城中村改造市场分析(6篇)
时间：2024-04-04
时间：2024-04-04
关键词：城中村改造；土地管理；问题分析；
Abstract:"villageinsidecity"refersmainlytotherapiddevelopmentoftheeconomy,inthecourseofurbanizationconstantly,locatedinthecitywereclassedasruraledgecity,intheareahasbecomeapartofthecity,butintheearthylandownershipbelongsto,administrativemanagementsystemarestillonthemodelofthevillage,alsocalledthe"cityofavillage".Alongwiththedevelopmentofeconomicconstruction,villagesfacesmanyproblems,therefore,thispaperaccordingtotheyearsofworkexperiencediscussesourcountryvillagesreformofurbanlandmanagementissues.
Keywords:villagesmodification;Landmanagement;Problemsanalysis;
中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：
一、“城中村”的成因分析
1、城乡二元土地制度是造成城中村土地问题的根本
众所周知,改革开放前后相当长时间,我国实行的基本上是城乡分割的管理模式,且这种模式的基本格局一直沿袭到今天。与城中村问题直接相关的便是土地管理制度。土地是村落社区赖以活命的关键资源,更是非农化村庄赖以形成的基础。纵观村庄的非农化,在一定意义上甚至可说,村庄的非农化其实就是村庄土地的非农转化过程,正是土地非农转化过程中的复杂性与多样性,一个个似城似村、非城非村的城中村应“运”而生。一般而言,城中村地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,作为饱经都市大市场洗礼的“理性农民”对此有着特有的敏感,凭着这种敏感,村集体土地不断在政策许可与政策空白之间发生着形形的裂变。可见,城中村问题关键在土地。笔者认为,解决城中村的土地制度及政策问题尤为值得关注。城乡二元的土地制度是我国长期以来的制度安排,城中村土地问题无疑是这种制度安排的产物,但其一旦形成,则需要相当长时间与相当大代价的付出才能改变。湖北黄州市政府明确说,城中村的改造“没有时间表”。那么,具有前瞻性的、适应城市化要求的土地政策与制度安排就显得非常重要。其开始实施的难度也许很大,成本很高,但长远的收效则可能是最经济的,与城中村相关的诸多问题就是活生的例证。一些西方国家,在工业化初期,以巨大代价一次性征地以纳入城市统一规划,且实行了城市化管理。
2、村落共同体的利益性内聚是形成城中村土地问题的关键
城中村所在社区一般都是城市化与市场化的先发地,村庄在这种先行的与快速的非农化中,由于土地的出让或开发积聚了厚实的集体财富,而集体财富的使用、分配与增值又是以村籍和土地为依据,这种分配原则不断强化着村民对村落共同体。
3、征地过程中政策规范与实际情况的不衔接。
征地审批过程中，一些必备的要件是必不可少的，如：集体建设用地使用证，农村宅基地使用证等。这些手续，一些村镇还还没有开展办理，有些多年形成的集体建设用地，没有审批及登记手续，集体宅基地登记工作才刚刚开展，多数地区还未开始。而上报审批过程中还必须提供，矛盾很显现，操作起来十分棘手。事实上，我们不得不承认，在《土地法》实施之前及开始实施的一段时间内，我们的土地管理及地籍管理还存在许多不完善及不到位的地方，用现在已经逐步走入正轨的土地管理现状去要求那些《土地法》还没有出台或者刚刚出台不久时的土地管理状况，明显是达不到条件的。这就需要，在城中村改造政策出台之前，要深入实际调查研究，在充分考虑改造过程中农民、集体切身利益及城市发展需要的同时，也要充分考虑地区的实际情况及与政策相关的实际情况，制定详细的审批细则，做到依据合法，且操作起来切实可行。如，哪些用地是不可以审批的，哪些用地是需要相关部门补充相关材料的，那些是需要完善的包括程序、要件等，这样就使得用地报批更加规范化、合法化。
4、征地补偿及安置。
城中村改造是将集体土地征为国有，在征地过程中，补偿及安置工作政策性强，且操作起来繁杂敏感，一旦有纰漏就会影响到整体工作的进展。目前，城中村改造国家还没有明确的政策法规，大家都是根据各自地区的实际情况结合土地、社保等政策摸索着进行。如征地过程中的土地补偿，现阶段，我市的征地补偿是按照省政府的征地区片综合地价进行补偿的，而在听证过程中，多数农民会对补偿标准提出异议，认为相对较低；因为在此补偿中，去除村集体提留部分，做为农民社会保障安置费用，而社保安置是由村民个人、村集体、政府三方出资，一部分农民年龄较小，社保年限较长，需缴纳的费用相对就会较高，这样其所得征地补偿就所剩无几，从长远来看，农民觉得没了地就没了生活保障。因此，社保安置很难落实，而征地过程中，没有落实社保安置，就不能获得征地批准。这是一个链条式的，相互制约着。所以，制定可行的城中村改造征地补偿和安置机制，势在必行。
