农村房屋建造(精选8篇)
时间：2023-07-17
时间：2023-07-17
一、现状
__是一个人口610万，面积1、53万平方公里的农业大市，绝大多数人口在农村，经济欠发达。__市地处郯庐断裂带和扬铜地震带交汇处，存在发生破坏性地震的地质构造背景。20__年九江5、7级地震，虽然震级不大，烈度不高，但对震中当地广大农村民居却造成了很大的破坏，死亡的12人均系农村民居倒塌造成。经调研，__市大部分农村民居没有设防，存在重大安全隐患。
1、抗震性能好的钢混结构较少。至20__年全市农村现有116、44万户，拥有1户住宅的140、4万户，2处住宅的5、09万户。住房类型主要为楼房，楼房74、09万户，平房42、36万户，平均每户面积为140、4㎡。住宅主要为砖木和砖混结构。砖混结构64、7万户，占55、6%，砖木结构34、53万户，占29、7%。钢筋混凝土结构14、11万户，占12、1%，其它3、08万户，占2、6%。
2、我市相当大部分住宅基础处理不符合抗震设防要求。有的房屋尽管选在开阔平坦、土质坚硬均匀的场地上，但对基础的处理不符合抗震要求。如有的在打过夯的地面上直接往上垒墙；有的即使挖地漕也不按设计规范要求处理基础，抗震性能仍较差。
3、大部分房屋选用的建材质量不合格。在调查的所有砖木结构房屋中，大部分砌墙体用砂浆不符合要求，有的用石灰掺土代替砂浆，有的砂浆配比不符合要求，有一部分房屋选用旧砖、劣质砖或新旧砖混杂砌墙，使墙体强度明显降低。有的用旧木材或已经腐朽变质的木材做梁柱，地震时房屋容易产生局部失稳而倒塌。
4、大部分住宅的设计或施工不太合理。譬如，房屋高度与宽度之比不符合抗震要求，抗震横墙的间距与房屋的类别不相匹配，房屋各个构件之间缺少可靠的连结，整体性差。有的砖混房屋尽管设计了圈梁、构造柱，但由于设计不合理或施工不符合要求，也达不到抗设防的要求。在被调查的房屋中，还有一部分旧砖木结构或土墙房屋年久失修，有的出现地基下陷、墙体裂缝、屋顶塌陷。据调查，这些危房目前大部分还在被利用，或住人或存放物品和牲畜。这类房屋如果遇到中强地震就会墙倒屋塌，将造成大量的人员和牲畜伤亡。
二、原因
导致目前农村民居抗震性能较差的主要原因有以下几方面：
1、广大农民的防震减灾意识不强，农村住宅防震、抗震知识贫乏。他们在建房时往往只考虑美观、气派、宽敞、舒适，而不考虑抗震因素。有的盲目攀比，建设的房屋太高、太宽。有的设计不合理，不符合抗震设防要求，导致一部分住宅存有安全隐患。
2、我市大部分农村经济相对落后，农民收入偏低，经济不宽裕。他们在建房时只追求面积，不讲求质量。施工工匠没有经正规培训，同时在采购建筑材料时，贪图便宜，购买了一些假冒伪劣建筑材料。
3、村镇建设缺乏统一规划，没有制定抗震设防专业规划，没有法律强制要求。由于某种原因村镇建设缺乏统一规划，农村住宅常把划分的宅基建满，左邻右舍靠得很近，破坏性地震时往往产生“多米诺”骨牌效应。由于有的村镇没有编制抗震设防专业规划，没有按照防震减灾有关法律对村镇建设作出强制要求，导致在村镇建设中没有选择抗震有利地段，没有避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，没有充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，使村镇建设存有很大的抗震隐患。
三、对策与措施
为提高我市农村民居抗震性能，结合我市实际，应采取以下对策和措施。
1、专家参与农村民居设计
组织专家进行抗震性能房屋建设论证，针对不同地区、不同经济条件下各种结构类型，给出当地群众经济上易接受的抗震技术措施和指导性建议。通过编制地区性房屋抗震技术标准和抗震构造图集的形式，指导村镇房屋的建造，提高村镇房屋的综合抗震能力，减少地震人员伤亡和经济损失。
2、采取可行的抗震加固方案
根据不同地区房屋结构特点及其抗震薄弱环节，采取工程措施有规模有系统地提高民房的抗震设防能力。对已建成的建筑物，未采取抗震设防措施的，应当依法进行了抗震性能鉴定，并采取必要的抗震加固措施。
3、村镇建设要合理规划
将农村抗震设防管理与村镇规划、建设和管理有机结合起来。逐步做到每个乡镇都要制定村镇建设抗震减灾规划，并严格按规划要求建设。在村镇建设中选择抗震有利地段，避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，可将震害损失大大降低。
4、加强防震减灾知识的宣传及普及工作
一是要采用科学、灵活、及时有效的宣传方式，通过各种宣传媒体，将农村住宅建设防震抗震知识普及到乡（镇）、村庄和农户，使广大农民把建设安全农居变为维护自身生命财产安全的自觉行动。二是指导村民建房前进行抗震设计，选择规则、稳固、延性好的构造屋型；三是对施工人员进行短期集中培训。培训形式除采取集中讲授外，还可以实地参观已建成或在建的抗震民居；四是加强对技术的指导和服务使新建、改建、扩建民房达到抗震设防要求。
5、推广典型，逐步推进地震安全农居工程
可采取“农民自愿、适当补助”的原则，结合我市新农村建设移民建镇和推动农村房屋建设中抗震设防工作，政府拿出一部分补贴，组织实施“地震安全民居工程”，通过示范工程建设，总结、筛选、提炼出已有的一些切实有效的房屋抗震技术及措施，引导广大农民建造具有抗震能力的房屋，并以点带面，使__市的农村住宅抗震设防程度大大提高，农民抗震设防意识明显增强。
6、加强对村镇建设项目抗震设防的指导和管理，突出政府在抗震设防中的管理力度
为进一步落实党中央、国务院和省委、省政府以及市委、市政府的决策部署，消除农村房屋安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全，根据省农村房屋安全隐患排查整治工作方案和《河源市人民政府办公室关于印发河源市农村房屋安全隐患排查整治工作方案的通知》（河府办〔2021〕39号）要求，结合我区实际，制定本工作方案。
一、总体要求
