房地产市调方法(精选8篇)
时间：2023-06-30
时间：2023-06-30
关键词：房地产市场；市场研究；调研分析
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, pares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing、
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中图分类号：F293、33文献标识码：A 文章编号：
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三) 消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四) 市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：
1、收集相关信息资料
在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
参考文献：
[1] 余源鹏、房地产市场调研与优秀案例、中国建筑工业出版社,2006、
[2] 曾振华、市场调查的基本方法与应用、暨南大学出版社，2006、
[3] 杨洋、房地产营销策划的基础市场调研、平顶山工学院学报，2004、
[4] 胡建兰、房地产市场调研中应关注的几个问题、中国房地产，2007、
【关键词】土地资源配置 房地产市场 土地资源配置要素 房地产市场运营状况
一、前言
由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。
二、土地资源配置要素
土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。
三、房地产市场运营现况
我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。
目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。
四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用
目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。
但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。
五、土地储备规模对房地产市场的影响
通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。
土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。
六、结语
本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。
参考文献
[1]施灿彬、我国房地产价格波动行为分析及对策研究[J]、价格理论与时间，2004，（9）：41-42、
[2]孙国锋、基于“短边规则”的房地产市场非均衡研究[J]、经济学动态，2010，（5）：42-46、
[3]吴红华、房地产价格影响因素分析[J]、温州大学学报，2001，（3）：22-25、
【关键词】房地产业， 宏观调控， 法律问题。
房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。
房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
一、国家对房地产市场宏观调控的措施。
自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。2003年后，房地产市场发展迅猛，房价不断上涨，房地产市场的过快发展使泡沫经济现象日益突出。为了抑制过热的房地产投资活动和稳定房价，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产市场的态度由支持转为警惕；8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2004年8月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，金融监管部门发出了加强房地产贷款监管的重要信号。2005年3月，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》