二、“城中村”土地管理的策略分析
1、调整土地利用结构,提高土地利用率。
调整土地利用结构是城中村改造规划的关键。城市作为一个三维空间,土地利用既要做到平面合理布局,也要考虑各类建筑的用地要求。充分发挥单位面积效能,合理确定不同地段的建筑高度及容积率,防止浪费土地,做到科学、高效的利用土地。根据土地利用的圈层结构,把村划分为若干个圈层,规划城中村土地布局。为防止出现“产业空心化”,对整理出来的土地不能单纯地进行商品住宅建设,可以拿出30份40%的土地搞商业开发,发展总部经济、楼宇经济。对地处商业区的改造地段,建设规格较高、规模较大的高档楼宇,形成一批地标式建筑,提升城市品位。通过土地置换,既可以在宏观上提高土地的利用效率,也可以在微观上实现土地的集约利用。
2、“城中村”改造与土地管理中的几个有效措施
1）城中村现象出现的直接原因是城市化进程的快速推进,根本原因与中国特色的国情密切相关,即城乡二元化管理体制,特别是城乡二元化的土地管理制度。
2）城中村改造是指在政府的主导和监督下,依据城市规划和土地利用规划,通过规范化的市场运作,优化城中村空间景观格局,实现“农民转居民、村庄变社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”的转变。通过城中村改造可以促进城市土地的高效利用、实现土地的保值和增值、有效调控土地市场供应、最终促进城市土地市场的健康规范发展。
3）目前城中村改造实施中主要存在着土地产权结构、土地流转途径以及土地利用规划等方面的问题。通过明晰所有权主体,产权实化并施行量化分配、股权入股;针对不同类型的城中村进行土地流转模式的创新;科学制定规划,调整土地利用结构,提高土地利用率等制度创新加以解决。
3、鼓励各方筹措资金,启动整体购置方式
在土地经营上,要引入市场机制,即必须首先创造一种优势和条件,使各种资源要素能够在城中村集聚,通过集聚形成资本、技术、人才和经济发展的“高地”。使城中村集体、跨国公司、民营企业等多方面资金集聚,通过增发国债等来购置城中村土地,建立土地整理专项基金,进行合理整体分区开发,规范房地产商的开发管理,使土地得到合理良性的最大利用,形成城中村经济“高地”。同时,中央政府也可采取督促地方政府使用自有资金和配套资金先行实施项目计划,随后根据城中村土地流转项目建设进度,核实计划执行情况,国家农发办再下拨中央财政资金。这样,多头并进,一方面增强了购买力,可以此资金提高征地补偿标准,改变补偿方式,规范分配行为,健全保障制度,稳定民心:另一方面,启动整体购置方式,可打破以土地产权和村籍为基础的封闭性利益共同体的格局,切实保护好城中村失地农民的利益,促进城中村经济发展,加快城中村进一步城市化的步伐。
城中村改造工作给土地管理带来新的考验和新的课题，我觉得对土地管理来说这是一个不容忽视且必须认真对待的问题。改造中，大量的土地所有权性质的改变，土地使用用途的改变，一些违法用地的多发等都是土地管理最管敏感且必须管理的范畴，上述想到的一些问题只是在工作中的一点点，还有大量需要认真研究探讨，有待随着国家政策法规的不断完善，在今后工作中逐步成熟，把此项工作做的更好。
参考文献：
[1]峰平洪亮，保护农民切身利益四金构建惠民体系——天津市东丽区劳动和社会保障局破解失地农民生活劳动保障难题，环渤海经济瞭望，2010（3）
[2]李培林，巨变：村落的终结——都市里的村庄研究，中国社会科学，2002（1）
[关键词]城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策
中图分类号：C913文献标识码：A
1城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2市场主导的城中村改造的主要特征
2.1以村为单位的就地改造方式居多
虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2需要通过土地收益平衡支撑城中村改造
虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
2.3需要对局部控制性详细规划进行调整
控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。
2.4需对失地的回迁居民提供生活保障
城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。
3、市场主导的城中村改造的规划设计难点
3.1传统控制性详细规划指标的不适性