以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实关于安全生产的重要指示批示精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，全面落实安全发展理念，强化红线意识和底线思维，深刻汲取事故教训，举一反三，落实属地管理责任，按照谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责的原则，坚持边排查、边整治，远近结合、标本兼治，以用作经营的农村自建房为重点，依法依规有序开展农村房屋安全隐患排查整治工作，及时消除农村房屋重大安全风险隐患。同时，力争用3年左右时间，健全管理制度，完善相关标准，建立常态化农村房屋建设管理制度。
二、目标任务
按照全面摸底、分类排查、重点整治、压茬推进的原则，有序推进农村房屋安全隐患排查整治工作。对存在重大安全隐患的农村房屋，应及时采取措施，防止发生安全事故。力争2021年6月底前，基本完成农村房屋全面摸底排查以及存在安全隐患的用作经营的农村自建房整治；力争用3年左右的时间基本完成农村房屋安全隐患整治。
三、工作安排
按照属地管理原则，采取省负总责、市区抓落实、镇（街道）为主体;的方式开展农村房屋安全隐患排查整治工作。区政府负责统筹组织全区排查整治工作，各镇（街道）负责具体组织实施，做好进度安排、任务落地、资源调配等工作，充分调动行政村和农村基层组织的力量做好排查整治各项工作。
（一）摸底排查。由镇人民政府、街道办事处对本行政区域内行政村（含镇人民政府驻地行政村和街道办事处下辖行政村）范围内的所有房屋进行全面摸底。要区分农村自建房和非自建房两种类型，全面摸清房屋基本情况，包括建造年代、结构类型、建造方式、使用情况、建设及运营相关行政许可手续等，填写《农村房屋安全信息采集表》（附表1、2），建立农村住房档案和房屋综合信息管理平台。
1、重点排查。对用作经营的农村自建房开展摸底排查，排点包括使用预制板建设的房屋、经过改建扩建的房屋、人员聚集使用的房屋等。排查内容主要包括房屋是否存在基础不均匀沉降、裂缝；主要受力构件或承重墙体是否出现结构性裂缝，是否处于危险状态；是否存在违章加层、开挖地下空间以及装修过程中改变承重结构或明显加大荷载的情况等。各镇人民政府、街道办事处可结合实际细化排查内容和重点。
2、全面排查。在重点排查的同时，各镇人民政府、街道办事处结合实际对农村房屋开展全面摸底排查，排查内容主要包括房屋结构安全、使用安全、地质和周边环境安全等。排查时要对各类房屋安全隐患作出初步判断。力争2021年6月底前基本完成。可因地制宜结合房地一体;农村宅基地和集体建设用地权籍调查、农村占用耕地建房摸排等工作，统筹推进摸排工作，避免重复工作和增加基层负担。
（二）重点整治。各镇人民政府、街道办事处要以排查发现存在安全隐患的用作经营的农村自建房为重点开展整治，力争2021年6月底前基本完成。整治到位前，必须采取切实有效的安全防范措施。
1、组织安全性评估或鉴定。对初步判断存在安全隐患的用作经营的农村自建房，要及时组织进行房屋安全评估或鉴定，可依据《农村住房安全性鉴定技术导则》以及各地简易鉴定规则进行房屋安全性鉴定。确有安全隐患的，要明确整治措施和整治时限。区住房和城乡建设局要全力做好专业技术指导和协助工作。
2、处置整治。落实产权人（使用人）主体责任，由产权人（使用人）对存在安全隐患的农村自建房进行整治。产权人（实际所有人）与使用人不一致的，产权人与使用人按照约定承担房屋使用安全责任。各镇人民政府、街道办事处要逐一督促房屋产权人（使用人）确定整治措施，逐一整治到位。对存在安全隐患的，应督促其及时采取减少结构上的荷载、加固或更换构件、停止使用、拆除部分或全部结构等有效的解危措施排除隐患；对存在重大安全隐患和危及周边安全的，应督促其立即停止使用、转移人员、做好警戒，采取有效的解危措施排除安全隐患或自行拆除。
各镇人民政府、街道办事处应依法依规进行整治，可通过法定程序采取吊销营业执照、责令停止生产经营、清理违规租赁关系等措施处理。
3、建立台账。各镇人民政府、街道办事处要梳理汇总重点整治情况，按一屋一档;的形式，建立整治台账，实行销号管理，完成一户、销号一户，确保整改措施落实到位。
（三）全面整治。各镇人民政府、街道办事处要在摸底排查和重点整治基础上，根据实际情况，对存在安全隐患的未用作经营的农村自建房和农村非自建房制定整治计划，坚持产权人（使用人）主体责任，落实属地和行业监管责任，力争用3年左右的时间基本完成农村房屋安全隐患整治。坚持问题导向和目标导向相结合，加快研究建立农村房屋建设管理长效机制。推动完善相关政策文件，健全农村房屋建设标准规范，建立农村房屋建设用地、规划、设计、施工、经营、改扩建和变更用途等全过程管理制度。健全镇人民政府、街道办事处农村房屋建设管理机构，下沉监管力量，加强农村房屋设计、施工和建设队伍管理，提高农村房屋建设管理水平。
四、保障措施
（一）强化组织领导。成立农村房屋安全隐患排查整治工作区级协调机制，由区分管领导担任召集人，区住房和城乡建设局、区应急管理局、区农业农村局、区市场监督管理局、市自然资源局源城分局为牵头单位，区统战部（区民族宗教局）、区教育局、区民政局、区司法局、区财政局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、市公安局源城分局、区消防救援大队等有关部门为成员单位。区级协调机制办公室设在区住房和城乡建设局，由牵头单位有关人员组成工作专班。落实省负总责、市区抓落实;的工作机制，各镇人民政府、街道办事处主要负责同志为第一责任人，要亲自部署、狠抓落实。各镇人民政府、街道办事处要参照区的做法，成立相应协调机制，统筹协调推进本地农村房屋安全隐患排查整治工作。要结合实际，制定本地区排查整治实施方案，明确工作内容、工作步骤、责任分工，确保责任落实到位。各镇人民政府、街道办事处和区直有关部门要考虑摸排工作与整治工作经费需求，统筹落实必要的资金保障。
