房产法律论文(6篇)

房产法律论文篇1

论文关键词小产权房司法处置可行性处置方式

一、小产权房概述

（一）小产权房的概念

从法律上来说，小产权房并不是一个严格的法律概念，但为区别经法定审批程序、在国有土地上建设出售的商品房（俗称大产权房），人们习惯上称那些在集体土地上建设、无法定房产管理机关颁发房产证或无产权证明的房屋为小产权房。在事实上，小产权房有多种类型，有在耕地上建设的违规建筑，也有经完整或不完整的审批程序建设的房屋、厂房等不动产。在司法实践中，常见的需要处置的小产权房主要有三种：一是经批准在农村集体宅基地上所建的农民自住房屋；二是在集体土地上开发建设的“商品房”（以下简称商品式小产权房）；三是因经营需要，个人或企业在租赁的集体土地上建设的厂房等房产。第一种小产权房由县级政府颁发集体土地使用权证，但土地上的房屋一般无产权证；第二种小产权房多是指未经法定征地和审批等程序，由村集体、乡镇政府独立或与第三人联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，该房屋的购买者不能取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而只是由村委会或镇政府给购房者颁发房屋所有权证明；第三种小产权房多是租赁村集体土地用于企业经营所建设的办公楼、厂房等，这类房产有的有规划批复，有的属于临建，有的属于违章建筑，司法处置上更为复杂特殊。上述小产权房的建设开发具有中国鲜明的时代特征，并且因现今法律的滞后和政策的不明确、不规范，其在司法程序中常常引发许多问题及争议，本文主要对上述小产权房在司法处置中所产生若干问题展开探讨。

（二）小产权房的特征

区别与商品房（大产权房）的产权证明法定性和商品特性，小产权房具有鲜明的时代特征和法律特性：

第一，价格较低廉，整体已经成规模，但情况各异。农村宅基地上房屋在中国农村普遍存在，自不待言。对于商品式小产权房，因无需缴纳土地出让金和各种税费，成本较低，其售价也较低廉，一般只有商品房的二分之一甚至更低，这也是其在近十年来能够从地下交易走到“正大光明”台上交易的直接动力和直接原因。该类房屋整体规模虽然没有官方数据，但规模宏大是肯定的。对于第三类小产权房，在城乡结合部或者城市边缘的农村大量存在，多是租赁集体土地用于建设厂房或者办公楼用于企业经营，类别较多，规模也为较大。

第二，缺乏完整、法定的产权证明。商品房一般都有土地使用权证和房屋所有权证两证，但农村宅基地村民自住房一般只有宅基地使用权证，没有房屋所有权证，商品式小产权房则一般只有村集体组织或镇政府颁发的“房屋所有权证书”，村集体土地上企业房产一般租赁集体土地，也无房产的产权证明。

第三，小产权房权属不完整，权利行使受限，但仍可享有收益，基本权益受法律保护。所有权有四项权能，即占有、使用、收益和处分，但因为不能进行法定权属登记、过户登记和抵押登记，故小产权房房屋的收益、处分则可能无法受到法律的完整保护。这也是小产权房司法处置难点所在，亦是司法处置困境的缘由。但是，虽然小产权房权属不完整，却仍可以占有、使用和收益，农村宅基地上村民自住房可以在集体组织成员之间进行出租、买卖，并产生收益；商品式小产权房在虽然受到当下法律的否定性评价，但却在事实上占有和使用，甚至也在进行非法定的处分如出租或出卖，并产生收益；集体土地上的经营企业的办公楼、厂房等既是权益又可以产生收益，在实践中也多有出租或买卖。而小产权房在实际占有、使用并收益等方面的权能特征也正是对小产权房进行司法处置的动因所在。

（三）小产权房成因

小产权房是变革中的当下中国各方（主要是农民、政府、开发商和买房人）利益博弈的产物，其在体制上的根源是城乡二元体制，具体说这是一种基于身份依附的城乡二元土地制度；最直接的原因是商品房价格高涨超出普通居民的承受能力，但又有购房的刚性需求及投资保值的局面需求；法律上的原因则是法律规定的滞后与混乱，法律实施上的公权力监控的乏力与放任等。当然，原因并不止于此，小产权房是一个社会综合问题，只不过落脚于法律问题，矛盾聚焦在法律的制定和执行问题上。

二、小产权房司法处置可行性探讨

小产权房司法处置简而言之主要是指在法院执行过程中对被执行人所拥有的小产权房采取查封、评估、拍卖、变卖或者以物抵债等强制执行措施。从司法实践的角度出发，小产权房的司法处置的现实性和必要性不言自明。但在民事（包括刑事附带民事）案件执行中，小产权房司法处置因无法定的权属登记机关，又缺乏明确的法律依据而常常陷于执行困境，故对小产权房能否进行司法处置、如何采取司法处置措施都值得认真探讨。

（一）小产权房司法处置理论和政策的可行性探讨

从小产权房的发展历史、成因及现实法律困境中可以知道，处于城乡二元土地制度下的小产权房具有现实违法性和天然合理性的两种身份特性。《物权法》、《土地管理法》及《城市房地产管理法》规定了只有国有土地使用权才能出让、转让用于非农建设，集体土地必须经过法定的征收和审批程序变成国有土地方能流转进而进行房地产建设，故小产权房具有现实违法性的一面；但小产权房却存在天然合理性的另一层面，在法律制度上，国家公权力垄断了土地权益的原始分配与再分配机制，国有土地的所有权和使用权可以分离，权利人可以转让、抵押等方式处分国有土地，从而实现土地效益的最大化，同为土地的所有者，集体土地所有权者却不能自由流转，无法决定土地权益的分配，不能充分享有用益物权的处分权益，这无论是出于对被者利益的考量，还是出于对历史经验的敬畏，从根本上来说既违反了基本的自然权利原则，亦不符合基本的公平正义原则。从实际来看，小产权房无疑是对二元土地制度的实践突破与现实否定，其是土地所有者享有并维护自己土地权益的应然举措，这也是小产权房在现今的天然合理性所在。小产权房的天然合理性决定了其存在的合理性和必要性，也正是这一合理性决定了对待小产权房不能一概否定，这也进一步为司法处置可行性提供了理论基础。