（老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度；4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2006年的房地产市场调控政策密集，但却是“一边调控一边涨价”。2007年，央行六次加息，仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。2008年12月，为应对国际金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。2009年12月，总理主持召开的国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，同时明确表态“遏制房价过快上涨”；同月，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；4月，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”，但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对转让房屋、限购措施、差别化住房信贷、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等做出明确的规定。
二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法。
国家调控房地产市场的措施不可谓不多，但这些调控手段虽然有一定效果，但并不显著，一些文件规定在操作层面上缺乏可行性，理想状态下的条文在实际执行过程中力度不够，没有从根本上遏制房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
一是宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。
二是国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。
三是宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
四是缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足；但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。
房地产市场宏观调控是关系到国计民生的重要工作，只有多部门、多角度、多层面积极配合、协调一致，我国的房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简单愿望能够实现。虽然道路坎坷，但前途光明。
参考文献：
［1］刘宇星房地产市场宏观调控法律难问题研究［d］江西财经大学20091201、
【关键词】房价管制措施；税收；限购
随着市场经济的深入，房地产市场的发展对我国经济的影响力也越来越大。当前我国房地产市场面临的一个重大突出问题就是房地产市场的价格问题，政府陆续出台了一系列规制房价的政策和措施，遗憾的是这些管制措施并没有达到应有的效果。本文从我国房地产市场价格管制的现状入手，从法学角度分析了现行房价调控措施存在的问题，并提出完善建议。
一、房地产市场价格管制的现状
（一）立法现状
我国房地产价格管制立法存在的问题：1、法律层面的立法不足。我国没有一部专门规定房地产价格管制的法律，只有部分相关条款散见于《城市房地产管理法》等部门法，且多为原则性的规定，可操作性不强。2、行政性的管理办法多且更迭频繁。从我国房地产市场价格管制的历程来看，调控政策多为国务院出台的各行政性管理办法通知，如“新国五条”等，这些政策的适用面比较窄、层次较低，更迭频繁，缺乏稳定性，且内容的重复性高，缺乏权威性，并没有真正做到引导和调控的作用。
（二）房地产市场价格管制的措施
我国政府对房地产市场价格管制的总体思路是在稳定房地产市场的发展势头的同时又要遏制房价的高涨，为此，我国采取的主要调控措施包括：
1、税收政策。国家通过税收制度，调控房地产市场，控制房价，具体内容：一是增值税方面，国税发[2006]187 号文件中就提出了对开发商全面实施土地增值税政策；二是营业税方面，“国六条”规定两年内转手全额征收营业税，以此增加房屋交易的成本，防止炒房行为。三是个人所得税方面，最新出台的“国五条”规定对二手房交易收取20%的个人所得税，以抑制投机性购房。四是房产税方面，国八条要求开征房产税，2011年在上海和重庆进行了试点征收，到现在的逐渐在全国范围内普及房产税征收制度。
