现在公积金贷款政策范例(12篇)
时间：2024-02-20
时间：2024-02-20
一、利率规则是公积金制度的灵魂
利率是货币的时间价值。利率规则是住房公积金制度的灵魂。一方面，住房公积金贷款利率低于商业贷款利率，是住房公积金制度优势所在；另一方面，在目前的政策条件下，公积金贷款与公积金存款之间必须保持正利差，利差所得至少能弥补各项管理支出和提取贷款风险准备金的要求，才能维持公积金体系的正常运转。
二、住房公积金利率政策现状
我国住房公积金利率实行“低存低贷”规则，即住房公积金存款和贷款利率水平，分别低于商业银行储蓄和贷款的利率水平。
住房公积金存款利率是根据中国人民银行印发的《人民币利率管理规定》（银发[1999]77号）第十四条的规定：“职工住房公积金存款，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，结息后转入上年结转户；上年结转的按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息。公积金存款结息日为每年的6月30日”。这一政策一直引用至今。
住房公积金贷款利率由原来的在3个月整存整取存款利率基础上加点执行（银发[1998]190号），改为央行直接公布住房公积金贷款利率，同时将贷款期限由原来的5档公积金利率期限结构统一改为1～5年和6～30年两档利率水平（银传[1999]45号）。这一规则一直沿用至今。
三、住房公积金利率政策的弊端
根据《住房公积金管理条例》的规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。单位缴交的部分实质已成为职工的法定工资，不存在所谓公积金一半是单位给的，利率低一点不会影响职工的个人利益的观点。
（一）住房公积金存款利率弊端
1．“低存低贷”政策并非所有职工都能享受贷款利息优惠
住房公积金利率实行的是“低存低贷”政策。这一政策的理论依据是，住房公积金缴存职工的存款利息损失，可以通过贷款利息优惠来补偿。对于中低收入家庭，如果没有获得住房公积金贷款，将无法获得贷款利息优惠政策，而被迫以低于市场利率的水平进行储蓄，出现了“穷帮富”、“劫贫济富”的现象。违背了住房公积金制度建立的初衷，解决中低收入家庭住房问题。根据巢湖市2012年6月份统计数据分析，获得住房公积金贷款的人数只占缴交人数的26%，绝大部分职工没有享受到住房公积金贷款利息优惠政策。
2．职工住房公积金存款面临贬值
住房公积金是职工缴存的长期住房储金。由于住房公积金利率与三个月定期存款利率相挂钩，人为造成了住房公积金存款贬值。住房公积金与居民储蓄不同，住房公积金是法律强制的长期性储蓄，法律应保证其保值、增值才能使强制缴存政策合理，才能站得住脚。以1万元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）为例可以得出，上年缴存的1万元住房公积金存1年定期存款将增加利息收入40元；存5年期定期存款将增加利息收入215元。另外住房公积金还要面临通胀性贬值和房价上涨带来的公积金购房支付能力的贬值。
3．利益驱动使公积金骗提现象增加
住房公积金缴存基数在逐年提高，职工积累的住房公积金余额聚少成多、积沙成塔。部分职工住房公积金余额数量可观，巢湖市职工住房公积金余额最多的达30余万元。按照上表1万元存款利息计算，30万元住房公积金存款和30万元的1年期，利息收入差额将达1200元。利益的驱动将使住房公积金骗提现象增加。
4．职工公积金利息收入不公平
根据《中国人民银行关于居民个人住房公积金存款账户日常销户结清时的利率适用和计息方式的通知》（银发[2003]122号），居民个人的住房公积金账户日常销户结清时，按销户日公告的利率计息。例如2012年7月1日住房公积金存款余额为1万元，在11个月后职工销户，即到2013年5月30日销户，利率为2.6%，销户利息为238元，假设2013年6月30日三个月定期存款利率为2.25%，年度结息金额为225元，多存了1个月，利息反而少了13元。同样的结息，销户提取按一年中的阶段利率结息；而年度结息根据每年6月30日结息日的挂牌利率结息，跳过了年度内阶段性利率变化，存在不公平现象。
5.造成会计信息失真
根据《住房公积金会计核算办法》（财会字[1999]33号）的规定，住房公积金会计核算年度为1月1日至12月31日。而住房公积金计息年度为上年的7月1日至次年的6月30日，与会计年度不一致，如遇利率调整会造成业务支出、应付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市归集住房公积金余额10亿元为例，预提利息按3.1%的利率计提，2012年6月30日实际结息时利率为2.85%，2011年7月至12月多计提利息125万元，使2011年业务支出虚增125万元，应付利息虚增125万元，增值收益虚减125万元，造成会计信息失真。
（二）住房公积金贷款利率弊端
利率变动频繁不利于预测利息支出。2007年至2011年期间，住房公积金贷款利率变动了17次，最高贷款利率与最低贷款利率相差1.35%。住房公积金贷款利率随市场利率的频繁变动，不利于缴存职工对利息支出产生稳定的预期，不利于买房人增强购房信心。以2009年元月某贷款为例，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款时年利率为3.87%，到2012年元月时，由于贷款利率调整到4.9%，每月还款额增加了160多元。随着我国利率市场化改革的深入，利率的波动将更加频繁。
影响住房公积金使用
效率提高的因素
复杂的办理程序。部分地区的房产管理部门不能有效评估房产，房产抵押的评估工作难以顺利实施，在很大程度上限制了个人公积金贷款的余额，致使住房公积金的使用受阻，影响中低收入者的利益。利用住房公积金办理贷款买房，需要花费较长的审批时间，手续办理程序十分复杂，并且房地产企业对公积金贷款买房者缺乏服务热情，从而降低大众使用公积金买房的热情，影响住房公积金的使用效率。
信贷受地域的限制。不同地区的管理中心运作观念、职工购房取向、房地产市场发展情况、发展水平、贷款风险防范与贷款管理等都不尽相同，导致住房公积金在不同地区个人贷款发放方面也有所不同，出现区域性的不平衡发展。住房公积金的运作方式相对单一且封闭，基本是行业内采取封闭式的运行来进行使用与收集，严重限制了资本市场与金融市场的发展，无法实现资产的共性管理。可以说，这种地域性的局限会使住房公积金跨省贷款存在很大的难度，降低公积金的使用效率。
覆盖面小。由于居民没有全面认识和理解住房公积金制度，对住房公积金低贷低存的计算方法不了解，缴存的收益相对较低，导致居民缴纳住房公积金的主动性与积极性不高。当前我国《住房公积金管理条例》中明确规定：职工与住房公积金管理中心有权督促单位为职工设立住房公积金账户，并且职工有足额与正常缴存住房公积金的义务。但是有些农民工与小微企业职工等低收入人群没有缴存住房公积金，致使其不能申请住房公积金贷款，无法享受制度带来的便利，住房需求得不到满足。
提高住房公积金使用
效率的策略