同时应当看到，小产权房其实只是问题的焦点所在，其背后的实质问题在于国家对集体土地流转的现实政策考虑。如学者所说，“宅基地使用权与村民的成员身份相联系，应不允许转让，但从其财产性来看，宅基地使用权作为一种物权，其转让应是自由的。身份性和财产性这一对矛盾，是宅基地使用权流转中无法回避的问题。”这一问题决定了现行具有时代特征的、以身份依附为基础的土地二元制度。这种制度虽然基于现实的考量，却在事实上剥夺了农民对自己财产的处分权，从一定意义上说无疑是否定了土地所有者的所有权。一般认为，这种立法的出发点在于社会的稳定和特定政治目标的实现，并非从个体权利的保障来考量的。我们知道，在过去，禁止集体土地及小产权房交易的立法理由多是基于传统中国现实的考量，国家担心集体土地流转及小产权房买卖会使农民为了短期利益而失去赖以谋生的土地和赖以生活的基本住房，从而导致农民的大规模流动最终导致社会动荡，古代中国王朝的更替多是从大规模的“农民流荡”开始的，但“这个主张也许出于一种高尚的人道情怀和以史为鉴的深忧沉思，然而也不自觉地流露出一种精英式的傲慢与家长式的独断作风。认为农民会由于眼前利益出卖宅地，所以为了保护农民利益就要禁止小产权房的买卖，表面看来这是对农民利益的保护，其实无异于对农民独立人格的贬损和对其宪法权利的否认。”以身份依附为社会治理基础的立法是特殊农业文明时代的产物，其已经无法适应现代工业文明与信息文明对社会成员权利保障和尊重的要求。正如梅因在总结社会进步时所说的，“所有的进步社会的运动在有一点上是一致的，在运动发展的过程中，其特点是家族依附性的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替‘家族’成为民事法律所考虑的单位。”也因此，“所有进步社会的运动，到此为止，是一个从‘身份’到‘契约’的运动。”人身依附是传统社会治理的出发点，以人之身份制定各种法律及实施各项社会管理措施，这对于无法进行数目管理的传统社会可能是必须的，但是这种基于城乡公民身份而设定的土地二元制度明显已不能满足农村现今的发展需求。国家早已看到这一点，现在正在各地进行的农村集体土地流转试点可算是一个公权力主动迎合社会发展需要的体现，这些试点对《土地管理法》中关于集体土地流转的规定进行了突破，算是社会需求对立法的倒推，而这种倒推和试点的结果必然导致国家立法思维的转变及立法内容的变化。故司法在面对小产权房处置时自可先行探索，这符合国家对集体土地流转等改革的大方向。同时司法层面的探索既能应对社会的诉求，亦可从司法层面推进国家立法的变革。

小产权房合理性的为小产权房司法处置提供了理论可行性基础，小产权房司法处置在政策上亦符合国家对集体土地流转的改革方向，故小产权房的司法处置在理论上与政策上并未不可。

（二）小产权房司法处置实践可行性探讨

从现行的法律规范及政策来看，现行法律虽然禁止在集体土地上进行商品式小产权房建设与交易，禁止农村宅基地向非集体成员转让，禁止违法占用耕地进行非农建设，但如上所述，基于现实国情的考量和小产权房特定的历史背景，小产权房与违章建筑并不能划等号，也不能将小产权房的司法处置与违法处置划等号。

集体土地在使用上一般有三类，即宅基地使用用地，村民自留地和乡村企业和公用事业用地。宅基地及地上房屋一般可在集体内部成员之间进行流转，这就为农村宅基地及地上房屋的司法处置留下了司法操作空间与可能。集体土地上商品式小产权房较为特殊，这类房屋一般多在村集体土地上集中建设，占用的多是从村民中收回的宅基地或者其他用地，然后与开发商共同建设，其中部分房屋交给村集体用于村民回迁，部分房屋交由开发商出卖回收建设成本和收益。严格说来，该类房产和宅基地上农民自住房的区别主要在于法律的审批程序，农民自住房的新建或改建可经层层审批为合法建筑，在村集体内村委会与开发商共同自行开发建设“商品房”一般无法审批，该类小产权房中有村民回迁自住的，也有非集体组织成员从开发商或村民手中购买，由村委会甚至镇政府发放房屋所有权证书。该类商品式小产权房是现今引发的注意度和热度最高，处置争议也最大。该类房屋的处置方案早已成为国家层面重点考虑的问题，虽然至今未形成最终的处置方案，但是对待小产权房不会推行一刀切的处置方案已经成为基本共识，未来部分符合城市规划的小产权房给予办理特定的产权证的论证工作仍在进行，这也为商品式小产权房的司法处置留下了操作空间与可能。由个人或企业租赁村集体土地建设的办公楼或者厂房在处置上较为复杂，此类房产既有未经审批私自占用耕地的违法建筑，也有临建或者经过审批但是手续不全的房产。对于违建和临建，一般都会予以拆除，法院不宜进行司法处置。而对于有审批的或者审批不全的厂房等房产，多是招商政策或地方财政政策的产物，在现实中多是默许甚至鼓励其建厂经营，在拆迁时，政府一般也会参照合法产权进行适当补偿，故司法处置该类房产也有足够的空间和可能。同时应当看到，现行法律及相关司法解释对小产权房是否可以进行司法处置并没有明确的禁止性规定，只有无法处置的财产可以交有关机关处置或进行交申请人进行强制管理等简单的原则性规定。从法律规定的精神来看，法律主要考虑也是申请人与被执行人的利益平衡问题，重点在于既不能有损申请人被法律文书确认的利益，又不能过度损害被执行人的利益，故在法律上来看，司法无需禁锢于现有法律而裹步不前，上述小产权房的司法处置并非没有可能。