（二）细化部门分工。各行业主管部门要根据职责，将应当纳入行业安全监管范围的农村房屋全部纳入安全监管范围，强化监管。区住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，牵头组织农村房屋安全隐患排查整治工作，指导各地使用农村房屋综合信息管理平台，推进部门信息共享，建立健全农村房屋建设管理长效机制；区委统战部（区民族宗教局）负责指导农村宗教活动场所安全管理；区应急管理局负责督促指导各级消防救援机构做好农村人员密集场所房屋的消防安全管理（消防救援机构负责督促指导各镇人民政府、街道办事处做好农村人员密集场所特别是旅馆类、小娱乐场所的消防安全管理）；市自然资源局源城分局负责指导农村依法依规用地，做好地质灾害易发区的灾害风险排查；区农业农村局负责组织指导农村人居环境和村庄整治，按职责负责农村宅基地管理有关工作；区市场监督管理局负责指导农村经营场所涉及的营业执照和食品经营许可证复查工作；区教育局负责指导农村学校、幼儿园房屋安全管理；市公安局源城分局负责指导农村旅馆业特种行业许可证复核工作；区民政局负责指导农村养老机构场所安全管理；区司法局负责配合有关方面完善农村房屋建设管理制度，强化法治保障；区财政局负责将农村房屋安全管理相关经费纳入本级政府预算；区文化广电旅游体育局负责指导农村文化和旅游场所安全管理；区卫生健康局负责指导农村医疗场所安全管理。
（三）加强综合保障。各镇人民政府、街道办事处要组织动员设计、施工、监理、检测等专业机构和技术人员广泛参与排查整治工作，加强人员培训，强化技术保障。有条件的地方可采取政府购买服务等方式，委托有资质的专业机构开展排查、评估鉴定工作。审判机关和司法行政部门要加强农村房屋安全隐患排查整治中的法律咨询、司法调解等工作。各镇人民政府、街道办事处和区直有关部门要统筹做好农村房屋安全隐患排查整治工作与农房建设管理工作。
（四）强化督促指导。各镇人民政府、街道办事处要加强对行政村督促指导，对农村房屋安全隐患排查整治工作进展缓慢、推诿扯皮、排查不实的，要予以通报；对问题严重的，要约谈相关负责同志；对工作中失责失职、不作为、乱作为的领导干部，要严肃问责。农村房屋安全隐患排查整治工作区级协调机制对镇人民政府、街道办事处排查整治工作进行指导督促，必要时可组织相关部门按有关规定开展联合实地督导，避免多头检查，重要情况及时报告区委、区政府。
（五）做好宣传引导。各镇人民政府、街道办事处要广泛宣传，使广大干部群众充分认识农村房屋安全的重要性，及时了解农村干部群众思想动态，有针对性地做好解释引导工作，有效化解影响社会稳定的风险隐患。要全面深入开展农村房屋安全科普教育，不断增强农民群众的房屋安全意识，提高排查整治房屋安全隐患的积极性、主动性。
各镇人民政府、街道办事处要第一时间向同级党（工）委汇报，在党（工）委统一领导下扎实做好排查整治工作。每月10日及25日向区级协调机制办公室报送工作进展情况。
附表：1、农村房屋安全信息采集表（自建房）
2、农村房屋安全信息采集表（非自建房）
公开方式：主动公开
抄送：区纪委监委，区委办，区人大办，区政协办，区人武部，区法院，区检察院。
源城区人民政府办公室
2020年1月27日印发
（共印35份）
附表1
农村房屋安全信息采集表（自建房）
第一部分：基本信息
地 址
市县（市、区）镇（乡、街道）村
组路（街巷）号
产权人
使用人
姓 名
身份证号
建筑层数
1层 2层3层及以上
建筑面积
m2
建造年代
1980年及以前 1981-1990年 1991-2000年 2001-2010年 2011年及以后
结构类型
砖石结构（预制板）砖石结构（非预制板）土木结构 混凝土结构
窑洞钢结构混杂结构 其他
建造方式
自行建造 建筑工匠建造 有资质的施工队伍建造 其他
土地性质
宅基地 非宅基地
第二部分：审批手续情况
宅基地手续
有 无
规划建设手续
有 无
竣工验收手续
有 无
房屋登记手续
有 无
第三部分：改造情况
是否改造
否是 改造1次 改造2次及以上
改造内容
楼顶加层 周边扩建 楼内夹层 改变承重结构 其他（多选）
第四部分：用途改变情况
是否用作经营
是 否
主要用途：
餐饮饭店民宿宾馆 批发零售 医疗卫生
休闲娱乐 生产加工 仓储物流 其他
（多选）
经营审批手续
有 无
第五部分：用能情况
采暖用能
煤炭 电液化气 天然气其他（多选）
炊事用能
（含生活热水）
煤炭 电液化气 天然气其他（多选）
第六部分：安全情况
安全隐患初判
基本安全
存在风险
风险部位：
墙体梁柱地基屋面楼板 其他
安全鉴定
或评定
A级 B级
C级 D级
风险部位：
墙体梁柱地基屋面楼板 其他
第七部分：整治计划情况
已整治 计划半年内整治 计划1年内整治无整治计划 其他
填报人（签名）： 附表2
农村房屋安全信息采集表（非自建房）
第一部分：基本信息
地 址
市县（市、区）镇（乡、街道）村
组路（街巷）号
房屋或单位名称
产权人
使用人
姓名或
机构名称
身份证号或
（机构代码）
建筑层数
1层 2层 3层及以上
建筑面积
m2
建造年代`
1980年及以前 1981-1990年 1991-2000年 2001-2010年 2011年及以后
结构类型
砖石结构（预制板）砖石结构（非预制板）土木结构 混凝土结构
窑洞钢结构混杂结构 其他
建造方式
建筑工匠建造 有资质的施工队伍建造 其他
土地性质
农用地 建设用地 未利用地
主要用途
行政办公教育设施 医疗卫生 文化设施 养老设施
批发零售 餐饮饭店住宿宾馆休闲娱乐 宗教场所
农贸市场 生产加工 仓储物流 其他
（多选）
第二部分：审批手续情况
用地手续
有 无
规划建设手续
有 无
竣工验收手续
有 无
房屋登记手续
有 无
经营审批手续
有 无
第三部分：改造情况
是否改造
否是 改造1次 改造2次及以上
改造内容
楼顶加层 周边扩建 楼内夹层 改变承重结构 其他（多选）
第四部分：用能情况
采暖用能
煤炭 电液化气 天然气其他（多选）
炊事用能
（含生活热水）
煤炭 电液化气 天然气其他（多选）
第五部分：安全情况
安全隐患初判
基本安全
存在风险
风险部位：
墙体梁柱地基屋面楼板 其他
安全鉴定或评定
A级 B级
C级 D级
风险部位：
墙体梁柱地基屋面楼板 其他
第六部分：整治计划情况
这次讨论共有十余个单位参加，给清华大学土木工程系副教授赵作周留下的最深刻印象是与会专家各抒己见，却在同一问题上给出了一致意见，即农村房屋质量监管需要政府出台一些法律文件，并明确权责。
报道显示，8月3日发生在鲁甸县的这次地震为云南省14年来震级最大的一次。房屋倒塌与人员伤亡联系紧密，赵作周坦言，2008年汶川地震后，随着玉树、雅安等几次特大地震的发生，农村房屋抗震标准陆续补充修订，并于2008年年底出台了农村危房改造试点工作，“但如何按照标准落实是个问题”。
