房地产公司的建议(精选8篇)
时间：2023-07-09
时间：2023-07-09
北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定已于1989年元月11日经市房地产管理局局务会议讨论通过，现印发给你们，请贯彻实施。
北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定
一、关于房管部门直管房屋的登记：
1、现由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各单位的房屋，其房屋所有权属于中央各委托单位的、由中央各单位进行登记。
2、现由各区县房地产管理局、房管二公司管理的中央各单位统建和购置的房屋，凡是整幢或整门楼房属于一个单位，单位主张产权并按规定向房管部门补交管理、维修费用的，可由统建和购买房屋的单位进行登记，单位不主张产权或不同意补交管理维修费用以及不够整门的零散楼房，均由房管部门进行登记。
3、现由各区县房地产管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市级公产房屋，分别由各区县房地产管理局和公司进行登记。
4、现由房管部门管理的原会馆房屋，除经市政府批准已发还者外，均按市级公产进行登记。
二、房管系统各单位自筹资金购置或建造的房屋，凡是由各单位自行管理的，依房屋所有权性质分别按全民产、集体产进行登记。
三、关于宗教团体房屋的登记：
1、对原纳入国家经租的宗教团体房屋，根据国务院《国发（1980）188号》文件规定，应发还给宗教团体所有，由宗教团体进行房屋所有权登记。对房屋原状已发生变化的，由宗教团体与房管部门按有关规定协商确定产权归属后，再进行登记。
2、对国家经租以前、根据有关规定已由房管部门接管的原宗教团体房屋，由目前的管理单位按市级公产进行登记。
四、关于拨用房屋的登记。拨用房屋系指房管部门接管房屋产权后无偿拨给单位使用并由使用单位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部门拨给中央或市属各单位使用的房屋，均由现管理单位进行登记。
五、关于已移交给有关单位管理房屋的登记。经市政府批准，已由房管部门移交给商业、饮食业、服务业及中小学校等单位管理的房屋，均由现管理单位进行登记。
六、关于开发公司所管房屋的登记：
1、现由各开发公司受托管理的单位所有的房屋，由产权单位进行登记。
2、现由各开发公司管理的市政拆迁用房、落实私房政策用房，以及小区锅炉房等，均由各开发公司进行登记。
3、各开发公司已出售给各单位的房屋，凡是买房单位主张所有权并按规定补交管理维修费用的，均由买房单位登记；买房单位自愿放弃房屋所有权，仅保留分配使用权并出具证明的，可由开发公司进行登记。
4、各开发公司已无偿移交给商业、服务业等各单位管理的配套房屋，由现管理单位进行登记。
七、关于征而未拆房屋的登记。根据《北京市建设拆迁安置办法》〔京政发（1982）144号文〕关于“已经收购但暂时不需拆除的房屋交房地产管理部门统一管理”的规定，对单位征而未拆的房屋，应移交房屋所在区县房地产管理局接管并进行登记。
八、关于承租单位在直管公房院内自建房屋的登记：
1、承租单位用市财政拨款在直管公房院内增建、扩建、翻建的房屋，由房管部门统一进行登记。
2、承租单位自筹资金在直管公房院内增建、扩建、翻建的房屋由房管部门登记，承租单位投入的建房资金可折抵租金。
2008年12月10日，中央经济工作会议顺利闭幕，会议指出，要保持房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品房的负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
2008年下半年以来，我们看到了政策出台“犹抱琵琶半遮面”，尽管出台了一系列对房地产有利的政策，尽管总理曾重提房地产行业“支柱产业”的地位，但对行业的争议从来没有停止。
国际上通常将针对房地产行业的政策两分为“房地产政策”和“住房政策”。所谓“房地产政策”是指从产业政策的角度出发，更多考虑该产业发展对宏观经济的影响；所谓“住房政策”是指从改善民生的角度出发，更多考虑住房条件提高。发展中国家更看重房地产行业对经济刺激作用是合理的，中国房地产行业政策在绝大多数时间内也体现了“房地产政策”的色彩。
本次经济工作会议中关于房地产行业的直接叙述中，明显侧重房地产政策的有4句，而明显侧重住房政策的只有增加保障性住房供给一句，另外一句“满足居民合理改善居住条件愿望”当然体现改善民生，但也有强烈地刺激需求意味。我们认为，国家针对房地产政策的转向已经是实至名归。
中信证券分析师认为，地产行业经过2个多月的走强行情，目前确实再度走到了估值分歧的十字路口。判断未来行情变动的关键在于认识本轮“地产反冲锋”的实质――并非对政策的炒作，而是对政策带动的基本面复苏在资本市场层面的确认。继续维持对行业“强于大市”的投资评级，并仍重点推荐当前销售情况良好的招商地产和能力全面的保利地产。
亿城股份(000616)业绩有望保持稳定
公司08年主要结算项目来源是北京晨枫家园(合作项目)、苏州亿城新天地一期、北京西山华府以及北京万城华府等已完工项目。其中，晨枫家园预计将能贡献投资收益约1亿元，其他项目08年结算收入约15亿元。09年主要结算项目来源是西山华府、亿城新天地和晨枫家园，晨枫家园预计贡献投资收益约5000万元，如果09年西山华府等项目销售能与今年基本持平，则09年公司业绩有望保持稳定。
公司08年三季度末现金及现金等价物近7亿元，无短期借款，一年内到期的非流动负债约1亿元，而公司未支付的地价款只有苏州胥口镇一个项目1亿多元，明年的资本开支主要是西山华府项目，二期明年年中竣工，三期可能将放缓开发进度。另外，公司近期拟发行不超过9亿元的公司债，因此，公司的资金压力并不大。公司对市场和行业的判断相对保守一些，认为这两年将是行业的困难时期，在此期间，安全“过冬”将是最重要的。公司或将放缓开发节奏，以适应市场形势。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为0、51、0、60和0、51元，对应动态市盈率为9、5、8和9、5倍。当前共有10位分析师跟踪，2人建议强力买入，5人建议买入，3人建议观望，综合评级系数2、10。天相投顾预计公司08、09年的EPS分别为0、56元和0、57元，维持对公司“增持”的投资评级。
