地产成本控制(6篇)

地产成本控制篇1

（一）内部控制与成本控制在目标上具有一致性

内部控制通常被看作是一个组织内部实施的一系列约束性质的计划、程序或者方法，其目的在于提高组织的经营效率，使组织及时获取并充分利用各种资源，从而达到既定的经营目标。为此，企业通常需要从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及内部监督等多方面来制定内部控制制度，使其符合企业自身发展的实际需求。对于内部控制工作来说，存在两个关键词，一个是效率，一个是风险，所有的制度及控制活动都将围绕这两个词展开。而成本控制则是对成本影响因素及条件采取各种预防措施和调节措施，以达到相应的成本管理目标。企业通常需要制定成本、监督成本并且纠正成本偏差，从而科学有效地将成本控制在合理的范围内。一个企业的成本一旦得到有效的控制，那么在内外部环境稳定的情况下必然能够显著提高经营业绩，而在内外部环境发生巨变时也能够避免巨大损失，相比于其他企业来说，在行业不景气的时候更容易保持盈亏平衡。由此可见，在成本控制工作中，关键词是业绩和损失，但最终还是指向了企业的效率和风险。因此，内部控制和成本控制在目标上是具有一致性的，两者同属企业内部管理的范畴，虽然侧重点有所不同，但都服务于企业效率的提高和风险的管理。目标上的一致性决定了内部控制工作和成本控制工作在具体开展的过程中可以相辅相成。

（二）内部控制与成本控制可以相互促进

对于一个现代企业而言，内部控制的建立健全几乎已经成了增强其竞争力的必经之路。尤其是对房地产企业来说，内控制度的完善将有利于规范其运作方式，为企业健康发展提供有力的保障，不仅能够在确保资产安全方面起到关键作用，还能够推动企业提高经济效益。由此可见，内部控制立足于企业的长远发展，涵盖了企业的方方面面，兼具全局性和全面性两大特点。在制定内部控制制度时，需要考虑各种重要的业务环节和风险隐患。同时，内部控制从产生发展到现在已经形成了丰富的理论和方法，能够为各种控制措施的设计和实施提供强有力的支撑。而相比之下，成本控制则侧重于企业的生产过程，关注成本的发生过程，重在总结成本动因和分析成本差异。为了做好成本控制工作，企业同样需要设计一些制度和控制程序，但与内部控制不同的是成本控制只关注与成本有关的信息，而并不在乎其他方面的管理，虽然细致入微，但在视角上却具有一定的局限性。因此，内部控制与成本控制是可以相互促进的。一方面，内部控制站在企业全局的角度能够为成本控制提供更多的思路和方法；另一方面，成本控制则能够以其细致入微的视角促进内部控制的进一步健全和完善。两者在企业管理中可以相辅相成、加强效果。

二、内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用

（一）运用内部控制制度为成本控制营造良好的内部环境

同样的成本控制方法在不同的企业会取得不同的效果，很大一部分原因就在于内部环境的差异。良好的内部环境能够为各项工作的开展提供良好的基础，促进成本控制工作的有效开展，而滞后的内部环境则会阻碍成本控制工作的开展。在我国房地产行业，大多数企业都是随着近几年行业形势大好而短期内发展起来的，在组织机构和企业文化方面普遍比较薄弱，对其成本控制工作的开展形成了很大的阻力。因而，房地产企业应当运用内部控制制度为其成本控制营造良好的内部环境，变阻力为助力。在组织机构方面，应当成立一个成本控制中心，并设计一套合理的管理体系，安排具有胜任能力的人员来从事相关工作，明确职责分工。在企业文化方面，应当逐渐树立照章办事的共享信念，淡化企业内部员工之间的人情文化，使各项工作都能够更加公正和客观地开展。除此之外，科学的激励约束机制也将是成本控制的重要助力，适当的奖励能够激发出员工做好本职工作的积极性，而严厉的惩罚则可以减少违规违纪的事件发生。赏罚分明的企业文化对企业各项工作的开展都具有显著的促进作用，当然也能够提高成本控制的效率。总的来说，内部环境建设得越好，将越有利于企业提高成本控制的效率，并加强成本控制的效果。房地产企业在制定相关制度时应该适当考虑成本控制相关工作的实际需要，从而科学运用内部控制制度为其成本控制工作的开展营造良好的内部环境。