无论从理论来说还是从法律上来说，小产权房的司法处置具有理论意义和现实意义。只不过在处理方式上，司法需要考虑其与立法权和行政权之间的关系，衡量相关利益主体的利益。

三、小产房权的司法处置方式探讨

虽然小产权房不单是法律问题，其更是一个社会问题，仅靠司法机关是无法完全解决小产权房的问题，但司法却无法回避涉及小产权房相关法律问题的处理。从司法实践来看，在执行阶段，对小产权房法院应如何采取查封、评估、拍卖、变卖或以物抵债司法措施呢？

首先来探讨查封问题。小产权房的一个显著特征就是无法定的产权登记机关，故若对小产权房进行查封，因无法定机关办理查封手续，使得控制小产权房是司法处置首先要面对的问题。但无法定机关办理查封手续并不导致查封的当然无效，根据现行法律的规定和最高人民法院的相关司法解释，可以办理查封手续的，法院应当向有关机关送达执行裁定书和协助执行通知书办理查封手续，无法办理查封手续的，则可通过张贴封条、查封公告、向当事人送达查封裁定等方式进行查封。根据一般的法学原理，向法定产权机关及当事人送达查封手续以示公示公告之用，是司法权的彰显实施，故在司法实践中，在无法定机关办理查封手续时，司法查封措施一般需要能够足够彰显出查封的公示公告效用即可。所以在司法实践中，查封小产权房一般需要完成以下几个方面：第一，向被执行人送达查封裁定，告知甲房屋被查封的事情及转卖或非法处置被查封房屋的法律后果；第二，在被查封财产上张贴封条，在被查封财产的显著位置张贴查封公告；第三、鉴于现行法律对房地一体的原则规定，法院可向小产权房所对应的土地所有者（一般是村集体组织）送达查封裁定和协助执行通知书，要求集体组织在未得到法院允许的情况下不得为被执行人出具转让被查封财产所需要的手续，如此三个方面在事实上即可起到与在法定机关查封之公示公告等同的法律效力。

房产法律论文篇2

自70年代末期中国实行改革开放政策以来,房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要,我国已颁布了一系列有关的房地产法律法规,这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。但是,由于我国的房地产事业还处于起步发展阶段,与之相适应的法制建设工作也处于起步时期,法律体系还很不完善。同时,即使是已有的法规,也还存在着权威性不高、约束性不强的问题。这些都极大地制约了房地产经济的正常运作和发展,因此,亟需改善房地产法律环境,即尽快建立健全房地产法律体系。

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作,这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们:当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候,人们往往并没有钻研这样的立法理论,提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此,一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结,立法实践中出现的问题得不到科学的解答,发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导;另一方面,大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中,使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是,尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就,但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明,从而导致了一系列令人尴尬的现象,比如,针对同一法律客体,以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定,让执法者不知所措;又如,作为强制性的规范,法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑,但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是,常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生,而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着,已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”,传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的,必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训,探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题,从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善,而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示,本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨,在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力,我国房地产法律体系已初见轮廓,为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是,实事求是地讲,由于房地产业在我国是一个新兴产业,对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够,以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题,因此,在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设,就不能只从法律本身做静态的评价,而应着眼于法律的创制,从动态的角度总结过去立法的一贯作法,探讨其特点及存在的问题,从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1我国房地产立法的特点

2.1.1从立法原则上看,房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发,考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要,把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高,使之条理化,再经过上上下下讨论、层层审查,并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此,我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2从立法过程上看,我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来,我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤:

第一,全国人大或其常委会主持房地产法律的立项;第二,委托相应的房地产主管和行政部门论证起草;第三,草案上报国务院法制局作初步审查论证;第四,全国人大法工委再行审查论证;第五,全国人大或其常委会审议通过。因此,我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3从立法内容上看,我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来,立法要明确、具体、周密和严谨。但是,在我国,为了使法律法规符合各个地区的实际情况,立法者在立法时往往不做过细的规定,以便各地因地制宜地适用法律。因此,我国的房地产法律条文比较简单,规定也比较原则。

2.1.4从立法依据上讲,政策是我国房地产立法的主要基础,而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”实践中,由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型,经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系,这时就需按政策对这些社会关系加以界定,而一旦政策改变了,所调整的社会关系也必须重新界定。所以说,我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然,这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定,更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程,应尽早结束。

2.1.5从立法技术上看,我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展,立法对立法者的技术要求也越来越高,更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲,对一部法的创制应视为一个系统工程,需要综合考虑其本身的规律

性及其与相关法律的关联性。在这一方面,我国的房地产立法还做得远远不够。因此说,科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。2.2我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系,法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准,这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规,形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架,但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则,就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销,无法达到立法应有的效果。

从根本上讲,房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映,集中表现在“缺”和“乱”两个方面:

所谓“缺”,是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台,法律体系残缺不全,这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看,有无作为龙头的基本法,是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航,虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》,但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质,充其量只能被称作“准基本法”,实在难当此任。就单行法而言,一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律,房地产法律体系就不可能完善,其缺陷也不会消除。

所谓“乱”,是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先,从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系;其次,从内容上看,二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一,对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响,在承担房地产法律法规的起草任务,设计具体条文时,不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失,同时,每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时,都强调法律的“完善”,而不考虑与相关法律的关系,结果造成大量的重复立法,损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子,制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征,致使职业立法阶层在我国难以形成,不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中,立法班子都是临时组建的,法律出台后,则予以解散。由于机构职能和人员不固定,立法者不可能长期关注法律的发展和完善,这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾,最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补,在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象,从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法文秘站:”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路,必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

