城中村改造的原因范例(12篇)

时间：2024-03-18

城中村改造的原因范文篇1

关键词：城市化；广东“城中村”；柔性化；异质化；管理模式

中图分类号：C916.2文献标识码：A文章编号：1009-055X（2013）03-0077-07

一、“城中村”：中国“都市里的村庄”

改革开放以来，我国经济取得快速发展，城市化水平不断提高。在许多大城市，新区建设和旧城改造同时进行，城乡边缘带迅速城市化，所有农业用地都正在或即将转化为非农业用地，位于其中的村庄逐渐被城市包围起来，形成了半城半乡特色的一类社区，人们把它称为“城中村”。[1]1-2城乡二元景观并存是这类村庄的共同特点。我们可以为“城中村”下一个正式的学术定义：原来的农村人口和建制，由于城市的不断扩张变为城区，改变了原来的生产、生活方式和管理模式，但仍保留其原有经济实体和族群联系的城市特殊社区。英语可以译为CityVillage。

“城中村”是我国农村城市化过程中出现的一种独特现象。它不同于国外的“城中村”（MetropolitanVillage或UrbanVillage），后者主要指移民团体聚居的特殊区位。美国学者约翰斯顿等（R.J.Johnstonetal，1986）在美国《人文地理学词典》中将“城中村”定义为：一种居民具有相同或相似的文化或种族特征的居住区，常位于内城或转型地带，是移民进入城市的聚焦点。如此看来，国外的“城中村”不管位于内城，还是城市边缘，都是移民进入城市的一个“跳板”或“临时避难所”，并非真正的村庄，只是借用了“都市村庄”的概念而已，这与我国原型即是农民村落的“城中村”有着本质的不同。土地私有制度决定了国外的“城中村”没有也不可能有我们这种由农村聚落转化而来的“城中村”。

“城中村”，形象的说法是“都市里的村庄”。“城中村”是中国现代化、城市化进程的结果。改革开放以后中国农村城市化过程的加快，凸显了包括“城中村”原住民身份、民俗文化以及管理体制的变迁等一系列问题。“城中村”现象是农村城市化进程最具代表性的衍生物，其中尤以广东珠江三角洲地区最为普遍，以广州最为集中、典型，且成为广州的一大城市特色，改革开放30年的发展充分暴露出传统乡村与现代都市的内在差异，以及在融合与相互激荡中所产生出来的同当前和谐社会建设目标的矛盾性。广州市385平方公里规划发展区内除去已完成整体拆迁的猎德村，尚有138个“城中村”。按照不同的城市化程度，这些“城中村”大体上可分为两个层次：一个是位于城市规划发展区内，与城市用地不同程度相互交错的村庄；另一个是位于或靠近中心城区，完全或基本被城市所包围，已成为城区一部分的行政村。在经历“农转居”、“撤村改制”，到“农转居”人员社会保险计划等系列改造措施广州市政府实行改造“城中村”的政策，共经历了三个阶段，第一阶段，直接改村民户口为居民户口，但保留村的建制，依然实行村民委员会的管理模式。2003年3月30日珠村村民就在一夜之间变为城市居民，村民委员会被保留下来；2005年5月，广州市启动对城中村新一轮的改造――撤村改制，村委被撤消，取而代之的是股份实业有限公司，设两个社区合并管理，这是第二阶段。2006年广州市再次启动有步骤的“农转居”人员社会保险计划，以图彻底切断村民与村落的最后联系。以后，虽然这些村落的建制相继被取消，传统意义上的村民已经消失，但土地的集体所有权制度、社会管理制度及与之相联系的“村籍”制度依然存在。[2]4这就使得原村落文化仍然具有存在和传承的特殊条件，也使得“城中村”从未真正融入城市，尤其村内“脏、乱、差”的现状也广为诟病，因此在一定程度上，“城中村”仍旧被视为城市的阴影。

“城中村”问题，实质是城乡结合部的问题，它反映了一种具有普遍意义的体制上的矛盾，这种矛盾正深刻影响郊区农村的正常城市化进程和城市的健康发展，也必将影响到未来的许多城市以及区域的可持续发展。有鉴于此，本文以广东“城中村”为研究对象，试图从管理制度的角度出发，立足于田野调查、文献梳理、定性分析等，力图发掘“城中村”难以融入城市的原因，并探讨建立和完善“城中村”柔性化、异质化的管理模式。这对有效解决“城中村”问题，促进实现乡土文化生存与城市文化生态、和谐社区建设等的构想，并促进城乡和谐发展带来有益的启示。

二、“城中村”现有管理制度的缺陷

城市日益发展扩容，昔日的乡村被动地进入了城市范畴，原有的农村体制被打破。“城中村”改制的核心内容是消除城乡二元体制，将“城中村”纳入到城市的管理体制，主要包括经济体制、土地管理、户籍制度、社区管理体制和社会福利保障体制五个方面。[3]4然而，迅速完成非农化转变的“城中村”，虽然在产业结构、建设景观、生活方式等方面逐渐具备城市的特质而与传统农村相区别，但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正被纳入城市的统一规划、建设与管理，在生产方式、生活方式、建设景观及小区组织等各方面更是保留浓厚的乡村特征而与城区差别明显，因此这种转变并没有使这些村落小区顺利融入城市，而是在众多因素的影响下演变成了城市中难以彻底城市化的区域。[4]从现实情况看，“城中村”现有的管理制度存在一定的困境，呈现刚性化与同质化的特征。

（一）以单一、功利为特征的刚性化管理

刚性化管理主要侧重规章制度的贯彻，通过制度实现约束、监督而实现管理与控制。“城中村”现有管理呈现刚性化的特征，首先体现在管理主体单一化。一般来说，“城中村”现有的管理主要包括政府、自治性管理主体、股份公司这三种治理主体。政府作为“城中村”管理的主导者，自治性管理主体主要体现为居民委员会，是“城中村”实行自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织，是法定意义上的社区事务治理组织。而股份公司是由原村集体经济组织改制而来的，其属于集体经济股份合作经济实体。在转制后，股份公司承接了原村民委员会的人员、管理结构和由原村民委员会管理的集体资产，是一个拥有较大实力的经济实体。在具体的工作中，股份公司不仅要为自身谋利益，还要为街道办事处、居民委员会提供经费，并且投入大笔资金用于建设各种公共设施和保障村民的福利。因此，股份公司事实上已经成为了城中村管理体系中的领导者。[5]4从调查情况看，广州“城中村”村民参与到村级社会管理的程度不高，一些村民自治性管理组织也没能在村级社会管理中发挥应有的作用，例如街道卫生、社区治安、人口管理等方面管理效果微乎其微，形成“脏、乱、差”的环境。正是由于管理主体单一化，村民无法成为真正的管理者，缺乏自主性的管理势必造成矛盾。因此，政府或股份公司的在管理过程中，不时存在与村民沟通不足而导致矛盾激化的问题。例如2005年番禺太石村村民争取分红利益而罢免村官，2010天河冼村20多名村民持棍暴力阻挠政府拆迁，而2011年越秀区杨箕村改造中更是出现16宗股份合作经济联社与村民之间的宅基地纠纷案件，最终村民败诉，但村民纷纷表示不服，要上诉。例如家住杨箕村泰兴直街的村民刘先生对法院的判决感到非常不满意，他认为杨箕村在拆迁过程中程序出现了很多问题，“拆迁肯定要经过我们全部人的同意的，赔偿这些问题也要事先谈好，但现在我们连什么时候回迁、回迁的面积是多少、建筑材料是什么、楼层的层数是多少都不知道。施工单位的拆迁许可证也没有。”[6]这从侧面表明，管理主体单一化，让村民不能在“城中村”改造中真正参与自主管理，从而激发矛盾，也是形成“城中村”混乱的原因。

其二，“城中村”管理追求功利化，多以刻板、僵化的方式实现刚性管理。例如2010年冼村拆迁时，为加大推进签约力度，冼村村委会决定提前向按时签约的村民派发1万元奖励金。村委会相关领导表示“村民无需等到最后拆迁交钥匙后，如今只需凭着签好的协议，即能兑现万元奖励金”。[7]可见，“城中村”管理者为了迅速取得效果，采用金钱鼓励的方式，收效固然很快，但从长远来看，这种功利化的管理并不是最佳的方式，因为仅有金钱的利诱，势必形成恶性循环。又如非常有名气的“城中村”改造典范――猎德模式，亦即由开发商垫付资金、政府出台政策、村委会协助，而村经济实体成为改造的主体，其改造效果令人赞赏，其改造面积约14万m2，涉及村民近3300户，为珠江新城这一黄金商务区的发展贡献良多，但这个拥有900多年的历史的岭南古老村落从此消失，尽管祠堂、庙宇、河涌等虽得一定程度的保留，在2012的端午节也有百条龙舟欢竞猎德，然而无可否认的是，原改造规划中的“岭南历史风情街”已被新规划中的“商业金融用地”取代，管理追求的功利化可见一斑。同时令大众无不感伤的是，这种古老村落的文化价值在日渐消失，引起无数的思考和质疑：“正像那些不无哀伤的新闻一再提醒的那样，猎德有连接珠江的河涌，有完整的赛龙舟文化，有齐全的氏族宗祠，有令人着迷的百年榕树……总而言之，这是一个被城市建筑群逐渐压迫后退的岭南村落，而且还是那么精致，那么具有代表性……城市对村落的压力、农耕文明在现代化中的境地、文化遗存与商业利益等各种因素交织在一起，形成不无冲突的格局”，同时“值得注意的是，猎德村的文化价值主要是被社会民众发现和提炼出来，并在舆论中加以放大的。但现实所及，政府对此吁求的呼应与开发冲动相比，并不见得更积极。”[8]可见，“城中村”的管理者始终以追求经济利益为第一目标，而忽视了文化传承的真正价值，忽视了村民的情感需要，这些做法是短视的，极可能造成新的矛盾。

（二）同质化管理导致管理空白化与碎片化

城乡二元体制客观存在，“城中村”身处城市，但又是农村，其管理既不能用城市社区管理的方式，又有别于传统农村的管理，导致尴尬境况不断产生冲突，令管理领域出现不少真空的现象。“城中村的性质使城市管理部门管不到，村、镇管理又相对无力。”[9]几乎所有“城中村”的村民都依赖土地生存，从耕地到“耕楼”，成为乡民最自然的选择。乡民们为了在有限的地块获得最大的收益，不断扩建、加建，导致“握手楼”、“接吻楼”、“贴面楼”遍地开花，以房租为生的“地主阶层”、游手好闲的“二世祖”几乎与“脏、乱、差”一起成为“城中村”的代名词。社会学者李培林指出，“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民和土地在房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果……村民为了补偿自己土地收益与土地均衡价格的差价，只有最大化利益可支配的面积和空间，使建筑向高层发展，虽然这样会被政府罚款，但租金的增加足以抵消因罚款而增加的成本。[10]135因前例可循，2009年琶洲村改造前，村民出现加建楼层潮，以期获得更多补偿，5天即可建成一层，他们甚至表示“建了就是要来拆的，不用建太好”[11]。正是由于管理的缺口与空白，导致明目张胆的乱建、加建。同时，基于利益，不少“城中村”多收租户水电费已经成为一个普遍存在的“潜规则”，广州有大小138个“城中村”，其中80%以上是出租屋。在居民生活用水费加污水费1.95元一吨、电费0.61元一度的情况下，数百万“城中村”出租屋住户却普遍要交纳3元一吨水，1元一度电的费用，更有甚者，水费是4元一吨，整整翻了一倍而无人监管，海珠区下渡村村委会的答复颇具代表性：“房东怎么收水电费完全属于私人事务，我们无权干涉”；水电部门也表示只能按总表收费，其他无权干涉；而广州市物价局工作人员表示，“城中村”多收水电费的现象确实存在，但现今没有相关的条文、文件进行约束和监管，在没有相关依据的情况下，他们很难对这个问题进行处理[12]。“城中村”管理出现空白与漏洞正是城乡同质化管理所致。