（二）运用内部控制制度加强成本监督的效果

成本控制是一个系统性的过程，不仅包括事前的计划，还包括事中的监督及事后的分析和总结。事前的计划一般是指成本的制订，比如采用指标分解、预算分析或者定额计算等方法来设定目标成本。事后的分析总结则主要是分析实际成本与目标成本的差异，找出产生差异的原因，并寻求降低成本的方式。这两个过程主要是运用一些专门方法进行计算、规划和分析，虽然工作难度很大，但过程十分单一，是比较容易管理的。相比之下，事中的监督在程序上显得更加复杂更加琐碎。而成本监督不仅能够确保各项成本控制措施得到切实的执行，而且还可以为后续的成本分析提供充分的信息，为改进成本控制措施提供依据。因此，成本监督对整个企业的成本控制工作来说非常重要。房地产企业的产成品成本大，需要经过复杂的工序才能完成，因而其成本监督工作也比一般企业的成本监督工作难度大。内部控制的关注点主要就放在各种工作程序和流程上，针对消除漏洞、控制业务流程风险的理论和方法十分丰富。房地产企业应当运用内部控制制度来加强成本监督的效果，诸如授权审批、会计记录及预算管理等方法都可以加以运用。授权审批要做到权责一致和权责恰当，使相关负责人能够及时了解到成本控制措施的实施情况，并合理控制风险。会计记录则要真实完整，实现对成本的会计监督，以确保成本信息的准确性。预算管理的相关方法也可以运用到成本监督中来，使成本控制更加科学、更加合理。

（三）运用内部控制制度加强标准化工作的开展

标准化工作主要是指企业销及各项管理工作的合理化和规范化，一般包括计量方面的标准化、价格方面的标准化、质量方面的标准化及数据方面的标准化。标准化是成本控制取得成功的一大前提，因为只有实现了标准化，成本控制措施才能够有序进行，成本分析才能够以更加高效的方式完成。没有实现标准化工作的企业无法及时提供准确的成本信息，无法进行有效的成本分析，也无法制定和开展相应的成本控制措施。房地产企业在计量、计价、质量及相关数据处理方面涉及较多专门知识，非常复杂，因此其标准化工作既是重点也是难点。然而，房地产企业可以借助内部控制的力量来加强标准化的开展，使其早日实现标准化。既然内部控制制度主要是针对一些重要业务环节而设计的，那么房地产企业就可以将计量、计价、质量及相关数据的标准化纳入到重要业务环节当中，针对每个项目的标准化规定专门的方法，详细说明操作流程，并公示相应的结果。对于一些特别重大且复杂的事项应当一一举例并且附上详细的解释说明。相关标准一旦制定则不能随意修改，为此还应当设定一套合理的修改流程，在有必要修改相关标准时则需要按照此流程进行修改。如此一来，既能够确保标准的稳定性，又能够保证一定程度的与时俱进。简单来说，就是以制度的形式将各种表格的制作及数据的处理予以规范化，并对计量方法、计价方法及质量要求进行统一。有了明确的内部控制制度作为支撑，企业的标准化工作会更快实现，从而促进成本控制目标的完成。

三、结论

地产成本控制篇2

关键词：房地产开发建设成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、房地产建筑工程项目前期的成本控制现状

1.成本控制管理工作只放在施工建设阶段目前，绝大多数企业存在着在房地产建筑工程项目的成本控制与管理中，只把成本的控制管理工作重心放在施工建造过程这一环节上，忽视了建筑工程项目前期的成本控制与管理。出现这一现象的原因在于企业以为，人为的对建筑工程施工的费用支出进行控制，就是有效的控制了工程的成本，其实企业还忽略了在工程前期企业策划、决策和设计阶段的成本管理。这导致了虽然企业实行了一系列的工程造价控制与管理，但是也未能达到预期的整个建筑工程项目的成本控制的效果与目标。根据对建筑工程造价的统计和调查得出，工程的成本随着工程进行进度的推进，其对成本的影响力逐渐减小，而投资的决策与设计对造价的影响逐渐增大。

2.对建筑工程项目前期成本控制认识有待提高前面提到了建筑工程项目成本控制只停留在施工建设过程中。这是由于很多企业领导人或者是施工建设策划人对建筑工程项目前期成本控制认识不够全面，对建筑工程项目前期成本控制的意识不高，甚至有些人认为对建筑工程项目成本的控制就是对施工建设过程的成本控制，对建筑工程项目前期成本控制与管理的管理理念有待加强。工程造价管理的全过程是从建筑工程的决策阶段开始一直到工程竣工交付结束，实施科学的有效的成本控制管理。