2、限购、限贷政策。一是限购政策，2010年国务院国十条授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。同年北京市政府出台了“国十条实施细则”明确一个家庭只能新购一套商品房，这是全国首个“限购令”，紧接着深圳等城市也先后颁布了限购令，“新国五条”加强了限购力度；二是限贷政策，主要是通过严格住房贷款申请条件，上调首付款和房贷利率，央行持续加息等手段，以求控制房价。
3、其他政策。一是紧缩的土地政策，限制土地的供应量、严格土地审批、提高土地价格以增加土地投资成本的方式防止房地产市场投资过热；二是保障房政策，表现为保障房建设比例的要求。“国五条”也强调了加大保障房建设力度。
二、我国房地产市场价格管制的合法性问题
主体的合法性。我国房地产价格调控政策制定主体涉及多部门，如“国六条”就是由国税局、财政部等多部门联合出台的，多部门的参与管理容易导致职权和责任的冲突，对房产市场的调控不利，其合法性值得商榷。应该在明确房价调控目标的基础上，将政策制定权力统一由全国人大授权国务院行使，各地方政府行使实施细则的制定权，而其他部门则作为执行机构辅助国务院的管理工作。
内容的合法性。一是在价格调控方面，《价格法》规定，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。在一定条件下，商品房可以认定为“重要商品”，政府对商品房价格适时采取干预措施应该是合法的。但目前价格法未将商品房明确列入政府定价目录，其合法性问题存在争议。二是税收调控方面，税收是国家宏观调控的重要工具，房地产税已经成为我国税收体系的重要组成部分，政府对房地产市场价格的管制是在履行法律赋予的经济管理职能。但目前部分税收政策规定违背了税收法定的原则。三是金融调控方面。金融政策的频频出台，一方面控制商业银行盲目放贷，回收过剩流动资金，打击投机性炒房行为，但另一方面也抑制了真正需要购房者的消费需求，因此要把握适度的问题。
三、我国房地产市场价格管制存在的法律问题
（一）政府管制的目标不明确
我国历次房地产价格管制政策都围绕“稳房价”的目标，然而社会中不少人却把这个目标错误理解为打压房价，以实现每个人都买得起房。片面地把房价干预理解为打压房价，不仅无法实现，还可能会出现急功近利的情况，导致房地产价格管制政策的粗放和盲目性，阻碍房地产市场的正常发展。房地产市场价格管制的目标应该着眼于长远，即在力求维持房地产价格稳定的基础上，使房地产价格回归稳定。
（二）中央与地方政府的利益冲突
中央和地方政府是房地产价格规制的两个主体，由于两者的管辖范围不同，其工作的出发点和落脚点有所差异。中央政府主要是从全国大局出发，制定的政策和措施是把国家整体利益放在首位的。而地方政府更多的是着眼于本地区的利益，房地产的发展往往是拉动地方经济法的有力保障，是解决地方政府财政问题的重要手段，房价与地价的不断抬高，地方政府就可以从中得到更多的财政收入。在利益的驱使下，地方政府积极支持房价的提高，甚至不惜违背中央政府的政策精神，这样就会出现中央与地方政府利益的冲突。此种情况下，中央调控房价的政策往往很难在地方得到切实执行，其效果自然大打折扣。
许多代表和委员就房地产问题献言献策，其焦点主要集中在创新调控手段、完善保障性住房建设体制、加快二次房改步伐等核心问题上。例如，人大代表宗庆后和迟夙生分别向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的议案，旨在改革我国现行的住房制度和供地方式，促进二次房改的进程。人大代表黄辉球提议，国家在制订《住房保障法》中应支持企业自建廉租房，以解决企业职工住房困难，同时减轻政府的住房保障压力。
全国政协委员董文标建议，解决房地产的问题，一是在政府对土地提出分类指导价的基础上，对开发商采取累进税制；二是政府控制土地价格，实施指导价，禁止国有或有政府背景的企业参与土地拍卖；三是对银行的房地产开发贷款制定指导价，利率必须一定幅度上浮；四是按照购房交易额对购房者实行高消费税，并对住房面积进行一定限制。全国政协委员戴皓提案建议改变单一的“招拍挂”土地供应模式，放开供应渠道，通过多种形式释放土地，减少政府对土地的垄断。全国人大代表林建议取消商品房预售制度，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。
国务院总理在《政府工作报告》中指出：今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。
此外，总理在中外记者会上被问及政府出台的多项房地产调控政策能否落实到位时，坚定地指出：控制房价要“三管齐下”，第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。当前最重要的就是各项政策措施的落实。对于中央来讲，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。