北京城建(600266)09年业绩较为明确
公司09年主要项目结算来源是北京世华水岸一期、花市枣苑、北苑家园以及奥运村等。其中，世华水岸项目一期已售完，均价13400元／平米，将于明年确认收入；花市枣苑项目4幢写字楼已售出3幢，收入6、7亿元，也将于明年结算；公司参股的奥运村项目销售非常好，目前已基本售完，均价高达25000-28000元／平米，09年将开始贡献投资收益。因此，公司09年业绩的确定性相当高。
公司开始进入污水处理等环保产业，目前已有7个项目，公司对项目的选择一般收益率要求在10％以上。公司看好环保产业的发展，或将加大对此的投入。
公司认为，对于房地产公司来说，保持一个合适的规模及土地储备是合理的，盲目扩张在行业周期反转时将是危险的，适度的储备将有利于公司的稳步发展。对于保障性住房的建设，公司觉得政府仍然需要完善相关投资和销售等的模式，否则房企参与的动力将不强。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为0、69、0、93和0、64元，对应动态市盈率为12、9和13倍。当前共有6位分析师跟踪，1人建议强力买入，5人建议买入，综合评级系数1、83。天相投顾预计公司08、09年的每股收益分别为0、57元和0、72元，鉴于公司09年业绩较高的确定性，以及公司经营风格较为稳健，上调公司投资评级为“增持”。
投资评级纵监
浙富股份(002266)09突破之年
公司已然在国内大中型水电市场取得较为领先的地位，但仍未稳固。我们认为如果公司在上述关键领域取得突破将毫无疑问地奠定公司的长期投资价值，届时公司将完美地继续演绎一个成长的故事――而这是投资者最乐意于看到的。
公司当前未确认收入的订单约21亿元，相比去年末的18、8亿元增长不多，今年实际新增订单大约是9亿元(以上均为含税价)。2008年新增订单数量远未达到公司年初的计划并非是公司自身原因，而主要是由于四川地震后导致随后的水电站设计要求有所变化，一些本计划在下半年招标的水电站也因此而推迟至2009年招标。
【关键词】秋林集团；内部控制；信息披露
在社会化大生产中，内部控制作为企业生产经营活动的自我调节和自我制约的内在机制，处于企业中枢神经系统的重要位置。企业规模越大，其重要性越显著。可以说，内部控制健全与否，是企业经营成败的关键。2011年4月秋林集团爆出未经过董事会决议原董事长私自低价出售固定资产一案，一方面让人感到匪夷所思，另一方面也反映出秋林集团内部治理的混乱。在此就这次事件为切入点，对秋林集团企业内部控制进行解剖，并提出建议。分析的主要数据来源于秋林集团披露。相信秋林集团只是内部控制存在问题的一个较典型案例，希望通过此次分析能使更多企业进一步认识到企业内部控制的重要性，并能更加客观对待企业内部控制问题。
一、公司简介
哈尔滨秋林集团股份有限公司是一个历史悠久、驰名中外的老字号。该企业创建于1900年，先后由沙俄资本家、英国汇丰银行、日本商人、前苏联政府经营，1953年10月有偿移交我国。秋林接收经营后，为适应市场需求，先后进行了4次扩建改造，现已发展成为一个以商业为主的集团化、现代化的大型商业企业，黑龙江省唯一一家商业上市公司。公司下属秋林食品厂、秋林糖果厂等企业；在哈尔滨市南岗商业圈拥有两座商业大楼，经改建后老营业楼营业面积由原来的2、1万平米扩大至现在的3万平米；而经过重新装修设计的秋林时代购物广场也于05年重新开业。目前公司商业零售业务总营业面积已达6万平米。
二、事件回顾与分析
2011年4月14日，秋林集团收到黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院《传票》、《状》及区法院《民事裁定书》。内容显示，原告黑龙江博瑞商业发展有限公司（以下简称博瑞公司）状告秋林集团董事长蒋贤云与哈尔滨秋林大厦有限公司董事长韩先勇，应该协助原告办理哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的房屋所有权证与土地使用权证。
经过审理，区法院表示，按照原告与二被告签订的房地产买卖协议约定，二被告现应为原告办理更名过户手续，原告的诉讼请求，本院应予支持。但秋林集团不服其判决，于2011年10月12日提出上诉，认为法院认定房产买卖协议非秋林集团真实意思的表示。其关键分别是：其一，博瑞公司实际控制人与秋林集团签订了资产收购框架协议；其二，秋林集团将房产及相关手续、设备等交付给了博瑞公司，并签署了财产交接确认书；其三，秋林集团就已交接的房产签署了买卖协议。对于这三点，秋林集团坚决否认。其一，资产收购框架事宜未经公司董事会、股东大会审议、批准，也未对任何人就相关事宜授权包括时任公司董事长的蒋贤云；其二，财产交接确认书的签署，同样未获公司授权，也没有授权时任公司副总裁的赵立强签署确认书；其三，房地产买卖协议也未获公司授权。
按照秋林集团2006年4月24日召开的第五届董事会第七次会议审议通过的《公司章程》明确规定：董事会确定对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易、核销和计提资产减值准备的权限及审查决策的程序，当以上行为产生的金额达到一定数量时必须经股东大会审核批准。资料显示，在博瑞公司与秋林集团签订的协议中约定，秋林集团将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为40553、17平方米的房屋产权及其项下的土地使用权以及附属设施、设备一并转让给原告，转让价款为30820、40万元。很明显，这笔转让款金额按《公司章程》中所定的标准，应该经股东大会批准，蒋贤云等人并无相应权限出售该资产，而实际上蒋贤云等人也未将房产买卖协议告知秋林集团董事会和上市公司的股东。公司两位原高管的合谋就能轻易将上市公司资产出卖，这无疑暴露出该公司在公司治理、内部控制等方面存在严重问题。