适当简化使用程序。为了提高住房公积金的使用效率，需要加强金融部门与公积金管理部门之间的协作配合，对公积金购房与办理贷款的流程加以适当简化，构建重点突出与程序简明的贷款买房落实及审查制度，从而减少手续审批的时间与环节，促进公积金使用效率的提高。另外，公积金管理部门需要合理运用网络平台，以此实现信息与资源的共享，强化沟通交流的顺畅，有效解决住房公积金贷款人员的相关问题，为其提供快捷全面的服务。同时部门工作人员需要具备较强的服务意识，为公积金的运营做出自身的贡献，使贷款买房者真正使用住房公积金，提高公积金的使用效率。当然住房公积金的使用政策应倾向于低收入者，对无用限制与不合理收费加以取消，减轻贷款买房者的压力。
科学调整信贷政策。对于住房公积金而言，其信贷政策会随居民收入的变化而变化，影响资金的融资功能与使用期限，因此可适当延长贷款期限来保证信贷的平衡。政府需要将自身的作用加以充分发挥，通过免税的形势来科学调整融资，也可提供低于市场平均水平的利率为贷款买房者提供贷款，政府承担其中产生的利息差额，或者是鼓励住房储蓄达到一定数额的人。这样能够结合居民的实际需求来调整信贷政策，实现优惠政策与利率的灵活性，有效保障职工的利益。
加强归集扩面。社会保障部门与人力资源部门应在《劳动合同》中纳入缴存住房公积金，并在住房公积金制度中纳入非公企业职工，鼓励具有稳定收入的个体工商户与务工人员等加入住房公积金体系，对这些人员的权益加以充分保障，扩大公积金制度的收益人群。同时国家可以将住房公积金应用于公租房与保障房等方面的建设，构建系统完整的贷款回收体系及渠道，利用专户设置形式来强制性监督贷款资金，从而全面把控风险，有效解决低收入群体的住房问题。
【关键词】公积金贷款；财务管理；风险
公积金缴存的金额随着公积金制度的不断完善越来越大。公积金贷款中目前存在着较大的财务管理风险。本文结合多年的工作经验，针对住房公积金贷款中存在的财务管理风险提出自己的看法和意见。首先介绍一下住房公积金贷款的概念和财务管理风险的几种类型。
一、住房公积金贷款的概念
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，并委托商业银行向缴存住房公积金的在职人员和在职期间存的住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。目前住房公积金贷款的类别可以划分为购买新房的贷款、二手房贷款、自建住房贷款、房屋装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等这些类别。
二、关于财务管理风险几种类型分析
财务风险形成的原因主要分为政治风险、法律风险、利率风险。市场竞争风险和经营风险。
政治风险是指影响企业的所有与政治因素有关的风险，导致企业财务损失的风险。法律风险是指由于法律因素给企业财务带来损失的风险，法律的变更，导致企业的经营决策及财务目标也会出现不确定性，从而风险会越来越大。利率风险是指由于利率的变化引起的资产价格变动所带来的风险。市场竞争风险是指外部市场环境变化给企业财务带来损失的风险。经营风险是由于企业内部的一些因素导致的风险，比如说重大的投资失败等等。
三、住房公积金贷款存在的几种财务管理风险
（一）政策上的风险
1.住房公积金贷款受到国民经济的影响
住房公积金贷款相比其他的贷款来说，最突出的一个特点就是可以选择的贷款期限比较长。在这么长的时间内，国民经济一旦发生任何的问题或者发生通货膨胀等金融问题，会直接影响住房公积金贷款的利率问题。另外，住房公积金贷款是一种单一的银行业务，没有其他的业务来分散风险，这样的情况更加剧了风险性。
2.住房公积金贷款受到个人还款能力的影响
住房公积金贷款主要是城镇人民进行的贷款。城镇人民收入在一定情况不算稳定，而且收入也不是很高，这样的收入现状决定了有一些贷款的城镇居民有可能在规定的时间内无法偿还贷款，导致了住房公积金无法在规定的时间内足额的收回。
3.住房公积金贷款受到政府行政行为的影响
首先政府有权调整住房公积金贷款的额度，根据缴存的时间和缴存的金额来调整贷款的额度。这个是受到政府行政行为影响的。另外政府还通过行政行为对住房公积金中心设定一定的任务量，而且任务量是和个人的绩效考核挂钩的，所以很多住房公积金中心为了完成硬性的指标，通常对一些不符合贷款条件的人员也予以放行，政府这样的行政干预行为最终会导致很多不良的住房公积金贷款出现的可能性。
（二）制度上的风险
1.住房公积金贷款办理的时间比其他贷款要长
住房公积金贷款是由住房公积金中心委托第三方商业银行来执行的，办理的流程不但要经过住房公积金中心的审批，而且还需要经过商业银行的审批，所以办理住房公积金贷款的时间要比其他的商业银行直接贷款会长。在商业银行审批的过程中，由于受到利益的牵涉问题，往往会导致住房公积金审批程序更加缓慢甚至不予审批。
2.住房公积金管理中心在贷款回收上缺少权力
由于住房公积金中心委托第三方商业银行来实行贷款的具体的事宜，所以住房公积金中心没有办法直接面对贷款的人员，由于银行是受委托的关系，所以银行并不负责催缴还款。这样的情况导致了很多住房公积金贷款不能按期还上。而且银行和住房公积金中心在很多情况下信息是不流畅的。
四、应对住房公积金贷款存在的财务风险措施
目前应对住房公积金贷款的财务风险措施首先是需要确定住房公积金中心的主导地位，其实是要建立个人住房贷款的抵押管理，最后住房公积金中心需要建立贷款风险管理制度。
（一）确定住房公积金的地位
在应对住房公积金贷款存在的财务风险措施中，首要的一点就是要确定住房公积金中心的地位。确定了地位之后，消除住房公积金中心与委托的商业银行之间的利益上的冲突，保证以住房公积金中心为主导，商业银行为辅的综合的方式。住房公积金中心自行选择好第三方委托的银行，并且对银行具有监督的作用，保证各个流程的正常顺利进行。
（二）建立个人住房贷款的抵押管理
当前住房公积金贷款运营管理中，抵押贷款是一个重要环节因此对于抵押贷款需要严格进行审查，降低贷款的风险，保证资金的安全。对于开发商，需要严格审核深灰资信状态和之前已经销售完成的房屋的实际情况。并且需要对开发的项目进行跟踪检查，确保项目工程能在规定的时间内交工。抵押率需要严格按照规定控制在百分之七十以内，避免出现抵押物的变现的风险。
（三）建立贷款风险管理制度
住房公积金中心是一个事业单位，但是由于行使的是金融机构的职能，所以在贷款问题上，住房公积金中心与银行的贷款几乎是没有任何的不同的。目前随着住房公积金贷款的数量越来越多，时间越来越长，所以住房公积金中心必须建立贷款风险管理制度，有效防止贷款风险的发生。首先需要制定相关的规定和制度，来约束整个流程和环节，其次需要加强办理人员的责任意识，使住房公积金贷款不断的规范化和制度化。最后，要实行贷款责任制，谁放的贷款谁最后实行清收，按照这样的落实到人原则，将每一项贷款落实到每一个人的责任范围之内，防止贷款风险的出现。
五、结语
住房公积金贷款是为了解决和改善职工住房的问题的一种政策性的途径，所以在实行住房公积金贷款的过程中首先要简化各种流程，让居民和职工在办理的时候能够顺畅进行，另外要加大控制住房公积金贷款财务管理风险的问题，不断完善贷款流程，让住房公积金贷款管理不断规范化和制度化。