“两会”期间，还举行了主题为“保障性住房建设和房地产市场调控’记者会，住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠等出席。齐骥表示，今年1000万套保障性安居工程年度投资大概在1、3万亿元到1、4万亿元之间，中央及各级地方政府将出资5000亿元，剩余的8000亿元由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。沈建忠首次提出“租金的调控应该也是房价调控的一部分”。他表示，将采取几个方面的措施对其加以调控：首先，各级政府、各个部门都有责任来重视调控工作。其次，要加大供应。租赁的需求应该是刚性需求，调控要更多地强调增加供应。除供应渠道以外，还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。最后，要加强市场监管，严肃查处哄抬租价等违规行为。
3月11日，国土资源部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》)，指出国土部今年的重点工作及基本要求是“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70％，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度。
“两会”期问的政府表态和新近出台的房地产政策表明，房地产市场仍将保持强有力的调控力度。不管是代表的提案，还是来自政府的声音，都向我们传达了一个信号――坚定对房地产调控的信念，坚定扩大保障性住房建设规模的决心。由房地产议题在《政府工作报告》中的位置也发生了变化：从去年的投资类议题划入到今年的民生类议题，可见房地产的居住属性被更加重视，与房地产休戚相关的民生被更加重视，解决民生之所需的政策将被更加坚定地执行。
一、坚持调控不动摇
目前，我国正进入新一轮经济增长周期，未来几年宏观经济发展将比较稳定，“政策突然转向”的概率大大减小。因此，未来几年房地产业政策仍将以“调控”为主题。今年《政府工作报告》房地产政策的主题就是“坚定不移地搞好房地产市场调控”。3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受采访时表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。可见，政府遏制部分城市房价过快上涨的决心相当坚定。
二、保障房建设有保障
在国土部近日的《通知》中明确强调“稳供应，保民生”，确保1000万套保障性安居工程建设任务落地，对工程建设用地实行责任制。此外，在建部副部长齐骥表示，1000万套保障房所需建设资金的6070将由中央政府和省级人民政府以及市县政府筹集，剩余资金可通过住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等渠道筹集。土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定，既是对先前政策的补充和完善，也为保障房的长效机制建设提供了物质基础。保障房建设的关键是土地和资金，这也是保障房建设的困难所在。如果这两个问题能得以解决，保障房建设计划就能有效实施。
三、建立健全问责机制
今年，“建立健全考核问责机制”首次写进《政府工作报告》，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的地方政府，中央政府将对其严厉追究责任，“房价控制目标”和“保障房建设任务完成情况”将成为考核地方政府的主要参考指标。其实，早在今年年初出台的“新国八条”中就已明确了建立“问责制”和“约谈制”。既有政策又有指标，既有责任又有义务，这样才能确保令必行，行必果。在问责机制的制约下，地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。
在我国房地产市场中，要充分利用好房地产市场价格和居民对房地产市场的预期以及国家的宏观调控等这些因素，清晰地认识到这些因素对我国房地产市场的影响。在近些年以来，我国房地产市场存在很多不合理的因素，特别是房地产市场的供求和需求不平衡的现象非常普遍。当然，这其中肯定会有一些房地产市场自身的缺陷所引起的，这就需要我国对房地产市场进行经济调节，也就是要发挥财政政策对房地产市场进行调节。加强房地产市场的监督和管控，并重视和完善相关的保障性住房条件等来规范并稳定好房地产市场。
2房地产财政税收政策对我国房地产的影响