由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：
①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；
②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；
③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。
3.2规划技术管理规定中部分指标的不适性
由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。
3.3传统规划设计思路的不适性
市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。
3.4传统改造利益群体的不适性
城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。
4市场主导的城中村改造的规划设计对策
4.1通过城中村专项规划来保证相关
部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。
4.2从城市功能的角度引导市场化城中村改造
城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。
4.3形成规划管理与多方公众参与并重的机制
城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。
4.4分期开发，稳步推进的改造思路
对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。
4.5充分运用社区模式打造混合住区
在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。
(1)“大社区、小组团”的社区模式适
用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。
(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。
关键词：城中村；土地权利；城乡二元化
近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市扩张所引起的诸多问题也逐一显现，成为人们关注的焦点。在这些问题之中，“城中村”问题尤为突出，其中包含的社会治安混乱、环境卫生差、土地权利混乱和违法违规建设等，已经成为各大中城市都必须面对和迫切需要解决的问题。为了搞好城中村的改造，推进城市化进程，构建和谐社会，本文以城中村改造中的土地权利问题为切入点，对相关的问题进行分析。
一、我国“城中村”的现状
1.何谓“城中村”
改革开放至今已经有30余年，这期间我国社会经济迅猛发展，城市化进程逐渐加快，原有的市区已经不足以容纳扩张的城市人口和工商业，因此就需要通过征收城市边缘地区的土地以获取发展的空间。为了降低征收土地的成本，很多城市选择征收农村边缘的土地转化为城市土地。这种城市的扩张必将造成部分村落被包围在建成区内，失去土地的农民，有相当一部分居住在还原房或原来的宅基地自建房。“城中村”就是指在城市扩张的过程中，农民由于土地被征用而转化为居民之后，仍居住在原来的村落改造而成的居民区。从广义上来看，应该包括位于郊区基本保留乡村特点的潜在型城中村，和位于城市边缘已经和市区连成一片的发展型城中村，以及位于城市用地的包围之中，已经几乎没有农业用地的成熟型城中村。而从狭义上来看，一般仅指成熟型的城中村。这类城中村从区划上来看，已经属于城市，居住在其中的农民也变成居民，但是在土地权属、户籍管理和行政管理体制上却仍然持续着旧有的农村模式，因而势必带来一系列的社会问题，成为各种矛盾的集散地。
2.城中村的现状
由于城中村处于城市和农村的夹缝之中，这一独特的状态，势必带来一系列的问题。首先，城中村的居民既有之前就一直居住在此地的村民，也有因城市扩张而迁移至此的居民，还有相当一部分流动人口，人员构成复杂，容易滋生犯罪现象，治安形势不容乐观；其次，相对于城市来说，城中村规划跟不上需要，基础设施不完善，各种水管电线乱拉乱埋，排污能力较低，违法违章的建筑比较多见，居民楼由于密度大而造成采光条件和通风条件都较差，街巷窄小拥挤，人居环境不理想；最后，土地问题严重，农民的宅基地和工商业用地相互掺杂交织，土地的所有权、使用权和收益权不明晰，土地使用权流转不合法，土地利用不规范，非法出租、转让甚至倒卖土地的现象层出不穷，土地征用困难，严重阻碍着城市的进一步发展，成为一个顽症。
二、“城中村”土地问题形成的原因
“城中村”是我国城市发展过程中的一种特有的现象，其实际上是城乡二元结构下的产物。具体来说城中村的土地问题形成的原因有以下几个方面：
1.城乡二元管理体制