参考文献：
[1]孙曦.浅议住房公积金贷款存在的财务管理风险[J].四川省干部函授学院学报，2012（09）
那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。
【典型案例】
从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。
经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。
为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。
而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。
【操作指南】
我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。
公积金贷款只“认房”
记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。
对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。
如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。
此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：
一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。
二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。
“纯公积金贷款”在先
不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。
所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
论文摘要：新一轮农村金融改革已经进入新的阶段，但是由于农村金融改革中面临着新的制度性困境，制约农村金融的进一步发展。本文从深化农村信用社改革、调整政策金融体制、发展新型金融机构以及配套机制等角度，提出了深化农村金融改革的框架性建议。
农村金融是我国金融体制改革过程中的薄弱环节，也是我国农村经济发展的关键环节。近年来，为进一步完善农村金融服务体系，促进农村经济发展，国家陆续启动了农村信用社改革等一系列农村金融改革，农村金融的发展进入新的历史阶段。
一、农村金融发展的新阶段
农村信用社2003年启动了新一轮改革，将县级联社改制为统一法人社或者农村商业银行、农村合作银行，并成立省联社承担行业管理职责，目前在优化股权结构、完善法人治理、改善经营管理机制等方面取得阶段性成果；中国农业发展银行拓展经营业务范围，在农村基础设施建设贷款、农业综合开发贷款和农业生产资料贷款等业务方面进行了积极探索，经营效率有所提高，贷款规模稳步增长；中国银监会在部分省区进行了新型农村金融机构的试点工作，调整放宽农村金融机构准入政策，推动了试点省区村镇银行、贷款公司和农民资金互助社的组建和发展；邮政储蓄改革初步启动，中国邮政储蓄银行已于2008年初正式成立，并在试点省区陆续开展了定期存单小额质押贷款业务。
一是农业贷款规模保持较快增长。金融机构农业贷款规模从2000年的4888.99亿元增长到2006年和2007年的13208.19亿元和15376亿元；农业贷款占各项贷款的比重稳步上升，2000年的占比为7.4%，2006年和2007年相应增长到13.2%和13.6%。贷款快速增长，表明农金支农功能增强。
二是农村信用社改革取得进展，支农资金实力明显增强。农村信用社启动新一轮改革以来，人民银行和财政部先后采用专项票据、减免税收等资金扶持政策，置换了部分农村信用社不良资产和历年挂账损失，有力地提高了农村信用社支农功能。截至2007年末，农村信用社农业贷款余额1.43万亿元，占其各项贷款的比例由2002年末的40%提高到46%；占全国金融机构农业贷款的比例由2002年末的81%提高到93%。
三是新型农村金融机构注入新活力。自2006年开始，国家调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策，在6个省区进行村镇银行、贷款公司和资金互助社的新型金融机构试点，并很快将试点省份扩大到全部31个省市区。到2007年底，三类新型机构共筹集各类资本12726.65万元，新型农村金融机构资产总额32446.16万元，存款余额19344.87万元，贷款余额11953.48万元，累计发放贷款22008.43万元。这些新型农村金融机构的进入提高了农村金融的竞争水平，注入了新的活力。
二、新阶段农村金融的制度困境
应该看到，农村地区“贷款难”的矛盾仍然比较突出，农村金融服务仍较薄弱，农村金融发展仍难以适应农村经济发展和农民生产生活的需要。同时，农村金融的进一步改革尚没有形成切实可行的农村金融改革总体规划，目前农村金融改革的推进缺乏统筹计划和协调行动，有关政策和措施的落实力度和实施效果有所不足。当前，我国农村金融的改革和发展仍面临着一系列亟待解决的体制性问题。
（一）农村信用社存量历史包袱仍然较重，不良贷款比例较高。目前，农村信用社存量历史包袱仍然较重，加上这几年又产生新的支农政策性损失，不良资产规模还比较大，严重制约着农村信用社的持续经营和改革深化。如某省农村信用社不良贷款余额仍有91.5亿元，不良贷款率13.9%；若按五级贷款分类，则不良贷款余额达266.94亿元，不良贷款率高达40.6%。农村信用社不良贷款的拨备覆盖率仅14.6%，拨备缺口15.14亿元；若按五级贷款分类口径，拨备覆盖率仅3.2%，拨备缺口达117.07亿元，远远达不到防范风险的标准。与此同时，农村信用社的相关扶持政策和激励机制仍不到位，新增的政策业务也容易形成新的不良资产。
（二）政策性金融运作机制不规范，支农功能不到位。中国农业发展银行2007年累计发放粮棉收购贷款2752亿元，产业化龙头企业、加工企业和农业科技贷款1051亿元，而在农业基础设施建设贷款等方面的业务尚处于起步阶段，对农业生产发展和农业结构调整的支持相对较少，政策性金融的支农功能发挥有所不足。同时，政策性金融的运作机制和操作方式较不规范，缺乏制度性监督约束和政策扶持机制，导致政策性业务的资产不良比率居高不下。此外，一些其他金融机构承担的政策性业务，如农业银行承担的扶贫贷款等，也面临着管理成本高、经营效益差、资产质量严重恶化的问题。
（三）新型农村金融机构的管理机制尚未理顺，监管工作仍较薄弱。目前，小额贷款公司、村镇银行、农户资金互助社等新型农村金融机构陆续在试点省区建立并运营，但相关政府主管部门在市场准入、业务经营和市场监管等方面关系仍不顺畅，市场监管存在盲区，试点工作尚没有全面铺开。如四川省广元市全力小额贷款公司，在人民银行的推动下，2006年4月经广元市政府批准并在当地工商部门注册从事小额贷款业务，但一直未能获得银行监管部门的认可和业务监管；而中国银监会在试点省区批准设立的村镇银行、小额贷款公司等新型农村金融机构，如2007年3月成立的四川仪陇惠民村镇银行，则一直未能获得人民银行的再贷款支持。