二、土地竞拍阶段的成本控制房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.项目投资机会研究机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

2.土地竞拍根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

3.编制项目建议书通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

三、决策阶段定位与目标成本测算项目决策阶段的重要意义。正确决策，在对项目建设作出科学的决断前提下，选出最优最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。要达到项目投资的合理性，事先就要对建设项目进行可行性研究，以保证项目决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。项目投资的确定与控制贯穿于项目全过程，但在前期阶段各项目技术经济的决策，对项目投资有重大影响。

项目决策需要可行性研究。项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理确定和控制工程项目成本的前提。项目决策的内容是决定工程造价的基础。在项目决策过程中必须要进行项目的可行性研究，可行性研究是对拟建设项目进行全面、系统的进行技术经济分析和论证。通过对企业的经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通能力、探索摊薄地价能力及挖掘土地价值的能力的具体分析，同时根据房地产企业的经营模式，对现金流的测算以及融资情况进行可行性研究，提供最有利的证据。可行性研究分为以下几个方面：

（1）投资机会研究投资机会研究的任务旨在鉴别投资机会，确定投资方向，寻找最有利的投资机会。它的基本内容包括：投资总额、投资方式、建筑技术水平、建筑施工队伍、材料设备来源，销售市场及投资企业的基本条件等。在此基础上，进行可行性初步研究和可行性研究，以进一步确定最佳投资机会，为投资决策提供依据。

（2）市场和房屋建造能力预测在具体拟定投资项目之前，首先要进行市场需求预测，这是衡量投资项目是否必要、能否确定的前提。市场需求预测主要包括：对房屋潜在需求的预测，对潜在供应的估计，对可能达到的市场渗透能力、竞争的预测等。在此基础上，确定市场策略、规划销售收入，并据以拟定建筑施工计划。最后综合考虑各种可供选择的施工水平、投资和销售能力，确定房屋整体的建筑面积。

（3）建设条件和技术方案研究投资项目的建设条件主要包括建设地区的气象、水文和工程等自然条件；项目所在地的交通、水源、电力、建筑材料等协作配合条件；项目所需要的劳动力资源（包括项目所需要的技术、管理人员等）；以及项目的施工组织和施工管理。

对于具备了建设条件的投资项目，还要进行技术方案研究。主要包括投资项目所采用的施工工艺、技术设备是否适用，是否符合国家的技术发展政策；项目所采取的工艺技术和设备造型是否经济合理；项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠；设计方案和资源的利用是否合理；以及对环境保护的作用等。

（4）经济效益评价对投资项目进行经济评价，是可行性研究的核心内容。主要包括企业财务评价和国民经济评价，即从微观和宏观两个方面论证项目的可行性。

地产成本控制篇3

(一)可以提高企业的核心竞争力房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低成本。在其它条件相同的情况下，房层建筑的低成本，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行成本管理是降低成本、提升企业核心竞争力的主要途径。

(二)可以保证利润空间的最大化利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。

(三)可以提升企业的运营效率成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。

二、房地产企业开发成本控制存在的问题

房地产企业在成本控制方面除了缺乏健全的制度体系和良好的成本控制意识外，对开发各环节成本制定不能全面到位的问题也普遍存在。房地产开发具有周期长、投入大的特点，房地产开发成本集中产生在开发的各主要环节。在这几个关键环节成本控制存在的问题主要有：(

一)设计环节很多房地产企业在控制设计成本时，往往存在设计单位选择不当，沟通不利以及成本控制意识不严等问题。很多房地产开发项目在设计阶段都没能将成本与技术、工艺、材料等指标很好的结合起来分析，很多房地产企业没有重视设计方案会审这一环节，不能很好的组织评审小组来进行科学、系统的讨论和会审。这些问题的存在，都导致了后续施工过程中设计的变更较多，从而造成后期窝工、返工以及误工等现象，直接影响到了成本的后续控制。

(二)招标环节企业的工程部和成本控制等部门缺乏对投标企业的认真考察，导致一些资质较差的或者是一些资金及技术实力不强的施工企业中标；在对招标文件进行编制时，没有对相关的信息、数据及资料进行全面的收集，也不能做到精确的分析。导致在招标过程中出现了很多成本控制隐患。