房产法律论文篇3

内容提要：对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。论文关键词：无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利一、案件事实概要2001年3月25日，甲与乙签订了《卖房协议》，约定了如下内容：甲将其住房B号卖与乙，协议签订当天支付8万元，尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后，该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订，即具法律效力。后来乙成为A公司的法定代表人，他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司，成为A公司财产的一部分。2001年6月10日，A公司与丙签订《售房合同书》，约定了如下主要内容：A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整，丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿，包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。但A公司直至2009年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记，表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》，私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走，并不配合A公司将B号房屋所有权过户，致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时，被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知A公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与A公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司，A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定，判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告A公司，被告A公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让;否则，合同无效。二、评释(一)关于系争合同的定性1.关于《卖房协议》的定性《卖房协议》签订之时，作为出卖物的B号房屋系甲的回购房，其所有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点，甲尚无B号房屋的所有权。因而，《卖房协议》构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于购房的职工所有，不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中，人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。第三，上列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四，从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”，其实至少可分为两种类型：一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系，未得到授权，便擅自出卖他人之物，多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同，物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下，出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人，形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物，通说认为出卖人拥有处分权，合同有效，除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下，出卖人是否享有处分权，合同是否属于无权处分，则见解不同。仅就系争的((卖房协议》而言，由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态，就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致，只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分，就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆，因此，笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。2.关于《售房合同书》的定性把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同，有以下根据：第一，该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二，合同签订当时，B号房屋的所有权确实登记在他人的名下，并且，登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系，B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔，按照债的相对性原则，A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。但应注意，《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同，或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中，登记名义人是真正的权利人，对于买受人不负担债务，由他决定是否追认无权处分合同，是对所有权的尊重，符合公平正义。而在系争案件中，《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》，将B号房屋所有权移转给A公司，却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下，并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。若把((售房合同书》按照一般的无权处分合同处理，该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认：如果甲追认，或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下，则合同有效;反之，则合同无效。赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利，扩而广之，赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手，非但未受到惩罚，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人，同时不追认第二份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易安全?其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条)，纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人，还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，所有物与其所有权常常是可以替代的，〔2〕因而，甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物，处于A公司的债权效力的射程内，该所有权对抗不了A公司的债权。换言之，甲只有依约移转B号房屋所有权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。(二)关于系争合同的效力1.法律的适用：特别法优先于普通法?新法优先于旧法?系争合同适用城市房地产管理法，还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称为法释【199919号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释【20037号)?