（四）农村金融的抵押担保和风险补偿机制不发达。农户和农村中小企业在贷款中，经常面临抵押担保的困难：农户的房屋等财产往往流动性差，难以用作贷款担保；一些农村企业土地虽已转换为工业用地，但由于土地权属仍为农村集体用地，也难以进行抵押。而农村地区贷款担保机制又相对不发达，办理农业贷款担保业务的担保公司数量较少，规模普遍较小，资金实力不足，担保范围及对象相对较窄，缺乏法律规范和有效监管，担保业务规模难以满足贷款需要。与此同时，由于农业政策性保险发展相对滞后，保险覆盖率低，农业生产和信贷投入缺乏风险补偿机制，进一步制约了农村金融服务的提供。
三、农村金融改革的框架性方案设计
（一）加大政府支持力度，解决农村信用社历史包袱问题，深化农村信用社改革。
农村金融改革的重点和难点，是进一步深化农村信用社的改革。这就需要通过加大政府支持力度，化解存量历史包袱，消除政策性负担的制约，使农村信用社能够轻装上阵，重构自身约束机制，恢复持续经营能力。
1.增加政府资金投入，采用多种手段化解农村信用社不良资产。在前一阶段通过央行票据、央行借款等方式化解农村信用社历史包袱的基础上，坚持“新老划断”的原则，按照农村信用社五级贷款分类的标准，对农村信用社的不良资产以及支农政策性损失进行全面清查核算。采用中央和地方出资、引进外部投资者等多种方式，分期分批对农村信用社的贷款损失和亏损挂账进行资产置换和剥离，提高农村信用社的资本充足率。
2.深入推进农信社产权改革，完善经营管理体制。积极引入民营资本等境内外资本，合理调整股权结构，避免股权过度分散和一股独大的现象，强化股东的参与意识和管理责任，完善法人治理结构。借鉴商业银行风险控制经验，加强风险控制制度建设，强化市场激励机制和约束机制，增强经营管理的效率。
3.建立对农村信用社的政策扶持长效机制。在税收政策上，对农村信用社继续施行减免营业税和所得税的政策，直至农村信用社票据兑付完成；在货币政策上，对农村信用社等农村金融机构执行差别存款准备金率政策，适当调低准备金要求；在再贷款政策上，降低现行的人民银行支农再贷款利率，减轻农村信用社的利息负担。
4.放开农村金融机构的资本合作与资产重组行为。对一些严重亏损、经营困难的农村信用社，加大农村信用社和其他农村金融机构的资源整合力度，允许本地金融机构以及跨地域农村金融机构以参股或者控股的方式并购和重组农村金融机构。
此外，清理各地各级政府和相关部门对农村信用社的相关歧视性政策规定、规章制度，维护农村信用社平等的市场主体地位，促进农村金融市场的公平竞争。
（二）调整政策性金融体制，提高政策性金融的支持力度和效率约束，强化政策性金融功能。
1.改革政策性金融运作机制，提高政策性金融业务经营的效率。建立政策性金融业务的市场化选择机制，允许农业发展银行等多个市场主体参与政策性金融业务的竞争，通过业务招标等方式确定政策性业务的承办机构，提高政策性业务的管理效率和服务水平。同时，调整现行的按机构进行支农补贴的办法，实行按资金流向对政策性业务进行贷款贴息等扶持方式，根据具体业务的规模、风险水平来对政策性金融业务进行风险补偿。
2.积极拓展农村发展银行政策性业务范围，稳步发展商业性业务。在现有粮棉油收购贷款业务的基础上，积极支持农业发展银行开展农村公路、农村通信、农村电网等基础设施建设以及农产品进出口等政策性业务，提高政策性业务的经营约束和风险控制水平。同时，稳步推动农业发展银行开展龙头企业贷款等商业性贷款业务。按照分类管理、分账核算的原则，将政策性业务与商业性业务分开，分别建账、分类管理、分账核算，不断优化政策性贷款与商业性贷款结构，将农业发展银行发展成为综合性的农业政策性银行，全方位地支持农村经济发展。
3.拓宽农业发展银行的资金来源渠道，引导资金回流农村。允许农业发展银行向商业银行、邮政储蓄等金融机构定向发行政策性金融债，通过城市资金回流农村、邮储资金回流农村等多种机制，增加农业发展银行的资金来源，解决农业发展银行的资金短缺问题。
（三）积极发展新型农村金融机构，培育多层次的农村金融体系。
1.加强部门协调工作，加快推动新型农村金融机构的设立与发展。根据新型金融机构试点的情况和经验，进一步理顺有关金融监管部门的权责关系，积极推动农村资金互助社等具有自生能力的新型农村金融机构的设立与发展，积极引导金融机构和民营资本在农村地区设立小额贷款公司等多种形式、多种所有制的新型农村金融机构，营造适度竞争的农村金融环境，满足农村金融多样化的需求。
2.对新型农村金融机构实行优惠的经营政策和监管政策。加快制定新型农村金融机构相应的营业税、所得税等税收优惠政策，鼓励新型农村金融机构对农户、农民专业合作社以及中小企业的贷款。对农村地区设立的村镇银行等新型农村金融机构，可以规定差别存款准备金等政策，引导金融机构到农村地区设立机构和开展业务。建立新型农村金融机构的存款保险制度，强化金融机构的自我约束能力，加强对存款人权益的保护。
3.制定相关约束性规定，明确新型农村金融机构的支农义务。根据新型农村金融机构吸收存款的范围和规模等因素，对新型农村金融机构在农村地区的信贷投放的比例要求、投放范围等内容进行相应的规定。对村镇银行等新型农村金融机构，设定系统内上存资金的比例和上存资金的利率限制，保障支农功能的发挥。
4.加强对新型农村金融机构监管。在降低新型农村金融机构的准入门槛的同时，需要制定相应的、切实可行的监管标准和监管措施，防范和化解金融风险。对金融机构设立的村镇银行等新型农村金融机构，纳入母行监管统计，实行并表监管；对农户资金互助社等新型农村金融机构，强化自律性监管，并建立相应的市场退出机制。
（四）建立多层次、多元化的贷款担保和风险补偿体系。
贷款担保和风险补偿机制是农村金融发展的制度性保障和支持性措施。有关部门应积极扶持贷款担保公司、贷款担保基金等的发展，探索多种形式的抵押担保机制，健全农业政策性保险等措施，建立农村金融的支持配套机制和风险补偿机制。
1.鼓励扶持农村信贷担保机构或担保基金的发展。中央和地方政府可以积极扶持或者出资参股成立农村贷款担保公司，专门为农业信贷和农村中小企业贷款提供担保；也可以由地方政府、农村金融机构和农户共同出资建立农业贷款担保基金或风险补偿基金，对农业贷款损失进行一定比例的补偿。对已经设立的中小型企业信用担保公司，通过税收减免等优惠政策来予以积极扶持。
2.积极探索符合农村实际的贷款抵押担保形式。积极引导金融机构试点和实施土地承包经营权抵押、农户林地集体抵押、订单质押、动产质押等切合农户实际的抵押担保方式；对农村中小企业贷款，积极探索将存货、厂房设备、收费权等财产作为抵押担保的途径。针对一些发达地区的农村企业土地已经转换为工业用地的，积极协调办理相关的土地确权程序，推进贷款抵押的落实。
3.加快发展政策性农业保险业务。在各地政策性农业保险试点的基础上，全面推广政策性农业保险业务，将国家对农业自然灾害的救济方式转化为农业保费补贴方式，并积极鼓励商业性保险对农业保险的介入，提高农业生产经营的保障水平。
参考文献：
[1]韩俊.农村金融现状调查[J].农村金融研究,2007,(9).