（一）我国房地产在不同的环节设置不同的房地产税收政策对房地产价格和房地产税收收益分配产生影响；其一，房地产市场开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，有效控制投资规模和调节投资方向，其二，房地产流转环节税收政策，有效抑制房地产市场的投机行为。从而影响我国房地产市场的需求，政府要积极参与到市场流通环节的价值再分配，抑制投机取巧的行为。其三，要加强对房地产保有环节的财政税收政策，从而能使得房地产市场的需求得到最为有利于的发展。使得土地资源得到最为有效的利用和配置，同样的也使得减少土地闲置，确保土地交易的正常运行，一方面，对于房地产的增值方面，要让政府积极参与到价值上的分配，从而得到一部分的税收收入。对于一些转售的住宅要及时加强对其进行征收全额营业税，从而达到对房地产市场的降温目的。
（二）税收杠杆的调节作用税收是作为经济政策中最为常见的手段之一，是国家对国民经济政策进行调节的重要支柱之一，由于城市土地资源的缺乏性，城市可以开发的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上涨让投机者有机可乘，有些土地没有使用，这样不仅仅造成了房地产的资源浪费，还影响到了房地产经济的正常运行。在征收房地产税收可以有效制止富人占有更多的土地，从而让更多的土地资源得到开发和利用，这样对于低收入者来说，国家更多的是给予他们税收上的优惠，而对于一些国家亟需发展的产业，同样的也可以采取一定的税收政策优惠，从而可以引导房地产开发商能够合理地进行投资行为。合理地安排房地产市场商品房。一方面国家为了能够贯彻社会上的公平原则，可以有效地征收房地产税收，这样可以回收由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进我国的当代之间的公平。
（三）加强国家税收对房地产市场发展的保障作用通过对这些年我国的房地产市场经济的发展，我国财政税收政策对房地产的调控的重点放在需求上。我国的房地产市场预期从非常乐观到谨慎，从中我们可以看出财政税收政策对我国房地产市场的调控起到很好的效益。为了促进我国房地产市场的稳定发展，就需要国家进一步加强对房地产市场的经济调控，并持续细化房地产税收政策，对于一些不符合条件的房地产开发商一律不得给予相关的税收政策优惠。同时，要加强房地产税收政策的研究力度，逐渐引导居民能够树立合理和节约的消费观念。通过这些政策经济调节，可以对房地产市场得到稳定发展，让房地产市场更加注重“量”的增长，这样才能更好地促进我国房地产市场的健康稳定发展。
3我国房地产税收对房地产市场的影响
（一）能够有效利用税收政策，引导我国住宅科学理性消费目前，我国很多地区的房价都在疯涨，对此，政府要利用税收政策加强引导住宅区的发展，要加强对房地产市场的信贷资金的回收力度，这将会使得拖欠的开发商在资金情况下，不得已将地产进行抛售，从而使得市场商品量增加，这样可以有利于刺激房地产市场，一方面，加强税收管理，有利于维护国家的利益，通过这样的措施可以将现有的房地产进行抛售，降低市场上的房地产价格。在另外一方面，房价过高和居民收入过低这些都是现在市场交易之间存在的根本矛盾。市场交易方面是通过货币为媒介，一旦居民的收入过低，这就必然会造成购买力降低，需求量减少，进而造成交易量下降，所以想要刺激当前的房地产市场，就必须要不断提高居民的工资，这是活跃房地产市场的最有效途径。
（二）不断加强和完善税收制度，增强房地产市场监管力度要进一步加强和规范房地产市场，就必须要改进物业税，让其进行实际运行，在目前，我国的物业税的设置上必须要以国家国情为基础，首先，物业税税率的设置上也应该要有所区别。在我国城市中有些高收入人群和低收入人群，为了更好地发展物业税的调节功能，要切实根据不同的人群的经济能力，我们要对此进行分区设置，甚至是要加强对一些低收入的人群实行税收的减少，其次要加强对一些低收入者实行税收的减免。同时要为了适应我国的国情，要发展和规范好我国房地产评估市场，在整个的物业税的阶段，要能加强对房地产的评估体系，这同时又给我国的房地产市场提出更高的要求。其次，要加强和完善房地产税收的配套制度和政策。强化房地产产权的登记制度，要查清楚城市土地利用状况，改变分块管理的状况，尽量实现房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，从而避免房地产私下交易，并不断增强我国房地产市场评估体系，在税务管理部门要能够加强评税机构和专职评税和房管制度，从而建立一整套的房地产市场管理机制。