城乡二元标准
除震级较大、震源浅、人口密度大外，灾区房屋抗震性能差被专家视为造成此次鲁甸地震重大伤亡的原因之一。报道显示，截至2013年年底，云南省仍有C级以上农村危房200多万户。
“农村房屋没有设计审查，也没有所谓的规范，全世界都是这个情况。”北京市建筑设计院建筑设计总监姜涌说，“建筑报审、审查、验收等一系列制度都是针对为第三方设计建造的房屋而言的，即我们通常看到的城市里的商品房。如果按照我们目前已经掌握的知识和技术水平来建造农村的房屋，那么鲁甸在此次6、5度震级中，是不会有这么多房屋倒塌的。”
赵作周也持相同看法。他最近将我国房屋抗震标准与美国比较了一下，发现我国部分的房屋抗震标准与美国一样，跟日本相差也不是很多，但因为2008之前国家标准主要针对的是城市房屋，农村房屋没有监管，因此在抗震标准及能力上，形成了一种城乡二元格局。
“像鲁甸这次地震，当地建设的新农村和县城里的房屋损失很小，医院还在正常运转，距震中只差40公里，为何会有如此大的差距？因为新农村和县城的房屋是按照国家标准盖的，而农村土坯房没人管，缺乏正规设计。”赵作周说。
张伟（化名）是北京市房山区人，从事建筑承包已有近十年时间，对农村建筑领域较为熟悉。在他的记忆里，村里20世纪90年代盖房，用的还是砖木结构，用混凝土盖房只不过是近五六年的事情，且农村盖房较为随意，很少听说使用过设计图纸和抗震标准。
“拿早期的木匠师傅来说，在村里是比较有威望的，盖房凭借的是多年经验。”张伟说，“现在村里的木匠、瓦匠还有，但大多干的是砌院墙、铺瓷砖等杂活，盖房请的多是建筑队。”
据张伟了解，这些在村里盖房的建筑队虽然比较“专业”，但大多没有建筑资质，用料也比较随意，往往根据业主的经济实力和要求选材，“如果材料价格比较便宜，那么抗震性能肯定不强”。
成本安全两难全
提高农村房屋的抗震等级，无疑意味着在建造或加固房屋时需要投入更高的成本，这显然成了农民盖房“不抗震”的首要原因。
“农村盖一套200平方米的房子基本需要20万元左右，平均每平方米大概需要1000元，基本上能够满足抗震需要，但如果让一座房屋从原来不考虑抗震需求变成符合标准，一平方米就要额外增加近百元投入，如此算下来，大概需要几万元。而有些情况甚至是改都无从下手，比如泥土房，成本会更高。”姜涌说。
记者曾在山西省朔州市旧广武村看到，由于经济较为落后，村里近一半农房的外墙使用的是黄土和山上的石块。为了结婚，村民李胜强（化名）几年前在自家院里盖了一间新房，由于资金有限，这所“新房”至今仍有一面墙用的是黄泥和稻草。
另据住建部的调查显示，西部一些贫困地区由于建房习惯或为了降低成本，仍存在使用泥浆、草泥砌墙的情况。此外，一些农户在建房过程中使用废旧木料较多，购买的预制空心板等材料也大多没有出厂合格证，还有相当数量为旧房拆卸的废旧楼板，如此一来很难抵御较大的地质灾害。
2008年年底，农村危房改造工作试点启动，并延续至今。根据2014年农村危房改造任务部署，中央将支持全国266万贫困农户改造房屋，补助标准为每户平均7500元，在此基础上对贫困地区每户增加1000元补助，对边境、边县一线贫困农户、建筑节能示范户每户分别增加2500元补助。
2009年至2013年，云南省共下达中央及省级农村危房改造补助资金108、32亿元，重建和改造农村危房323、02万户，但据2012年云南省审计厅对全省20县补助资金的审计发现，经济最困难的农户仅靠国家补助无力修建房屋。
赵作周认为，尽管国家和地方财政有配套补助资金，但农村面广，情况复杂，农民自身经济条件也较为拮据，因此补助往往显得不太解渴。“地方政府财力不足，可呼吁中央多拨付一些钱，并且动员农民在政府指导下自力更生，让农民参与重造，一来降低政府的压力，二来也可降低成本。”
住建部资料显示，从2009年、2010年不同试点地区的实践来看，扩大农村危房改造试点工作存在一些问题，表现在：经济条件较好地区危改工作实施较快，房屋建设质量较高；经济条件较差地区由于地方和农户资金配套压力大，抗震安全意识较差，部分房屋抗震性能没有明显提高。
北京市即为危改工作实施较快的地区之一，“2008年汶川地震给了北京市政府一个警告”。2009年前后，赵作周和其他专家接受北京市建委委托，用一年多时间对北京市既有农村住宅的结构现状进行了调研，并针对现状提出加固改造方案。“我们完成了一系列研究与工程示范，为北京编制了既有农村住宅的抗震与节能综合改造技术导则，导则已公布实施。”
据北京市农委向记者提供的材料显示，2013年，北京市农民住宅抗震节能改造实际完成6万余户，超过计划任务的26%。其中综合改造共完成1、4万余户，达到节能抗震标准。
目前北京市农委编制了“北京市农民住房抗震节能改造工程规划建设实施方案（2014―2017年）”。总体目标是：到2017年基本完成全市农房抗震节能改造，农村地区基本达到每个农户都有一处住房符合抗震节能标准或节能保温标准。
执行是根本问题
早在2008年汶川地震发生之前，一系列农房倒塌事件就引起了住建部门的关注，但对相关政策的执行，各地因财力、潜在受灾程度的不同速度不一。
2006年5月，山西省太原市敦化坊村一处砖拱连体窑洞在拆除过程中坍塌。时隔不到两个月，河南省郑州市黑朱庄村一栋七层居民楼倒塌。一年后，内蒙古通辽再次发生农民自建房屋倒塌事件，造成16人死亡，23人受伤……
受一系列农故影响，2007年，原建设部办公厅下发通知，要求各地吸取教训，进一步加强农村建房质量安全监管。其中要求村民自建限额以上住房（二层及二层以上，或投资30万元以上，或300平方米以上）以及加层、改扩建房屋必须严格执行法定建设程序，按照国家有关规定办理相关建设手续。
有专家认为，这也意味着限额以下的农村住房被排除在了政府监管外。
同在2007年，国务院办公厅转发国家地震局、原建设部《关于实施农村居民地震安全工程建议的通知》，提出到2020年，力争使全国农村民居基本具备抗御6级左右、相当于各地区基本烈度地震的能力。
该通知下发的第二年，“5・12汶川地震”发生，随即促使农村危房改造、抗震加固工作得以尽快提上日程。