建国初期，我国为了加快工业化建设并维持资本密集型大城市的发展，国家运用了一系列行政手段将农业剩余转化为工业积累，并限制农村人口向大城市迁徙。其中包括城乡有别的户籍制度、劳动用工制度和社会福利制度等等。改革开放以后，这些制度中的相当一部分被延续下来，形成了城乡有别的二元管理体制。根据户籍的不同，农业人口和非农业人口分属不同的组织机构管理。故而城中村这种保留了农村行政建制的居民区，由村委会进行管理，却需要适应城市的管理体制。以户籍制度为基础的城乡壁垒，还体现在社会保障的力度不同之上。针对城镇居民的社会保障体系较为完善，而农村居民的社会保障力度不足，土地对农民来说承担着社会保障的作用，这就使农民固守宅基地不愿放手，使村民利益和城市整体利益不相协调的突出点表现在土地权利问题之上。
2.城乡二元土地制度
我国土地实行公有制，但是城市土地和农村土地有所不同。从所有权上来看，据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。在城乡界限明确的情况下，这种所有制上的二元化并未体现出明显的不足。但是随着农村土地被大量征用，城中村的土地所有权国有和集体所有交织，两种所有制结构并存必然会发生矛盾，产生一系列的问题。村集体经济的突出特征之一就是产权关系模糊，所有权和使用权权属界定不清。村集体持有的责任田、自留地、宅基地以及各种公共用地等，基本没有完备的产权手续，农民集体也只是一个群体概念，难以成为实际的独立的市场主体，从而造成集体土地所有权虚位，这都阻碍着城中村土地问题的解决。土地资源的非商业性和国家的土地所有权借助“公共利益的需要”而不断扩大，这一方面使农民可以低价甚至无偿的获取农村集体土地的使用权，从而紧抓不放谋取租金等现实利益，另一方面使地方政府意欲更多的征用土地之后转让土地使用权而获得商业上的利益。利益上的冲突，使得现实中的博弈层出不穷，在拆迁和征用的过程中出现恶性事件。
3.“城中村”土地征收补偿标准不明晰
虽然我国在《物权法》和《土地管理法》中对集体土地征收为国有的补偿标准都有所规定，但是这些规定，并不能充分适用于城中村这一特殊地带。因为城中村中的集体土地主要是农民的宅基地，征收时应该对其上的建筑物和附属设施进行补偿，但关于这部分的补偿标准在相关法律中并没有明确的规定。这就容易造成农民的权利不能得到充分的保障，不利于城中村土地的流转。
三、现阶段“城中村”改造中土地权利问题的解决途径
在现阶段的实践中，针对城中村改造过程中的土地权利这一突出问题，通常采取两种措施：一是“土地置换，异地安置”的方式。就是政府在郊区征用和要改造的城中村相同面积或者更大面积的土地，建设新村供城中村的居民居住，进行置换。这种方式在城中村改造的初期，政府可以运用行政手段来推行，但现在由于市区内房价攀升等原因，再推行起来困难较多，逐渐难以实现。另一种方式是征收集体所有土地，改变其土地所有权性质转为国有，城中村内的农民身份转变为居民，纳入城市化管理范围。这是现阶段看来比较可行的方式，因此在各个城市使用较多，但这一行为过程中征收的合法性及征收后的使用都存有争议有待解决。我国法律明文规定征收集体土地必须是“为了公共利益的需要”，且“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，在实践中征收是否出于这样的需要，以及征收后的用途，实际上都是很难进行控制的。
四、妥善解决“城中村”改造中土地权利问题的思路分析
1.完善土地征收制度
为了避免征地过程中的政府职能错位、补偿过低等弊端，应该进一步完善土地征收制度。首先，应该明确“公共利益”概念的内涵和外延，并通过立法加以细化。将用于经济建设和房地产开发彻底从土地征收的范围之内排除，以保障征收出于公共利益的目的。除此之外，还应制定合理的补偿标准，在对农民进行补偿时不仅要参考土地的原用途和征收前的年产值，还应该参考土地的未来用途和市场价格，以及地块地理位置不同而形成的级差地租，以确保农民的利益，将其损失降至最低，以促进土地正常流转。要建立健全集体土地使用权流转制度，重新建构农村集体的组织模式，可以将农民集体作为一个法人或非法人集体。只有集体所有权主体得到了明确，才有可能切实保障农民的利益。给集体土地办理土地使用权证，给农民的土地、住房等办理土地房屋所有权证，办理好土地确权。从法律上明晰产权关系，有利于土地的征收、流转和补偿。
2.打破二元体系，推进城乡一体化
要建立和完善有利于城乡一体化的管理体制，深化户籍制度改革，逐步取消城乡户籍差别，大幅提高农村居民的社会保障水平。将原有农村居民一次性改为城市居民，将其纳入城市居民的社会保障体系之中，参加相应的社会保险，使其真正的成为城市的一员。继续加大对农村基础设施和公共服务设施的投入，加快农村税费制度改革，统一城乡税制，积极发展农村金融市场。城乡二元结构的矛盾，不是短时期内就能解决的，要着眼于长期，从城乡规划、产业布局、公共服务、基础设施建设和劳动就业等各个方面实现城乡平等，消除城乡差别，最终实现城乡一体化，从深层次上解决城中村的问题。
参考文献：