关键词：保障房；融资；金融创新
中图分类号：F832．45文献标识码：B文章编号：1007-4392（2011）09-0053-03
一、当前天津市以金融创新助推保障性住房建设的基本情况
近年来，天津市通过创新融资模式、拓展筹资渠道，大力引导社会资金投入保障房建设领域，金融支持保障性住房工作取得巨大成绩。截至2010年末，天津市各金融机构参与保障性住房建设项目80多个，贷款余额130多亿元，为“十一五”期间天津市保障性住房建设目标的顺利实现发挥了重要作用。而2011年以来，天津市金融支持保障性住房建设工作在政府、银行、企业的多方合作及共同努力下，通过创新机制、大胆突破、加大扶持、因地制宜保持快速发展。截至2011年6月末，天津市保障性住房开发贷款余额达210．25亿元，较去年同期增长近4倍，比年初新增149．36亿元；参与保障性住房建设金融机构累计达14家，当年支持各类保障房建设项目累计约达30个。
（一）创新融资模式、拓宽筹资渠道，引导各方资金进入保障性住房建设领域
近年来，天津市针对当前保障房建设过程中除财政投入、土地出让收益提取、减免税费以及银行贷款等方式外缺乏其他融资渠道的问题，积极创新投融资模式、多渠道满足开发建设资金需求。一是通过搭建政府主导、社会参与的投融资平台，疏通直接融资渠道，引导社会资金参与保障房建设。2009年，天津市通过率先成立由天房集团、天津市国土房管局、天津信托公司等单位共同组建的全国首支保障性住房投资基金，为3个限价房项目募集社会资金16亿元，提供住房约6000套；二是积极推动公积金和社保基金支持天津公共租赁房建设项目。2010年以来，天津市一方面积极开展公积金支持保障性住房建设试点工作。在建设银行天津分行的协助下，通过项目准备、产品研发、资金投放及管理，以公积金委托贷款方式发放19．75亿元建设3个公租房项目；另一方面通过加强与全国社会保障基金的洽谈合作，顺利与其签署了30亿元的信托贷款项目，专项用于支持天津14个公共租赁房项目，总建筑面积530万平米。
（二）搭建融资平台、借力银团贷款，缓解危陋房屋拆迁和安置房建设融资难题
2009年，天津市面对危陋房屋拆迁和安置房建设过程中区级政府融资及风险控制能力有限，难以获取银行信贷资金支持的问题，通过市政府和相关区共同出资的方式组建了全国首家保障性住房建设投资有限公司，以此来满足银行放贷要求，为天津城中村改造建设获取信贷资金支持。截至2011年6月末，天津市保障性住房建设投资有限公司通过以拆迁地块土地使用权为抵押、出让金为还款来源的方法，按照“不以盈利为目的，专项投资、封闭管理、安全还款”的模式与以建设银行天津分行为牵头行的15家银行签订了200亿元的贷款合同，先后启动5个危陋房屋拆迁项目和2个城中村改造项目，投入银行资金60多亿元。
（三）加大支持力度、完善配套政策，为银行、企业参与保障房建设营造良好的外部环境
目前，天津市在保障房建设中，为提高企业、银行参与保障性住房建设的积极性，除减免税费外，在土地规划、销售许可、资金监管等方面通过简化流程、放宽审批条件给予很大的便利，从而提高了资金流转速度、降低了银行信贷风险，为房地产开发商及银行在当前形势下参与保障性住房建设创造了良好的条件。一是目前天津市房管局不将保障房预售资金纳入资金监管账户，从而提高了开发企业建设资金的使用效率；二是保障房销售许可证获取条件较宽、时间较早，从而极大地提高了银行信贷资金的安全性和流动性。根据渤海银行测算，一般商品房贷款项目还款周期为3－4年，而限价商品最多2年便可收回全部贷款。
（四）创新授信方法、调整建设模式，确保保障性住房建设贷款资金的顺利发放
当前，在金融支持保障性住房工作中，各金融机构切实结合自身实际、积极践行社会责任。一是中德住房储蓄银行紧密围绕自身市场定位，以服务保障房建设和消费为重点，创新推出“惠民贷”保障性住房营销服务模式和租赁型经济适用房开发贷款、小城镇安居建设贷款业务。2011年，新增保障性住房个人贷款达2亿多，投放额占天津市全部商业银行市场份额的45％左右，保障性住房开发贷款44．73亿元，占其全部信贷资产的48．95％；二是国家开发银行天津市分行充分创新实践开发性金融理论，在支持城中村改造项目上，针对区位较偏、安置点分散、动迁量大等情况，通过量体裁衣，设计包括改造项目统一实施、动态担保、土地逐步出让、项目资本金自身平衡等符合其自身特点的方案使100亿贷款授信项目最终获得总行审批通过；在公共租赁住房建设中，为实现412亿元项目承诺贷款的顺利审批。针对项目投资总额偏高、政府资源有限、收益率偏低的问题，一方面通过将配套公建纳入公租房建设范畴，以建成后统一招商租金收入来提高项目单位的还贷能力；另一方面，根据城市未来发展和居民收入消费水平逐步提高的情况，提高住宅建设标准、配备地方车库，从而在改善居住者生活品质的同时，便于后期出售，增强还贷保证。
二、目前金融支持保障性住房建设过程中所面临的问题
综上可见，天津市保障性住房建设的金融服务工作在政府、监管部门以及金融机构等的大力支持下，通过融资渠道、监管政策、产品模式等领域的大胆创新、勇于突破取得了显著成绩，走出了一条独特的发展之路。但在这一过程中，我们也发现当前保障性住房金融服务工作的开展面临诸多困难，亟待解决：
（一）保障性住房范畴的差异性对地方分支金融机构利用总行信贷政策支持保障房建设产生了一定影响
目前，住建部将保障性住房划分为廉租房、经济适用住房、经济租赁房、限价商品房四大类。但在实际工作中，各地根据自身情况对保障性住房的具体范围进行了一些调整，从而导致全国性商业银行在数据统计、扶持政策上制定全面、统一的操作规范存在一定困难，影响了部分金融机构有关工作的开展。
（二）部分保障性住房建设项目的公益性属性和特点，使其难以与银行现有金融产品和监管要求相对接
目前，保障性住房建设项目由于其带有较明显的社会公益或准公益性质，在承贷主体、利润水平、借款期限等方面与普通房地产开发贷款项目存在较大差异，难以满足现行贷款审批发放和银行监管的要求，进而制约了金融机构参与保障性住房建设。如就租赁型保障房项目而言，由于其一般还款来源为项目的租金收入，收益较低且现金回流周期较长，因此按照现行的房地产贷款期限一般不超过15年的监管要求，势必面临较大的还款压力，难以获得审批。此外，还可能存在开发承贷主体和未来经营承贷主体不一致的问题。
（三）保障性住房建设贷款抵押物的变现抵偿存在一定的风险
当前，各金融机构的保障性住房贷款尚未涉及对抵押物的处置，但是就以划拨土地为开发贷款抵押物而言，由于根据有关规定，划拨国有土地使用权取得人只能以现状地价款减去政府应收地价款部分的余额进行抵押，由此导致项目贷款初期抵押物价值不足以覆盖信贷风险，从而影响了贷款的审批发放；就购买经济适用房居民的个人住房抵押贷款而言，由于目前规定购买经济适用房的居民规定取得房地产后不得在5年内进行转让，不够年限确需转让的，由政府原价购回。因此，个人贷款出现风险后的抵押物即时变现抵偿存在一定的操作障碍。
（四）缺乏专门的、差别化的保障性住房信贷管理政策