城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条)，包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第150一166条)，适用于各种买卖合同，包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲，城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，系争案件应当适用城市房地产管理法，并且是其第37条第6项的规定。但须看到，城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量：一是城市房地产管理法第37条第6项规定的立法目的如何，不易查考;二是许多人都认为，城市房地产管理法第37条第6项规定的所谓“不得转让”，属于禁止性规范，不得违反。从该法制定当时的背景推断，转让“未依法登记领取权属证书的”房地产，可能就是无效。时至今日，仍有相当的人如此理解。可是，将系争合同适用于城市房地产管理法第37条第6项的规定，判决无效，这如何与合同法、法释【1999】19号、法释【2003】7号的规定相协调?众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条)，或者是合同效力待定(第51条)，甚至是合同有效下的一般违约责任(第107条等)。法释【1999】19号第4条的规定，法释【2003】7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。尤其是法释【2003】7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”;以及第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这两条都明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释「20037号第1条)，对于诸如系争合同等类型的合同，最多是类推适用。上述立场及观点的转变，无论是在理论上还是实务上，都是符合发展趋势的。如果这个结论是正确的话，那么，城市房地产管理法第37条第6项的规定便已经不合时宜。在这种背景下，贯彻特别法优先于普通法，对系争案件适用城市房地产管理法，而非合同法及有关司法解释，显然是不适当的。按照注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求，对于系争案件，应当适用合同法及法释【1999】19号的有关规定，而非城市房地产管理法，应当类推适用法释【2003】7号第18条和第19条的规定，而非固守城市房地产管理法第37条第6项的思想。如何达到这一目的，比较理想的路径是，按照新法优先于旧法的规则，对于系争案件，不再适用城市房地产管理法这部“旧法”，而适用合同法、法释【199919号的有关规定这些“新法”，类推适用法释【2003】7号第18条和第19条的规定。依据这些“新法”认定系争合同有效，从而，出卖人因其在约定的期限届满时未能移转B号房屋的所有权而承担违约责任，买受人有权请求出卖人承担此类责任，同时享有合同解除权。2.系争合同效力的认定：违反强制性规范?确定适用合同法解决系争案件，只是澄清了问题的一部分，仍然存在着这样的疑问：对于系争合同，是适用合同法第52条关于无效的规定，还是合同法第51条关于无权处分的规定，抑或合同法关于合同有效的规定?一审民事判决书没有适用合同法第51条和关于合同有效的规定，而是适用了合同法第52条的规定，确认系争合同无效。该第52条计有5项规定，究竟适用的是哪一项?一审民事判决书并未言明，不符合请求权基础理论的要求，需要探究清楚。基于系争案件的案情，按照一审民事判决书关于“违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效”的判决理由，检索合同法第52条关于无效的规定，只有其中的第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”才符合一审民事判决书的真意。接下来的问题是，结合系争合同，合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强制性规定”，所指应为何者?是指城市房地产管理法第37条第6项的规定，还是指合同法中的相应规定?在笔者看来，回答都应是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那样，系争案件不应适用城市房地产管理法，这就排除了该法第37条第6项作为一审判决所指“强制性规定”的妥当性，换言之，一审判决把城市房地产管理法第37条第6项这个“强制性规定”作为认定系争合同无效的根据，是不适当的。第二，合同法总则中，作为认定系争合同无效根据的“强制性规定”，除第52条以外，别无其他规范。在合同法分则的“买卖合同”一章中，也找不出认定系争合同无效的“强制性规定”。就是说，在不适用城市房地产管理法的前提下，一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第52条第5项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，别无其他。可是，将该条项适用于个案，必须结合另外的具体的“强制性规定”才可判断出系争合同是否违反了“强制性规定”，进而认定系争合同无效与否，在找不出系争合同违反了另外的具体的强制性规定的情况下，不得单纯地援引合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”，来认定系争合同无效。一言以蔽之，一审判决将合同法第52条适用于系争案件，的确不当。3.系争合同效力的认定：效力待定?合同有效?以上讨论虽然得出了系争案件不应适用合同法第52条的规定的结论，但是仍然未解决这样的问题：系争案件是适用合同法第51条关于无权处分的规定，还是合同法有关合同有效的规定，甚至类推适用法释【2003】7号第19条或第18条的规定?解决这个问题，可有如下方案：其一，适用合同法第51条的规定。其二，合同法第150条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定，且处于合同法分则当中，合同法第51条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分，而且适用租赁等合同中的无权处分，且处于合同法总则部分，故前者为特别法，后者为普通法，前者应当优先适用。其三，合同法第51条和第巧0条竞合，究竟适用哪一条，由权利人选择。其四，适用合同法第107条等规定，类推适用法释[2003]7号第19条或第18条的规定。采用方案一带来的弊端，在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到，主要表现为是非颠倒，在连环合同场合会导致多米诺骨牌效应，破坏正常的交易，误将义务转换成抗辩权、形成权。既然如此，解决系争案件不应采取该方案。方案二、三运用在某些案件中可能适当，如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证的案件中，买受人援引合同法第150条，追究出卖人的权利瑕疵担保责任，比较合适。但在系争案件中不能采用这两个方案，因为系争案件中的原告在订立系争合同时知晓B号房屋尚未办理所有权登记手续，至少是重大过失地不知。按照合同法第151条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”的规定，出卖人A公司不承担权利瑕疵担保责任。运用排除法，只剩下方案四了。笔者也未找到比方案四更好的方案，至少暂时对其持肯定态度。据此，认定系争合同有效，出卖人A公司若不能办理完毕B号房屋所有权的过户登记手续，便构成违约，应承担违约责任，买受人丙享有此类请求权。从系争案件中原告丙的诉讼请求为两被告立即办理房屋所有权的过户手续观察，可知其未采取方案一、二、三，而是选择了系争合同有效的方案，即方案四。(三)关于《售房合同书》第4条约定的定位：附解除条件?约定解除?《售房合同书》第4条约定：A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿。该约定是属于附解除条件，还是构成约定解除?如果属于附解除条件，售房合同便为附解除条件的法律行为，按照合同法第45条第1款后段的规定，当解除条件成就时，售房合同失效，并且是自动地当然地归于消灭。因被告A公司在2001年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下，条件已经成就，那么，无需当事人通知解除合同，售房合同便自此自动地、当然地终止，被告A公司移转B号房屋所有权的义务随之消灭，因而，原告丙诉请被告A公司立即给其办理房屋所有权的过户手续，没有依据，应予驳回。如果该第4条的约定构成了约定解除，则售房合同不是附解除条件的法律行为，不会因所谓解除条件成就而当然地、自动地终止，而是约定的解除合同的条件出现时，解除权产生。即A公司在加01年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下，原告丙自此取得解除权。丙若行使该解除权，通知被告A公司《售房合同书》作废，那么，该合同归于消灭;若不行使解除权，仍然请求被告A公司向其移转B号房屋的所有权，那么，应当得到支持。总之，《售房合同书》第4条的约定，假如构成约定解除，那么原告丙就能请求被告A公司继续履行售房合同，进而取得B号房屋的所有权;倘若属于附解除条件，因系争合同已经终止，被告A公司就不再负有移转B号房屋所有权的义务。