公积金异地贷款政策范例(3篇)

公积金异地贷款政策范文

实行差异化定价,是市场经济的一般规则。在银行的业务中,根据不同的客户的信用水平,根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力,对贷款实行差异化定价,是符合市场经济发展的一般规则。“加大差别化信贷政策执行力度”,是国务院会议提出的“运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控”的体现。根据这一原则,2010年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。从开发贷款来说,银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求,对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑。从按揭贷款来说,银行信贷投放会区分高中低档住房,将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待。部分城市房价上涨过快,有的城市房价赶上了国外大城市,但居民收入远不及国外。土地拍卖价格屡创新高,竞拍的开发商甚至直言“没有最高,只有更高”。听任房价上涨似“脱缰的野马”,房地产泡沫必然不断堆积,最终危及整体经济的健康。因而,加大差别化信贷政策执行力度,是遏制高房价首先该用的“杀手锏”。遏制部分城市房价过快上涨,信贷政策的收紧没有悬念。实际上,无论对于商业银行还是监管层而言,中国的房贷政策只不过是重回两年前的政策轨道上来。2007年9月,央行、银监会联手调整房贷政策,当时的政策出台背景是针对部分地区房价上涨较快。该政策调整重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。此次政策同样包含两点:一是支持居民自住和改善型住房消费,二是抑制投资投机性购房。换言之,符合首套住房贷款条件的个人房贷,仍会得到政策支持。遏制高房价,被念“紧箍咒”的是投资投机性购房,如二套房贷。2008年10月提出的住房刺激政策,实质上是放松了对所有购房需求的信贷条件。而现在要求加大差别化信贷政策,理论上是保持对首次置业和二次改善性住房的优惠政策不变,对于购置多套住房的投资、投机行为,将提高按揭成数和贷款利率,这意味着个人房贷将对投资投机性购房收紧。

差异化住房信贷政策的关键在执行力。2005年国家就开始调控房价,然而,在地方政府和开发商的合谋下,这些政策都被化于无形,陷入了“两个凡是”式的尴尬:凡是中央调控房价的政策,很难得到执行;凡是推动房价的,都会加倍执行!再回顾2007年中央出台的一系列调控措施,是对症下药的,是有效的。2007年9月27日,为稳定住房价格,央行和银监会曾联合出台二套房贷款政策,抑制投机性购房,并延续至2008年全年。根据央行、银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)规定,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这是最早的一个差异化房贷的版本,但当时缺少操作细节方面的考虑。银行普遍感到操作困难,提出了不少意见。其中对二套房和多套房的认定是问题的核心之一。为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号,以下简称《通知》),维护政策的严肃性和有效性,央行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上,2007年12月5日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号,以下简称《补充通知》),进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定。其中规定引入一个“人均住房面积”的概念,规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”。

然而,在全球金融危机爆发后,这些旨在抑制住房投资投机、防范信贷风险的政策都形同虚设了。为应对金融危机,2008年10月22日,财政部门推出房地产新政:对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;从2008年11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年12月17日,国务院常务会议研究确定了对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2008年12月20日的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(〔2008〕131号)曾规定,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。但在实际执行过程中,因风险可以“合理”确定,各大银行的二套房贷政策一度出现了松动。“改善型住房和商业银行自行确定”,使得原本行之有效的遏制投机的二套房信贷政策被彻底虚置了。

严格执行二套房贷政策,实行差别化利率,投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率,5年以上二套房贷利率上浮后是6.534%,而七折优惠利率可降低至4.158%,两者相差2.376个百分点,相当于一半贷款利息成本。显然,投资投机性购房者不是不会算账,其之所以大手笔炒楼,与贷款成本偏低有很大关系。加大差别化信贷政策执行力度,首先要严格执行监管政策,不对二套房贷“网开一面”。过多的银行资金进入到房地产领域无疑会埋下一定信贷风险。有些开发商从银行获得贷款后,不是用在了支付工程款等开发领域,而是投入到土地市场,用来在土地市场上拿地,拖欠了工程款不说,还推高了土地价格,加剧房价上涨压力,最终加大了房地产信贷风险。房价若再大幅上涨,银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还,就会进一步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。迪拜危机以及此前的香港楼市泡沫、日本楼市泡沫都表明,房地产开发过度依赖银行信贷容易带来信贷风险。因此,银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。这项政策伸缩性很大,要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求,才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。