当前，保障性住房在中央及地方政府的大力推动下，已成为各金融机构特别是政策及国有大型商业银行维护市场稳定、履行社会责任的一项必须面对的重要工作。但在我国现行的保障性住房信贷制度中，除经济适用房、廉租房制定有专门的贷款管理办法外，限价商品房、棚户区改造，尤其是公共租赁房尚无相应的专门信贷管理办法进行明确规范，同时在各项监管指标和管理上也未能基于保障性住房在土地、销售、管理等方面的特性给予倾斜和考量。从而不仅不利于商业银行介入保障性住房、特别是租赁型保障房的建设，更不利于建立支持保障房建设的长期政策导向机制。
三、关于推动金融支持保障性住房建设的政策建议
（一）发挥政策杠杆作用，激励金融机构积极参与保障性住房建设领域
当前，政府有关部门应着力通过财政补贴、税收减免、专项奖励等措施提高金融机构在保障性住房建设项目上的投资收益和积极性，满足商业银行作为现代股份制企业的利益与诉求，从而建立商业性与政策性有机结合保障性住房建设长效机制。
（二）实施差别化的保障性住房信贷管理政策，促进金融支持保障性住房建设工作的顺利推进
一是应尽快出台涉及限价商品房、城中村改造，尤其是公共租赁房等各类保障性住房的专门房地产开发贷款管理细则，为金融机构进入保障性住房建设领域铺平道路；二是应在商业银行监管指标以及有关举措上给予其区别于普通商品房更为宽松的条件，如采取将贷款最长期限从15年放宽至30年、允许在资金封闭管理的情况下保障性住房开发投资公司利用银行贷款进行土地整理和拆迁等举措；三是在宏观调控和房地产信贷政策导向中，从信贷规模、首付款比率、贷款利率等方面给予倾斜，引导商业银行将更多地资金投入到保障性住房建设领域。
（三）完善住房金融服务体系，更好地发挥政策性金融在对保障性住房建设的支持作用
一方面应组建专门的非营利性保障性住房投资建设公司或政策性机构，通过对投资回收期较长、资本回报率偏低的保障性住房采用政策化运作模式来化解当前各金融机构时常由于利润最大化经营目标性与保障房建设项目公益性不一致所导致的问题和矛盾；另一方面应大力发展住房储蓄业务及机构，在降低中、低收入家庭申请贷款的门槛，增强其实际购房能力的同时，通过将成本较低、期限较长的购房储蓄存款与贷款回报低、偿还期长的保障性建设贷款将匹配，提高金融机构参与保障性住房建设的能力。
中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献
从2009年三季度至今，政策层面的变动无疑是决定楼市持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，政策调整一次次大力压顶。而如今，众多城市的房价进入下降通道，一些政策层面出现局部放松，尤其是在2012年宏观经济走势变得十分复杂与不确定的情况下，关于房地产行业调控政策局部修正的讨论越来越广泛。
眼下，来自调研机构和行业分析的观点是，可能出现局部松动政策包括：信贷额度增加，商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，存在定向宽松的可能；限购政策存在局部放松的可能；以及公积金贷款额度存在全国性提高的可能。
公积金条例第二次修订
据悉，4月份，住房和城乡建设部(简称住建部)邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论，启动了《住房公积金管理条例》的第二次修订前期工作，研究将首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。
目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
对于上述政策趋势，业界人士普遍认为，在楼市严调之下，房地产投资明显放缓，已经拖累中国经济投资增长，中央急需刺激政策以达到以价换量，稳定投资。促房价合理回归和鼓励“刚需”均将成为政策常态。
据悉，现行的《住房公积金条例》于1999年4月颁布，2002年进行第一次修订，经过10年的发展，现有制度的效率、公平等问题已引起了政府高层的重视。二次修订后的条例，有望进一步扩大住房公积金的使用范围，修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善缴纳者的住房条件。同时，尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况有望得到改变。其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开。另据悉，目前针对首套房的公积金贷款优惠政策还是由各地方政府自行制定，住建部暂时不会出台统一文件予以制度化。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。他认为，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向“刚需”倾斜。
二三线城市贷款额度上限提高
针对“刚需”购房的政策倾向日益明确。近日，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，住房公积金贷款额度上限悄然提高。蚌埠、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限的上调幅度普遍在15％-25％之间。
在江西南昌市，住房公积金管理中心日前对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。
安徽蚌埠市住房公积金管理委员会审议近日也通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。
在内蒙古呼和浩特市，关于住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。
事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据不完全统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15％至25％之间。其中，新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元／15年提高至30万元／20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，公积金贷款最高额度上调5万元，购房者最多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
据新疆克拉玛依住房公积金管理中心主任曹建斌分析，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因。其一，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；其二，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。
多城市房价呈下行态势
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限