[1]范少虹：城中村改造中土地法律问题分析[J].时代法学2010，8
[2]孙晓珍：“城中村”改造中土地权利问题的法律探析[J].安徽农业科学2012，40
关键词：城中村；相关方；利益均衡
随着我国城市化进程的加快，城市规模急剧扩张，越来越多的郊区被纳入城市，成为真正的“城中村”。可以说，“城中村”既是一种居住形态，更是一种社会形态。这些居民区是城市版图剧增的产物，在各个方面都难以与城市相媲，它的发展远远不及城市，也很难跟得上时代的步伐。因而，城中村在向城市进阶及与现代化城市糅合的过程中，存在诸多问题和矛盾。利益相关者方法主要用于分析解决冲突管理方面的问题。城中村改造涉及到政府、企业、社区等多方利益体，其中最为直接的利益体是集体和村民，这就注定了博弈关系和博弈行为的存在。基于利益相关者理论，分析矛盾、问题，探讨解决之道，以期实现“利益重构，创造多赢的城中村改造局面”。
一、明晰改造目标
均衡相关方利益的前提是要明晰改造的目标。唯此，才能真正协调好相关方的近期利益和长远利益。一是最终目标。“城中村”发展的根本方向实现各个方面的城市化，包括农村向城市转化、村民向市民转化、村落管理体制转变，它是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合性、全方位的物质建设、制度建设、文化建设及社会精神文明建设。二是环境目标。根据“城中村”所在的空间区位，依据城市整体发展规划要求，结合自身区域空间资源的构成特点，设定不同的发展目标和发展定位，建立与环境保护要求相一致的价值体系，强调功能对接、强调协调与互动发展、强调最有效率的发展选择。三是社会目标。转变“城中村”的法制和管理体系，弥补在“城中村”地区的社会管理缺失，打破城乡二元管理体制的壁垒，使“城中村”经济文化活动及全面的社会管理整体的城市管理体系中，形成新的管理模和结构，加速其融入城市社会，构筑和谐的社会秩序。
二、创新制度设计
实现城乡一体化发展新格局破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局。一方面逐步将二元土地制度转变为一元体制。政府可以在不改变原有土地使用权归属的前提下，将土地合法引入市场流通，显化土地的价值，在不侵害农民利益的前提下，达到将现有的“城中村”土地进行合理利用的目的。国家出于公共利益，按照规划征收农民的承包地，但要在定义“公共利益”和“公平价格”两个前提下进行。概括起来就是要在集体土地转变为国有土地的基础上实行“放开产权，管住规划”。还要加快实现城乡户籍一体化的改革速度，完善社保机制，保障失地农民的利益，确保农民正常、快速、放心地融入城市社会体系。
三、科学制定政策
政策是政府管理社会中经常使用的有效工具之一，制定科学有效的政策，能够保障政府在其公共行政管理过程中减少工作失误。城中村改造的过程中，无论制定何项政策，都牵涉到政府、开发商、村民三者之间的利益建构，而政府、开发商、村民三者之间的利益博弈也自始至终存在于城中村改造的全过程。政府理应坚持公平、公正、公开原则，关注多数群体利益需求，在不同利益群体中寻求彼此都满意的平衡点。合理制定最高补偿额和最低补偿额，疏通好城中村改造各部门之间的关系，协调好经济效益和社会效益之间的关系，厘清城中村短期改造和长远发展之间的关系，最终实现三方共赢。
四、改善管理方式
加强政府在“城中村”改造过程中的法制化、民主化和公开化管理，做好改造的宣传工作，设立村民意见和建议采集部门，积极分析和解决村民关心的问题和对改造的看法。从而使村民能够真正了解对自己居住环境的改造情况，并参与到制定改造政策和改造办法中，体现其自身的主体地位，避免政府单方面强制执行的行为。政府积极加强自身的诚信和廉政建设，建立村民监督、举报机制，避免政府利益寻租行为。缓解村民对政府的不满和对改造的迷茫心理。政府要充分发挥主导作用，大力给予财政支持。城中村改造是为了城中村村民的利益，但一定要在村民自愿的前提下进行，一定要强调市场化运作。在市场经济条件下靠行政强制肯定是不行的，政府在制定有关政策的时候，切实考虑到如何统筹好国家、集体、村民、开发商各方面的利益。
五、实施动态监管
政府在对开发商提供充足的优惠政策的同时，应该“依法实施和监督城中村改造”，特别是对参与改造的开发商进行严加监管。对开发项目的管理，应当严格依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等相关法律进行，按照正规程序赢得建设、规划、消防、土地、房产等部门许可。市政府各相关部门要按照各自的职权范围，加大对违法项目地查处力度。对于违法占用集体土地进行房产开发的、违法销售房屋的行为，依法进行处理；对于违反城市总体规划、不符合城市土地利用规划，不符合消防和质量规范的建筑予以禁止和拆除；对于施工、设计、监理等单位违反规定承接、垫资违法工程的项目，按照有关法律法规进行处理。对于开发商改造过程中涉及村民利益的一切行动进行监管，避免损害村民利益的事件发生。
六、增进理解互信