对于此次资产出售，查阅秋林公司07-10年的年度报告，公司对上述协议未做过任何信息披露。但在查2010年年报发现2010年7月1日，秋林集团在汉帛（中国）投资公司的授意下，将本案所涉房产的地下二层到七层以每平方米不足900元的价格租赁给了哈尔滨美达商业服务管理有限公司，租赁期三年。这又见企业内部信息交流不畅，公司至此还未发现该处房产已被出售。而在秋林从收到传票到一审判决的160天时间里，集团管理层几乎没有作为。他们不提存在管辖权异议，也不出示任何有力证据，独立董事也不知所踪，也不按照上市公司规定要求进行公告，这又进一步证实了秋林集团内部的混乱。
BT模式定义及BT模式协议的主要内容
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设――移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
项目业主和融资人的权利义务应在BT融资人应组建与项目建设管理相适应的具有独立法人资格的项目公司，具体实施项目建设。项目公司的成立不改变融资人对项目业主承担的义务。融资人要筹集足额到位自有资金、银行贷款和其他来源的资金，划入项目公司专户存储、专账管理；按设计文件组织工程建设，实施项目管理；负责组织工程竣工验收、资料归档并移交；负责质量缺陷责任期内施工、设备材料供应商保修工作的管理；投保建设工程所涉及的全部保险险种以及完成合同约定的其他事项。融资人和项目公司及其法定代表人对工程质量实行终身负责制。融资人要严格执行政府投资项目的有关规定，完成合同约定的建设内容。涉及项目规模、功能、标准的设计变更，必须经项目业主同意，重大设计变更还应履行审批程序。有关建设手续的办理，由项目业主、融资人或项目公司按现行管理要求共同进行申报。融资人和项目公司不得将合同内容全部或部分进行转包，不得让施工、设备材料供应商垫资建设。根据房地产公司承接BT项目的建设对象的性质可以将其分为公共基础设施的BT和非公共基础设施的BT项目。
房地产公司参与公共基础设施的会计核算
关于房地产公司参与公共基础设施BT项目，目前比较流行的房地产公司承接地方政府的公共租赁房的建设。由于房地产公司承接的公共租赁房的建设属于公共基础设施，根据目前的企业会计准则的规定，这方面的会计核算尚未明确，《企业会计准则解释第2号》（财会［2008］11号）有关于企业采用建设经营移交方式参与公共基础设施建设业务的规定。证监会会计部上市公司执行企业会计准则监管问题解答（2011年第1期，总第5期）问题3的规定：该类业务应参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定进行核算，对于该类业务分为两类：（1）提供建造服务的，在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号――建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按照应收取的对价的公允价值进行计量，同时确认长期应收款；（2）未提供建造服务的应按照建造合同过程中支付的工程价款等考虑合同规定， 确认长期应收款。其中长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入。
首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院××年月日作出（）四西民二初字第号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于××年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、原创：委托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人付佳宾，被上诉人尹杰、委托人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）：郭继魁
委托人：盖如涛。
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：刘连贵
委托人：胡振儒
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：刘连贵
委托人：苏军，
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：吴孝贵
委托人：付佳宾，
被上诉人（原审第三人）尹杰，
委托人：窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容
原告郭继魁诉称：年月日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥⑦，轴约平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在××年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于××年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款万元，并给予房款万元一倍的赔偿损失，两项合计万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于××年月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是年月日，尹杰重复买该房合同是二年后的年月，同尹杰算帐“换据”是年月，均在经贸公司××年月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定
年月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街号：的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于年月开工。