加大差别化信贷政策执行力度,要从“两头走极端”:普通居民购买首套自住房要实行特别的优惠政策,比如说,首付可以一成,基准利率下浮30%;而对于购买第二套以上住房的首付必须严格执行40%和利率1.1倍的规定,并随套数增加而“大幅度”提高。在这里有两点必须引起高度重视,也是实践中操作难度较大,最容易将二套房政策变形的关键点:一是要把握好“改善型住房消费”的执行问题。中国央行和银监会于2007年12月11日下发补充规定:可比照首套自住房贷款政策执行的改善型住房要求,借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。监管部门必须要有严格措施监督商业银行严格执行。二是中低价位、中小套型普通商品住房必须尽快出台具体明确规定。2007年规定的新开工项目90平米占到70%的规定应该继续执行,然后,根据差异化信贷政策要求,据此制定相应房贷政策。只要能够不折不扣、不走样、不掉链子、以一贯之地执行既定政策,那么差异化住房信贷政策就完全可以给住房炒作投机以“沉重打击”。

至于“加大差别化信贷政策执行力度”中的差别化是否仅仅局限于理解为首套和二套房之间的差异,还有待于进一步解读,如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分,是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性,这些表述如何理解还需等待配套细则落实。另外,2010年1月颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》没有提及“改善性住房需求”,尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定,如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准,但对于全国来说差异化较大,仍有待进一步明确;《通知》虽然明确对于申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%,但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮10%,只是强调“贷款利率严格按照风险定价”,这在实际操作中仍有很大空间。

公积金异地贷款政策范文

住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。

事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。

最高可贷额度下调

按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。

但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。

其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。

不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。

贷款利率上升

除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。

一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。

第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。

因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。

第二套改善型住房标准出台

尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。

但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。

按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。

公积金异地贷款政策范文篇3

关键词：住房公积金；缴存比例；覆盖范围；解决方案

中图分类号：F812.2文献标识码：A文章编号：1671-1297（2008）07-05-02

一、住房公积金的运行过程

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工住房公积金包括个人及其所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。关于住房公积金的运行过程，如下图所示：

其中R1表示职工的缴存比例，即职工所交部分与职工工资的比例，R2表示单位的缴存比例，这个比例越高，职工所能得到的利益越多，rs表示公积金存款利率，rL表示公积金贷款利率。

二、住房公积金政策执行中存在的问题及原因

在住房公积金的运行过程中，由于政策的不完善，存在以下几方面的问题：

（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公

1、缴存基数差异大。由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊，造成缴存基数差距大。虽然2005年建设部要求缴存基数原则上不超过所在城市平均工资的2-3倍，但无强制性。经对某城市住房公积金的调查，每月缴存基数最高为8万元，最低为10元，相差8000倍，单位平均缴存基数最高与最低相差408倍。

2、缴存比例差距大。《住房公积金管理条例》未规定缴存比例的上限，由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大，各地执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等，差距比较大。缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达30%，而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%，相差达6倍。

3、住房公积金成为"合理避税"的渠道。由于对住房公积金的缴存比例税务部门有严格的限制，比例超过上限，超过部分企业和个人分别要缴纳企业和个人所得税，但对缴存基数却没有严格的规定，加之住房公积金管理中心对各单位上报的缴存基数审核流于形式，造成很多单位通过虚假高报工资基数，将住房公积金作为工资薪金外发放奖金、津贴的渠道，从而达到逃避缴纳个人所得税的途径。

4、使用上存在不公。虽然住房公积金作为政策性低息贷款，比商业银行发放的住房贷款利率低，然而由于住房公积金贷款的条件比较严格，部分中低收入者，却难以通过这个渠道获取融资购房，永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让没有参加公积金使用的低收入家庭承受了利息损失。

（二）使用率不高，资金沉淀率高

截至2007年年末，住房公积金实际缴存职工人数为7187.91万人，缴存总额为16230.30亿元，累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.90亿元，累计支持了4200多万职工改善住房条件(数据截至2007年10月)。2007年，住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为74.58%，住房公积金运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)为57.24%，沉淀资金为2186.55亿元，沉淀资金占缴存余额的比例为22.76%。之所以使用率偏低，首先是因为公积金资金的安全性要求高，使用渠道单一，想要使用公积金贷款，需要经过比较负责的手续申报，对贷款人的限制多，提取数受到限制。其次，由于部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用，使用效率偏低；再有住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人住房贷款一直是银行的"优质品种"，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额；此外，住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款，额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款的积极性。