(三)施工环节在这一环节存在的问题最多，很多企业在施工现场签证都没有严格的制度规范，也不能制定科学的制度流程，导致签证流程混乱，从而造成成本控制失利；一些大宗的材料及设备采购和使用方面，没能做到尽可能的利用自身资源和渠道，导致材料及设备的使用成本控制不利，同时也无法保障品质；工程在付款审核方面各方的责任感缺失，审核机制不健全，导致审核不到位，甚至流于形式。

三、房地产企业成本控制的有效措施

(一)做好设计环节的成本控制对于房地产企业来说，开发项目设计方案的好坏对整个项目开发的成败都会产生直接影响。因此，在对设计方案进行确定时，必须做好方案的评审工作，尽量选择最为合理、最为经济也最为科学的设计或规划方案，同时还要考虑土地的统合利用率。通常最优的设计方案不一定是最为漂亮、最为宏伟的，但必须是即经济又实用的。无论是布局还是搭配都应该体现出比例的合理性，同样在户型、面积及层数方面也应当体现出合理性。实际上方案设计本身的成本控制是次要的，而且通常成本较高的设计方案其技术指标也同样高，投资效益也越好，因此，在开发项目的设计方案选择过程中，应该对高收益、低成本等因素进行综合考虑，以保证设计方案成本的投资收益最大化。

(二)做好招标环节的成本控制在开发项目的设计方案确定以后，便可对该项目实施真正意义上的开发，首先就是对施工单位进行确定。通常施工单位的确定需要根据招投标文件，招投标的目的就是为了以最低的成本，来实现最高的施工标准。因此，在进行招标时，需要先对投标企业的资质、业绩、以及技术、管理水平等进行综合调查和评价，尽量选择规模较大，信誉较好以及建筑能力强的施工企业。在招投标过程中，房地产企业应该严格审查招标文件，在招投标过程中尽量考虑成本控制问题，以低成本为目标，签订细致而严谨的中标合同条款，避免由于合同中权责不清的问题而引起日后的纠纷，这样也能够为自身企业获取利益的保障。

(三)做好项目前期预算的成本控制房地产开发项目通常周期都较长，尤其是一些大型的项目需要进行分期开发，因此，地房产开发项目开发之前，应该对预算编制进行严谨的控制。通常房地产企业所采用的预算控制模式为全面预算模式，主要包括了房地产筹资、采购、投资、销售以及其它经营活动。在预算控制方面不但要做好预算的编制，还要做好预算的执行、分析以及考核等管理工作。预算项目和标准都应明确，同时还要对预算的审定、下达等程度进行规范，这样才能及时而有效的控制好预算成本。另外，相关部门还应该对预算的成果进行评价、分析，以积极有效的采取改进措施，保证预算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在筹资时，首先要确定筹资的方案，对现金的使用计划进行编制和修订，然后再制定出相应的成本费用计划，其中要尽量准确的预测出分阶段的现金支出情况，最后再对销售的预期计划进行制定，以便对未来的收入情况进行较为准确的预测。

(四)做好施工环节的成本控制施工成本占房地产开发总成本的比例较高，因此，对施工成本进行控制是房地产开发成本控制的重中之重。在进行施工成本控制时，应该充分发挥技术及管理优势，在不影响工程质量的情况下，将施工成本控制到最低，这可以说是房地产企业进行开发成本控制的主要途径。施工阶段除了在技术和管理方面进行成本控制，还应该在工程变更及签证方面做好成本控制工作。在施工阶段设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程项目变更等都会对施工成本产生严重影响，因此施工过程中要做好这一系列的变更管理工作。由于在房地产开发施工过程中，容易受到很多不确定因素的影响，从而导致工程计划成本与实际成本出现差异，因此房地产项目施工之前，还需要对各种可能出现的影响因素进行全面的分析，并制定好相应的防范措施，以保证施工成本的可控性。另外，在施工过程中，房地产企业还应该尽量避免扩大建筑规模、提高建筑标准、增加建筑内容等导致施工成本突增的现象出现。

四、结束语

地产成本控制篇4

【关键词】房地产企业；成本控制；有效措施

随着全球经济的迅猛发展，我国房地产企业获得了大好的发展机会，并逐步成为了我国国民经济发展的重要组成部分，成为了国家财政和地方经济收入的主要来源之一，对于我国整个国民经济的发展起着至关重要的作用。近些年来，由于高房价导致了民众的普遍不满，国际金融危机还甚嚣尘上，都使得我国房地产企业面临的经济环境不容乐观。此外，我国也已经出台了一系列房地产调控政策，加上一些外资的大量涌入，使得房地产企业面临的市场竞争更为激烈。那么，在这种房地产行业日益走向成熟的过程中，房地产企业必须尽快改变当前粗放型的发展模式，适应建立现代企业制度的要求，从成本控制入手，努力提高房地产企业的核心竞争力。