房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。
（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众
从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。
（三）缴存基数和提取政策不够科学合理
在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。
二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考
（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度
结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。
（二）扩大住房公积金的覆盖面
在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。
（三）完善公积金缴纳基数和提取办法
在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。
首先，在我国的社会保障制度中，住房公积金制度是非常重要的内容之一，主要的目的是提高职工在住房方面的能力，一方面提高商品房消费需求，另一方面改善职工居住条件。对住房公积金贷款业务风险进行妥善的管理与控制，能够提高住房公积金资金的利用率与安全性。其次，住房公积金贷款业务与其他的银行业务相比风险较低，能够为银行带来可观的收入，通过对住房公积金贷款业务风险的有效控制，能够提高住房公积金管理中心对商业银行的信任，建立长期的合作关系。
2住房公积金贷款业务的风险分析
2.1制度方面存在的风险
住房公积金贷款业务在运行的过程中采用委托商业银行的模式，住房公积金管理中心并不能够对住房贷款业务进行直接的办理，但是却需要承担住房公积金贷款所带来的各种风险。这种业务办理与风险承担相分离的现象，导致银行不重视住房公积金贷款的回收工作，增加了住房公积金贷款业务的风险。商业银行与住房公积金管理中心之间的信息沟通又不足，导致住房公积金管理中心在还款监督方面比较被动。
2.2政策方面存在的风险
首先，住房公积金具有政策性特征，决定其服务对象为中低收入者，其中部分职工的收入水平低且不稳定，这部分职工在偿还能力方面不足，对住房公积金贷款的安全性造成一定的影响。其次，住房公积金采用属地化管理模式，地方政府会通过向住房公积金管理中心下达个人住房贷款指标的方式拉动区域住房消费。在这种情况下，存在片面追求贷款数量而忽略贷款质量的问题，导致不良贷款的比重有所增加。
2.3信用方面存在的风险
首先，主观原因造成的信用风险。部分借款人自身的信用意识比较薄弱，在购房贷款时只考虑借款并未做好按时还款的准备，甚至有部分借款人抱着不还款也不会怎样的态度，最终出现蓄意欠款不还的情况。其次，客观原因造成的信用风险。借款人由于疾病、车祸等意外事故造成自身的伤残或死亡，最终没有能力对贷款进行按时的偿还。最后，社会原因造成的信用风险。在体制改革、企业破产等社会原因的影响之下，导致借款人出现失业、下岗等情况，无力偿还住房公积金贷款。
2.4组合贷款方面存在的风险
组合贷款指的是借款人在购买住房的过程中同时办理了住房公积金贷款与商业银行贷款两种贷款，在申请住房公积金贷款的过程中，虽然偿还利率比较低，但是在金额方面是有一定限制的，如果所贷金额不够，借款人就必须要申请银行住房贷款。在组合贷款的情况下，借款人所购房屋的产权是由住房公积金管理中心与商业银行共同保管的，如果出现逾期未还的情况，银行在补还方面存在先机，可以先将商业银行贷款的归还进行实施，住房公积金管理中心处于被动地位，增加住房公积金贷款业务的风险。
2.5房屋方面存在的风险
房屋风险指的是房地产开发商在房屋建筑的过程中，房屋交付时间、质量等出现问题，或者小区绿化、公共设施等不符合购房时的承诺，导致借款人与开发商之间出现矛盾与冲突，如果矛盾不能够得到圆满的解决，借款人可能会出现不按时偿还贷款的行为，从而造成贷款风险。尤其是二手房贷款，二手房交易中存在很多关联交易，例如亲属之间进行房屋买卖交易，只是将房屋产权进行变更，并不进行房款交易，借款人借购买二手房屋所得的住房公积金贷款款项并不是用于支付房款，导致贷款风险增加。
2.6抵押物处理方面存在的风险
借款人在住房公积金贷款的过程中需要签署住房公积金贷款合同，将所购买的房屋抵押给住房公积金管理中心，如果借款人出现了逾期还款的情况，住房公积金管理中心可以依照合同对抵押物进行处理。当前，社会保障机制并不完善，住房公积金管理中心即使向法院提出诉讼，也很难收到良好的效果，即使胜诉，抵押物处理的执行也非常困难。
3住房公积金贷款业务风险的控制措施
3.1住房公积金贷款业务风险管理综合化
在对住房公积金贷款业务的风险进行管理的过程中，要通过不同的方法实现管理的综合化，促进住房公积金贷款综合管理效率的提高，为住房公积金全面管理提供良好条件。在住房公积金贷款业务风险控制的过程中，要实现质量体系的建立与完善，通过质量管理实现贷款模式创新，从而对贷款实现全面的控制。住房公积金贷款业务风险控制要对相关的管理政策进行了解与分析，通过正确的管理理念为民生问题的解决奠定坚实的基础。住房公积金贷款业务的风险控制工作与职工住房保障有着密切的联系，必须实现控制措施的优化与完善，实现管理的全面化与多样化。在住房公积金贷款业务风险管理的过程中，首先需要进行风险模式的优化，全面分析各种风险的形成机制，实现住房公积金管理机制的建立与完善，进一步提高住房公积金贷款业务风险控制的效率。住房公积金贷款风险控制与贷款管理之间应该形成联动机制，实现管理策略与风险控制之间的相互结合，从根本上提高住房公积金贷款业务风险控制的水平。
3.2住房公积金贷款业务风险控制措施具体化
3.2.1实现委托贷款管理机制的改革
针对住房公积金贷款存在的制度性风险，最为有效的消除途径就是消除商业银行与住房公积金管理中心之间存在的利益冲突，住房公积金管理中心对公积金贷款进行直接的运作，从根本上实现权、责、利的相关统一。针对当前住房公积金委托银行管理的现状，住房公积金管理中心应该与银行之间签订相关的合同，对双方的风险责任进行明确。
3.2.2实现贷款政策化解机制的建立
政府应该实现贷款政策化解机制的建立，为中低收入的职工住房公积金贷款提供相应的贴息制度、担保制度，让这些职工不仅能够顺利得到住房公积金贷款，而且能够有能力按时偿还贷款。在财力允许的情况下，政府应该对中低收入职工推行住房公积金贷款贴息政策，从而缓解职工所承受的债务负担，从根本上对贷款风险进行化解。
3.2.3实现贷款个人资料库的建立与完善
住房公积金贷款具有贷款周期比较长的特点，在整个贷款周期中存在很多的不确定因素，其中职工个人的信用情况对贷款还款的安全收回有着决定作用。因此，住房公积金管理中心应该充分利用职工公积金账户的相关信息，实现贷款个人资料库的建立与完善，对借款人的住房公积金账务变动情况进行动态的监测，以此来推测借款人的就业、收入等情况。如果发现异常，应该对个人资料库的相关内容进行查阅，及时采取有效的措施。