2008年，《建筑抗震设计规范》（GB50011―2001）（2008年版）进行修订，提高了农村房屋抗震性能的要求。2011年7月，住建部制定了《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》，对农村危房改造过程中的施工标准及抗震能力进行了详细规定。
受汶川地震影响，《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》于2008年出台，由此拉开了地方农房抗震标准制定的序幕。继四川后，2013年，云南省也出台了《云南省农村民房建设抗震设防技术导则（试行）》。
然而，据建筑业内人士分析，导则不等于行业规范，并不具备法律效力，因此很难对农村房屋建设起到强制规范的效果。
“技术文件已经出台，在新农村建设等领域，技术规范已经得到了部分强制执行，但在偏远农村地区，土地甚至连置换价值都没有，谁来执行改造？面对老百姓，基层部门需要法律文件赋予一定的权限，才能执行监管职责。”赵作周说。
此外，北京市某镇政府工作人员向记者透露，基层住建部门人员配置力量不足，有的部门甚至只有一两个人，且许多部门都是事业单位，面对农村房屋分布范围大、情况复杂的现状，基层部门也是心有余而力不足。
“通常来讲，每个乡镇政府都设有村镇建设科，一般每个科室有六七个人。按照规定，村民在自家宅基地盖房或翻修、加盖房屋，要符合一定的标准，超出标准村委会也不会批。但目前普遍情况是，如果有人举报，村委会和镇里必须处理；如果没人举报，政府部门大多睁一只眼闭一只眼。”上述工作人员说。
然而，在姜涌看来，即使是已经执行抗震标准的房屋，也未必完全合规。姜涌曾经与日本某企业合作在中国做项目，结果发现日本人算出的房屋主体结构数值与国内有很大差距。
“为什么会造成这种情况？在日本可以看到，日本房屋用的都是肥梁大柱，在中国如果用这么粗的柱子的话，开发商会觉得受不了，因为他每天都在计算成本。现在设计院按照规范设计的图纸拿到现场，都会被开发商以各种各样的方式把材料减下来。”姜涌说。
【关键词】农村；房屋登记；重要性
一、开展集体土地房屋登记的重要性
(一)开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径
根据我国《物权法》的规定,房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭,经房屋登记机构依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。二是因合法建造的房屋,自事实行为成就时发生效力。三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径,归根结底都必须进行登记,因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。
(二)开展集体土地房屋登记既符合各级政府的要求,也符合广大农民群众的切身利益
一是上级有要求。2010年绍兴市政府出台的《关于开展绍兴市区集体土地房屋内农村房屋登记工作的指导意见》(绍政办发[2010]147号)提出了土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作,为开展农房抵押贷款奠定基础。2011年,浙江省五厅局联合发文《关于开展集体土地范围内房屋登记工作的指导意见》（浙建村[2011]89号）为全省范围内开展农房登记工作定下了基调和工作原则。绍政办发[2010]147号文件对绍兴市区农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此,切实加强农房登记工作,就是贯彻落实省市政府的有关工作部署。
二是群众迫切需要。改革开放30年以来,城乡面貌发生了巨大变化,农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是,目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来,集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记,而没有进行房屋登记,农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要,却没有充分发挥其权益的作用,严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。
三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、温州、丽水等地也开展了集体土地房屋登记工作,很大程度上拓宽了农民融资渠道,取得了一定的经验和做法,起到了较好的示范作用,同时也推动了集体土地经济的发展。
(三)开展集体土地房屋登记是落实科学发展观,实现城乡统筹,建设社会主义新农村的必然要求
党的十七届三中全会指出,我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段,进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村,实行城乡统一管理模式,适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势,有利于破除城乡二元结构,促进农村人口向城镇集中,实现城乡互动,人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置,可解除农民的后顾之忧,引导他们向城市中心镇和集中社区集聚,推动村庄整合,促进城乡统筹。同时实施这项制度,还有利于形成城乡一体的房地产市场,发挥房地产资源优势和带动作用,这对于加强村镇规划建设,调整农村产业结构,实现农民增收,促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。
二、当前农房登记工作中遇到的问题和困难
（一）农村集体土地房屋补证难度大