可见，准确地定性《售房合同书》第4条的约定，对解决B号房屋所有权移转与否的问题至关重要。就《售房合同书》第4条的文义分析，它没有表达下述意思：A公司在2001年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时，丙“可以”或“有权”将售房合同解除。也就是说，该条的约定未给当事人任何一方保留解除权，因此不符合约定解除的要件。《售房合同书》第4条规定，A公司在2001年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时，A公司应如数退还丙所付的全部房款，并作适当经济赔偿。换一种表达方式就是，售房合同消灭，双方之间恢复原状。此约定正符合附解除条件的要求，而不符合约定解除的特征。把《售房合同书》第4条的约定作为附解除条件，便有如下结论：由于该条件系由双方约定的，在它已经发生法律效力的情况下，原则上只有双方同意，才可以将其排除。在系争案件中，原告丙请求被告办理B号房屋所有权的移转登记手续，是单方面改变原来的双方的约定，即，不让系争合同自动地当然地消灭，而是继续有效。对此，被告不予认可，因此，原告丙单方面地改变双方关于附解除条件的原有约定的意思表示不具有排除附解除条件的效力。换言之丁原来约定的附解除条件依然有效，它不会转换为约定解除，最终的结果是系争合同照样自动消灭。正因原告丙与被告A公司之间的售房合同已于2001年12月31日自动消灭，所以，原告丙诉求被告将B号房屋的所有权过户到其名下，便没有法律根据，不应得到法院的支持。(四)关于B号房屋价款返还的请求权基础：不当得利返还请求权?物的返还请求权?损害赔偿请求权?系争合同终止，原告返还其占有的B号房屋，被告A公司返还其所取得的价款，这已经得到了一审民事判决的确认，但应当弄清此笔价款返还的请求权基础。由于货币的所有权原则上与对该笔货币的占有相一致，所以，当原告丙将价款支付给被告A公司后，他就丧失了对该笔价款的所有权。现在，因系争合同自2001年12月31日届满时B号房屋的所有权不能移转至丙名下而自动终止，被告A公司有义务返还该笔价款。由于原告丙对该笔价款无所有权，所以，他请求A公司返还的请求权基础就不可能是所有物返还请求权。从当事人双方的损益变动并予以调整的角度着眼，其应为不当得利返还请求权。如此判断乃因为这种损益变动符合不当得利的构成要件：1.被告A公司不再移转B号房屋的所有权，连占有也要恢复，却拥有该房屋的部分对价，显然获得了利益。2.原告丙不能取得B号房屋的所有权，连占有也要丧失，却支付了价款，存在着损失。3.这种利益和损失之间存在着因果关系。4.被告A公司拥有价款没有合法根据。在德国，是从合同终止、债权不复存在的角度说价款无原因，在中国，可以直接从A公司不移转B号房屋所有权却获得价款没有法律规定或约定的根据角度予以认定。当然，假如原告丙不主张不当得利返还请求权，而把该笔购房款作为因被告A公司不将B号房屋所有权过户给他而造成的损失，主张违约损害赔偿，返还价款的请求权基础也可以是违约损害赔偿请求权。笔者认为，如此寻找请求权基础，符合违约损害赔偿的构成要件，可予支持。不过，从原告丙诉讼请求和一审民事判决书表述的文义看，都未寻求违约损害赔偿的请求权基础。主张不当得利返还请求权或者违约损害赔偿请求权，各有利弊。主张前者，不必举证被告A公司具有过失，不受与有过失、应当预见等规则的制约。主张后者，在原告丙的损失大于125000元价款时，可以多获得些赔偿。(五)对系争B号屋装修问题处理的请求权基础：不当得利返还请求权?损害赔偿请求权?售房合同消灭，原告占有B号房屋的根据不复存在，有义务返还。于此场合，原告对B号房屋的装修如何处理?从《售房合同书》第4条的约定看，双方当事人都把丙支出的装修费作为其经济损失看待，原告丙欠缺该项诉讼请求，一审民事判决则谓，对原告丙的该项经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。对此，应当如何评论?因原告丙诉求被告办理系争房屋所有权的过户登记手续，主张取得系争房屋的所有权，是以系争合同有效为前提的。而主张装修B号房屋形成添附价值的返还，是在系争合同消灭情况下的“清算”表现。可见，原告丙若同时主张上述二权，显然不合逻辑。问题是，一审法院的主审法官欲认定系争合同无效，依据法律和法理便会发生装修形成价值的返还问题，可是原告丙却无此诉求，如何处理方为妥当?有意见认为，于此场合主审法官负有释明的义务，应当提示原告丙：在合同无效的情况下，原告丙取得不了系争房屋的所有权，宜诉求其他项目，包括装修B号房屋形成的添附利益的返还。如果主审法官未做此类释明，便未尽到职责。〔5〕这种意见值得重视。在笔者看来，在这里应当持有如下见解：如果被告A公司将B号房屋的所有权移转给了原告丙，那么，丙对该房屋的装修属于对其所有物的改良，与他人无关。但系争合同因解除条件成就而自动失效，B号房屋的所有权不会移转给丙，丙对B号房屋的占有没有根据，其应当返还该房屋，这就产生了丙装修B号房屋如何处理的问题。从B号房屋本身的角度观察，装修材料与B号房屋结合在一起，不能分离，或者虽然能够分离，但所需费用过巨，构成动产与不动产的附合，丙丧失对装修材料的动产所有权，B号房屋的所有权扩张到装修材料上。但B号房屋的所有权人甲对此未支付相应的代价，其享有这部分利益没有合法根据，构成不当得利，甲有义务予以返还。就是说，原告丙对其丧失的这部分利益享有不当得利返还请求权。从原告丙和被告A公司之间的售房合同的角度看，B号房屋所有权不能于2001年12月31日前移转至原告丙的名下，构成被告A公司违约。该违约行为给丙造成了购买此类房屋的机会丧失、支出装修费等一系列损失。如此，装修费可以作为被告A公司违约所造成的损失。当事人双方也是如此认识的，体现在《售房合同书》第4条中。可见，B号系争房屋装修问题的处理，可有两个请求权基础，一个是不当得利返还请求权，一个是损害赔偿请求权。如果原告丙主张并实现了不当得利返还请求权，他的这部分损失得到了填补，损害赔偿请求权因缺少“损失”这个构成要件便不会产生。如果原告丙主张并实现了损害赔偿请求权，B号房屋所有权人的利益便得而复失，不当得利返还请求权因欠缺“获得利益”这个要件而不成立。就是说，原告丙只能选择其中之一而主张，不得同时实现二者。就一审诉讼的实际情况看，原告丙选择了损害赔偿请求权，有其法律及法理依据，但不是最佳的选择。因为赔偿损失在范围上要受与有过失规则(合同法第120条及其解释)的制约，而一审民事判决也果真如此裁量了，以原告丙也有过错为由未裁判被告A公司承担赔偿损失责任。假如原告丙选择了不当得利返还请求权，那么，因以另一被告甲获得的附合利益为准予以返还，与原告丙有无过失无关，加之这不属于赔偿责任，所以就不再适用与有过失规则，即使丙有过失，也有权请求返还接近于添附在B号房屋的价值。在这样的情况下，一审判决就不会以原告丙也有过错为由不支持其返还不当得利的诉求。由此可见，请求权基础理论及其在个案中的正确运用，直接关系到权利人的利益能否得到法律保护，不单纯是个学术问题，即使是从事实务工作的法律人也应当予以重视。(六)余论1.关于原告丙的损害赔偿请求权其实，因被告A公司违约，原告丙遭受了一些损失，如丧失了与他人签订买卖房屋合同的机会，若再买到与B号房屋相当的房屋需要花费更多的价款，该超出部分的价款即为原告丙的损失。再如，原告丙因购买B号房屋而支出了交通费、诉讼费、误工费等。这些损失，属于真正的违约所造成的损失，原告丙均可请求被告赔偿。其请求权基础只有违约损害赔偿请求权，不会是不当得利返还请求权，更不会是物的返还请求权。由于违约损害赔偿的范围受到合理预见、与有过失、减轻损害等规则的限制，因此原告丙若对该项损失的造成或扩大也有过失，则要依据与有过失规则，要承担相应的责任，即被告A公司要少赔乃至不赔。从法律人的要求讲，原告丙本应援引合同法第107条、第135条等条款，请求被告A公司赔偿上述损失，但原告丙未提起此项诉讼请求，丧失了良机。2.关于原告丙的债权人代位权从《售房合同书》第2条关于丙于本合同签订之日向A公司交纳购房首款人民币125000元整，丙从首款交付之日起即有权装修、人住B号房的规定分析，被告A公司自该合同签订之日起即有义务移转B号房屋的所有权。如果丙能够举证被告A公司怠于请求甲办理B号房屋所有权的移转登记手续，那么，原告丙便享有了债权人的代位权，在2001年12月31日届满之前，即((售房合同书》未自动终止之前，可以甲为被告向人民法院提起代位权诉讼，请求甲办理B号房屋所有权的移转登记手续。在系争案件的实际诉讼过程中，原告丙将甲和A公司作为共同被告起诉，请求他们履行将B号房屋的所有权移转于原告丙的义务，这可否视为原告丙在行使债权人的代位权?笔者持否定的观点，理由在于，其一，原告丙诉请甲履行B号系争房屋的所有权过户义务，未表示是在行使被告A公司对于甲的到期债权。这不符合债权人代位权的构成要件。其二，原告丙提起的是普通诉讼，没有援引合同法第73条及最高人民法院法释[199919号第11条至第22条的规定，提起代位权诉讼，向甲主张债权人的代位权。当事人不主张，即难以认定原告丙在行使债权人的代位权。其三，原告丙向一审法院提起诉讼的时间在2009年3月，而系争合同因其所附的解除条件成就而已于2001年12月31日自动终止，致使其向被告A公司主张移转B号房屋所有权的债权消灭。这样，又欠缺债权人代位权的另一个构成要件，即使主张了债权人的代位权，也得不到主审法院的支持。总之，原告丙因其未及时提起债权人代位权之诉，丧失了取得B号房屋所有权的一个机会。