3.2.4实现贷款风险准备金的建立与完善
住房公积金管理中心应该依据国家的相关政策与要求，从每年的住房公积金净收益中计提一定比例的金额作为住房公积金贷款风险准备金，一般情况下计提比例应大于等于增值收益的60%。贷款风险准备金的主要作用是对未按时偿还的住房公积金贷款产生的资金损失进行核销，从而实现贷款风险抵抗能力的有效提高。
3.2.5实现贷款配套措施的进一步完善
住房公积金贷款具有周期较长的特点，担保措施具有非常重要的作用，能够对贷款风险进行有效的规避。住房公积金管理中心应该向政府提议，实现廉租房的开发与政策出台，实现城镇住房保障机制的建立与完善。住房公积金管理中心是贷款的抵押权人，在对抵押房屋处理的过程中需要让借款人迁出，借款人在这个过程中就面临着居住方面的问题，如果不能够对此进行妥善的解决，一方面会引发相关的社会问题，另一方面会对住房公积金管理中心抵押房屋处理造成影响。在这个问题解决的过程中，不能一味地依靠法律手段强制执行，要从住房社会保障制度方面入手，让借款人能够得到廉租房，从而为抵押权的实现创造条件。
3.2.6实现各项风险管理制度的完善
首先，依据住房公积金贷款业务的特点实现公积金贷款业务相关操作与实施规范的建立与完善，从而对住房公积金贷款的发放、管理、控制等程序进行有效的控制与规范。其次，要注重对日常贷款业务管理的强化，实现贷款办理人员责任意识、自律意识的提高，实现贷款审核机制、内控机制的建立与完善，提高住房公积金贷款管理的规范化与制度化。最后，制定与实施审核放贷责任制，将贷款管理责任落实到个人，实现贷款收回力度的强化，确保逾期贷款的顺利回收。
4结论
关键词：小额贷款公司；民间借贷；台州市；民间资本
由于世界性金融危机，我国经济也受到波及，而中小企业受到的冲击更为严重，导致企业融资难问题突出，资金链频繁面临断裂危机。针对这一问题，我国出台了缓解小企业融资难的政策措施，其中小额贷款公司这一新型的组织模式最引人注目。
一、浙江省台州市小额贷款公司存在的问题
（一）小额贷款公司融资难
由于小额贷款公司“不吸收公众存款”，以及“来自不超过两个银行业金融机构的融入资金”且“不得超过资本净额的50%”的限定，决定了小额贷款公司只能用自有资金或向银行申请不超过资本金50%的贷款用于放款。因此，即便是以18%～20%的贷款利率滚动经营，也不可能有很高的杠杆经营。小额贷款行业发展必定遇到的瓶颈。
虽然政策规定小额贷款公司可以从金融机构融入资金，但实际上困难很多。一是由于小贷公司不属于金融机构，无法与银行同业拆借，只能按企业贷款执行，使得小贷公司的融资成本普遍较高。而且由于银行对风险的保守态度，不肯轻易放贷给小贷公司。即使可以从银行融入资金，经营成本以及各类费用使得小额贷款公司的盈利空间几乎没有，即使从风险角度来看不允许其吸收存款是合理的，但是限制小贷公司对外负债似乎有些极端了。
（二）小额贷款公司定位不准确
小额贷款公司并非金融机构，因此同样是经营三农贷款，但在享受的政策上却被区别对待。财政部、国家税务总局《关于农村金融有关税收政策的通知》对金融机构的小额贷款就规定了减免政策。再有就2010年颁布的《关于农村金融有关税收政策的通知》，其中对很多涉农贷款的有税收减免政策，但是小额贷款公司却不享受这些优惠政策。这就大大制约了它支持小微企业和农户融资的积极性。其次，小额贷款公司缴纳税收过多且是按一般服务业的标准纳税，如全额营业税5.6%，企业所得税25%，20%的个人所得税，除此之外还有城市维护建设税、房产税、土地使用税、印花税等税种。据台州市黄岩区工商分局的有关资料，联科、亿邦、中业3家小贷公司的平均税负比例为24.53%，平均资本回报率为10.91%。
（三）高额的贷款管理成本
与银行相比小贷公司没有专业的从业人员，不具备完备的风险控制体系，以至于小贷公司的的客户为高风险客户居多。因此小贷公司面临着较大的信用风险。从贷款的五级分类来看，小贷公司基本不存在正常类贷款，贷款的主要构成为关注类贷款。此外，由于其贷款以临时性资金需求为主，使得小贷公司缺乏长期、稳定的客户群，再由于上“三农”群体虽然资金需求面广泛但金额少，导致贷款管理成本较高。小额贷款公司的各项成本费用与贷款期限严重不匹配，但同时由于借款人的风险难以把握，贷款期限长的话面临的风险将更大，这也导致了小额贷款公司运行成本高。
（四）业务种类受限
目前，我国小贷公司只能从事放贷业务，其经营范围有严格规定，不许多元化的业务发展。即使现在浙江省现在开始允许小贷公司开展票据贴现、资产转让等新业务试点，为尝试扩展小贷公司的经营范围。但小贷公司的业务仍旧受到较多限制。
二、对促进小额贷款公司进一步发展的建议
（一）减轻税务负担，提高小贷公司发展积极性
对小额贷款公司的征税标准可以参照银行业金融机构。台州市地方政府应该出台一系列配套的的政策，制定相关的扶持制度，尽量降低小额贷款公司的运营成本。致力于减少针对小额贷款公司的税收，增加主要针对小额贷款公司的补贴，以促进小额贷款公司的进一步发展。通过支持小额贷款公司的发展推动当地经济的全面协调发展。
（二）适度放松融资政策
由于小额贷款公司普遍面临后续资金问题，运用多种措施加大融资支持力度显得很有必要。一是深化与银行的合作机制。双方共同寻找共赢的合作模式，二是适度提高小贷公司向银行的融资比例。政府相关部门应该积极推进银行对小额贷款公司的资金支持，努力为小额贷款公司的融资、业务结算等业务提供便利。
（三）改变对中国小额贷款公司的定位
理论上来说以资金融通为业者即属于金融机构，小贷公司符合此项条件。小额贷款公司的主营业务是向中小企业贷款，提供的是小额、分散的营利性融资服务，和大型商业银行的具有明显的互补性。这样来讲，应该在制度上把小额贷款公司归类为金融机构，以形成我国多层次的金融机构体系，这不仅有利于小额贷款公司的成长壮大、而且对国家的监管实践和我国经济的发展都具有重要的意义。银行业非存款类公司制金融机构应该是小贷企业的定位方向。
（四）扩大经营范围
小额贷款公司的经营范围可以增加其对民间借贷的中介业务，将中介业务引入小额贷款公司的经营范围内，一方面有利于小额贷款公司的发展，扩宽其业务面，增加小额贷款公司的业务量，从而增加小额贷款公司的获利空间，防止小贷公司出现无款可贷，无事可做的现象，使之持续有限的发展。另一方面小额贷款公司作为民间借贷的中介有助于民间借贷发展的合法化趋势，让小额贷款公司引导民间借贷发展不失为解决民间资本流通的一个重要途径。（作者单位：兰州商学院）
参考文献：
[1]李有星，郭晓梅.论我国小额贷款公司的监管定位与核心规则.中国商法年刊，2008（1）.23
[2]杨林生，杨德才.小额贷款公司可持续发展的制度约束与对策建议[J].经济问题，2014（2）.79-81
[3]陈时兴.小额贷款公司创新的制约因素与发展对策.国家行政学院学报2011，（4）.45
[4]凌海波畅小额贷款公司的机构扩张与信贷服务―――基于浙江的实证研究[J].经济问题，2013，（3）
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