（三）制定和完善税法制度法律是人们的行为规范，是政策和制度实施的根本性保障，政策和制度的完善，如果没有法律的支持，将会对房地产经济的管理，而在房地产市场政策和制度的实施，更需要税法制度的保障，因此在税收这种关乎国家发展的重大问题上，必须设立和完善与其相关的房地产法律，并严格实施税法，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。笔者在对我国的房地产税收法进行研读的过程中，发现我国现在的税收法较为以往，因此我们在完善税收法律的同时，必须更注重完善其违法惩戒措施，使得税收法律研究的成果，能真正作用到税收中来，为我国税收的进步和发展提供更为坚实的法律保障，为我国社会主义市场经济的科学有序运行提供抱枕，也促使我国的房地产市场经济能够在一个平稳的环境中得到最为快速的发展。
4结语
[关键词]地方政府；房地产；调控；角色
[中图分类号]C913、31 [文献标识码]A [文章编号]1672－2426(2008)02－0028－02
目前，中央以公共利益为基点，出台楼市调控政策，试图控制房价高涨的局面。平衡房地产行业各方的利益，解决广大普通家庭购房难的问题。然而，中央楼市调控政策目标的实现需要地方政府的贯彻实施。利益博弈失衡，地方政府执行楼市调控政策不力，甚至变形走样，是当前我国房价居高不下的重要原因。
一、房地产的特性需要地方政府的介入
第一，房地产的社会性要求政府介入房地产市场。在市场经济条件下，住房既有商品性又有社会性，住房是人们生活的必需品，人们拥有的居住权是社会住房保障的基本内容。在住房商品化的过程中，我国的低收入家庭无法按等价交换的原则在市场上购房或租房，市场也无法按价值规律提供低档住房，如经济适用房、廉租房等。因而，住房应纳入社会保障体系之中，借助政府的力量来保护低收入家庭的基本住房消费权益。
第二，房地产消费的外部性要求政府进行调控。房产作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分高收入群体购买高档别墅、高级公寓的需求激发房地产开发商追逐超额利润，房地产开发商大量开发高档房，减少对中低档房的供给，形成畸形的住房供给结构。高收入群体的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，排挤了低收入群体的购房需求。
第三，房地产市场的不完全竞争性需要政府进行必要干预。一是土地的有限性必然造成供给在一定程度上的垄断，特别是当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的有效配置和合理利用。二是由于房地产投资大，回收期长，只有少数房地产开发商能够进入房地产市场。因而住房供给往往带有地域性和垄断性。三是房地产开发商、房地产中介机构处于绝对的信息优势，而购房者在信息获取上更是处于劣势，信息不对称性十分明显。克服市场机制在这些方面的失效，不能单纯依靠市场的作用，必须同时依靠政府的调控手段。
第四，房地产的自我增值性需要政府监管。土地是房地产的重要组成要素，土地的自我增值性决定了房地产的自我增值性。房地产的固定性、耐久性和稀缺性使之成为一种重要的投资商品，满足人们的投资需求，而房地产的投资品属性，诱发了大量房地产开发商、投机商囤积土地、房产，以待升值。要想遏制房地产的投机炒房行为，实现土地增值收益的二次分配，需要政府对房地产市场进行必要的监管。
二、地方政府在楼市调控中的角色错位
作为暴利行业的房地产行业，其投资回报率高达30％-40％，成为不少地方政府GDP的主要支柱、财政收入的主要来源，同时也是城市发展政绩的重要标志。地方政府通过批租土地一次性拿到最多70年的土地租金，通过低成本拆迁把获得的土地出售，收取大部分相关的房地产税费，从不规范的土地市场中赚取灰色收入，成为房地产的最大受益者。逐利的动机致使地方政府在楼市调控中错位，主要表现在以下两方面：
一是地方政府介入房地产行业，成为房地产市场的经营者。地方政府在“以地生财、以地活企、以地建城、以地兴城”发展思路的引导下，利用手中所掌握的行政立法权、行政执法权和媒体控制权，控制房地产一级土地市场的供应，低价征收农用耕地，转化为开发用地后以最快的速度投放到房地产市场中，并以招、排、挂等市场化的方式迅速回笼资金。从某种程度上讲，一些城市政府甚至把70％以上的精力投入在土地经营活动中。此外，一些地方政府热衷于在城市大拆大建，创造购房需求，加大住房供需缺口，以此拉高房价。城市政府集运动员和裁判员于一身，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，弱化房地产市场监管者的职能，频繁发生设租寻租行为，在获得显性收入的同时也谋求了大量的隐性租金。