同时，同质化管理导致管理出现碎片化的现状。从性质上看，把农民失地单单等同于工人下岗、失去工作，要求他们自谋出路，这就陷入不容忽视的困境。由于村民的文化程度不高，技能缺乏，而相应的培训比较缺乏，村民失地后无法适应新的生活。宅基面积较大、获得赔偿较多的村民则成为游手好闲的“地主”、“二世祖”，致力“耕楼”，小富即安，不思进取，害怕竞争，得过且过，安于出租收入所得而不愿到外面找工作，并且沉迷于一些不良恶习，呈现出的是一种边缘化、畸形化的双重人格倾向，与城市市民人格形成鲜明的反差。[13]而另一厢，收入较低或经济负担较重的村民外出打工维持生计，他们普遍选择劳动强度大，技术要求不高的工作类型，如计件工、保安等；或者因为失去土地而失去人生目标的，例如曾被誉为广州市和广东省的“种养女能手”的石牌村陈女失去土地后也只能喝茶、聊天、打扑克度日，境况尴尬。[14]这表明，一刀切形式的同质化管理并不能真正引导农民走向城市。

三、“城中村”柔性化、异质化管理模式的设想

以往和目前对“城中村”的刚性化或与城区“同质化”的管理，已经造成了城市文化对乡村文化的简单覆盖，导致“城中村”族群民间文化个性的丧失，并带来了族群冲突、代际失衡等更深层次的问题。对此，我们需要做全面而深入的调查与反思。

针对“城中村”刚性化管理所出现的种种问题，柔性化、异质化管理模式值得探索。柔性管理以“人性化”为标志，强调跳跃和变化、速度和反应、灵敏与弹性，它注重平等和尊重、创造和直觉、主动和企业精神、远见和价值控制，它依据信息共享、虚拟整合、竞争性合作、差异性互补、虚拟实践社团等，实现知识由隐到显的转化，创造竞争优势。[15]异质化管理则是针对与城乡差异而实行的不同方式的管理。可见，柔性化、异质化管理模式立足于稳定又有所区别与变化，是以灵活、人性化为中心的管理模式。这种管理模式可以建基于城乡共同的文化认同。例如村落民俗文化的传承有自发性，也有引导性。“城中村”民俗文化变迁的走向决定了村落未来文化重建的方向；而政府的政策与管理方式将直接影响着“城中村”的文化命运与健康发展。这就需要将二者关联起来思考，设想一种柔性管理、异质化管理理念和以人为本的管理模式。如何对广东“城中村”分阶段、有重点的实行柔性、异质化管理，不但需要政策指导，更需要一种机制。

具体来说，这种新的管理模式构想重点在于“相同的待遇和不同的管理”，这应包含三个方面的内容：

第一，管理理念上应纠正过去的单边主义思维，将“城中村”视为城市的包袱和对立面，必然是改造的对象，拆除似乎成了唯一的选择。这样刚性化的管理理念既忽视了城中村落的特殊诉求，也无视乡土文化对城市文化的影响与渗透，更带来了改造模式上的负面效应。猎德村的改造曾引起广泛瞩目与热烈讨论，但高昂的拆迁补偿成本，使得“猎德效应”未及展开。而一拆一建，广州人痛失“岭南周庄”，猎德人失去心灵家园，实践证明：“猎德模式”不可复制！

其实，“城中村”本身也可以成为城市的一部分，在管理中应纳入城市发展的体系中去，当然，这也是建立在区别对待的基础上，而不是一刀切。

对于像猎德村、珠村、车陂村这样一些位于第一层次高度“成熟”的“城中村”，可以通过适当的补偿方式，拆除一些违章建筑，拓宽村落空间，但对有价值的乡土文化及建筑群落则一定要注意保留、修缮，但切忌破坏性保护。提倡原地安置住民，并为外来移民提供“跳板”或“临时避难所”，毕竟这些外来移民也是城市向上生长的重要生力军。

黄埔区的横沙村、茅岗村等是位于城市中心边缘，并迅速向城市化转型的农村居民点。它们既不同于处于城市中心区内，几乎完全丧失农田的“城中村”；也不同于尚处于郊区、农业仍占重要地位的“城中村”，是属于第二层次中具有过渡色彩和典型意义的“城中村”。随着城市化进程的加快，这种类型的村落也正在加速向第一层次迈进，政府必须适时地加大引导和管理力度，尽量减少乡土文化空间的进一步萎缩，避免乡土文化的彻底失落。因为还能部分保留乡土色彩，这些村落除了为外来移民提供“租所”外，还有可能成为某些特别的“聚落”，如小洲村成为了广州艺术家们的聚集狂欢之地。

而城市化进程中，越来越多的城郊村落将汇入第二层次的大军当中，作为管理部门，必须有前瞻性的战略发展眼光，打造都市边缘的卫星“欧陆小镇”或水乡“周庄”，建设都市“后花园”。这些“乡村”小城不紧可以成为理想的观光之地，还可以实现都市人诗意地栖居，当然，这需要有配套的城市设施。

无论是第一、第二层次，或居于二者之间的村落，都可以因地制宜，有选择性地将一些适宜的村落纳入城市保障房规划系统，既可缓解城市建设的压力，也可解决“城中村”房屋建设、管理上的各种乱相。

更为重要的，是如何对待城中村内的居民，包括原住民、外来移民（含各类租户）。既然将“城中村”看成是城市一部分，那么城市的各种福利、社会保障体系如医疗、保险、教育等也应辐射到这个群体。这既是以人为本的题中应有之义，也是培养城市认同的前提和重要基础，城市也才能因为这些共同的居民而变得更美好。

第二，建设“城中村”特别社区，与城市管理体系中的“街道”区别开来。一国可以两制，一城两区更有可操作性和必要性。对待这样一些特殊社区，必然要采取有别于传统街道的管理方式，乡民根深蒂固的传统观念、以血缘为纽带的族群关系，特殊的经济增长模式等，如何与都市调适，需要有一个长远规划。既要针对各个村落的具体情况，给予不同的过渡期、适应期，也要针对这些特殊社区制定特殊的行政、经济、文化等具体政策。

目前管理上普遍存在的问题：“城中村”行政上隶属于所在区的街道，而与土地相联系的“村籍”制度又如影随形，这就带来了实际工作中的两难：一方面，“城中村”已经成为城市的一部分，聚族而居的农民开始向“社区人”的身份转化，村民被从集体中抛离出来，成为城市中每一个独立意义的单元个体，在这一过程中，原先以宗族为单位的自治格局被打破，邻里之间的守望相助在残酷的商业竞争面前变得脆弱不堪。取而代之的各级“单位”及主管部门，冰冷而遥不可及。另一方面，由于街道本身所具有的“服务”性质，“城中村”与土地相联系的特殊的“村籍”制度的存在，使得街道对城中村的管理也仅限于计生、人事纠纷等有限的方面，这种虚化的管理，造成的后果必然是“城中村”放任自流的状态，原有的各种乱相、无序，和都市“新”人的孤独感，邻里之间的陌生感，家门口的惶惑与不安，纠结在一起，成为一种难以医治的“城中村”综合症。

因此，对待“城中村”这样的特殊社区，必须采取一种有别于城市街区的柔性化管理方式。针对目前城中村管理中的“空心化”现象，在“村籍”制度暂时还不能解决的情况下，完全可以借助于传统的民间力量，如宗族、信仰等，发挥它们积极的地方整合作用。这正是有别于城市街区管理的地方。这样做不是为了强化宗族观念与神灵信仰，而是正视宗族文化、民间信仰的历史意义与现实价值。正如珠村“拜猫”所呈现的，“拜猫”一类的民俗活动具有彰显族群身份的多重意义：在城市中心的强势压力下的族群力量（物质的、精神文化的）显示和外来居民面前的“主人”优越感。珠村人从租住的“他乡客”和外来观光者眼中，感到了珠村族群独特的精神价值，自然也会有一种满足感，正是这种满足感，增强了“村落”原居民独特的身份地位，更进一步强化了族群内部的自我认同。不仅如此，“拜猫”正逐步向城市中心渗透，并获得越来越多都市人的认同。[16]这说明，作为一种传统势力，民间文化完全有可能与现代化的需要相适应，在传统与现代之间，民间文化依然有被政府改造为符合改革需要的可能，尽管此前农民文化多被描述为现代化的累赘。目前，建立有代表性的“城中村”博物馆已进入考察阶段，虽然能作为代表的村落只在少数，但在现有管理模式下，这已经是极具意义的事情，可以部分保留乡土族群的文化记忆和城市发展的历史记忆，为城市公共文化服务的建立提供重要的资料。这正是我们提出柔性化管理理念的目的之一。

第三、真正落实“以人为本”的管理理念，这也是柔性化管理模式的核心内涵。现有的“城中村”改造模式，多停留技术性或制度性的层面，对影响这一改造工程的特殊主体――原聚落的村民却鲜有关注。社会学者吴文藻曾说：“社会是描述集合生活的抽象概念，是一切复杂社会关系的全部体系的总称。而社区乃是一地人民实际生活的具体表词，它有物质的基础，是可以观察的。”[17]费孝通也说过：“以全盘社会结构的格式作为研究对象，这对象并不能是概然性的，必须是具体的社区，因为联系着社会制度的是人民的生活，人民的生活有时空的坐落，这就是社区。”[18]当我们将“城中村”作为一个特殊社区来考察的时候，必须注意到“城中村”是一个由血缘、地缘等复杂关系结成的一个相对独立的社会单元，尤其应该对结成各种关系的主体――“民”的生活予以密切的注意。村落终结过程中的裂变和新生，并不是轻松欢快的旅行，它不仅充满利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴随着巨变的失落和超越的艰难。[19]