（三）覆盖面窄，受惠人数少

尽管截至2007年年末，全国住房公积金缴存人数为7187.91万人，比2006年增长了3.77%，但是与《住房公积金管理条例》规定的覆盖城镇在职职工的要求相比，仍然差距较大。原因一是部分国有企业和事业单位职工因改制脱离出公积金体系，原来建立了住房公积金制度的职工因身份的改变而停缴了住房公积金。二是部分外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，由于种种原因不愿为职工缴纳住房公积金。三是部分单位实行对所谓编制内的正式员工缴纳住房公积金，而对聘用的员工则不予缴纳住房公积金。

与此同时，城镇个体工商户、自由职业人员、外来进城务工人员、在城市有固定工作的农民工等群体还没有纳入住房公积金制度之中。

（四）公积金管理不规范，内控制度不健全

虽然各地成立了住房资金管理委员会，也制定了住房资金归集、使用、管理的规定，实行重大事项报告制度，但住房委员会制度没有真正发挥职能作用。按照《住房公积金管理条例》规定，对公积金的提取和使用，不仅有着严格的审批程序要求，而且明确规定，财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。但事实上，财政部门或暗渡陈仓或明目张胆挪用公积金的事情屡屡发生。2007年，住房公积金项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金余额为17.44亿元，占缴存余额的比例为0.18%。银行以吸储为中心的考核机制，监管不力甚至不管、主客观上都为住房公积金被挪用留下了缺口。

（五）地区性和阶段性不均衡

住房公积金本身存在的制度缺陷，造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。根据下表，可以看到我国东中西部地区，住房公积金的缴存情况：

由表可知，尽管中西部地区的缴存额和发放贷款额的增长速度较快，但从总量上看与东部地区差距较大。同时，各地住房公积金的资金整体运用和融资效率状况也存在比较明显的差异。在沿海和经济发达地区，住房公积金个人购房贷款发放率较高，资金运用率平均达到75%以上，而在经济发展相对较缓的西部及中部地区，住房公积金总体资金运用率平均仍不足50%。造成以上地区差异的原因，主要是由于各地社会经济发展水平不同，导致住房公积金制度处于不同的发展阶段。

三、解决方案

针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。

（一）进一步加强住房公积金的使用和管理

住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。住房公积金管理中心应加强资金的管理，在国家规定的商业银行内开设公积金缴存、贷款及增值收益账户。购买国债应严格限定在一级市场。对委托中央债券登记结算有限责任公司托管的国债应随时进行监管，避免发生国债回购、质押、担保等问题，保证国债的保值、增值和安全完整。

继续强化住房公积金归集工作，扩大公积金制度覆盖范围。重点做好非公有制经济组织建立住房公积金制度工作，做到应建尽建，应缴尽缴。逐步将住房公积金归集面由现行的在职职工覆盖到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。结合农民工流动特点，探索《住房公积金管理条例》中关于农民工的有关规定的实施意见。

（二）降低贷款门槛，增加参与者的利益

一是提高贷款限额。各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时调整贷款限额。

二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，放宽一手房屋的竣工年限。

三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款，带有保障性质，因此应适当拉大与商业贷款利率差距，减少中低收入家庭的购房支付负担，或实行差别利率，对于购买自住、小户型低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率。

（三）提高使用效率，减少资金沉淀

合理扩大住房公积金提取和使用范围。就中西部地区而言，主要应进一步面向广大职工，大力发展个人购房贷款业务，可适当放宽个人购房贷款的政策条件，扩大贷款政策额度，让更多的职工通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件。同时，有条件的地方可以提取住房公积金用于支付住房租金、物业管理费、物业维修资金等相关基本住房消费。

（四）引导住房公积金制度向政策性住房金融发展

首先可把公积金账户发展为住房储蓄账户。公积金账户与住房储蓄账户的共同点是，其账户金额都只能用于住房消费；其不同点是，公积金账户的缴存额是有政策限制的，住房储蓄账户可实行在公积金提取比例之上、个人工资水平之内自愿缴存的政策。由于按政策存入这种账户的收入可免征个人所得税，这实际上等于财政通过减免税的方式对缴存人提供购房补贴。这将极大提高“夹心层”人群购房能力，并促使他们更多依靠自己力量来满足住房需求。

（五）实行全国联网，统筹运用资金

近几年来，全国住房公积金使用率虽然有上升的趋势，但地区间差异较大，经济发达、房地产业发展较快的城市，使用率最高的已超过90%，但在一些中小城市，受多种因素影响，最低的还不到30%。因此应积极探索住房公积金统筹运用的有效途径，实现全国联网，加强区域间的流通，合理调度公积金，充分发挥住房公积金低息贷款的优势，更大程度的保障中低收入家庭购房问题。

参考文献

[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]王全民等.房地产经济学[M].沈阳：东北财经大学出版社，2002.