年月日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥⑦，轴，建筑面积约平方米，交付房款万元，同年月日、月日又交增面积款万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。
××年月日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥⑦，，轴建筑面积平方米，按合同约定交付房款万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。
年月日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。××年月日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。××年月日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，××年月日郭继魁向铁西区法院提讼，要求取得协议约定商品房。
证据：
⒈郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
⒉尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
⒊批发市场新建楼所有权确认书。
⒋商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。
⒌开发公司给尹杰送达的通知。
⒍经贸公司确认书。
⒎国有土地使用证。
⒏产权确认书及移交收据。
⒐施巍证言材料。
⒑王金荣的证言材料。
⒈其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为：
⒈郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。
⒉尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。
尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。
综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院××年第次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：
一、撤销四平市铁西区人民法院（）四西民二初字第号民事判决；
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。
一、二审案件受理费元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
**，女，汉族，1965年9月出生，籍贯：上海，大学学历，(金融、房地产)经济师、注册理财规划师;XX年加入民革，任民革新疆自治区六届区委委员，乌鲁木齐市第十四届人大代表;中国房地产研究会房地产金融委员会委员、新疆房地产协会理事、新疆金融学会理事;现任新疆金诚住房置业担保有限责任公司董事长兼总经理。
该同志坚决拥护党的领导，坚持马列主义、毛泽东思想、邓小平理论，勤奋好学，具有较强的现代金融与房地产经营理念，理论联系实际。作为公司法人高层管理人员，以身作则、遵纪守法、廉洁自律，在区、市领导及相关部门的支持下，使公司取得了健康长足发展。
二、工作经历
1984年—1996年在新疆工商银行乌鲁木齐市分行基层工作，并担任工行新疆分行最大规模分理处之一的“工行新疆分行乌鲁木齐黄河路分理处”主任一职，多次被评为分行先进单位和市级精神文明单位。
1996年4月，被破格提拔为“工行新疆分行营业部住房信贷部”总经理，全面负责乌鲁木齐地区住房金融业务的开拓。
XX年12月至今，担任新疆金诚住房置业担保有限责任公司董事长兼总经理。XX年—XX年期间兼任新疆生产建设兵团中小企业信用担保公司总经理。期间在香港金融管理学院进修，并参加了北大ceo研修班的学习。XX年至XX年连续两年被兵团评为国资系统优秀经营管理者。
三、工作业绩
**同志运用多年积累的银行工作经验，于XX年顺利完成了住房置业担保公司的组建工作。经市政府(乌政办[XX]213)号文件批准，成立了乌鲁木齐地区第一家，从事个人住房贷款担保的专业性信用担保机构—新疆金诚住房置业担保有限责任公司，为使住房置业担保业务健康、稳定、持续的发展，不断壮大公司的担保能力，公司成立以来，完成了多次增资扩股，现有注册资本金7040万元，目前公司已成为新疆最大的、唯一从事个人住房贷款担保业务信用担保机构。
公司的成立有效地推动了乌鲁木齐地区住房制度改革，用市场的手段有效激活了住房公积金贷款及房地产市场，扩大了广大居民的住房需求，拓宽了购房者的融资渠道，规范了个人住房贷款担保行为和房地产市场长期以来个人住房贷款担保主体缺位问题。此外公司向客户提供与担保业务相关的“一条龙、一门式”配套服务。
近几年，随着私产房屋交易的拓展，乌市房产管理局为进一步加强房产市场管理，规范私产房屋交易行为，保障房屋交易资金安全，维护当事人合法权益。公司受房产管理局委托，抽调了公司业务骨干，不等不靠，采取行之有效的措施，理顺和完善了业务操作流程交易资金划转协议、管理办法等文本，配合乌市房屋产权交易中心，网上建楼盘、挂牌签约、交易资金监管。截止2011年12月底止，共计办理二手房交易建楼盘4778户、挂牌签约5733笔、交易资金监管3293户、监管资金总额达5、1亿。为二手房屋交易当事人提供了安全、高效、便民的资金监管服务。