政府作为管理者，必须尊重乡民文化自身发展的独特规律。具体来说，即要善于把握“城中村”原住民由身份、环境变化、族群关系变化所带来的特殊诉求，避免原住民族群文化传承的中断、与中心城市文化的疏离和代际心理的失衡以及其他不和谐因素。原住民失去土地、改变生产、生活方式后，以经商、住宅出租等途径获取生活来源，外来人群的大量涌入，改变了原族群的交往方式，由此而带来的文化隔膜甚至冲突，如何进行有效调适，保持社区和谐？需要政府有关部门研究新的对策。城市文化，尤其是商业文化对乡村文化的迅速覆盖，导致了包括族群在内的乡村族群文化的迅速消失，如何通过政府和政策的有效干预，保护有价值的原住民的传统文化，保持城市文化生态的多样性，进而，挖掘和利用这些传统文化打造“城中村”的文化品牌，发展特色经济、传扬文化（如广州珠村的“乞巧文化”、黄埔区波罗诞庙会、沙田镇家咸水歌等），是当今城市管理的新课题。

由此可见，柔性化、异质化的管理中重要的一点是城市规划建设必须具有文化生态的眼光。文化生态型的城市建设只有充分关注和尊重“城中村”的民风民俗，才有可能实现，唯此，“城中村”也才有可持续发展的未来。通过柔性化、异质化管理来挖掘、保护有价值的乡土文化，重建城市文化生态，是可行之途。

在研究中，我们发现，在“城中村”特殊的文化空间里，乡民文化与当代都市文化共存已是不争的事实，而且乡村民俗中一些具有民族文化的普遍特质的因素，也会随着“城中村”与中心城区的日益密切的文化交往而被城市文化所认同，从而逐步向城市文化渗透。广州市国际“龙舟节”的举办，正是四乡龙舟活动使然。而在城市化的进程中，“扒龙舟”正呈现一种从原生态乡土社会向城市环境的迁移、调适，乃至重新整合和创新发展的过程以及趋势，成为都市中的乡土族群一种身份与文化的表征[20]；珠村的“拜猫”[16]同样能获得城市人的认同，表明一种农业文明的实用宗教有可能转变为城市文明的精神宗教。广州乞巧文化节更通过官方的再造与包装，“七姐诞”真正从祠堂走向了现代化的都市。但另一方面，在节日从民间走向官方的过程中，民俗节日的内核发生蜕变。带有官方色彩的文化节具有“二手民俗”的特点，和“人为操作的表演性质”，[21]在一定程度上消解了节日原有的文化内涵，加速了文化消费主义的趋势，而这与保持文化原生态的要求又是背道而驰的。“乞巧女儿形象创意大赛”本是广州乞巧文化节的一大创新，依托于七夕这一时间节点，“乞巧选秀”完成了一次对传统的“发明”，将“斗巧”从乡村拓展到都市，从单纯的手工技艺拓展到现代时尚生活的方方面面，这是传统与现代结合的宝贵尝试，但这一过程中，如何保持传统节日的品格是重塑地方文化传统的关键。当乞巧文化节变身为“都市选美秀”[22]时，已与节日的民俗主题拉开了距离，这是节日内核的一次蜕变。对“摆七娘”的乡村原住民来说，纯粹的“斗美”是现代“乞巧选秀”的荒诞之处，热闹是他人的，祠堂里的“七娘”才是她们真实的欢乐。这说明，要注意保留乞巧节的“原生态”，切莫变成纯粹追求经济利益的“市场态”。乞巧节作为女性文化的一个载体，充分表达着女性话语，即包括女性技能的展示，女性信仰的表达，女性智慧的象征等，这为节日的长远发展提供了足够的空间。通过乞巧文化，不仅可以促成女性性别意识的形成，培养中国原有的精致文化的传统，更可以拓展当代都市女性的生活空间，丰富她们的精神世界，展现自己，享受生命，这正是乞巧文化的内在要义。广州乞巧文化节的经验与不足，给“城中村”柔性化、异质化的管理提供了有益的借鉴。

有见及此，重塑乡土文化空间，是保持当代都市文化多样性、多质化的第一要义。从都市文化认同的角度看，将地方民俗节庆、信仰等作为大众传承与共享的文化模式和系统，在今天城市公共文化服务体系建设中也不能缺位。正如研究所显示的，节庆、信仰等传统风俗是乡土传统或者说地方文化中最为稳固的因素，承载着民众深层的精神世界，最容易得到民众的认同与共鸣。一个显见的事实，在春节地方文化活动中，除了政府的主打声音之外，民众也以自己的方式寻求文化的关怀。官方主导的各类广场嘉年华观者热烈，但民众自发的行花街、行通济、做年例、挂人灯等，更热闹非凡。广州以乡土族群为主展开的乞巧文化节、“波罗诞”狂欢庙会等正日益得到乡村原住民、市民、外来移民的认可，逐渐成长为都市的文化名片。这说明，城乡之间本具备相通相融的基础，通过以人为本，灵活有效的管理模式，能有效促进城乡和谐发展。这样，“他乡”是“我乡”不再是愿景。

参考文献：

[1]张建明广州城中村研究[M].广州：广东人民出版社，2003.

[2]李培林.村落的终结[M].北京：商务印书馆，2004.

[3]姚一民.“城中村”的管治问题研究――以广州为例[M].北京：中央编译出版，2008.

[4]刘毅华.文化整合是城中村改造的核心――以广州城中村为例[J].现代城市研究，2007（8）：73-80.

[5]陈志鹏.我国城中村公司化治理结构之法律研究[D].广州：暨南大学法学院，2008.

[6]练情情.杨箕村改造纠纷判村民限时交屋[N].广州日报，2011-12-03（A6）.

[7]邹卫.冼村拆迁：按时签订协议即刻兑奖1万[N].南方都市报，2010-04-28（GA06）.

[8]社论.延续猎德文化价值政府当有切实担当[N].南方都市报，2007-09-04（GA02）.

[9]周应堂，叶承志.论广州城中村的管理与改造[J].广东农业科学，2008（12）：190-194.

[10]李培林.村落的终结――羊城村的故事[M].北京：商务印书馆，2010.

[11]李春花.琶洲村旧城改造村民加建楼层忙[N].南方都市报，2009-12-30（GA20）.

[12]陆建銮.城中村出租屋水电费巨高[N].广州日报，2009-01-13（A20）.

[13]刘伟文.“城中村”的城市化特征及其问题分析――以广州为例》[J].南方人口，2003（3）：29-33.

[14]易颖.石牌：一个“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31（A7）.

[15]胡漫江.论企业柔性管理[J].中国物资流通，2001（20）：26-28.

[16]储冬爱.城市化进程中的都市民间信仰――以广州“城中村”为例[J].民族艺术，2012（1）：69-75.

[17]费孝通.费孝通文集[M].北京：群言出版社，1999.

[18]费孝通.乡土中国・生育制度[M].北京：北京大学出版社，1998.

[19]李培林.村落的终结――都市里的村庄研究[J].中国社会科学，2002（1）：168-179.

[20]储冬爱.社会变迁中的节庆、信仰与族群传统重构――以广州珠村端午“扒龙舟”习俗为个案[J].广西民族研究，2011（4）：67-72.

城中村改造的原因范文篇2

为进一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群众的生产生活条件，促进经济社会又好又快发展，现就我市城中村改造工作提出如下意见。

一、指导思想和目标任务

（一）指导思想

坚持以科学发展观为指导，围绕改善人民群众的生产生活条件，将城中村改造作为一项重大的惠民工程摆在突出位置，按照“政府主导、统筹安排、积极推进”的总体思路，对城市建成区内的村（居）遵照“规划先导、环境优先、公开透明、市场运作、强村（居）富民”的原则，稳妥有序推进，把城中村改造成为环境优美、配套完善、布局合理的现代城市社区，使人民群众共享改革开放和经济社会发展的成果，实现城市建设与经济社会和谐发展。

（二）目标任务

根据市政府关于三年完成城中村改造的总体要求，确定我市城市建成区内49个城中村（已有4个村完成改造）要在年至年三年时间内全部完成改造任务。建成区以外的村庄特别是城边村、重点镇驻地村，也要积极创造条件推进村庄改造，争取有更多的村（居）实施改造。

二、基本原则

（一）坚持规划先导、合理布局的原则。在全市总体规划的指导下，高起点高标准编制村（居）改造修建性详细规划。鼓励村（居）整合，成片开发，优化资源配置，实现资源共享。

（二）坚持优化环境、提升品位的原则。要把村（居）改造作为推进城镇化的重要组成部分来把握，高水平设计，高标准建设，注重优化综合环境，提升现代城市品位，展示现代社区理念，确保城市风格的协调一致。

（三）坚持公开透明、稳妥有序的原则。村（居）改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权，防止因政策不透明、操作不适当引起社会不稳定。

（四）坚持先安后建、市场运作的原则。村（居）改造要首先保证村（居）民居住和就业安置用房、集体经济发展用房规划建设到位，剩余土地进行市场化运作，按规划开发建设。

（五）坚持与村（居）民创业增收和集体经济长远发展相结合的原则。村（居）改造所在地规划设计，既要考虑村（居）民居住适用，又要兼顾村（居）民的创业增收和集体经济发展用房的安排，确保村（居）民生活条件与生产发展条件协调配套、全面改善提升

（六）坚持与农民经济适用房建设相结合的原则。按照“统一规划布局、政策吻合衔接”的思路，鼓励采用先建农民经济适用房、带动村（居）改造的模式，有序推进村（居）改造。

三、改造模式

（一）根据村（居）集体经济状况和村（居）委会的运作能力，各街道（区）可按照先拆迁后安置的“净地出让”模式操作，也可按照先招商后拆迁的“项目招标”模式操作。各街道（区）选择的改造模式须经市城中村改造指挥部批准后实施。

（二）鼓励有实力、信誉高的开发企业参与村（居）改造。其中300至600户的村（居）改造原则上选择二级及以上资质的开发企业；600至1000户的村（居）改造原则上选择一级资质的开发企业；1000户以上的村（居）改造原则上选择上市开发公司或近三年来由中国房产信息集团和中国房地产测评中心共同评选出的中国房地产开发企业100强。由市城中村改造指挥部办公室牵头，市城建局、市规划局、市财政局、市监察局、市审计局、市国土局、街道（区）参与对开发企业进行考察，考察确定后，由街道（区）与开发企业签订框架性合作协议，约定村（居）改造的前期启动资金、开发企业进入退出条件等。

四、审批程序

（一）拟进行改造的村（居）向所在街道（区）提出书面申请。

（二）由所在街道（区）负责编制《村（居）改造可行性分析报告》，论证审查同意后，报市城中村改造指挥部办公室预审。

（三）经市城中村改造指挥部研究确定列入村（居）改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书，由所在街道（区）负责委托设计单位依据区域控制性详细规划编制村（居）改造修建性详细规划。

（四）拟改造村（居）的修建性详细规划，经市城市规划建设管理协调委员会审定后进行公示。

（五）由村（居）委会制定拆迁补偿安置方案，经所在街道（区）审查，报市城中村改造指挥部办公室审核同意后，召开党员大会和村（居）民代表大会讨论通过，经95%以上村（居）民同意，并与村（居）委会签订由街道办事处（区管委会）盖章见证的拆迁补偿安置协议后，报市政府正式审批。