开发商和政府要相互理解，充分考虑到村民的利益。开发商是社会经济人，他们遵循经济规律，以追求利润为根本目的，政府要理解开发商，要给他们一定的利润空间。开发商也要理解政府，要多关注一些政策、多关注一些法律，充分体会到城中村村民的困难。如果开发商参与城中村改造的每一个环节都是依照法律法规和当地规范性的文件来执行的，那么，开发商的法律风险或政策风险应该在可预见范围内，开发商与村民之间产生矛盾和问题的几率也会大大降低，这样就可以有效地缓解因城中村改造所带来社会矛盾及相应的经济损失。毕竟，政府是鼓励开发商参与城中村改造的，只要开发商愿意来，政府就会给予一切优惠政策。只有开发商和政府之间相互理解、相互支持，站在社会和人民的角度看问题，城中村改造才能达到共赢，城市才会更健康的发展。
七、保障村民利益
政府应该特殊保护村民利益，做到真正的为村民利益着想，切实维护村民利益，解决村民的后顾之忧。完善“城中村”改造中的土地征用制度，将土地征用纳入规范化的运作程序，在给村级集体产业和村民宅基地划出预留地后允许不改变土地使用权归属，将其余土地先征为国有。做好合理补偿和安置工作，提高补偿标准，政府应该将改造后的经济收益在满足自身经济收益的同时将大部分用于以满足村民生活需要。如果需要村民异地拆迁安置的，政府应做好村民的临时搬迁居住工作，并给予相应生活补助。以遵循法律规定和维护村民利益为前提，建立相应的宅基地面积核算办法，合理处理好改造后旧居与新宅的面积兑换问题。规范改造后的房屋出租管理，并制定相应的法律、法规，防止混乱出租屋经济再度出现。进行村集体资产的改制，实行股份制。在二元行政管理制度改变之后，原村集体资产仍属于原村集体经济组织所有，通过清产核资、设定股权、折股量化、分配到人，把原来的村集体资产转换成股份公司，村民享受股份分红，这样村民仍然享有集体经济带来的收益。政府在鼓励、支持村级集体股份企业的同时，拿出部分改造后土地的收益，建立健全城中村村民的就业免费培训机制，做好村民的再就业培训，提高他们的素质和技能。这样可以使村民在享有集体股份公司收益的同时，以打工或管理等各种形式参与集体企业的经营，并获得经济收入，从而合理地改变“城中村”村民在改造后的经济收入方式，帮助村民逐渐转变经济观念。建立健全改造后村民的社会保障制度。户籍管理制度改革之后，将农民纳入城市医疗，失业，养老等保障体系中。与此同时，还要考虑到改造后村民经济收入降低和生活转变带来的困难，从村级集体经济的资金积累中和政府改造的土地收益中抽出一部分资金对村民实行保障补贴，用于解决村民因改造带来的后顾之忧。
另外，政府对城中村改造后精神文明建设应该加以引导。一是成立以居委会为核心的社区，充分发挥居委会的管理功能和服务功能。二是针对城市新型市民的需求，积极开展喜闻乐见、生动活泼的群体性文体活动，愉悦市民生活。三是将先进理念和优秀文化传递给城中村新型市民，提高市民素质，改善市民生活水平金额生成环境，使其更快地融入到城市生活中，从而促进地方经济协调快速发展。
参考文献：
[1]张宇、欧名豪、蔡玉军：《整村统筹――解决城中村土地利用和发展问题的一个探索》，《城市规划》，2015年第2期.
关键词：城中村；规划设计；以人为本
Abstract:Inthispaper,“Villages”andthetransformationofexistingproblemsintheprocessareanalyzed,the“urbanvillage”oftheexistingpublicfacilitiesandequipmentandotherproblems,fromconvenientandcomfortable,healthyenvironment,publicfacilities,planninganddesign,etc.proposedhumanrequirementstoreflectthe“people-oriented”conceptofurbandevelopmentanddesign.
Keywords:village;dailybehavior;planninganddesign;people-oriented
一、前言
“城中村”是指我国城市化进程中，位于城市边缘的村庄及耕地被扩张的城市所占用，农田已基本被城市建设征为国有，而原有村民的住宅用地或者返还给农民的居住用地等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上，以居住功能为主、休闲娱乐、购物与闲暇、工作与家务等功能为辅而形成的社区。
二、研究背景及意义
据2009年的调查显示，在昆明市主城已建成范围内共有村庄288个，涉及村民约7.70万户、21.90万人，村庄占地面积约27.5平方千米，建筑面积2276万O。其中二环路以内共有村庄66个，共1.42万户，人口约3.45万人，总用地面积4.25平方千米，占二环内城市总面积的9.4%，总建筑面积600万O，平均容积率1.43，户均建筑面积429O。