目前公司已拥有乌鲁木齐地区四个营业部，伊犁州和哈密地区两家分公司。公司与自治区住房公积金管理中心、乌鲁木齐市住房资金管理中心、新疆兵团住房公积金管理中心、克拉玛依住房公积金管理中心、多家商业银行及分布在乌鲁木齐地区的大型企业及企业大系统建立业务合作关系，基本形成了以乌鲁木齐地区为核心辐射全疆三个地州(伊犁州、哈密地区、克拉玛依)开展个人住房贷款担保业务的局面，同时配合政府对中低收入家庭购买经济适用房提供贷款担保，从根本上解决了中低收入家庭购房贷款难的问题，起到了降低贷款门槛，进一步推动了住房公积金贷款业务快速发展的作用。截止到2011年末，公司累计为2、9万户中低收入家庭提供了累计35、44亿元住房贷款担保，累计担保贷款购房面积306、37万平方米，八年来公司累计向国家上缴税金960万元。除此之外，解决了15名应届大学生就业，为30余名下岗职工解决了再就业问题，在做好企业自身发展的同时，也为社会做出了贡献。
四、社会工作
(一)人大工作
XX年，**同志当选为乌鲁木齐市第十四届人大代表，在此期间，她充分发挥了人大代表的作用，深入基层，了解我市经济和社会发展的一些重大问题，围绕人民群众普遍关心的住房、医疗、教育、城市建设、环境保护等十几个方面的内容进行了集中视察，通过精心调研发现突出问题。
2011年人代会上，**同志提交了《关于降低我市住房公积金使用门槛，发挥住房公积金社会效益的议案》、《关于在我市强制普及防范地震等自然灾害常识的议案》、《关于在我市公交车站、地下通道安装监控设施的议案》、《关于在钱塘江路七一酱园超市与好家乡超市之间建设地下人行通道的议案》、《关于尽快推进“暖改”的议案》、《关于应允许诉讼人或当事人复印民事案件材料的议案》、《关于改进我市公交服务水平的建议》、《关于临时性征收城市噪音污染费的建议》等八个有分量高水平的议案和建议，全部被采纳并列入重点建议。尤其是《关于降低我市住房公积金使用门槛，发挥住房公积金社会效益的议案》引起政府的高度重视，被列为乌鲁木齐市人大常委会调研课题。
2011年人代会上提交了《关于提高我市商品房入住验收标准的议案》、《关于尽快实施房屋交易资金监管的议案》、《关于进一步加强房屋测绘成果认定的议案》、《关于重视支持中小企业信用担保与个人住房置业信用担保体系协调发展的议案》、《关于在我市大力开展立体(攀缘)绿化工作的议案》、《关于建立我市住房公积金管理监督机制的议案》、《关于将“劳动者被依法追究刑事责任的，用人单位可以解除与劳动者的劳动合同”的条款在我国现行劳动法律法规中予以重新规范的议案》、《关于在我市城市道路上设置“立体彩色斑马线”的建议》、《关于整顿打击出版销售不良读物的建议》、《关于改善我市公交运输现状，努力提高公交运营服务质量的建议》等十个关乎民生的议案和建议，其中《关于提高我市商品房入住验收标准的议案》引起社会广泛关注，被列为“大会议案”。
2011年乌鲁木齐发生的恐怖分子7、5打砸抢烧事件，**同志不顾自身安危，奔赴第一线重灾区对武警官兵进行了慰问，并对受害家庭捐款5万元。两次参加7、5对暴力犯罪分子的庭审现场，以人大代表身份接受多家媒体的采访，以实际行动回击了恐怖分子妄想分裂祖国的狼子野心，为乌鲁木齐的社会稳定做出了贡献。
(二)民革工作
XX年**同志加入民革组织，现任民革自治区区委委员，直属二支部支部委员。她热爱民革组织、关心民革发展、热心民革工作，积极参政议政和社会服务工作。在参政议政方面，**通过民革自治区区委会提交《关于进一步提高我市住房公积金使用效率的提案》、《关于提高我市商品房入住验收标准的提案》、《加快支持中小企业融资担保与个人住房置业担保协调发展的信用担保体系建设》、《关于公务员在住房问题上不应享受超国民待遇的提议》等引起社会极大反响。
为帮助民革区委员会党员扩大阅读范围，**同志主动联系自治区图书馆为民革区委会党员办理了100余个免费阅读卡，使党员们增加了知识面，提升了参政议政能力。
首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。 我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。 实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下： 一、案件的由来和审理经过 郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院2004年4月29日作出（2003）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于2004年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人付佳宾，被上诉人尹杰、委托人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二、当事人和其他诉讼参加人情况 上诉人（原审原告）：郭继魁 委托人：盖如涛。 被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。 法定代表人：刘连贵 委托人：胡振儒 被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司 法定代表人：刘连贵 委托人：苏军， 被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司 法定代表人：吴孝贵 委托人：付佳宾， 被上诉人（原审第三人）尹杰， 委托人：窦树法 三、原判要点和上诉的主要内容 原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2002年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。 被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。 被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。 被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。 第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。 