（六）已批准实施的村（居）改造项目，由街道（区）组织村（居）委会实施拆迁，并依法办理有关手续。

五、政策支持

（一）拆迁安置补偿

1、拆迁安置：拆迁安置标准以改造村（居）合法的一个宅基地单位为基数，城市规划区内指导性安置用房建筑面积为：多层楼房每个宅基地单位安置面积不高于140平方米，小高层及高层楼房安置面积不高于160平方米。各村（居）可根据实际情况制定具体的拆迁安置标准。

2、拆迁补偿：各街道（区）负责根据上级有关规定和改造村（居）实际情况制定具体的拆迁补偿标准，允许村（居）民选择货币补偿。

3、对列入村（居）改造计划、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同时又符合购买农民经济适用房条件的村（居）民，鼓励先行就近购买农民经济适用房，具体政策另行制定。

（二）资金支持

1、由市政府统筹资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造的且前期启动资金困难的村（居）进行周转。

2、对具备村（居）改造条件但因村（居）建筑密度大、安置补偿成本高等原因，致使村（居）改造投融资不能平衡，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算，并按照“先易后难、突出重点、有序推进”的原则，提出统筹村改资金的意见，报请市政府审批。

3、对城中村改造安置项目前期贷款（不超过安置项目总投资的40%），市政府承担50%的贴息补助，贴息期限一年。

（三）用地支持

1、村（居）民安置房用地原则上办理国有划拨土地手续，安置用房给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证（注明划拨土地），需上市交易的应按有关规定补缴土地出让金后方可进行。

2、改造村（居）因规划所限需增加土地的，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安置房建设的，在该村旧址处置时，同等面积扣减。

3、鼓励、提倡以街道（区）为单位实行多村（居）合并，组团式规划，统一设计、统一建设、统一配套。

4、实行市场化运作的房地产开发企业通过“招拍挂”方式取得村（居）剩余原址土地使用权进行房地产开发的，按有关规定办理。

（四）税费减免

1、村（居）改造中的村（居）民搬迁安置项目和集体经济发展用房，免缴城市基础设施配套费（属企业收费部分除外）和有关行政事业性收费等相关费用。

2、村（居）改造用于安置村（居）民和集体经济发展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成部分，给予村（居）集体等额财政资金扶持，由市财政局会同市城建局、规划局、国土局、地税局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。

3、引导和鼓励社会各界积极支持村（居）改造工作，按取费标准的50%收取勘测、规划、设计、监理等技术服务费。

（五）收益管理

1、改造村（居）剩余原址土地通过“招拍挂”出让所得收益，全部返还改造村（居），主要用于村（居）民的拆迁安置、村（居）民生产生活保障和村（居）集体经济发展等。

2、给予村（居）民适当生活补助，改造后的村（居）要根据集体经济收入来源实际，给予村（居）民适当的生活补助。补助标准要量力确定，切忌盲目攀比。

3、经市政府批准实施的村（居）改造项目，自批准实施之日起，须在2年内安置好村（居）民，否则停止享受有关优惠政策。

（六）村集体经济后续发展

集体经济发展用房和集体经济发展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失。对适宜给集体经济发展用房的，原则上按人均5-8平方米配置；对适宜给集体经济发展用地的，按村（居）改造项目安置用地面积的20%配置。若违反规定擅自对外销售房屋的，市房管部门一律不予办理房屋所有权证，并追究相关责任人的责任。

六、组织领导和工作要求

（一）加强组织领导。市新型城镇化和城中村改造工作领导小组指挥部下设办公室和四个工作组。四个工作组分别是拆迁安置组，负责村（居）改造项目规划、拆迁、安置、补偿等方案的审查和指导；土地征用出让组，负责依法办理村（居）改造项目的相关土地手续；维稳保障组，负责做好村（居）改造的社会稳定保障工作；宣传组，负责村（居）改造的日常宣传。每年实行由市级领导联系村（居）制度，具体指导村（居）改造。各街道（区）要成立专门的村（居）改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村（居）改造工作。各级、各部门要切实将村（居）改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合

（二）明确工作职责。全市村（居）改造工作由市政府主导，统筹安排；各街道（区）为村（居）改造工作的责任主体，负责组织村（居）改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；村（居）委会是村（居）改造工作的实施主体和具体承办者。

（三）加大考核力度。市委、市政府每年将村（居）改造工作作为全市重点工作，列入各镇、街道年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚，确保完成市委、市政府确定的村（居）改造任务。具体考核办法由市城建局根据本《意见》和市委、市政府每年对各镇、街道办事处的工作目标考核意见另行制定。

（四）强化监管措施。对已批准改造的村（居），要严格把好村（居）改造计划的预审关、村（居）改造条件的审查关、村（居）改造的规划关、村（居）改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村（居）改造程序；要严格把好剩余村（居）原址土地招拍挂条件预审关，确保土地资产的升值；要严格把好涉及村（居）改造土地返还资金和经济发展用房收益的使用关，实行街道和村（居）两级监管、村民代表监督制度，确保专款专用；要严格把好市场化运作审查关，严禁各村（居）与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、规范运作。市城中村改造指挥部办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村（居）改造安置用房成本调整核算，并做好村（居）改造安置用房成本审查关，以确保村（居）改造的顺利进行。同时，将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金安全不出问题。加强工程质量和安全监管，确保建设高质量和高水平的住房。

（五）妥善解决历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实的原则，按照本《意见》的要求，积极稳妥、合法有序地处理好村（居）改造遗留的矛盾和问题，确保村（居）改造新老政策的对接。特别是对城市规划区内村（居）过去与开发企业合作启动村（居）改造形成的历史遗留问题，要按照合情、合理、合法的原则妥善处理。

（六）加强舆论引导。各街道和相关部门要坚持正确的舆论导向，通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及实施村（居）改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村（居）改造带来的实惠，以充分调动群众参与村（居）改造的积极性和主动性。要定期公示村（居）改造项目进展情况，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要切实维护群众利益，认真做好村（居）改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、项目测算、风险评估等前期工作。建立健全社会稳定预警机制，妥善处理群众来信来访，及时研究解决村（居）改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。

城中村改造的原因范文

一、指导思想

以“*”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻市九次党代会精神，坚持以人为本和统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品位，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现*复兴。

二、改造范围和工作目标

改造范围是指市区城市建成区以内，村庄配套设施落后，村民生活、生产环境较差的村庄。

20*年，为城中村改造的试点年。金明区要启动对2－3个村庄进行改造试点，其他区（含开发区）至少启动对一个村庄进行改造试点。20*年起，每年每区至少实施3个城中村的改造任务。力争到2010年，把改造范围内的城中村按规划改造完毕。

三、组织领导和实施主体

（一）市政府统一领导。市政府成立城中村改造领导小组，负责城中村改造的政策制定、方案批准。领导小组下设办公室，负责领导小组的日常工作。

（二）区政府组织实施。各区政府（含开发区）是城中村改造的第一责任单位，负责城中村改造的方案制定、组织、协调和督导。

区政府要成立以主要负责人为组长的城中村改造领导小组，设置专门机构，抽调专职人员具体组织实施城中村改造工作。

（三）乡、办事处和村集体经济组织具体落实。各乡、办事处和村集体经济组织要积极落实市、区政府的城中村改造政策和工作要求，采取市场化运作方式，具体组织落实各项工作任务。

（四）市直相关部门积极配合和指导城中村改造工作。为了加快“城中村”改造的步伐，市直各有关部门应各负其责，为城中村改造做好保障工作。市规划建设部门负责城中村改造项目的选址、规划编制和规划审批，制定城中村改造的年度计划，并抓好建筑市场和安全的监督管理；国土资源部门负责市区土地市场调控管理，并依法办理相关土地手续，监督改造拆迁政策的落实，新建房屋产权证书发放以及新建小区物业管理的监督管理；发改委应做好改造项目的立项、价格审核等工作；民政部门要主动参与城中村的“撤村建居”工作，按照年度计划将条件成熟的城中村改制成为城市居民社区；劳动保障部门负责搞好职业培训、就业和社会保障体系建设工作；公安部门负责配套搞好户籍清查及改革工作，协助处理好房屋拆迁安置中的矛盾纠纷；人防、消防等部门负责按各自职能搞好城中村改造中建设项目的审批工作；监察部门负责对城中村改造工作的监督检查；有关新闻媒体单位负责宣传报道，营造良好的舆论氛围。

四、城中村方案审批

城中村改造方案要符合城市总体规划、城市近期建设规划、土地利用总体规划和市政府的城中村改造工作的要求，主要包括以下内容：村庄基本情况、拆迁安置方案、各类用地指标、可行性分析等内容，并按下列程序审批：

（一）区政府组织乡村编制城中村改造方案；

（二）针对方案的主要内容区政府负责与规划、土地等市直相关部门衔接；

（三）通过衔接调整后的方案，需经村民代表大会通过；

（四）依据村民代表大会及相关部门意见，区政府拿出意见，上报市城中村领导小组；

（五）市城中村改造领导小组审批城中村改造方案。同意改造的，由市政府对社会进行公告；

（六）各区政府组织协调各乡、办事处和村集体经济组织按照建设项目审批流程全面开展规划编制和审批、房屋拆迁安置、土地供应、建设施工等各项工作。

五、具体政策

（一）规划政策

1．市城中村改造领导小组办公室会同各区政府，依据*市城市总体规划和土地利用总体规划，编制全市城中村改造规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．各区应根据全市城中村改造规划，按照因村制宜、合理布局的原则，编制城中村改造控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。控制性详细规划内容必须包含拆迁村民的安置用地、集体经济组织的村民生活保障用地及补偿村民安置的经营性用地等内容。拆迁村民的安置用地原则上不得超过现有村庄占地面积的50％，生活保障用地不得超过村民安置用地。个别特殊的村庄，可根据村庄实际情况，由市领导小组研究具体意见，妥善解决。

3．城中村改造修建性详细规划编制应当充分听取村民意见。可按以下原则进行编制：

（1）修建性详细规划编制可以根据每个行政村的规模，原则上以一个或多个行政村为单位，组成城市居住社区。因特殊情况无法进入行政村一并改造的自然村可独立建设居住组团。

（2）各改造村的规划编制坚持因村制宜的原则进行，各改造村的规划应本着起点高、标准严、设计新、配套齐、环境美的规划思路，可采取摒弃旧村、异地建设新社区的方法进行建设。

（3）城中村改造居住区的规划设计应以多层为主，提倡建设中高层住宅。

（二）土地政策

1．城中村改造应本着节约集约用地的原则，符合土地利用总体规划。对经审批列入改造的城中村，由市政府公告，宣布村庄居民全部转为非农业人口，集体土地一次性转为国有土地，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，换发国有土地使用权证。