二是地方政府伸出“有形之手”，自搞土政策，成为楼市调控政策的抵制者。公共选择理论认为，政府在很大程度上是一个“经济人”，它并非总是代表公共利益，也有其自身利益的追求，其政治行为带有一定的偏好性。房地产业具有很强的地域性，在社会资源有限的情况下，地方政府为谋求自身利益而与中央政府“讨价还价”，力争更多的政策资源。虽有中央或上级政府的监控，但城市政府在政策执行过程中具有相当大的自主性和灵活性，可利用中央所赋予的自由裁量权制定具体的政策细则，发挥市场调控的作用。由于利益的驱使，加上问责的缺位，地方政府在楼市调控过程中出台不少土政策，如将购房落户作为托市的有力工具，鼓励商品房外销，避而不谈利率、税收等关键性调控手段，甚至拒绝执行中央有关经济适用房、廉租房建设的政策。
三、地方政府在楼市调控中的角色定位
经营城市虽然是地方政府应当承担的一项重要职责和功能，但经营城市并不等于地方政府直接以市场主体的身份进入市场经营。在楼市调控中，如果地方政府对自己所扮演的角色不能合理定位，不能有效地约束自己的谋利冲动，不能依法规范自己的行为，就难以抑制住目前房价高涨的局面，也会削弱中央一系列宏观调控政策的效果。地方政府必须转换在楼市调控中的角色，严格限定调控范围，不应将触角伸至市场调控的边界。地方政府的定位应该是：
1、住房的有效供给者。中央政府主要对房地产行业的住房需求进行宏观的和制度上的间接调节，与此不同，地方政府主要是对房地产行业的住房供给进行微观的和直接的调节。住房具有商品性和社会性双重属性，地方政府在楼市调控的过程中应强化政府的住房保障职能，构建多层次住房保障体系，保证住房的有效供给，解决中低收入家庭的住房困难问题。第一，继续加大经济适用房和廉租房的供应规模。提供公共产品和服务是地方政府的基本职能，地方政府为中低收入家庭提供经济适用房、廉租房等公共福利，增强中低收入家庭的住房保障。地方政府在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，通过城市规划、基础设施配套、土地供应、银行‘信贷、税收优惠等各种手段合理安排经济适用房的建设规模。廉租房制度建设不是廉租房建设，地方政府以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅，稳步扩大廉租房的覆盖面，使之惠及农民工，并将廉租住房保障基金纳入财政预算。第二，激活住房二级市场。二手房低价、实用和设施较为齐全的优势，符合城市中低收入家庭的需求，在帮助他们解决住房问题上可以发挥积
极作用。地方政府通过引导居民合理住房消费，改变传统的“一套房子住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。地方政府在税收上可以依据中低收入家庭收入差别的具体情况。降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭。扶持二手房市场的发展。第三，着力培育房屋租赁市场。地方政府通过引导居民树立租售并举的二元化消费观念，为房屋租赁市场的形成创造政策环境，以推动租赁业务发展：一是下调个人出租住房税收征收率，鼓励城市居民将闲置住房用于出租经营。二是以优惠政策鼓励房地产开发商和投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应。三是发展经济适用房租赁，逐步实现租赁型经济适用房和廉租房的衔接，解决买不起经济适用房又不符合廉租房条件居民的住房问题。
在我国房地产市场中，要充分利用好房地产市场价格和居民对房地产市场的预期以及国家的宏观调控等这些因素，清晰地认识到这些因素对我国房地产市场的影响。在近些年以来，我国房地产市场存在很多不合理的因素，特别是房地产市场的供求和需求不平衡的现象非常普遍。当然，这其中肯定会有一些房地产市场自身的缺陷所引起的，这就需要我国对房地产市场进行经济调节，也就是要发挥财政政策对房地产市场进行调节。加强房地产市场的监督和管控，并重视和完善相关的保障性住房条件等来规范并稳定好房地产市场。
2房地产财政税收政策对我国房地产的影响
（一）我国房地产在不同的环节设置不同的房地产税收政策对房地产价格和房地产税收收益分配产生影响；其一，房地产市场开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，有效控制投资规模和调节投资方向，其二，房地产流转环节税收政策，有效抑制房地产市场的投机行为。从而影响我国房地产市场的需求，政府要积极参与到市场流通环节的价值再分配，抑制投机取巧的行为。其三，要加强对房地产保有环节的财政税收政策，从而能使得房地产市场的需求得到最为有利于的发展。使得土地资源得到最为有效的利用和配置，同样的也使得减少土地闲置，确保土地交易的正常运行，一方面，对于房地产的增值方面，要让政府积极参与到价值上的分配，从而得到一部分的税收收入。对于一些转售的住宅要及时加强对其进行征收全额营业税，从而达到对房地产市场的降温目的。