一、房地产企业成本费用的基本构成

就字面意思而言，房地产应该是房产和地产的综合性称呼，其本质就是房屋和土地共同组合而成。因此，房地产企业的成本包括了进行房屋和土地开发活动而付出的全部成本和费用。从广义上来讲，房地产企业指的就是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。根据不同的经营内容和经营方式，我们可以把房地产企业划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等，本文中主要指的就是房地产开发企业，不涉及后两种房地产企业。一般来说，房地产开发企业的成本费用包含了直接成本、间接成本。从成本属性来区分的话，房地产开发企业的成本包含了土地成本、管理费用及财务成本等。总括起来说，房地产开发企业的成本费用就是包含了产品的开发成本和工程项目开发期间的费用。具体来说，房地产开发企业的成本包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。期间费用又称作期间成本，具体包含了管理费用、财务费用和销售费用。以上无论是何种分类方法，房地产开发企业的成本费用都是非常关键和重要的。我们不仅要做好房地产企业的成本费用分类工作，以便加强我们对于房地产企业成本费用构成有清晰把握，这有利于我们加强对于房地产企业的成本费用管理和控制工作。

二、房地产企业成本控制面临的主要问题

房地产企业的成本控制一般来说包含了设计阶段的成本控制、项目招标过程中的成本控制。应该来说，设计阶段的成本控制是房地产企业成本控制中的关键与重点之处，因为设计费虽然不占多少成本费用。但是，其却会大大影响房地产项目人力、物力和财力投入的多少。因此，在进行设计的过程中，要推行设计招标，择优选择设计单位，开展限额设计，有效控制造价。关于项目招标过程中的成本控制，一般来说包含了招标投标阶段的成本控制，在进行成本控制的时候，要努力遵循公平、公开、公正、诚信的原则，做好招标文件的编制工作，合理低价者中标，还要做好合同的签定工作。此外，房地产企业的成本控制还包含了施工阶段的成本控制，抓好合同管理，减少工程索赔，从技术措施上展开项目投资的有效控制，从经济措施上展开项目投资的有效控制。最后，房地产企业还应该加强竣工阶段的成本控制。但是，实际情况却不容乐观。当前，我国房地产企业成本控制方面存在的问题如下：（1）房地产企业的成本控制问题体现在工程成本方面。总体上来说，我国房地产企业的造价管理模式是工程建设的全程管理模式，但是实际操作却以办理工程结算为目标，忽视决策阶段的控制造价，这往往造成了工程材料的大量浪费，从而降低了房地产企业的经济效益。此外，我国房地产企业还没有形成一整套有效的工程造价管理体系，不够重视财务成本的控制工作，进一步加剧了资金的浪费行为。（2）房地产开发企业的开发项目还存在着成本控制的脱节现象。很多房地产企业只重视施工阶段的成本控制，不够重视其他阶段的成本控制。应该来说，作为一个完整的产业链，房地产企业的项目成本会涉及到多个环节，一旦一个环节发生问题，都会直接影响到房地产企业的开发成本。而实际情况就是的确有不少房地产企业的开发项目在成本控制方面存在误区，使得成本控制无法做到全面合理科学。（3）房地产企业的项目成本控制还缺乏动态的控制理念。因为当前的会计核算控制只是重视对于过去的事情进行归集和计算，属于事后的控制，换句话说，这种项目就是缺乏事前和事中控制和管理，这显然是片面的。这种做法明显会使得房地产企业的经济效益大打折扣，无法对成本信息实现准确有效的选择和使用。在工程项目竣工阶段，总结分析工作也欠周全，使得项目管理水平不够高，管理经验不足。