房产法律论文篇4

关键词:小产权房；合法化；法律规则

一、概述

小产权房指在集体所有的土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。农民进城发展资金的短缺使得他们愿意出售小产权房；我国住房保障制度的不完善，城市房价高居不下，为人们购买小产权房提供了动机；而立法上和政府管理上对小产权房的缺失使得这一产业链得以存在。

在现行法律层面，集体土地不能进行转让，它只有依法转为国有土地之后才能进行流通和转让；在政策层面，国家也均明确小产权房的非法性。但在现实生活中，小产权房的现象越来越普遍⑴。对此，国家和政府多次表示需要对小产权房进行法律规制，效果却不甚理想。

二、目前我国处理小产权房的态度、措施及其问题

目前我国法律规定小产权房是非法的，但是对小产权房问题没有找到一种完善的解决措施。

（一）法律规定

《中华人民共和国宪法》和《民法通则》，没有从法律层面对农村集体土地上的小产权房问题做出确切规定。2006年《物权法》被民众给予很高的期望，但《物权法》采用的是授权立法的态度，在第153条中将宅基地使用权的取得、行使和转让的法律适用授权给土地管理法等法律和国家有关规定，这种逃避的态度也没能解决问题。

我国目前禁止小产权房的法律渊源，只可以追溯到《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的有关规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设。"之后国务院有关部门的非规范性法律文件中也有相关规定，均禁止小产权房，例如，国务院办公厅1999年5月6日的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，2007年12月国务院常务办公会《关于严格执行有关集体建设用地法律和政策的通知》，2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》等。

（二）目前我国处理小产权房的措施

目前我国并没有采取大规模的针对措施。笔者将我国处理小产权房的措施简单分为以下几个阶段。

1.第一阶段

在2009年以前，国家对小产权房所采取的态度是，国家与地方共同从实际出发，依法妥善处理小产权房，而中央不出台统一文件。正如国土资源部副部长贠小苏所言："由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见因为各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，中央或国土资源部不可能出台一个统一的文件。"⑵

2.第二阶段

第二阶段的态度由各地处理，变为中央统一决策，但是未形成一种完整的清理方案。2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，标志着全国范围内统一清理小产权房的开始，指出"通过进一步建立健全动态巡查、举报等制度，对苗头性、倾向性问题早发现，及时纠正和查处以预审代审批、通过办理临时用地方式变相开工建设等未批先用、批而不用、批少占多等违法违规用地行为"。2010年，国务院做出部署，由国土资源部、住房和城乡建设部发起，成立专项领导小组，负责小产权房的清理工作。

3.第三阶段

第三阶段是提出具体的清理方案，但未开展实施。2012年2月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。笔者将其称为"两步走"策略。今年"两会"期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房问题，为下一步大规模的清理打基础。另外，试点处理小产权房将是2012年国土部的一项重点工作，试点城市的选择和试点方案的制定，国土部尚在推进中⑶。

（三）目前我国处理小产权房的措施存在的问题

目前我国处理小产权房的措施存在的最大问题的根源，就是否认了小产权房的合法性。笔者认为，小产权房是合法的，对于小产权房问题，宜疏不宜堵。

首先，现行措施不利于保护农民。我国长期以来实行城乡二元体制，城乡居民的收入差距越来越大⑷；而另一方面，现有的土地征收制度十分不合理，政府支付少量的土地补偿金即可征收农民土地，其中很大的收益都被地方政府或开发商获得。如果片面地清理小产权房，而不采取其他保障农民收入的措施，是达不到效果的。

其次，现行措施不利于保护购房者。在房价居高不下甚至不断上涨、住房保障体系未发挥充分功能的情况下，片面取缔小产权房，不利于增加房屋供给、平抑房地产价格，这样会使更多的人买不起房。

最后，现行措施在中国不具有现实性。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。政府迟迟不能找到合理措施，也是由于遇到了无从下手的难题。因此，与其清理小产权房，不如在承认小产权房合法性的基础上，采取更加合理的措施。

三、小产权房的合法性分析

应当指出，小产权房不包括占用耕地而建的房屋。对于建设在农用地的小产权房，自然不具有合法性。本文讨论的仅为建设用地上的小产权房。

（一）小产权房的合法的法理基础

我国《宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。……土地的使用权可以依照法律的规定转让。"由此可见，集体土地和国有土地都是所有权，所有权具有平等性，小产权房是具有合宪性基础的。

民法学者梁慧星指出，"禁止自由转让没有体现农村和城市的平等对待，并强化了目前存在的城乡二元分割局面。"⑸从宪法的角度，集体土地与国有土地使用权的转让应当是平等的，集体有权依法转让土地使用权。因为宪法并没有区别对待集体土地所有权与国有土地所有权，因此从所有权权能来看二者不应当有所差异⑹。国家可以征用土地再转卖给开发商建房，应当同样允许农村集体组织直接建房用地。既然宪法规定国家和集体地位是平等的，则法律不得违反宪法，对二者做出不平等的规定。