由此可见，昆明“城中村”改造任务艰巨，迫在眉睫，本文通过对昆明白龙村的调查研究分析，提出白龙村规划设计时的人性化原则，以此可以为昆明其他的“城中村”规划提供借鉴意义。
三、案例分析
1.白龙村基本情况介绍
白龙寺村所属昆明市区青云街道办事处管辖，周围有三所所本科院校，四所中小学，附属“99世界园艺博览园”部级景区，其人流量大、交通拥挤，在此起着关键性的作用。
2.白龙寺村现存的主要问题
笔者针对白龙寺村居民的日常行为对设计的要求的问题进行了问卷调查和实地考察。经过研究发现白龙村现在主要存在以下问题：
（1）违法建筑泛滥。白龙村村内乱搭、乱建现象严重，空间结构与城市容貌严重冲突。此外白龙村的建筑还存在间距过小，采光、通风不足，质量较低等问题。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。
（2）布局混乱，用地功能矛盾。白龙村用地布局混乱，功能相互冲突。目前白龙村公共活动空间（包括绿地、公共设施、休息娱乐空间）缺乏，交通用地不足，房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。
（3）防灾救护能力弱，安全隐患多。白龙村的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制，没有火灾消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设中没有达到标准的防震抗震要求，这也给居民的生活安全埋下了隐患。
3.白龙寺村居民的行为对设计的要求
（1）增加休息娱乐空间。在实地调查的过程中，60%的居民在家游手好闲，基本上只有早晚外出。根据生活习惯和方式，应设置一些小型的广场、娱乐休闲、交流中心等，这样有利于人际关系的和谐发展，满足这些居民的信息交流和情感交往的需求。
（2）增设老人和少年活动空间，应该设有老年人活动场所。
（3）道路规划设计的要求。在道路规划中既要便利畅通，又能满足消防的功能。
（4）增加绿化面积，提高环境质量。
4.人性化的设计理念
“城中村”改造应该以“乡村乡情”为主题，容纳居住、购物、休闲娱乐、信息交流等功能，使之成为具有浓厚人文色彩的城市综合性的社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供一个舒适的休闲娱乐和生活环境的同时，努力塑造富于乡村亲和力的社区模式，避免单纯而乏味的居住环境以及人际关系的冷漠。
（1）整体布局设计
调查数据分析，90%的居民反应，白龙寺村缺少娱乐广场、休息设施、老年人和儿童的活动场所，而且交通阻塞，影响他们的日常行为活动。
社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人性化的设计，创造出田园风情的环境空间。
（2）建筑的规划设计
调查显示，白龙寺村的建筑规划设计，没有秩序。基于85%的居民无法满足其外出娱乐的意愿，75%的居民反映存在“乱改造、乱拆建”的现象，提出：
建筑楼房应富于变化，错落有致，通风通光，营造亲切、温馨充满人情味的小区环境。建筑的外观色彩、材质方面，适宜搭配，也可带来视觉的愉悦，体现“城中村”和少数民族建筑的特色。出入口设置应与建筑呼应，进入社区就如同回到心灵的港湾，透过干净明丽的建筑体验到一种浓浓的温情。
（3）景观绿化设计
调查显示，白龙寺村的景观绿化率仅有15%-17%，所以在规划设计中，中心广场、集中绿地、组团绿地与居民楼间绿地应有机结合，形成巨大的生态绿化空间，在宜人的尺度下精心构筑，引入各种乔木以及各种植物花卉，形成物种丰富的生态群落，同时也富有乡村的田园风味。
（4）交通规划
数据分析显示：87%居民认为应以“方便、使用”为首选，92%的居民认为目前并未作到做到人车分流，出入车辆没有秩序。在规划中应以“蜿蜒流畅的环形车行道路”为骨架，其余均为连续、系统的步行体系，并结合绿化渗透到各个单元，并且完善道路照明设备，进行合理的道路规划设计，这样既有益于居民的外出休闲娱乐，也可降低交通事故的发生。
四、结语
本文结合城市地理学、区域规划学和区域经济学相关的原理和方法，在实际调研和资料收集的基础之上，对昆明市白龙寺村居民的日常行为的方式，对现有的公共空间中设备及其道路绿化做出了相应探讨，为以后昆明的“城中村”改造规划提供借鉴。
参考文献：
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[4]刘吉，张沛等.“城中村”问题分析与对策研究.西安建筑
科技大学学报.2003.9
[5]幻王子新.“城中村”的改造及可持续发展研究.云南师范
大学学报.2004.7
作者简介：
1.王芳，现就读于西南林业大学园林学院城市环境艺术设计专业，本科在读，专业方向：景观设计。
【关键词】医疗卫生制度改革新农合公共卫生支出
一、新型农村合作医疗制度的建立与发展