三、房地产企业加强成本控制工作的具体措施

鉴于房地产企业成本控制现状和存在的不少问题，笔者认为，我们必须尽快采取一定的措施来实现房地产企业开发企业的预期成本管理和控制目标，要尽快改变当前成本控制意识不强的现状，改变当前成本控制只重视某些环节，没有建立完善的成本控制体系的现状，改变当前成本控制中的风险意识薄弱，应对风险的能力较弱的现状，实行多种措施来对房地产企业的项目成本进行全过程的成本控制。具体来说，笔者认为我们可以从以下几个方面来努力实施科学举措：（1）我国有关房地产行业的“国八条”等一系列政策出台以后，房地产行业遭遇了较大的生存竞争压力。在这种现实情况下，房地产企业要想获得竞争中的优势地位，就必须不仅关注高收入群体的需要，更要关注普通老百姓的需求，在保障工程质量的前提之下，加强成本控制工作，实行全过程成本控制，构建一套完善的成本控制体系。所谓全过程成本控制，指的就是要对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本进行控制，实行全员成本控制。在对产品开发成本的控制方面，应该加强项目策划和投资决策阶段的成本控制，设计阶段的成本控制，动迁阶段的成本控制，招投标与合同洽商阶段的成本控制以及施工阶段结算阶段的成本控制。（2）房地产企业还应该加强对期间费用的成本控制工作。由于期间费用虽说不会直接形成产品的价值，但是，它却是维持房地产企业的正常经营活动所必不可少的部分。房地产企业应该做好这个期间费用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作为前提条件来实现价值的最大化目标。这种期间费用的控制可以体现在管理费用方面，也可以体现在财务费用方面。这种做法的主要目的就是为了实现做好企业的成本控制工作。（3）房地产企业应该要做好工程成本的管理工作，这是进行成本控制的前提条件之一。应该来说，房地产企业的工程成本管理包含了项目前期阶段，房地产企业应该根据设计深度来做好成本控制目标。一旦确定好成本控制目标，成本管理部门就应该及时进行成本测算，并坚持“货比三家，最低价中标”的原则，加强对投标单位的议标制度，完善设计变更、现场签证的流程、制度，做出合理的市场评估。此外，房地产企业还应该做好营销成本管理，管理成本控制，财务成本管理，科学合理配置项目部成员降低间接成本，加强项目竣工后的评估管理，抓好物业管理、提高物业管理水平。

总之，房地产企业的成本控制是一项非常复杂的系统性工程，房地产企业应该根据一定的成本控制原则，分步骤科学的实施各项措施来做好全过程的成本控制，实现事前、事中和事后的控制，动员全员参与进来，并进行动态的成本。这样房地产企业就能有效建立起现代企业制度，实现规范化管理，取得高效的管理效益。

参考文献

[1]王化新，刘旭．房地产开发企业实施低成本战略的分析[J]．山西建筑．2007（31）

[2]尤佳．基于价值工程的房地产开发项目成本控制研究[D]．西安建筑科技大学论文．2010

地产成本控制篇5

关键词：

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：

引言

房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。房地产开发企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。

一、加强房地产工程项目管理的意义

从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：

1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。

2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。

3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。

4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。

二、项目成本控制及原则

项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。

1、成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。

2、全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，应防止成本控制人人有责，人人不管。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。

3、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。

4、目标管理原则。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。

5、责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。

三、房地产开发成本控制的措施 

1、房地产开发项目设计阶段的成本控制

房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。

从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。

⑴招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地产工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高；还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。

⑵建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。

2、房地产开发项目施工阶段的成本控制

房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。

⑴严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。

⑵建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。

⑶创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。

3、房地产开发项目竣工阶段的成本控制

房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。 

结束语

总上所述，房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。因此，房地产开发企业，应该具有强烈成本控制意识，认真总结工程施工过程中的技术问题和经济问题，降低项目成本，只有这样才能使企业在竞争中发挥自己的优势。 

参考文献

[1]张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析[J].科技资讯.2010(08)

地产成本控制篇6

关键词：房地产企业；成本控制；全面预算

一、加强房地产企业成本控制的重要性

成本控制是企业内部控制的重要内容之一，科学有效地实施成本控制不仅能够给企业带来巨大的经济效益而且更能增加企业竞争实力，随着我国经济体制改革的变化，房地产企业的市场生存环境也在发生不断变化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得成功，立于不败之地，必须结合企业内自身实际情况，加强成本控制体系的完善与实行。房地产企业的成本控制，不应该仅仅是一个财务管理系统的术语，而更应该是一个企业的战略发展目标，合理有效地降低企业的成本是一种增强房地产企业市场核心竞争力的有方法及途径，也是企业永远追求的目标。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程、贯穿于项目开发过程中的每一个阶段，具有全员性、系统性、连续性，即成本控制应该是一种全过程、全员参与的涉及到房地产企业各职能部门的内部控制制度。因此对成本进行有效控制是房地产企业内部控制不可忽视的重要课题。