农村房屋的修建因自然条件、经济条件、历史原因等因素普遍存在建设前未经规划审批的情况。有的农民要求登记发证的房屋大都是在《城乡规划法》实施前所建，有的甚至是解放前所建，因年代久远没经规划审批。由于在《城乡规划法》实施前，农村房屋只要有宅基地使用证就可办理土地使用权证，不需要城乡规划许可证，如果按照新的《城乡规划法》及《房屋登记办法》的规定或要求，要求其补办城乡规划许可证难度较大。另外按照《房屋登记办法》要求，集体土地房屋登记是“先地后房”，农村房屋土地证发证率极低造成了可发房屋权证农房的基数不大。此外，农村房屋较城市房屋除了有居住功能外，还有一定的农业生产功能，如房屋旁搭建简易的猪圈或工具房等。建设的随意性与不规范为农村房屋的初始登记带来了较大的困难。
（二）农村集体土地房屋的面积测量和认定
对绍兴市越城区初步筛选无违章后的592户农户进屋测量，其中只有32户农户符合办证条件；140户因目测大面积超土地证面积或者户主本人和土地证上的名字不相符合而中止测量；8户因私下有买卖转让或因继承原因中止测量；4户因户主长期在外地无法办理农民在外打工多次上门都联系不上；5户户主放弃办理（因为测量面积少于土地证规定的建造面积而放弃办证，或者怕变成2套房放弃办证）；12户房屋有房产纠纷暂不办理；81户农户由于当时建造有误差等原因导致略微超出土地证规定面积（少于5平方米）；310户是面积大大超出土地证规定面积（超5-100平方米）。
我们看到面积超建问题是其中的关键，城市房屋管理中房屋的登记面积是结合规划部门批建面积和具有资质的测绘机构测绘的实际面积确定的。而农村房屋大多没有规划批准建房面积，在这种状况下，其面积登记能否通过测绘机构测绘确定，也需要周全考虑这个问题。由于农村房屋地基选址放样技术手段落后，房屋宅基地形状与批准证示意图不一致。而且农村宅基地上的房屋超建现象普遍。在进行初始登记时，房屋登记部门是否按照房屋实际建筑面积登记。若按实际建设面积登记，即变相承认了违规建房。若不予登记，又会造成登记行为不能反映房屋现状。
另外，市场化测量机构进入后，所需的测量费用由谁承担，全面测绘是否经济可行；缺乏一套科学规范的农村房屋测量标准，标准不统一和欠缺权威性极易导致产生大量的权属争议与矛盾。
（三）权利人主体身份认定问题
按照《土地管理法》的规定，农村建房用地即宅基地的取得是按照农村户籍身份无偿分得的，按照集体土地上房屋房随地走的原则，房管部门进行房屋登记时，同样也应按照宅基地使用证上记载的农村人口，颁发房屋产权证。但对于已将户口迁出本地的人口，能否作为房屋所有权人或者对已将户口迁出本地的人口，在其为农村集体经济组织成员时已建成的房屋，能否进行初始登记，房屋所有权人如何确定，还有，兄弟中有的为农村集体经济组织成员，有的已迁出，变为城镇人口，兄弟原合建房产，如何登记确定等。
（四）无手续房屋的登记
有些申请人的房屋年代久远，在初始登记时不能出具有效的证明文件，需要房屋登记部门合理处理。
（五）农户登记发证积极性不高
（一）农民对办理房屋权属登记的主观能动性不强
1、集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制
城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。
2、房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据
由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。
（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记
根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。
（三）登记机构不统一、登记制度未理顺
目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。
（四）“小产权房”问题
“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。
（五）农村房屋的产籍基础差
农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。
二、基本对策
（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视
随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。
（二）理顺机制、健全制度
各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。
（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作
1、重视和利用公告发现问题
公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。
2、正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据
在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。
《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。
（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料
农村房屋和城市房屋一样都是以记载于登记簿而发生物权的效力，登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋物权变动的各种情况在登记簿上应该得到准确的反映。然而，我国房屋登记簿制度刚起步，《物权法》、《房屋登记办法》出台后，各地房屋登记机构才根据规定设立了登记簿。因此，房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。
一、领导重视
成立了由县长任组长、县委副书记、常务副县长、县委常委副县长、副县长为副组长，60个县直（驻县）单位为成员单位的县农村危旧土坯房改造工作领导小组。召开了全县农村危旧土坯房改造工作动员大会，同时县农村危旧土坯房改造工作领导小组组织召开了16次专项调度会。