原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在2003年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于2003年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于2002年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。 上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于2003年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的2002年5月，同尹杰算帐“换据”是2002年6月，均在经贸公司2003年7月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。 被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。 被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。 四、对事实和证据的分析及认定 1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。 1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。 2003年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B，轴建筑面积89、5平方米，按合同约定交付房款34、5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。 2002年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。2003年7月29日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2003年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，2003年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。 证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。 2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。 3、批发市场新建楼所有权确认书。 4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。 5、开发公司给尹杰送达的通知。 6、经贸公司确认书。 7、国有土地使用证。 8、产权确认书及移交收据。 9、施巍证言材料。 10、王金荣的证言材料。 11、其它相关证据材料。 五、解决纠纷的意见和理由 根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。 经二审开庭审理合议庭评议认为： 1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。 2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。 尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。 合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220、78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。 由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。 综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院2004年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决： 一、撤销四平市铁西区人民法院（2003）四西民二初字第349号民事判决； 二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立； 三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。 一、二审案件受理费22,220、00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。 通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款345,220、78元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。 本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。
[1]
法定代表人柏华静，该社主任。
委托人李朝定，淮南舜耕山律师事务所律师。
委托人杨国良，北京中凯律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：安徽省淮南市房地产管理局，住所地：安徽省淮南市田家庵区洞山中路。
法定代表入陈贵洲，该局局长。
委托人朱良，该局干部。
委托人胡艳丽，淮南竞合律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人〉：淮南市金三角家具公司，住所地：安徽省淮南市国庆西路。
法定代表人吴君锁，该公司总经理。
委托人任淮灵，合肥五星律师事务所律师。
委托人郭峰，北京鼎铭律师事务所律师。