二、房地产企业成本控制过程中存在的问题

（一）对成本控制存在思想上的懈怠

近几年来随着房地产行业的不断发展壮大，以及近年来良好的市场经济环境，使得房地产行业的投资回报率较高，随之而来的是房地产企业内的高层领导仅重视投资房地产所带来的经济效益而忽视了对成本管控的思想意识。同时，目前只有很小一部分房地产企业是实行全过程、全员的全面成本控制制度流程，绝大多数房地产企业都还没有实行全面成本控制体系。这样就造成成本控制仅是财务部门和项目部的职责，导致房地产企业不能在过程中对成本进行有效的监督、控制，导致房地产企业内部在成本控制方面的态度、思想不一致。很多房地产企业思想层面上关于对成本控制的感悟还是比较浅显、比较淡薄，有些房地产企业注重前期规划、设计阶段的成本控制，自认为前期将成本控制好，后期的其他阶段成本控制对整体的成本影响较小；有些房地产企业则认为建安成本控制是最重要的成本控制构成，因为建安成本预计占总成本的70%以上。其实随着房地产企业内部管理的越来越精准化，成本控制应包含整个项目开发过程中的全部环节，不能顾此薄彼，致使成本控制存在思想上的误区，从而达不到预想的结果。

（二）在成本控制方法上信息化不足

由于缺乏对成本控制的意识，传统房地产企业成本控制管理方法基本上是依据公司内部财务部门的财务报表体系来实现成本事后控制的，由于财务部门出具的各种财务报表都是事后的数据呈现和体现，因此报表中财务数据的时效性相对滞后，在这种核算方法体制下，是不能够完全发挥成本控制在事中进行控制的作用。

目前房地产企业现代管理信息化水平还处在起步阶段，因为房地产开发项目从动工开发至项目结束周期较长，导致前期历史数据不能实现有效共享，项目过程中进度数据不能及时传递，造成实际完工工程量与财务账面成本数据不具有关联性。同时，由于缺乏在房地产整个项目开发过程中的事前估测及过程中的成本控制，仅靠事后财务报表中的已成事实的数据显示，致使房地产企业成本控制流于形式，不能够满足当今社会房地产行业对于成本控制制度体系的要求。因此在房地产企业成本控制过程中真实存在问题和根本原因便不能更早、更及时地被暴露，很难对其采取及时的措施来更正，这就需要采取更为先进的成本控制技术支持，才能有效的控制企业成本。

（三）成本控制制度体系尚不完善

房地产企业大多对于项目工程技术管理方面比较重视，而忽略了对其财务成本控制上的管理，导致很多房地产企业在成本控制上处于无人管理的状态，没有建立与企业自身实际发展情况相结合的财务成本管理体系。而有些房地产企业尽管建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中财务工作仅是对事后事实数据进行核算，缺少事中财务控制，导致财务成本控制制度体系形同虚设，同时在施工过程中，项目现场的签证变更、设计变更随时发生，致使财务部门无法第一时间对这些信息进行控制，超合同付款、超预算结算时有发生，从根本上失去了财务成本控制体系的实时监督、控制功能。另外，一些房地产企业没有设立合理、有效的绩效考核机制，在成本控制方面，干好与干坏一个样，节约费用和超支费用无具体考核标准，严重打消具体业务人员的工作积极性，给后期的成本控制工作带来难以估量的损失。

三、房地产企业有效实施成本控制的相关策略

（一）实行全员成本管理控制，提高企业成本控制的意识

首先，提升房地产企业的成本控制意识应全面研究和分析企业内部成本控制的相关内容，包括设计阶段成本控制、施工过程中的成本控制、管理人员及销售人员成本控制等，对一个项目开发的整体与全局进行成本控制的强调，因为任何一个房地产开发项目短则2～3年，长则4～5年，如此长的生产周期势必造成房地产行业的成本控制应作为一项系统工程来做。同时，随着社会主义市场经济发展的新态势，成本控制也不应仅局限于财务部门的工作，其内涵应该融合于房地产企业开过的每个环节和工序，这样才能使房地产企业生产的产品具有较强的竞争实力，让房地产企业在激烈的市场竞争中获得生存、成长和可持续性发展。

进而，在房地产企业内部应该逐步提高全员成本控制的观念，结合企业自身发展的实际情况，将成本控制管理与工程质量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣传。同时通过定期的全员成本控制培训来加强房地产企业员工的成本控制意识，可以采用案例的分享的形式，让全员都参与到企业成本控制管理中。另外应加强财务人员对成本控制管理的技术性提高，高度重视专业的成本控制人才培养。只有将成本控制在相关专业知识领域中得到提高才能从技术上通过降低成本，达到成本控制的目的。