2．纳入城中村改造的村庄，在确定拆迁村民的安置用地、集体经济组织的村民生活保障用地及补偿村民安置的经营性用地后，剩余的用地由市政府依法征收，纳入土地储备。

3．集体经济组织的村民生活保障用地原则上不允许买卖，补偿村民安置的经营性用地可通过土地招拍挂进行出让。

4．在规划界定的城中村改造范围内，用于城市主次干道以及城市公共绿化用地、公建设施用地，采取划拨方式供应。

（三）建设政策

1．列入城中村改造范围的村庄，自本意见实施之日起，停止一切与实施城中村改造无关的建设活动。

对违反规定进行建设的，城市规划建设部门和城中村所在区政府、乡政府（办事处）、村（居）民委员会应当予以制止，并由各区城市建设部门按违法建设工程查处。

2．城中村改造以市场化运作方式为主，可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独资改造。在改造中原则上首先建设拆迁村民的安置用房。特殊情况的村庄，根据村庄的实际情况，经市领导小组同意后，可实行先拆迁后建设安置用房。

3．城中村改造中的城市道路、绿化、排污、环卫等市政基础设施纳入城中村改造项目统一实施。

（四）房屋政策

城中村改造项目中的住宅、经营用房，房屋管理部门应依法进行产权产籍登记、发证。

（五）拆迁安置政策

城中村改造中的房屋拆迁可参照城市房屋拆迁政策执行，或者根据村庄的具体情况，另行制定拆迁安置政策。单独制定的拆迁安置政策，需经村民代表大会通过后，由市城中村改造领导小组审定后实施。

城中村改造范围内持有国有土地使用权证的房屋拆迁，按照城市房屋拆迁政策执行。

（六）优惠政策

1．城中村改造中的土地收益扣除土地招拍挂的工作费用后全额拨付各区政府（含开发区），专项用于城中村改造中的村民安置和市政基础设施建设工作，特殊情况可以一事一议。

2．城中村改造项目的各项收费，除国家法律、法规明确规定必须收取的以外，其他行政性收费和全额供给事业单位收费免缴，其中包括：土地登记办证费（含商品房用地预分割费）、定额测定费、城市基础设施配套费、占道费、破路费、绿化费；自收自支事业单位收费减半收取，其中包括：质量监督费、拆迁管理费；

人防工程易地建设费，人防工程坚持以建为主，收费为辅，如确实不能在原地建设人防工程的，新建面积与原拆除面积相等部分，予以免收，超出原拆除面积部分，按国家规定办理；

经营性收费按市价格主管部门核定标准的最低限收取，其中包括：房屋安全鉴定费、土地办证测量费、产权办理测量费、施工放线费、施工图设计费、施工图审查费、工程造价咨询服务费、综合咨询服务费、成本监控审核费、文物勘探费、委托拆迁劳务费、竣工图测量费、竣工电气消防检测费、地质勘探费、招标服务费、工程交易服务费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、桩基检测费、工程监理费、档案技术服务费、商品房交易手续费、面积界定费、电力托管费、环评费、评估费、规划设计费、前期工程咨询费。

上述收费项目以外，一般不得再向城中村改造项目收取费用。因特殊情况确有必要收取的，应经市价格主管部门审核后，报市政府批准。

六、保障措施

（一）区政府（含开发区）要根据市政府提出的总体目标，结合本区实际，制定城中村改造年度计划，制定具体实施方案和保障措施，及时协调、解决城中村改造中遇到的各种问题和困难，落实目标责任，确保全市城中村改造任务圆满完成。

（二）已列入改造范围的城中村，依据《居民委员会组织法》组建居民委员会，并按城市管理体制进行管理。

（三）列入城中村改造范围内的村庄应抓紧组建集体经济组织，明确法人代表及产权关系，逐步向规范化的有限公司过渡。在村集体经济组织的改制过程中，对村民要坚持公开、民主、自愿的原则，相关部门要制定相关政策措施，确保改制工作顺利开展。

（四）村集体经济组织改制时，必须首先提取部分资产专门作为村民养老、医疗等社会保险费用；在城中村改造过程中的征地费用、返还的土地收益和村民生活保障用地的收益应首先用于村民的养老、医疗等社会保险。有关部门要根据有关法律、法规和政策制定具体的资金使用和监管办法。

（五）市城中村改造领导小组办公室要会同各区按照规划、土地政策确定城中村改造的范围。按规划要求需要城中村改造实施单位承建的道路和其它市政设施，必须按照规划要求进行设计，城中村改造分步实施的住宅项目、配套项目和应由城中村改造实施单位承建的相关道路、给排水、硬化、绿化、路灯等应同步建设，同时验收，同时交付使用。否则，不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。项目竣工后由各区政府组织有关部门进行验收。

（六）各城中村改造项目要严格按照市城中村领导小组审批过的方案实施，严格遵守城市规划和土地政策，不得私自调整规划，违反规定和程序的，市领导小组责成有关部门查处。

城中村改造的原因范文篇4

【关键词】城中村改造；社会问题；对策；合理化建设

一、引言

2001年诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨指出，21世纪对全世界最具影响的两件大事，一是新技术革命，一是中国城市化。“城中村”改造关乎民众切身利益，一直是街头巷尾热议的话题。我们通常所说的“城中村”，是指在国家经济建设快速进行、城市化改革不断推进的过程中，城市用地剧增，以致位于城区边缘的农村地区被纳入城区范畴，在区域上成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制等多方面仍然保留着农村模式的村落，这些经村庄改造成的社区就被称为“城中村”或“都市村庄”。从这个意义上进行拓展，现在也有人将那些在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区也称之为“城中村”。这里主要讨论通常意义下的“城中村”。

城中村建设的直接结果是原来城市周围的村庄大部分耕地的性质由劳动群众集体所有制转变为全民所有制，同时最终返还给村庄的用地和村民的自留山、丘等仍维持集体所有制性质不变。此外，在土地权属、户籍、行政管理体制上，“城中村”仍然保留着农村模式的村落。即，“城中村”的管理仍由“村民委员会”而不是“街道办事处”进行。这在实际上保留了“城中村”居民的“村民”身份。

二、中国“城中村”改造现状及其引发的社会问题

（一）中国“城中村”改造现状

2007年，广州的城中村建设开始启用“卖地筹款”的“猎德模式”，村民们可以不搬迁，还可以维持租房经济，得到了紧随其后全国大多数城中村建设先锋城市的争相效仿，效果尚佳。之后，与猎德村隔江相望的芭洲村诞生了“芭洲模式”，整个城中村改造过程第一次由开发商全权负责，回迁安置房亦不再由政府负责组织建设。“城中村”建设大潮自此一发不可收。

现今，我国的城市基本都有城中村现象，在大中城市中较为明显。其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为显著。在城中村中，不仅居住着原村落的村民，更停留着数以万计的外来务工者。进而因其人员组成之复杂和管理之混乱导致了诸多问题。目前，城中村问题已经成为制约这些地区发展的一大因素。

（二）城中村改造引发的社会问题

山东滨州经济开发区杜店街道办事处地处城区中心地段，并且与滨州汽车站、活塞、盟威等大型企业相毗邻，地理位置优越。过去村内乱搭乱建，居住条件差，人员复杂，垃圾乱倒，污水遍地，路不像路、街不像街，安全隐患也比较突出，影响群众的生活，损害城市形象，与城区的快速发展格格不入。改造工程已是势在必行。

2003年就列入了滨州城区改造计划，但多年来各类矛盾复杂尖锐，困难重重，改造工作一度陷入僵局，直到2010年，滨州经济开发区把改造作为一项德政工程、民心工程来抓，提出了“改造一个村，建成一个精品”的观点，让改造工作办好、办实，多方协调，权衡利弊，让广大群众共享发展的成果。的“城中村”改造工程才得以顺利进行。

通过对滨州以及国内其他城市城中村拆迁、建设过程的调查分析，我国城中村改造引发的社会问题主要可以概括为以下几个方面：

1.城中村改造经验不足，缺乏对城市整体的规划，开发商开发用地及居民住宅用地调节失衡。由于城市化初期的开发大多为开发商开发用地，导致重新建设规模盲目扩大，土地利用效率十分低下，留给农民的土地越来越少，非法占地和乱堆滥建等现象也屡禁不绝。这种只看重局部和短期利益而不着眼于长期持续性发展的过度开发将导致区域土地结构的严重失衡，土地资源的浪费也必不可免。

同时，用地的不科学也直接导致村内的建设缺乏统一规划，城市建设秩序混乱。居民住宅区建设品质低劣，容积率早已超过3，采光通风条件也相当恶劣。

2.村庄建设水准低下，配套设施严重短缺。村庄的经济水平发展速度未能与建筑建设取得同步提高，虽然在村庄建设中，现代居民住宅比例尚高，但与之相配的公建服务、市政设施、公共绿地等却明显不足，城市化建设也只见表面高楼不见实质文化提升。有些地区甚至因“城中村”依旧执行农村集体所有制和农村经营体制而无法被管理部门正式纳入城市规划管理。也因此村里的基础设施建设还是村子的水平，无法列入政府公共建设开支项目，建设达不到要求。

3.环境问题突出。在经济和社会高速发展的同时，村庄的疯狂建设自然造成了自然环境的局部破坏，生态环境也为此付出了极大的代价。各处“城中村”环境污染和沙土流失问题均尤为突出。并且，颇具特色的当地风土人情，也被雷同的高楼大厦所掩盖，没有实质现代化的同时也失去了村庄的历史。用地紧张也直接引起了“城中村”基本没有公共绿地的现状。垃圾成堆，污水横流，“脏乱差”已成为“城中村”在环境方面人尽皆知的代名词。

4.治安混乱不堪。城中村被喻作是另一个社会，是一个“小中国”，在这里卖麻辣烫的都是福建人，卖水果的都是湖南人，这里有收保护费的“烂仔”，有“摩的仔”，有小偷，以前甚至还有很多“站街女”。

三、解决城中村改造问题的对策

针对城中村改造引发的社会问题，全社会应齐心协力，采取有效措施，使城中村建设真正成为一项能够改善居民生活环境，推动城市经济可持续发展的惠民利民工程。

（一）解决城中村改造问题的措施

1.由点至面，经验传递，最终达到全覆盖。从城中村改造进展来看，可推进城中村改造试点工程，探索改造方法方式，积累工作推进策略，进而推广全国“城中村”建设先锋城市的成功经验，不断总结有效方法和手段，加强对其他地域“城中村”建设的控制与引导，制定符合村庄特色的、能切实提升村庄品质的合理策略，使后期“城中村”建设拥有先进的理念。

2.制定各类用地的合理化指标，有完整的可实施性规划。这些指标和规划，既要能够满足近期现行的体制下“城中村”建设的需要，同时又必须有能力适应未来城市的先进发展要求。既要切实落实农业及其它原住居民用地，又要同时切实落实非农建设用地，区域城市建设用地的具体情况。

3.严格控制并落实公共用品的配套建设以及政府机关及其所属行政部门的建设用地。实事求是，经过长时间的不懈努力，达到“城中村”住宅基地建设与公共卫生设施建设的同步。同时，增进用地合理性，努力达到公平、公正，减少资源浪费。