安徽省淮南市田家庵区洞山农村信用合作社（以下简称洞山信用社）诉安徽省淮南市房地产管理局（以下简称市房管局）为淮南市金三角家具公司（以下简称金三角公司）颁发（集）房字第1－2－（98）0139号房屋所有权证一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖行初字第01号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周红耕担任审判长，审判员杨临萍、马永欣参加的合议庭，书记员孟凡平担任记录，公开开庭审理了本案。上诉人洞山信用社法定代表人柏华静及委托人李朝定、杨国良，被上诉人市房管局的委托人胡艳丽、朱良，被上诉人金三角公司的委托人任淮灵、郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1991年5月29日，洞山信用社与洞山乡幸福家具厂（被上诉人金三角公司前身）签订了合建房屋的协议书。同年7月3日，淮南市计划委员会以计基字（1991）120号文批复金三角公司建设营业用房4000平方米。1992年9月7日，洞山信用社给付洞山乡人民政府土地转让费9万元。同年12月18日，洞山信用社又与金三角公司签订合建房屋合同。约定：双方合资在陈岗三角地东侧兴建综合楼，建筑总面积7000平方米，其中为洞山信用社建办公楼3000平方米，楼房共6层，每层东侧三大间属洞山信用社；双方建房所需资金自筹，金三角公司建房所需资金自筹不足时，洞山信用社优先为其贷款；建房所需一切证件由金三
角公司办理，办证费用根据双方实际拥有面积按比例支付。
1993年3月4日，安徽省淮南市城乡建设委员会颁发了淮城规建许字91－118号《建设工程规划许可证》，批准兴建家具厂综合楼，建筑面积为4000平方米，建设层数为6层。综合楼于1993年底竣工，建筑为4层，面积为7835、16平方米。交付使用后，综合楼东侧面积为2306、86平方米的房屋由洞山信用社使用；综合楼西侧面积为5528、30平方米的房屋由金三角公司使用。1995年7月25日，市房管局为金三角公司颁发了（集）房字95（2）－10172号房屋所有权证；1997年4月24日，市房管局为洞山信用社颁发了（集）房字第1－2（97）0011号房屋所有权证。
1997年7月9日，金三角公司以建房协议没有实际履行，洞山信用社对综合楼东侧2306、86平方米房屋不享有所有权为由向市房管局提出申请，请求吊销洞山信用社房屋所有权证。同年7月16日，市房管局以房屋产权不清为由，吊销了洞山信用社（集）房字第1一2一（97）0011号房屋所有权证。洞山信用社不服，向安徽省淮南市中级人民法院提起行政诉讼。该院于同年10月9日作出（1997）淮行初字第05号行政判决，以市房管局作出的《关于吊销〈集〉房字第1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定》事实不清、证据不足、适用法律不当为由，撤销市房管局作出的《关于吊销（集）房字第1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定》。金三角公司不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。该院于1998年4月27日作出（1997）皖行终字第015号行政判决，以一审判决适用法律错误为由，判决撤销淮南市中级人民法院（1997）淮行初字第05号行政判决，维持市房管局《关于吊销（集）房字第1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定》。
1998年5月19日，金三角公司向市房管局呈交了《关于申请办理金三角综合楼东侧2306、86平方米房屋所有权证的申请》及相关证明材料。次日，市房管局收回了发给金三角公司的（集）房字95（2）－10172号房屋所有权证（面积为5528、30平方米），并为其颁发了（集）房字第1－2一（98）0139号房屋所有权证（面积为7835、16平方米）。洞山信用社认为市房管局向金三角公司颁发（集）房字第1一2一（98）0139号房屋所有权证的行为侵犯其合法权益，遂向安徽省高级人民法院提起行政诉讼。
另查明：金三角公司已就其与洞山信用社之间的房屋纠纷，向安徽省高级人民法院提起民事诉讼，安徽省高级人民法院于1997年8月13日以（97）皖民初字第6号立案受理。洞山信用社就市房管局为金三角公司颁发〈集〉房字第1一2一（98）0139号房屋所有权证的行为提起行政诉讼后，安徽省高级人民法院于1998年7月8日裁定中止审理（97）皖民初字第6号房屋纠纷一案。
安徽省高级人民法院经审理认为：金三角公司申请房屋产权登记提供的证件符合《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》第十六条第一款第（二）项的规定。但是，金三角公司提供的淮城规建许字第91－118号建设工程规划许可证与市房管局颁发的（集）房字第1－2－（98）0139号房屋所有权证在建设层数、建筑面积等方面不相符，属部分法定证件不全。市房管局颁发（集）房字第1一2－（98）0139号房屋所有权证的主要证据不足。洞山信用社的诉讼理由成立，应予支持。依据《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》第十二条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决撤销市房管局（集）房字第1－2一（98）0139号房屋所有权证；一审诉讼费110010元由市房管局负担。
洞山信用社不服一审判决，向本院上诉称：一审判决虽然撤销了〈集〉房字第1一2－（98）0139号房屋所有权证，但是该判决掩盖了上诉人与金三角公司合建房屋并发生产权纠纷的事实。根据有关城镇房屋产权产籍登记的规定，产权不清的房屋，应暂缓登记。因房屋产权引起纠纷，可由当事人协商解决，协商不成的，可申请仲裁或向人民法院提起诉讼，没有赋予房产管理部门直接裁决的权力；本案市房管局明知该房屋产权尚有争议，却将该房产直接确权给金三角公司，属于超越职权，一审判决对此没有认定，请求二审法院对一审判决所依据的事实和理由予以变更。