二、档案资料情况
召开了农村危房改造工作会议，制定并出台了《2013年农村危房改造工作实施方案》，成立了农村危房改造工作机构，落实了工作人员和办公场所，制定了《农村危房改造资金管理办法》严格落实了省发改委、省建设厅、省财政厅、省民政厅的农村危房改造计划，并将农房改造计划下达到各乡（镇）。所有危房改造补助对象的档案做到一户一档。所有档案信息均录入互联网。建立了《二0一二年度农村危房改造户花名册》，有《省农村危房改造建房（维修）户验收表》，有《省农村危房改造省级验收汇总表》。
三、清点建房（维修房屋）数量
建房竣工和维修房屋竣工的总数与农村危房改造计划数一致，均有“政府资助援建”标识牌。
四、现场检查五项内容
（一）农村危房改造补助对象情况
抽查了四个集中点改造户和20户分散改造户，共108户，通过对照标识牌、户口、身份证、惠农一卡通和询问住户，补助对象均符合要求，资金已全部发放到位。
（二）规划执行情况
新建房屋大部分选址科学，做到“四避开”，集中建房点均按规划建设，所有新建房在选择新户型的基础上，新户型推广率达到90%以上。房屋功能齐全，立面美观，继承了客家传统建筑特色，有地域特色。
（三）检查基础设施建设情况
1、水到家。入户水管接通水源，已解决建房户生活饮用水。
2、电入户。入户电线装配规范，无乱搭乱接现象。
3、建房点周边道路平整，排水较通畅。
（四）工程质量情况
新建房屋符合质量标准，不存在基础下沉、墙体裂缝、屋面漏水等质量情况。
（五）拆旧还基情况
1、建房对象大部分拆除旧房（无房户除外）。
2、异地建房户多数交回旧房土地使用证或交回宅基地的声明等资料。
3、集中建房户已办妥用地审批手续、土地权属已确认。
五、存在问题
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实关于安全生产重要论述，落实属地政府主体责任和行业部门监管责任，按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责”的原则，坚持边查边改、疏堵结合、远近结合、标本兼治，以用作经营的农村自建房为重点，依法依规有序开展农村房屋安全隐患排查整治工作，及时消除农村房屋重大安全风险隐患，逐步建立常态化农村房屋建设管理制度，坚决遏制重特大安全事故。
工作目标
到2020年底，基本完成对用作经营农村房屋的重点排查。到2021年6月底，在重点排查的基础上，基本完成对农村房屋的全面排查和对存在安全隐患用作经营农村房屋的重点整治。到2023年底，基本完成全镇农村房屋安全隐患整治目标任务，建立常态化农村房屋建设管理制度，不断提升农村房屋设计建造和质量监管水平。
三、工作安排
有序推进全镇农村房屋安全隐患排查整治，对存在重大安全隐患的农村房屋，立即采取措施，防止发生安全事故。
（一）摸底排查（2021年6月底前）
对各村（社区）两委范围内所有房屋进行摸底排查。摸底排查区分农村自建房和非自建房两种类型，全面摸清房屋基本情况，包括建造年代、结构类型、建造方式、切坡建房地灾隐患点等，有关信息录入农村住房档案和房屋综合信息管理平台。
1、重点排查。对用作餐饮饭店、民宿宾馆、批发零售、休闲娱乐、教育培训、养老、医疗、仓储物流等经营性（含生产性、公益性）的农村自建房开展摸底排查，排点包括使用预制板建设的房屋、经过改建扩建的房屋、人员聚集使用的房屋等，并对各类房屋安全隐患做出初步判断。结合实际细化排查内容和重点，2021年12月31日前全部完成。
2、全面排查。在重点排查的同时，各村（社区）两委结合实际对农村房屋开展全面摸底排查，排查内容主要包括房屋结构安全、使用安全、地质和周边环境安全等，并对各类房屋安全隐患作出初步判断。2021年6月30日前全部完成。
3、安全评估鉴定。对初步判断存在安全隐患的用作经营的农村自建房，及时组织进行房屋安全性评估，或依据《农村住房安全性鉴定技术导则》进行房屋安全性鉴定。确有安全隐患的，要明确整治措施和整治时限。
（二）重点整治（2021年6月底前）
要以排查发现存在安全隐患的用作经营的农村自建房为重点开展整治，整治到位前必须采取切实有效的安全防范措施。
1、制定整治方案。各村（社区）两委根据重点排查发现的安全隐患情况制定重点整治方案，明确整治内容、工作措施、技术路线、力量组织、工作经费、时限要求等。
3、落实主体责任。对经排查确定存在安全隐患的用作经营的农村自建房，由产权人（使用人）自主聘请专业人员或机构进行整治方案设计并整治，未整治到位前不得从事经营活动。
4、实行销号管理。各村（社区）两委，要建立重点整治台账，实行销号管理，整治一户、验收一户、销户一户。
（三）全面整治（2023年12月底前）
在摸底排查和重点整治基础上，据实对存在安全隐患的未用作经营农村自建房和非自建房制定全面整治计划。坚持产权人（使用人）主体责任，落实属地责任和行业监管责任。
四、保障措施
（一）强化组织领导。成立镇农村房屋安全隐患排查整治工作领导小组，镇政府领导任组长，镇班子成员任副组长，各村（社区）两委书记、建设办主任为成员。领导小组下设办公室在建设办，由主要负责同志兼任办公室主任，落实“乡镇统筹、各村（社区）两委抓落实”的工作机制，各村（社区）两委要将农村房屋安全隐患排查整治工作提上重要议事日程，参照成立相应工作机构，制定实施方案，健全完善工作机制，各村（社区）两委主要负责人是第一责任人，负责安全隐患排查、系统录入人是具体责任人，要积极部署、经常督办，确保农村房屋安全隐患排查整治取得实效。各村（社区）两委务必扎实开展排查整治。
（二）强化责任落实。各村（社区）两委要落实属地管理责任，负责农村房屋安全隐患排查整治具体组织实施，做好进度安排、任务落地、资源调配等工作，对发现的安全隐患建立整治台账，实行销号管理，并以行政村为基本单位上报排查整治结果，对零报告的各村（社区）两委，主要负责人签字背书。落实“谁排查谁签字、谁管理谁负责”要求，确保责任落实到位。各村（社区）两委要主动作为克服困难，广泛动员，倒排工期，将排查整治任务落实到责任人，落实到时间节点，抓实抓细各项工作。