4.大力加强群众宣传教育，积极鼓励公众参与，共同完善村庄规划管理，管理自己的村庄。通过各种形式的宣传手段，充分调动群众参与热情，倡导新村庄共同建设的气氛，增强群众对规划建设的责任感，探索新时期“城中村”规划管理的运行机制。

5.解放思想，与时俱进，借鉴其他国家城市化建设经验教训，制定适合我国国情的城中村建设方案，使城中村改造工作顺利进行。

（二）解决城中村建设问题关键所在

1.一个目标。实现共赢。在村庄居民赢得现代化生活、工作和居住环境的同时，开发商能赢得合理利润，政府赢得良好的投资环境和绝佳的改建机会，提升城市品位，得以极大地推进城市化进程。

2.两个前提。政府高度重视，加强对房地产市场的宏观调控作用。政府高度的政策重视以及国家的宏观调控作用将决定“城中村”建设的存亡，是推进改造的必要条件。

3.三个保障。组织保障，政策保障，思想保障。调动国家各部门、各方面的参与热情，密切配合，共同构建新形式“城中村”。

4.四个环节。一是重视公开招投标环节，规范招投标程序，选用真正能保证工程质量的信誉建设单位；二是控制管理建设资金环节，加强监管机制；三是保证居民回迁房建设环节，保证工程质量和工程进度，确保村民按时回迁；四是切实落实文明社区规范化规划环节，提升村民整体素质，提早融入城市文化氛围。

5.五项原则。一是统一规划、分步实施；二是符合各地不同文化特色，原则上统一，手段上鲜明；三是遵循“以人为本，服务居民；资源共享、共驻共建；责权统一、管理有序；扩大民主、居民自治；因地制宜、循序渐进”社区建设原则；四是继承和发扬特色传统优秀文化；五是可持续性发展原则。

四、结语

中国社会科学研究院的李培林先生曾从社会学角度指出，“城中村”的终结要经历一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程。一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规村约等深层社会网络连接的村落乡土社会，其终结不是依靠非农业和工业化就能解决的。村落终结过程中产生大量的裂变和新生，它不仅充满利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴随着巨变的失落和超越的艰难。同时改造过程也是一个利益博弈的过程，必须创造一种对弈各方共赢的合约安排才能使开发顺利和成功。因此，只有总结好“城中村”改造中存在的各方面问题，分析好问题成因及找出解决问题的有效对策，以民为本，打造社会各方共赢局面，我们才能确信“城中村”的合理化建设指日可待。

参考文献

[1]冯菲.西安市城中村改造对住房供应体系影响初探[J].大众商务,2011(115).

[2]杨琰锋.社会视角:“都市村庄”都市化发展问题研究[D].西安:西安建筑科技大学,2003.

[3]刘建芳.美国城市化进程中的城市问题及对策[J].山东社会科学,2003(4).

[4]崔玲.城市化进程中“都市村庄”建设存在的问题探析[J].焦作工学院学报(社会科学版),2003,4(3).

城中村改造的原因范文1篇5

关键词：黄冈市；“城中村”；城市化

中图分类号：F061．5文献标志码：A文章编号：1673－291X（2007）12－0161－02

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象

随着经济发展、经济全球化的到来、“城市经济、城市化”是当今社会各级政府领导所关注的重要内容之一。至2005年底，黄冈城区人口达到27万人，城区规模已达29平方公里，城市化率达36．5％；城市道路“8纵10横4出口”的网络格局已形成，城市道路总长由53公里增加到80公里，城区公共绿地面积达到94．2万平方米，建成区绿化覆盖率达到33．5％。同时，规划部门有力配合了土地资本运营工作，促进了房地产业的迅速发展，为人民群众创造了良好的生活和工作环境，为全市创建和谐黄冈，加快城市化进程起到了积极推动作用。在黄冈市城市化快速推进中，“城中村”的现象也越来越严重。

所谓“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。

近几年来，随着黄冈市城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村落，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观――“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题

“城中村”是城市化进程中、发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又缺少力度。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

（三）人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地，职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，空气质量下降。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约城市发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。

（五）村民素质较低，就业问题严峻

由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上以出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍存在游手好闲、不思进取等现象，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高。但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，造成村民高不成低不就，游手好闲，无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

近些年，黄冈市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策

“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是黄冈市城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，如珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造；广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业；深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对黄冈市的实际情况，在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则

规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合

必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。

此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。

（三）“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

（四）“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。

农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。

城中村改造的原因范文篇6

（山东冠县党校，山东冠县252500）

摘要：“城中村”是城市化的产物，是城市发展过程中遇到的新事物。“城中村”问题的存在制约了城市经济的发展，阻滞了现代化建设的进程，鉴于此，引起社会各方面的关注，特别是政府的高度重视。我所生活的冠县崇文街道办事处徐三里村就是一个“城中村”，文章分析了“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出了可行的解决举措。我认为，只有把“城中村”纳入城市的管理范围，坚持因地制宜、以人为本，维护弱势群体利益，城乡统筹，才能实现可持续发展。

关键词：城中村；成因；问题；改造建议

中图分类号：F127文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）31-0230-02

收稿日期：2014-10-22

作者简介：王秋菊（1984-），女，山东冠县，冠县县委党校，助教，经济学学士学位，研究经济社会问题。

城市的飞速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城中村”。所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城镇化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘的农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，即仍存留城乡二元体制的状况。徐三里村就是一个典型的“城中村”，在冠县县城扩展的过程中，耕地被征用，但仍按村的行政管理体制来管理。

一、“城中村”产生的原因

问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。

（一）从客观上来说，是我国城市化进程快速发展的结果。

改革开放的30多年中，城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市，形成了"城中村"。徐三里村，顾名思义，离城里三里地，在城市化大潮下，就连李八里、崔八里这样的村庄都在四环以里。

（二）从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。

所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”。“从个体理性选择的角度看，“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。

二、“城中村”存在的问题

“城中村”问题在城市的发展过程中产生，是一个经济问题，也是一个社会问题，，也将在城市化过程中解决。“城中村”问题表现出利益性和复杂性。

（一）因土地制度的城乡差异，造成“城中村”土地使用混乱。

城中村的土地是位于城市规划区范围内的农村集体所有的土地，在计划经济条件下，城中村土地只能通过政府的征地而转为国有土地，农民也随着政府的征地而转为城市户口，不再从事农业生产，原来的宅基地也只能是解决自身的居住问题。当集体所有的土地全部因城市建设而被征用时，原来的农村也就融入到城市中。而在引入市场机制后，城中村土地利用类型就在市场驱动下，在缺乏制度规范下，自发地发生了变化，由于“城中村”土地所处地理位置优越，土地实际与潜在的含金量甚高。“城中村”土地使用主体受经济利益驱动，使城中村土地利用状况混乱不堪，建筑密度大，土地利用率低，违法用地和违章建筑屡禁不止，接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是，从而产生了土地利用粗放、建筑布局凌乱、建筑密度过大等问题。

（二）管理体制和政治选举还保留农村模式。

“城中村”名义上纳入了城市管理的范围，但现实中还游离在城市管理的边缘之外，由于体制和管理的滞后，很多的“城中村”仍然没有撤销村民委员会，建立居民委员会，实现民主的居民自治。在行政管理上还是以村委会主导，村委会作为村中公共权力的执行者和维护者，实行半封闭式的管理，按《中华人民共和国村民委员会组织法》实行自我管理，自我服务，自我监督。这就使农村集体经济组织在“城中村”管理中起主导作用，村委会成了村中一切大小事情的裁决者，成为公共权力机构。“城中村”两委的选举换届，是村里的一件政治大事，但内容和形式上类似于农村的选举换届，村党支部委员会和村民委员会是三年进行一次选举，两者同步进行，两委的换届都表现出宗族式、大姓氏的选举，一般来说村支书和村主任都是由人口多的姓氏的人来担任。徐三里村就出现徐、郭两大姓轮流当选的情况。

（三）村民思想观念落后，生活贫困。

“城中村”的流动人口比较多，人员构成相当复杂，造成了这个群体中人员的道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于生活方式和意识观念也不一样，现实生活中就有可能引发多种矛盾。“城中村”村民的思想观念保守落后，生活方式跟不上时代和城市发展步伐，成为城市中的弱势群体；小农经济思想很严重，只图吃饱穿暖，满足于现状，缺乏竞争意识和开拓进取精神；思想道德素质和科学文化素质低，文明礼仪不讲究，不懂技术，角色上没有从村民彻底转变到市民，这样就非常难以融入现代文明的都市。传统农村文化尚未与现代城市文明接轨，房子出租的收益并未带来村民的富裕。徐三里村失地村民大部分靠红三轮拉客为生，因为影响城市交通管理被取缔，没有文化，没有技术，村民大都是从事一些脏、苦、累的工作，或者干脆不工作，就靠租金度日，生活贫困。

（四）村内环境卫生条件差，社会治安问题突出。

“城中村”不规范建筑，形成了“握手楼”、“一线天”等这样的“城中村”典型的建筑景观，而这些杂乱、陈旧、矮小的建筑影响整个城市的整齐美观和生机活力。由于建筑的混乱，没有整体性规划，许多的功能没有完善，特别是排污系统和垃圾的处理很随意，直接排放或倒在街道上，造成污水横流，臭气熏天。鉴于“城中村”的建筑物无序、卫生环境差，与城市里的金碧辉煌的摩天大厦及清洁宽敞的公路形成鲜明的对比，有人把“城中村”称为都市的“疤痕”。因为山东省“创建卫生城市”及冠县环卫城乡一体化，徐三里村的卫生才有了较大改善。

随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面，由于受经济利益的驱动，造成违章建筑屡禁不止，层出不穷；另一方面，“城中村”人口结构复杂，村民、外来人员、居民混合，“黄、赌、毒”等社会问题突出，各项管理措施严重滞后，社会综合治理压力很大。由于“城中村”管理滞后或不规范，警力巡查和监管有限，综合管理相对薄弱，、吸毒、卖淫、打群架、超生等行为时有发生，“城中村”也就成了“问题村”，成为藏污纳垢的地方。有人将“城中村”称为城市中的死角、贫民区和犯罪发生区。

三、“城中村”改造的建议

从国家构建和谐社会，统筹城乡发展，推进城乡一体化大局来看，“城中村”改造是时代的要求，符合国家和人民的利益；从一个城市的协调发展来看，“城中村”改造是提升城市品位，创建文明和谐都市的必然要求。

（一）加强政府宏观调控，对“城中村”实行综合管理。

政府充分发挥国家公共行政权力管理者和城镇公共产品管理者的双重作用，在坚持公共性、公平性、参与性的前提下，统筹规划，协调各方面的利益，既要保障好村民的利益，也要考虑改造单位的利益，让市场参与商业性运作。在城区一级政府，废除旧的行政管理体制，组建综合性部门，提高综合协调能力和行政效率，防止条块分割，成立综合办公室，对“城中村”的文化、教育、卫生、建设、安全、拆迁、安置等实行有效管理。