（二）小产权房的积极作用

首先，小产权房有助于增加农民收益，促进城乡统筹发展。农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式，而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入⑺。在有些情况下，小产权房是将农村中的旧房改造成楼房，不仅满足了当地村民的居住条件，还可将多余部分进行销售。这样既可以让农民集体有所收获，也解决一些村民的安置工作。当然，小产权房绝对不能损害耕地，不能突破18亿耕地的红线，这可以通过完善立法在达到。

其次，小产权房有利于促进土地一级市场的良性竞争，降低房价。成熟的市场应当是完全竞争的市场，而我国土地一级市场是国有土地垄断市场，价格并不公平⑻。小产权房的合法化可以打破我国当前的土地垄断市场，如有学者指出，小产权房可以"增加集体所有土地作为建设用地的供给者，增加土地的供应量，有利于平抑地价，使土地一级市场良性发展，也有利于从根本上遏制现存的商品房价格暴增现象"。

最后，小产权房有助于完善我国城市住房保障体系。目前，我国大多省市已基本建立形成以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障供应体系⑼。而小产权房在解决住房问题上最明显的作用在于，增加了房屋的市场供应量，并且使房屋市场更加多元化。小产权房入市形成了普通商品房、经济适用房、廉租房、小产权房等各种类型并存的情形⑽。市场供应量的增加，有利于平抑房价，缓解购房者的压力，而房屋市场的多元化又扩大了购房者可选择的范围。况且在上述房屋类型中，经济适用房和廉租房都是国家保障性住房，而小产权房和普通商品房都是市场自发产生的，他们之间必然存在着竞争，这种竞争可以使商品房市场良性发展，从而也能起到平抑房价的作用，缓解购房者的压力。

四、结论

我国现行法律规定小产权房是非法的，法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说："一个法律制度之所以成功，是由于它成功地达到并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后又恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。"⑾我国的房地产立法我国应当在承小产权房的合法性的基础上，在确保小产权房不会破坏耕地、不会侵害农民利益的前提之下，完善小产权房的法律规则，建立起农村集体建设用地使用权流转制度。

注释：

⑴比如根据全国工商联房地产商会的数据，1995年~2010年，具不完全统计，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

⑵阮煜琳：《中央不出台小产权房同一文件》，载《共产党员》2009年第14期。

⑶沈家富：《小产权房的处理新思路》，载《每日经济新闻》2012年3月28日。

⑷陈耀东、吴彬：《"小产权"房及其买卖的法律困境与解决》，载《法学论坛》2010年第1期

⑸梁慧星：《物权法草案的几个问题》，载《法学研究》2005年第2期。

⑹凤凰网房产：《符启林：应考虑尽快让小产权房合法化》，house.省略/fangtan/detail_2011_01/19/4358206_0.shtml，2011年1月19日。

⑺李亚琴:《我国城乡收入差距的现状及原因分析》，载《济研究导刊》2009年第20期

⑻王彦：《解决小产权房问题对策研究》，载《河北法学》2010年第9期。

⑼李哲：《我国经济适用房制度法律问题研究》，载《法学杂志》2011年第1期。

⑽苏沛沛：《"小产权房"问题及合法化的必要性》，载《法制与社会》2011年第1期。

⑾博登海默：《法理学--法律哲学与法律方法》，北京：中国政法大学出版社2004年版。

参考文献：

[1]阮煜琳：《中央不出台小产权房同一文件》，载《共产党员》2009年第14期

[2]沈家富：《小产权房的处理新思路》，载《每日经济新闻》2012年3月28日

[3]陈耀东、吴彬：《"小产权"房及其买卖的法律困境与解决》，载《法学论坛》2010年第1期

[4]李珍贵：《''小产权房''违法之痛》,载《中国土地》2008年第1期

[5]梁慧星：《物权法草案的几个问题》,载《法学研究》2005年第2期

[6]李亚琴:《我国城乡收入差距的现状及原因分析》，载《济研究导刊》2009年第20期

[7]王彦：《解决小产权房问题对策研究》，载《河北法学》2010年第9期

[8]李哲：《我国经济适用房制度法律问题研究》，载《法学杂志》2011年第1期

[9]博登海默：《法理学--法律哲学与法律方法》，北京：中国政法大学出版社2004年版

房产法律论文篇5

关键词：房地产开发权属登记问题研究

中图分类号：F293.35文献标识码：A

强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。

1我国房地产登记审核管理制度中的问题分析

近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：

1.1房地产登记程序复杂

现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。

2.2登记错误赔偿制度不健全

《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。

2.3房地产登记行为审核标准问题

我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。

2房地产登记审核管理制度强化措施

为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：

2.1简化登记程序，提升登记过程透明度

首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。

2.2强化房地产登记的公示作用

房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。

2.3建立专业人制度

为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业人制度。使房地产登记专业人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产人制度的科学性和有效性，应强化对房地产人资质的审核，确保人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。

2.4强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力

为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。

3总结

综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。

参考文献：

[1]戴蕾,孙海萍,李玮靓.浅淡测绘纸质档案和电子文件的科学保护[A].第九届长三角科技论坛（测绘分论坛）论文集[C].2012

[2]张晓燕.信息技术对人事档案管理的几点思考[A].创新驱动，加快战略性新兴产业发展——吉林省第七届科学技术学术年会论文集（下）[C].2012

[3]游家云.水钢档案与企业文化建设[A].档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（上）[C].2012

[4]付志琼.档案工作服务企业文化建设之实践[A].档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（中）[C].2012

[5]张伟.企业档案在企业文化建设中的实践——以华能碌曲水电开发有限公司为例[A].档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（中）[C].2012

[6]张红,李洋.价值链在房地产开发企业管理信息系统中的应用[J].工程管理学报.2012(05)

[7]王英1,黄容1,段继红2.基于主成分分析的重庆市房地产供求协调关系的研究[J].工程管理学报.2012(05)

[8]石浩,孟卫军.基于社会公平的城市保障性住房空间布局策略研究[J].重庆交通大学学报(自然科学版).

房产法律论文篇6

【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承

一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力

（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。

二、房产变更登记方案设计

（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。

三、涉港房产权属状态确认

（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。

四、遗嘱效力的确定

遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。

五、继承人的确定和接受继承的意思表示

遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。

综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。

参考文献

[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2007