（二）税收杠杆的调节作用税收是作为经济政策中最为常见的手段之一，是国家对国民经济政策进行调节的重要支柱之一，由于城市土地资源的缺乏性，城市可以开发的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上涨让投机者有机可乘，有些土地没有使用，这样不仅仅造成了房地产的资源浪费，还影响到了房地产经济的正常运行。在征收房地产税收可以有效制止富人占有更多的土地，从而让更多的土地资源得到开发和利用，这样对于低收入者来说，国家更多的是给予他们税收上的优惠，而对于一些国家亟需发展的产业，同样的也可以采取一定的税收政策优惠，从而可以引导房地产开发商能够合理地进行投资行为。合理地安排房地产市场商品房。一方面国家为了能够贯彻社会上的公平原则，可以有效地征收房地产税收，这样可以回收由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进我国的当代之间的公平。
（三）加强国家税收对房地产市场发展的保障作用通过对这些年我国的房地产市场经济的发展，我国财政税收政策对房地产的调控的重点放在需求上。我国的房地产市场预期从非常乐观到谨慎，从中我们可以看出财政税收政策对我国房地产市场的调控起到很好的效益。为了促进我国房地产市场的稳定发展，就需要国家进一步加强对房地产市场的经济调控，并持续细化房地产税收政策，对于一些不符合条件的房地产开发商一律不得给予相关的税收政策优惠。同时，要加强房地产税收政策的研究力度，逐渐引导居民能够树立合理和节约的消费观念。通过这些政策经济调节，可以对房地产市场得到稳定发展，让房地产市场更加注重“量”的增长，这样才能更好地促进我国房地产市场的健康稳定发展。
3我国房地产税收对房地产市场的影响
（一）能够有效利用税收政策，引导我国住宅科学理性消费目前，我国很多地区的房价都在疯涨，对此，政府要利用税收政策加强引导住宅区的发展，要加强对房地产市场的信贷资金的回收力度，这将会使得拖欠的开发商在资金情况下，不得已将地产进行抛售，从而使得市场商品量增加，这样可以有利于刺激房地产市场，一方面，加强税收管理，有利于维护国家的利益，通过这样的措施可以将现有的房地产进行抛售，降低市场上的房地产价格。在另外一方面，房价过高和居民收入过低这些都是现在市场交易之间存在的根本矛盾。市场交易方面是通过货币为媒介，一旦居民的收入过低，这就必然会造成购买力降低，需求量减少，进而造成交易量下降，所以想要刺激当前的房地产市场，就必须要不断提高居民的工资，这是活跃房地产市场的最有效途径。
（二）不断加强和完善税收制度，增强房地产市场监管力度要进一步加强和规范房地产市场，就必须要改进物业税，让其进行实际运行，在目前，我国的物业税的设置上必须要以国家国情为基础，首先，物业税税率的设置上也应该要有所区别。在我国城市中有些高收入人群和低收入人群，为了更好地发展物业税的调节功能，要切实根据不同的人群的经济能力，我们要对此进行分区设置，甚至是要加强对一些低收入的人群实行税收的减少，其次要加强对一些低收入者实行税收的减免。同时要为了适应我国的国情，要发展和规范好我国房地产评估市场，在整个的物业税的阶段，要能加强对房地产的评估体系，这同时又给我国的房地产市场提出更高的要求。其次，要加强和完善房地产税收的配套制度和政策。强化房地产产权的登记制度，要查清楚城市土地利用状况，改变分块管理的状况，尽量实现房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，从而避免房地产私下交易，并不断增强我国房地产市场评估体系，在税务管理部门要能够加强评税机构和专职评税和房管制度，从而建立一整套的房地产市场管理机制。
（三）制定和完善税法制度法律是人们的行为规范，是政策和制度实施的根本性保障，政策和制度的完善，如果没有法律的支持，将会对房地产经济的管理，而在房地产市场政策和制度的实施，更需要税法制度的保障，因此在税收这种关乎国家发展的重大问题上，必须设立和完善与其相关的房地产法律，并严格实施税法，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。笔者在对我国的房地产税收法进行研读的过程中，发现我国现在的税收法较为以往，因此我们在完善税收法律的同时，必须更注重完善其违法惩戒措施，使得税收法律研究的成果，能真正作用到税收中来，为我国税收的进步和发展提供更为坚实的法律保障，为我国社会主义市场经济的科学有序运行提供抱枕，也促使我国的房地产市场经济能够在一个平稳的环境中得到最为快速的发展。
4结语
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