（二）改革城乡二元体制，对集体资产进行股份制改造。

从体制上转变城乡二元结构，实现城乡一体化，将“城中村”的土地集体所有变为国家所有。只有土地国有，才能从根本上制止村民对土地的独立处理权，一切土地使用都归土地规划部门管理。在“城中村”实行集体资产股份制，这是我国改革的一个新探索，按股份制的原则改造集体经济，对村集体资产进行清查核算、资产评估，使村集体资产的产权明确清晰。经营管理上按照《公司法》的规定进行操作，量化资产，明确股权分配，村民按出资额大小来分红，个人所拥有的股份可以自行支配，有权利赠送、转卖给他人。村民获得了实惠，他们会很积极地参与到“城中村”的改造。

（三）坚持因地制宜，坚持依法推进改造。

由于“城中村”改造是前所未遇到的，涉及户籍、土地的变更，还有行政管理体制和城镇管理体制等复杂问题。国家的法律法规至今没有明确统一的规定，因而操作上也没有统一的方法，各地城市都是根据自己的实际情况，出台一些粗糙的管理条例。需要出台一些可操作性更细化的法律法规，以法律推进“城中村”的改造，以法律保障“城中村”改造的成果。

（四）坚持以人为本，妥善安置村民，给予合理的补偿。

“城中村”改造之所以那么困难，主要是利益问题没有协商解决好，安置或补偿没有达到村民的要求。村民的房屋被拆迁后，户籍划入城市管理，身份变为城市居民，给予合理补偿，应按照城市居民的管理标准保障村民的利益，解决好医疗保险、养老保险、失业保险、就业、子女上学问题等。只有以村民的根本利益为出发点，才能得到他们的支持，顺利、稳妥地推进“城中村”改造。

（五）坚持城乡统筹，切实转变村民思想观念，提高素质，培养技能。

村民在特定的群落聚居生活，由于受村俗传统文化的影响，思想观念还比较守旧，生活方式还比较单一，文化技术还比较低，缺乏竞争进取的精神。只有转变他们的思想观念，提高他们的科学文化素质，培养他们的技能，才能为“城中村”的改造减少阻力。比如免费举办一些扫盲脱产班或技能培训班，摒除陋习，使他们的脑袋充实起来，树立勤劳致富、科技致富的意识。知识素质高了，有了一技之长，生活就有了保障，利益得到了维护，村民对改造的抵触情绪自然就降低了。

（六）坚持可持续发展，对城市的空间发展进行科学规划。

“城中村”的形成有一个过程，开始时不给予足够的重视，造成“城中村”问题恶化，这给我们很大的教训。因此，必须树立超前意识和前瞻性，规划好未来蓝图，对郊区、城市周围有可能将来再成为“城中村”的村庄、村群进行调查，了解它们的现状，在宏观上把它们划入城市管理范围，严格控制土地的投放，做到合理规划，坚持可持续发展，不能让“城中村””在无序的状态下肆意发展，减少或杜绝一边改造“城中村”一边产生“城中村”。“城中村”是城市发展过程中普遍的产物，是城乡发展不协调的代名词，制约了我国城市经济健康发展，影响了社会的和谐发展，其问题的利益性和复杂性使我们面临很大的挑战，需要政府加强宏观管理，采取强有力的措施，让“城中村”真正融入都市之中。

城中村改造的原因范文篇7

关键词：城中村改造再建工程必要性管理措施

随着城镇化建设步伐的加快，我国各个城市都在积极地推动与扩大城市规模，对此就出现了我国特殊的社会现状――“城中村”，城中村是城市扩张的必然结果，其已经被城市所包围，城中村居民属于农民但是其生活习惯、工作岗位以及思想观念已经全部的融入到城市中。由于城中村的规划建设等没有统一的规划结果，出现“脏、乱、差”的现象成为必然，其与城市环境建设存在巨大反差，因此为了城市环境的优化、解决城市用地紧张问题，城中村改造再建工程是城市建设的重要内容。

1城中村改造再建的必要性

1.1实行城中村改造有利于加快城市化进程城市是一个地区的中心，其城市环境对当地的形象具有重要的作用，而城中村由于其环境差已经影响了城市的总体环境，所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。

1.2实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而城市建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展城市发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。

1.3实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入城市，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享城市发展带来的成果。

2城中村改造再建工程存在的问题

城中村改造再建工程涉及城中村每个公民的切身利益，同时由于城市用地紧张程度越来越明显，城市房价也越来越高，城市改造再建工程已经不再是简简单单的工程建设的问题，其必须要正确的处理许多问题，既有工程建设管理的问题还有与城中村居民的关系等等。

2.1城中村再建工程施工方对再建工程缺乏有效的规划，影响再建工程的施工进度城中村再建工程对于城中村整体利益具有积极地作用，但是在具体的城中村再建工程中由于一部分人他们受到私利的影响或者感到某些不公，他们会不配合再建工程，最常见的现象就是“钉子户”的出现，可以说造成此种现象发生的原因是多方面：一是由于城中村居民认为自己的利益没有得到足够的满足，他们预期的经济利益与实际获得利益相差甚远，并且他们的预期经济效益超出城中村再建工程改建成本预期的范围；二是一些施工方在对待改建工程时其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民对待此种方式一般是采取反粗暴的方式，结果就会导致恶性循环，最终到时施工时间被无限的延长。

2.2城中村改造再建工程涉及的成本具有许多预计性首先城中村再建工程不仅需要施工管理机构，还要成立专门的城中村改造再建动员机构，因为城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破坏一部分人的个人利益，这些问题解决起来是非常难得，因此需要成立专门的拆迁动员机构等，而这些机构的成立不仅需要大量的人员还要提供一定的办公用品、办公场地等，这些都需要额外的费用，而这些费用具有不可变性；其次城中村再建工程是对城中村旧的农村规划给予否定，而这些新的规划会导致一部分居民的反对，因此为了实现城中村再建工程的顺利进行，施工方往往要支付给城中村居民相当高的费用，而且这些费用体现在支付居民费用上是不相同的，而且其还包括许多新的成本支出费用；最后城中村成本控制还具有延续性的不确定性，城中村改建工程并不是简简单单的重拆重建，而是改建的工程会改变人们传统的生活习惯以及经济收入等，因此城中村改造再建工程需要解决人们的后续生活问题，而这些问题的解决都需要资金的，因此施工成本也是没有办法预算的。

2.3城中村再建改造工程资金来源渠道单一城中村改造工程需要大量的资金，而依靠政府的资金是很难完成城中村改造工程的，因为城中村再建改造工程不仅需要大量的资金进行工程建设，还要涉及到房屋安置、货币过度等，因此现在的城中村再建工程多数采取“自筹资金、自主经营、自我改造”的思路，由城中村集体或者居民投资，然而此种模式受到集体资产的影响，对此目前城中村改造工程还是集中在以盈利为目的的开发商投资，由开发商进行投资并且投资商从中获得盈利。这样的资金来源是以损害一部分城中村利益为前提的，并且此种资金来源也主要集中在向银行机构的信贷支持。

3加强城中村再建工程管理的措施

3.1合理安排施工方对施工进度的科学管理城中村改造再建工程在施工的过程中一定要严格按照工程预期进行施工，首先施工管理方要协调好与施工建设相关的人员，为工程施工建设提供足够的条件，将施工的硬件设施提供到位；其次施工方要正确处理与周围居民的关系，城中村改造再建工程常常会影响周围居民生活，因此为了避免发生扰民时间，影响工程进度，施工管理方一定要做好工程建设的前期宣传工作，争取周围居民的理解；最后施工管理方要积极的与城中村集体就重大事项进行协商，将施工建设过程中的难题给城中村集体进行说明与讲解，将一些施工过程中的难题尽早的解决，压缩再建工程的工期。

3.2扩大城中村再建工程资金来源渠道城中村改造再建工程需要大量的资金其单纯依靠政府部门的扶持资金或者城中村集体以及个人的投资是很难完成城中村建设的，因此作为施工方要充分利用行政调控与市场机制的联合作用，采取多种模式下的资金合作运作模式，进而在根本上解决城中村改造再建工程的资金紧张问题，首先鼓励城中村居民增强对再建工程的认识，提高对工程的投资热情；其次要积极利用政府扶助平台吸引政府在政策方面给予支持；最后积极盘活城中村改造再建工程的经济价值，提高金融机构对城中村改造再建工程的支持力度，给予其足够的信贷支持。

3.3提高城中村改造再建工程的成本控制首先在进行城中村再建工程前一定要明确改造目标，确定改造后的工程用途以及再造规模等，规划好城中村基础设施，尤其是与周围建筑相适应的的配套设施要进行充分的建设，对于属于交通不便的城中村一定要科学的规划好基础道路设施；其次在工程设计中要严格控制成本支出，城中村改造再建项目要聘请具有高资质的设计人员、造价人员等对改造项目进行科学的分析，通过合理的工程设计原理，通过改变再建工程的设计方法，将再建工程的经济效应发挥到最大，争取做到以最小的费用支出获得最大的经济效益；最后实行限额设计制度，城中村改造再建工程应该按照设计书以及投资预算等进行资金预算的初步设计，并且按照初期设计图纸等在保证工程的前提下对工程进行层层限额设计，将工程造价尽量控制在预期的范围内。

3.4以人为本，政策扶持城中村改造政策要覆盖拆迁安置、规划建设、社区管理、集体资产流转、社会保障等各个方面。要充分调动村集体和村民参与改造的积极性，明确村集体和村民既是改造对象，又是改造主体，采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。将城中村改造纳入农村危旧土坯房改造政策，享受相关补助标准。对城中村改造宅基地集体用地可按规定转为国有用地，土地收益按比例向村集体返还，并将政府所得专项用于新村配套建设和城中村改造的亏损补贴。对城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、就业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位及一些公益性社会岗位，优先用于安排原集体经济组织成员。将城中村改造中的村民纳入社会保障体系，实行好失地农民社会养老保险，使农民真正融入城市变为市民。

4结束语

总之，城中村改造再建工程涉及的问题比较复杂，尤其是在施工过程中需要施工管理方采取科学的管理措施促进城中村改造再建工程施工，合理处理与各种施工方以及居民的关系，最终提高城中村改造再建工程的质量。

参考文献：

[1]肖兴远.浅谈“城中村”改造工程规划建设管理的思路[J].城市建设理论研究，2011（16）.

[2]温学延.浅析当前城中村改造的方法及对策[J].老区建设，2013（11）.

[3]李曼，李世平.浅析西安市城中村改造中的问题及对策[J].经济师，2010（6）.

[4]秦敏，张军红，我国城市化进程中城中村问题初探[J].沿海企业与科技，2009（1）.