新型农村合作医疗制度是由政府组织与支持，建立在农村居民自主、自愿参加的基础上，由农村居民个人、社会团体、政府多方筹资，以大病统筹为主的农民医疗互助共济制度。2002年10月29日，党中央颁布《关于进一步加强农村卫生工作的决定》，提出“要逐步建立以大病统筹为主的新型农村合作医疗制度”，拉来了探索新型农村合作医疗制度的序幕。2003年，新型农村合作医疗在全国范围内展开，直到2008年基本上实现了新农合制度的全面覆盖。
二、新型农村合作医疗制度的问题
（一）城乡公共卫生支出非均等化
与改革开放以前国家公共卫生支出更多地向农村倾斜不同，在改革开放以后，国家的工作重心由农村转移到城市，公共卫生支出也更多地投入到了城市。随着经济体制改革的影响，城市与农村发展差距明显，城乡二元结构逐渐形成并愈加突出，由城乡二元结构造成的城乡二元卫生结构凸显，城乡公共卫生支出非均等化的弊端逐渐显现出来。
除此之外，国家公共卫生支出费用的倾斜又造成城市与乡村卫生费用的差距呈现明显的扩大趋势，无论是卫生总费用还是人均卫生费用，城市都远远地高于农村。由于城乡收入差距的扩大与城乡二元结构带来的城乡二元卫生结构，导致了城乡居民医疗保健支出之间的显著差距。此结果不仅造成对新型农村合作医疗制度效果的影响，也体现出公共卫生支出非均等化的现实。公共卫生作为一种公共物品，具有非排他性非竞争性的特点，由政府安排公共卫生支出分配公共产品是绝大多数国家的做法。然而由于公共卫生支出的非均等化以及城乡二元卫生结构的影响，城市居民与农村居民并不能享受到公平、平等的公共卫生服务，显然有悖于社会主义的本质与宗旨，这正是相对于旧医疗卫生制度下目前公共卫生支出的问题之所在。
（二）医疗卫生机构的过度市场化
在中国公共卫生支出由农村向城市倾斜的同时，政府对公共卫生支出的比重却在逐年减少，并且加快了医疗机构市场化的进程。公共卫生支出比重的下降相对增加了居民看病的个人支出，加重了居民的经济负担，市场化的结果一方面政府的医疗卫生扶持减少，一方面市场竞争所带来的药品、医疗费用的增加更加加重了居民的生活负担，“因病返贫”的现象层出不穷，生不起孩子、看不起病、死不起人已经成为当下中国之三大怪现状，一场大病所造成的影响是绝大多数家庭根本无法承受的。
二十多年来，虽然卫生总费用占GDP的比重逐年升高，但是政府预算卫生支出的比重却在逐年减少，由1980年的36.2%减少到2003年的17.2%，相比之下，个人卫生费用支出却在逐年升高，由1980年的21.2%增加到2003年的55.5%。由此可见，公共卫生支出的减少带来的影响就是个人卫生支出的增加，而医疗机构的过度市场化更是加剧了个人卫生支出的增长速度。由于政府投入水平过低，医疗机构的市场化运行主要依靠向患者收费，居民交纳医疗费用，不仅要负担医药成本，更要负担医务人员的工资、补贴。并且随着医疗机构市场化的竞争，各医疗机构争相购买先进医疗设备，提高医院硬件设施，这其中相当大的一部分也是由患者进行承担的。
三、医疗卫生制度改革问题根源分析
（一）公共卫生支出的变化
首先、随着经济体制改革与社会主义市场经济的发展，政府公共卫生支出的规模不断扩大，但是由前文分析，公共卫生支出相对于GDP的比重却在不断降低，这与我国的经济发展水平不相适应。其次，在1994年分税制改革之后，中央政府相对与地方政府实力明显增强，但是在公共卫生的支出上，中央政府所做的还明显不够，中央对地方的转移支付欠缺力度，地方政府承担过重的责任，分权化导致地方政府只能把有限的资金用于扶持大中型医疗机构，而无暇顾及基础卫生防疫机构，导致医疗卫生服务水平差距不断扩大。最后，公共卫生支出偏重城市、轻视农村，造成农村卫生体系非常脆弱，城乡间公共卫生体系的差距进一步拉大。
（二）经济体制的差异
市场化可以说是新旧医疗卫生制度最为鲜明的不同点。社会主义市场经济体制下，在长期的改革过程中，政府借助市场的作用解决卫生筹资和医疗成本控制问题，这是医疗卫生市场化的显著作用。但是，作为一种典型的公共产品，公共卫生被完全推入市场所带来的弊端同样也十分明显。过度的市场化不仅加剧了竞争，促使医疗机构争相更新医疗装备等硬件设施，加重居民的看病负担，并且由于医疗机构逐利性的激励，旧医疗卫生制度“预防为主”的方针一去不复返，“无病小治、小病大治、大病难治”成为逐利性最深刻的展现，公共卫生和疾病防疫体系薄弱甚至偏废，而代替以“治疗为主、预防为辅”的新的特征，这不仅导致了居民卫生支出负担的进一步加重，而且在例如“非典”等突发性疾病传播的时候，卫生防疫体系几乎无所作为，从而难以控制重大疾病的突发流行与传播，严重危害到人民群众的健康和生活。
参考文献：
[1]张颖.我国新型农村合作医疗制度的发展与完善.法制与社会，2014（6）.
[2]朱何佳.1949-1984年中国农村合作医疗制度的历程与评析.市场周刊（理论研究），2014（5）.
[3]邹睿，李勇.新型农村合作医疗制度存在的问题及对策.当代经济，2012（6）.
[4]罗鸣令，储德银.基本公共医疗卫生服务均等化的约束条件与公共财政支出.当代经济管理，2009（8）.
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