市房管局辩称：金三角公司提供的建设工程规划许可证的建设层数、建筑面积与其取得的房屋所有权证上载明的层数、面积不符，是因金三角公司建设时改变房屋结构所致，不影响所建房屋的合法性，不属法定证件不全；根据安徽省高级人民法院（1997）皖行终字第015号判决，“产权不清”的疑点已不复存在，因此，本局为金三角公司颁发的（集）房字第1一2一（98）0139号房屋所有权证符合规定的程序。一审判决依据《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》第十二条的规定，认定综合楼“部分法定证件不全”，并予以撤销，属于适用法律不当。
金三角公司辩称：安徽省高级人民法院（1997）皖行终字第015号判决生效后，争议房产的产权归属已经清楚，本公司申请房屋产权登记提供的证件齐全，市房管局对证件的审查符合法律规定，颁证程序合法。一审判决以扩建面积未取得建设工程规划许可证为由，认定颁证行为属部分法定证件不全，应依法暂缓登记的法律依据不足。
上述事实有如下证据在案佐证：淮南市计划委员会计基字（1991）120号《关于几家集体单位申请基建计划的批复》、淮城规建许字91－118号建设工程规划许可证及准建证、洞山信用社与洞山乡幸福家具厂合建房屋《协议》、金三角公司与洞山信用社合建房屋《合同》、〈集〉房字95（2）－10172号《房屋所有权证》、（集）房字第1－2一（97）0011号《房屋所有权证》、（集）房字第1－2一（98）0139号《房屋所有权证》、金三角公司《关于吊销洞山信用社2306、86平方米房屋所有权证的申请》、市房管局淮房地（1997）46号《关于吊销（集）房字1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定》、安徽省淮南市中级人民法院（1997）淮行初字第05号《行政判决书》、安徽省高级人民法院（1997）皖行终字第015号《行政判决书》、金三角公司诉洞山信用社《民事诉状》、安徽省高级人民法院（1997）皖民初字第6号《应诉通知书》、安徽省高级人民法院（1997）皖民初字第6号《民事裁定书》、洞山信用社《上诉状》、市房管局《答辩状》、金三角公司《陈述状》。
本院认为：根据建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条“登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件”、《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》第十二条“新建商品房屋由房屋开发建设单位申请登记；违法建设的房屋由市建设行政主管部门依法处理后才能接受产权登记申请；产权不清的，暂缓登记”的规定，被上诉人市房管局应对申请登记人的房屋产权是否清楚、房屋建设是否合法等进行审查。如产权清楚、房屋建设合法、符合上述规定的，予以登记发证；产权不清和房屋建设违法的，则不得直接登记发证。依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，也是房屋产权登记机关应当履行的法定义务。但是，被上诉人市房管局为被上诉
人金三角公司颁发（集）房字第1一2一（98）0139号房屋所有权证时，被上诉人金三角公司已就其与上诉人洞山信用社之间为综合楼2306、86平方米房屋纠纷向安徽省高级人民法院提起民事诉讼，该房屋纠纷正在诉讼过程中；被上诉人市房管局在作出的《关于吊销（集）房字第1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定》中认定该房屋产权不清，属于错误颁发房屋所有权证；安徽省高级人民法院（1997）皖行终字第015号行政判决维持被上诉人市房管局吊销（集）房字第1－2一（97）0011号房屋所有权证的决定，并未对争议的2306、86平方米房屋产权归属作出裁判。被上诉人市房管局和被上诉人金三角公司提出综合楼的2306、86平方米房屋产权不清的因素已经消除的理由不能成立。安徽省淮南市城乡建设委员会淮城规建许字（91）－118号《建设工程规划许可证》批准综合楼的建设层数为6层，建筑面积为4000平方米，而综合楼实际建设层数为4层、建筑面积为7835、16平方米，与建设工程规划许可证确定的内容不相符。依据《安徽省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》
第三十一条第（二）项关于在城市规划区内，不按建设工程规划许可证确定的建设工程位置、性质、层数、标高、建筑面积和建筑造型建设的建筑物、构筑物属于违法建设的规定，该综合楼应属于违法建设。据此，被上诉人市房管局和被上诉人金三角公司提出综合楼不属于违法建设的理由不能成立。被上诉人市房管局明知综合楼中的2306、86平方米房屋产权尚有争议，该楼系违反建设工程规划许可证的规定进行建设，且未经有关主管部门依法处理，迳行为被上诉人金三角公司颁发〈集〉房字第1一2－（98）0139号房屋所有权证，主要证据不足，违反法定程序。
综上，一审判决撤销被诉具体行政行为虽然正确，但未认定综合楼房屋产权存有争议，仅以被上诉人市房管局颁发的（集）房字第1－2一（98）0139号房屋所有权证与淮城规建许字第91－118号建设工程规划许可证确定的建设层数、建筑面积等不相符，属部分法定证件不全为由，判决撤销被诉具体行政行为，属于认定事实不清。上诉人洞山信用社对一审判决依据的事实理由不服，认为综合楼房屋产权存在争议的上诉理由成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目和第六十一条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省高级人民法院（1998）皖行初字第01号行政判决。
二、撤销被上诉人淮南市房地产管理局为淮南市金三角家具公司颁发的（集）房字第1－2一（98）0139号房屋所有权证。
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