（二）成本控制制度体系的建立与完善

房地产开发企业应将成本控制制度体系与其发展战略目标相结合，其制定的年度工作目标是以实现企业战略发展为主旨。在实现战略目标的整个过程中成本控制的理念始终贯穿其中，全面了解公司的成本构成及成本发生的主要事项，并对其进行过程中督导、控制及完善，这样才能使房地产开发企业的竞争优势更加的久远。同时，将企业内部的组织结构与外部的市场环境相综合，企业生存发展的根本正是如何将内部的自身实力展现于外部的市场环境中，展现于客户群体中。从企业所在行业进行企业战略性成本控制，对企业自身的数据分析，同行业竞争对手的数据分析，通过大数据的对比找出企业自身在成本控制方面存在的不足及需要重点关注的关键点，房地产企业成本控制体系是企业能否实现战略目标的重要事项。

同时成本控制制度体系应由企业内部高管层进行全通统筹设计，建立健全的目标成本责任制度及有效的监督考核机制，并要满足对过程中的动态成本进行控制。这样才能逐步完善成本控制制度体系。

（三）加强全面预算的推进与实行

房地产企业全面预算内容应包含财务指标预算和项目工程造价预算。项目工程造价预算在房地产企业也可以称作项目预算，是对整个开发项目全过程、任一道工序编制的预算；财务指标预算包括预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、资金需求预算等。全面预算是一种专业性的成本管理途径，也是一套系统的管理体系。通过全面预算管控合理对资金、成本、费用进行分配，也是企业实现既定的战略目标有效手段。

1.全面预算是实现战略目标的有效途径

全面预算能够将房地产公司的年度经营计划与公司未来战略规划通过量化指标的形式来具体化，通过细化的每一节点工作目标，将企业年度经营目标及公司未来战略发展目标进行过程中的跟进，能够起到及事监控的作用。通过公司全面预算的编制，使公司经营者必须在前期仔细思考为了达到年度经营目标所需的途径及策略，并做好如何应对顺瞬息万变的市场环境变化的预案。

2.通过风险控制点预测加强成本管理

在全面预算体系中，有很多数据都可以为下一年度企业预计财务指标做出指导性数据支持，根据全面预算所出具的预算结果，预测执行过程中存在的风险控制点，能让管理者预先采取风险控制的防范措施，同时可以作为调配企业资源的依据之一，提高资源利用效率。并能够有效对工作重点内容进行实施，实现企业的目标。

3.过程中的成本监控降低经营风险

全面预算是公司高管层在实现公司年度经营目标的过程中所进行事前、事中、事后监控的有效方式，通过将实际经营结果活动与预算数据的的差距比对，可以及时地发现企业经营过程中存在问题与不足并采取相应的措施来解决问题，并使之完善，通过企业内部控制的加强，从而达到降低了企业日常的经营活动的风险。

4.通过指标分解加强考核激励

根据企业全面预算管理指标，统筹每个预算部门的责权利，将指标自上而下层层分解，做到“千斤重担众人挑，人人头上有指标”，每一个岗位都能做到职责明确，各岗位之间职责清晰，无论哪个环节出现问题，都能找到与之对应的责任人；同时还要将全面预算的执行情况与公司内部的绩效考核机制进行呼应，合理控制各项成本、费用等支出项目，并要估测整个过程中的资金供需量、利润指标和其他财务经营指标等，通过对经营者的预算执行情况进行衡量，严格执行奖惩措施，极大程度的激励员工发挥创造性和积极性。

总之，房地产企业成本控制是贯穿于整个房地产开发项目的全过程，是一项全员的系统性工作，包括前期规划、招投标阶段、施工单位施工阶段及项目竣工结算阶段，也是房地产企业的一项重要管理活动，成本管控的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。合理优化房地产企业内部的组织架构、人员结构、制度流程，以此来提高房地产企业的内部管理水平，逐步完善成本控制体系，并对过程中的成本控制进行实时的监督、控制、分析和提醒，及时反馈过程中的成本控制状态，让房地产企业的成本控制体系真正落地，为房地产企业获取更大的经济利益的实现而服务，实现房地产企业的可持续健康发展。

参考文献：

[1]冯伟.房地产开发项目全面预算成本管理与控制[J].四川建筑，2005（05）.