（三）强化综合保障。加强人员培训，强化技术保障。制定本村（居）委会农村房屋安全突发事件应急预案，加强日常安全巡查和应急处置演练，确保第一时间有效处置各类农村房屋安全突发事件，强化应急保障。要严肃责任追究，对排查整治中因工作不实、统计不准、弄虚作假、虚报乱报导致严重后果的，将严肃追究相关人员责任。各村（社区）两委要统筹做好农村房屋安全隐患排查整治工作与农房建设管理工作。
（四）强化督促指导。镇农村房屋安全隐患排查整治工作领导小组将加强对各村（社区）两委的督促指导，强化工作调度和现场督查，对农村房屋安全隐患排查整治工作进展缓慢、推诿扯皮、排查不实的，予以通报；对问题严重的，约谈相关负责同志；对工作中失职失责、不作为、乱作为的严肃问责。从2020年12月起，坚持每半月调度各村（社区）两委工作进展情况。
关键词：农村房屋建设市场 问题 对策
中图分类号：G812、42 文献标识码：A 文章编号：
随着市场经济的发展，国家惠农、利农政策的出台，我国农村经济得到极大发展，农村的住房条件得到极大改善，由原先的砖瓦房向小洋楼转变，楼房遍地开花。但是，由于现行法律法规对农村房屋建设行为缺乏有效的调整，致使农村房屋建设呈现交易行为不稳定、不规范、隐患多、矛盾多的不利局面。安全事故频发，随意变更、毁约的行为得不到有效的约束，政府行政监管部门缺乏行之有效的监管，整个农村房屋建设市场呈现畸形发展的态势。这既不利于农民生产生活水平的提高，也不利于国家建设新农村方针政策的贯彻执行，与当前我国新农村建设极为不符。
那么，农村房屋建设市场究竟存在哪些问题？ 造成这些问题的原因主要有哪些？我们如何尽快解决这些问题呢？
一、农村房屋建设市场存在的问题
（一）农村房屋建设从业人员不具备相应的建筑资质。房屋建设活动属危险作业，从业人员应当具备相应的资质条件，既要配备具有相关专业技术的施工人员，也要有相应的安全保障措施。可是农村中不少所谓的建筑承包商，既缺乏最基本的建筑知识，又不具备保障安全的措施，在利益的驱动下，置施工人员的安全不顾，盲目施工，违章操作，酿出一幕幕惨剧。血的教训是深刻的！
（二）房屋的所有人没有尽到严格审查施工方的建筑施工资质的义务，擅自把房屋的建筑施工发包给所谓的承包商，在承包人的选任方面具有一定过错。在签订房屋承包合同的过程中，房屋的所有人与承包方约定了施工过程中的所有责任由承包方负责的条款。一旦出事，在案件审理时，房屋的所有人会以此条款作为其免责的抗辩理由。很显然，这类免责条款是不能对抗第三人的，房屋所有人应当承担相应的民事责任。
（三）不规范“开发”建房、售房，存在极大的隐患。随着农村经济的发展，许多农民富裕了，不满足现存的的居住条件，纷纷向交通便利的地方集中，致使农村乡镇、街道上的房屋需求量大增，一些拥有土地的农民，利用承包的土地，在没有办理任何手续的情况下，违规、违法建房，然后出售给其他求购者，更有甚者自己没有土地，向其他人违法购买土地，“开发”建房出售，其中相当大一部分是占用耕地，在农村形成违法的建房、买房卖房市场，而且发展极快，规模越来越大，存在极大隐患。所售的房屋既没有土地使用权，又不能办理房屋产权登记，房屋产权不明，极易产生矛盾纠纷。农村的土地属集体所有，农民的宅基地使用权，要通过申请批准划拨才能取得。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。由于房屋“开发者”的“开发”行为违反法律规定，其售房行为当然属无效民事活动，不受法律保护。一旦发生纠纷，当事人之间的矛盾不易解决，很容易恶化，既影响农村的稳定，也对农村经济的发展极为不利。
二、存在问题的原因
（一）立法滞后。纵观我国有关农村房屋建设等方面的法律法规，我们不难发现，在这方面几乎是一片空白。在实践中，无法可依。随着农村经济的发展，农民已经不满足现有的住房条件，纷纷盖起楼房，对房屋建设施工人员的需求迅速增加，许多没有从事建筑行业经验、没有建筑资质的农民，变身为建筑工人，加入到建筑行业。十几个农民随意组合一个建筑工程队，对外承包建筑房屋的工程。这样的“施工人员”建筑的房屋，质量可想而知。现在农村的房屋与城市的房屋没有多大的区别，但是，关于农村房屋建筑施工人员的资质问题，法律没有规定。没有法律法规的约束、规范、指引，农村的房屋建设只能是在畸形繁荣的掩盖下，夯筑着一座座随时可能倒塌的囚笼。
（二）政府行政管理部门监管不力。农村村民的住房用地是审批制，不依法经过相关审批手续就占用土地建房，就是违法行为，政府行政管理部门应当依法予以制裁，这是法律赋予的权力，是维护法律权威的手段。但是，我们看到的农村建房实际情况，有几户建房者是通过审批占用土地的？几亩、几十亩甚至几百亩的耕地被违法占用“开发”建房出售攫取暴利，一部分人依靠违法使用土地富起来了，一些地方靠违法“开发”富起来了，一年前还是良田的土地，被砂石、砖块、钢筋武装起来了，几年前还是丰产的耕地，如今街道如海市蜃楼般冒出来……大片大片的土地在迅速改头换面。但，这一切的代价是什么？眼前的“繁荣”换来的是农民失去了赖以生存的土地！
（三）农民法律意识淡漠。在农村老百姓的眼里，土地是自己的私有财产，如何使用是自己的权利，他人、政府没有权力过问。有的群众敌视政府部门的执法行为，有的是政府来管就停工，执法人员前脚走，后脚他们就热火朝天的开工。总之，想尽一切办法违规违法建房。
三、几点对策
（一）完善法律、加快立法。针对目前我国农村建房的实际情况，亟需出台相关法律法规，对农村建设施工人员的资质、施工队等组织的成立条件进行规范，也可在立法条件不成熟的时候，制定相关条例或部门规范、地方性法规、政策进行调整。
（二）加强政府行政部门的监管力度。对农村房屋建设用地进行严格管理，坚持依法用地原则，规范审批手续，加大执法力度，坚持违法必究的原则，严厉打击违法违规用地占地圈地的行为。对情节严重构成犯罪的，要依法其追究刑事责任。在农村人民群众中形成依法用地，节约用地的良好社会环境。
（三）在没有专门法律法规调整的情况下，地方政府可临时组建农村房屋建设管理办公室，对建房用地、建房施工组织进行管理，同时组织相关从业人员进行建筑行业知识培训，严把建筑行业资质量关，让有资质的施工组织进入农村建筑市场，有专业技能的施工人员持证上岗。规范农村建房市场，完善建筑施工行为，把农村建筑业的风险降到最低点。
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