城中村改造的原因范文篇8

【关键词】治污减霾，城中村改造

1改造与开发模式的思路研究

以往“城中村”改造大多带有浓厚的急功近利思想和理想主义色彩，希望一次性地对整个旧村进行改造重建。所以大幅降低规划建设的标准与档次，企图以超高的容积率与建筑密度、牺牲环境与配套的方式获取收益；但这些措施的结果往往事与愿违。

因此，正确的改造思路是：根据城市自身特点与条件，针对不同类型的“城中村”，在统一规划的前提下，进行个性化规划设计，要“一村一策”，“一村一模式”，既保留出租屋，壮大集体经济，又兼顾各方利益。

2改造与开发原则

2.1以上层次规划为指导，区域整体控制，协调发展。解决好各层次规划在本区内及与本区相关部分的衔接和协调问题，统筹协调“城中村”与周边地区进行整体规划，使“城中村”融入到城市的统一规划、建设与管理中去，逐步将“城中村”转变为城市地域。

2.2高效集约用地、可持续发展原则。正确引导、妥善安排、合理规划，促进各项功能的合理集聚，完善公共基础设施，确保空间布局紧凑，合理利用土地资源。正确处理近、远期的关系，因势利导，分阶段循序渐进式改善，强调规划的延续性和可操作性。

2.3社会、经济、环境协调发展原则。在“城中村”的逐步改造和建设中，促进“城中村”经济正常健康发展，同时注重保护生态环境，保护传统文化和历史文化的遗存，改善“城中村”的生活环境，提高生活质量。

2.4产业互动、城乡一体化原则。合理调整产业结构、协调不同产业互相促进、共同发展，充分考虑城市发展对“城中村”发展的吸纳、带动与促进，实现城乡同步城市化，现代化。

2.5继承和发扬传统文化原则。挖掘城市文化内涵，保护“城中村”具有特色的物质景观、社会文化景观；积极探索具有广州地方特色的岭南文化，为广州市历史文化的保护和再开发、延续传统城市文脉提供有效保障。

3城中村改造的注意事项

在工程施工过程中应认真贯切执行环境保护的法律法规和环境标准、采用清洁工艺，坚持清洁生产，不断提高全体参建员工的环境意识，综合利用各种资源，最大限度的降低各种原材料的消耗，节能、节水、节约原材料；废气、废水、各种废弃物达标排放，从严把握噪音标准，控制施工噪音污染，保护文物古迹，维护城市交通正常秩序。

3.1落实责任，正确领导。实施施工扬尘控制和治污减霾，责任在领导，管理在岗位，关键是班组。因此项目部必须在建立和健全各项扬尘控制和治污规章制度的基础上，落实各级管理责任，将施工治污减霾与安全生产和文明施工管理紧紧联系在一起，使之始终贯穿于整个施工管理过程中，成为安全保证体系中环境因素的一个补充要素，实施全过程、全方位控制。

3.2加强施工管理，杜绝扬尘。结合文明施工管理，实施工地施工扬尘控制，确保施工生产不造成扬尘污染；工地周围实施围墙封闭，场地全部进行硬化处理；现场的堆积土方进行压实覆盖，封闭式车辆进行运输，工地车辆出门进行清洗；.结构临边进行密目安全网围护，水泥入库，木工间实施封闭；生活垃圾袋装化，并及时清理；建筑垃圾集中堆放，及时清运；工地内不焚烧垃圾废料；工程结束前不拆除围墙，凡易产生粉尘的施工作业必须进行防控措施；

3.3加强施工区、生活区、办公区保洁。施工区内每日进行定时清扫，及时洒水，确保路面清洁；日常车辆进料，必须对车辆进行冲洗，保证灰土不带出工地。生活区、办公区由保洁员进行日常保结清扫工作。每日进行1至2次清扫，清扫的尘土和垃圾必须及时处理运至垃圾存放点，不得滞留。在清扫前，必须对路面进行洒水，防止清扫时产生扬尘而污染周边环境。

3.4加强水泥库管理。水泥库为防扬尘污染重点控制点，由材料员负责日常的保洁和扬尘控制管理。水泥库储存水泥和商品砂浆总量不得超过50吨，水泥库堆放水泥、商品砂浆必须袋装；且分开堆放；水泥库必须封闭，不得有透风漏雨现象；袋装水泥、商品砂浆必须完整，不得有破、漏、撒的现象；每日对水泥库进行清扫，保持库内整洁，堆放整齐，地面无积灰，用脚踩踏无脚印，进库人员必须带口罩。

3.5加强露天材料堆放管理。钢筋、砂、石子等均为工地露天堆放材料，如管理不好，将产生钢筋锈粉飞扬、砂石尘飞扬等粉尘污染，因此必须加以控制。严格控制成型钢筋进场时间，钢筋到场后立即整理归堆上架。石子、砂堆放在专用场地，控制进料量，做到随到随用，不得大量囤积。石子、砂必须堆积方正，底角整齐，干净，并将周边及上方拍平压实，用密目网遮盖，如过分干燥，必须及时洒水。使用砂石时禁止所遮盖得密目网全部大开，稍大开一角，用后拍平盖好。

4改造与开发模式

4.1异地重建。对于位于城市重大项目选址范围内的“城中村”和其它因保障城市生态安全、城市生活、生产安全必须迁出的“城中村”，以及距城镇中心较远、生活服务极其不便、居民点分布零散的“城中村”，应当实施异地重建，将现有建筑物全部拆除，将现用地按照城市规划要求重新利用，同时根据规划和合理安置的需要，异地选址进行重新建设。

4.2整体拆建。位于组团以上级别城市中心区、高新技术产业园区、城市重要景观门户、城市主要交通站点核心影响范围内的“城中村”，以及其它现状居住环境较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的“城中村”，根据保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，应当实施整体拆建，将现有建筑物全部拆除，按照城市规划要求在原址重新建设。

5结论。“城中村”的实际问题应有针对性地开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作，以改善“城中村”的生活环境，促进其与一般城市地区的协调。对位于基本生态控制线内等严重影响城市生态安全的“城中村”，应当优先开展截污工程建设等环境保护工作。

参考文献：

城中村改造的原因范文

关键词：城中村；改造；设想；效果

一、“城中村”的提出

随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村庄被纳入城区范围，原来的村庄变成了城区，有的甚至变成了城市的中心。位于城市边缘的村落，逐渐被城市合围并同化，但是一些村落由于种种原因被遗留下来。这些被城市用地所包围的村庄随着城市的扩展，从上个世纪80年代到90年代，在经济利益的驱使下，村民们自发地在村里见缝插针地造屋建房用于出租。这里除了一部分是原来的村民，还聚集着大量的外来打工者，逐渐形成一种特殊的城市形态“城中村”。这些村庄在城市发展的带动及影响下，发生了明显的由乡村转向城市型的变化，但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等多方面，更是保留浓厚的农村特征而与城区存在明显差别。

二、“城中村”的现状分析

我市的村庄大多为二层联排式住宅为主，违章建筑夹杂其中，归纳起来有以下共性：

1、“城中村”目前还没有形成惊人的高容积率，房屋以二到三层为主。违章房屋主要在原有房屋之间或之上违法加盖，合法建筑与违章建筑泾渭分明，改造拆除比较容易。

2、“城中村”的状况正在不断恶化，随着我市经济的不断发展，进城打工及流动人口的不断增加，以及受拆迁赔偿的经济利益的驱使下，村民正在着手将房屋不断加高，违章的房屋由一层变成二层三层，如果不及时加以规划改造，那么今后改造的成本将会越来越高，难度也越来越大。

3、“城中村”一般面临城市主要道路，沿街面长、商业潜力较大，可以根据居民劳动力的特点，进行有组织的商业开发，利用居住优势来解决村民的就业问题。

三、“城中村”所产生的问题

1、安全问题

在经济利益的驱使下，违章建筑见缝插针，形成了“一缝天”、“贴面楼”等，在原有老建筑物的基础上加盖两层，原有建筑不堪重负，出现了地基不均匀沉降、墙体开裂、楼板开裂等现象，由于建筑密度太高，一旦爆发火灾，消防车根本无法开进去，建筑本身又无任何消防设施，后果不堪设想。

2、治安问题

由于“城中村”中村民文化程度、就业技能相对较低，其收入大多靠房屋租金生活，由于居住人中结构复杂，外来租住人口在“城中村”中所占比例较大，而且流动频繁，治安管理非常困难，打架斗殴、偷窃，非法传销的社会丑恶现象屡禁不止，使之成为滋生“黄”“赌”“毒”的温床。

3、健康问题

由于村庄中的基础设施不堪重负，生活配套设施凌乱无序，基础设施不完善，道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理等基础设施不配套，缺少公共绿地、体育等设施，违法建设、违章搭建、乱倒垃圾等现象突出，房屋拥挤、通风不畅，部分地区污水横流，居住环境阴暗肮脏、空气污浊，极易引发大规模流行性传染病。

4、社会问题

“城中村”的出现造成了城市的大量浪费，给城市规划、治安、景观、环境卫生、消防等方面带来了许多弊病。同时这也与我们的“园林绿化先进城市”、“宜居城市”等称号格格不入，严重制约着城市健康发展。由于居住者的特殊性，空间的拥挤和隔断带来了个体的孤独。这些居住者遇到困难时不知道向谁求助，遭到伤害时无人知晓，生活在“城中村”中显然获得了一些便利，如生活支出少，但失去了安全的保障。

四、“城中村”改造的必要性

城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全，治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流，垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了漯河市的整体面貌。城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必要之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程，德政工程、千秋工程。城中村改造有利于推进城乡一体化；有利于建设城市新社区；有利于培育现代新市民；有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚。

随着漯河市建设步伐的加快，城区内的村庄对城市基础设施和重点项目建设的制约已越来越明显。加快“城中村”改造，妥善解决城中村改造拆迁补偿安置问题，对维护好群众的利益，提升城市品位、进一步加快城市化进程，实现集约利用土地、快速推进漯河市开发建设，构建和谐社会，具有积极的促进作用。

五、“城中村”的改造的设想

首先我们反对强制性拆迁建设的改造方法。在中国目前的情况下，拆迁不会使城市贫民窟消失，而只是将其驱赶到更加边缘的城市角落，低收群体将丧失居住在城市中心的便利，而新建住区只会变成房地产商向城市高收入群体谋利益的工具。此外，拆迁重建会因为房地产利润的驱动而带来更高的容积率，加重城市负担，同时还会造成社区归属感和邻里环境的消亡。所以，“城中村”的改造成果，最终将落实在村民通过合理合法的收益，来提高生活水平和建筑环境的改善上，但整个改造过程却是一个综合性的社会问题。在改造的博奕中存在着三方对奕者――村民、开发商、政府，最终的改造方案，将是三方利益的平衡，村民们的要求是在改造过程中保护他们的租金收益，或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的要求是避免财政的压力和保证社会的稳定。

规划原则：“引入资金、政策配合、拆除违章、调整功能、整治环境”，在此原则的指导下，规划从以下几个方面入手：

1、综合效益

在改造的同时解决城市边缘人口就业，创造村落综合效益。

对村庄的结构布局进行结构调整，按照功能的不同进行调整，对现有房屋进行拆迁改造。沿城市干道建造商业网点，作为就业区，为村民提供就业机会。沿内部干道建造社会服务区，其余用地作为居住用地，可建造单元式住宅楼，来容纳改造中所需要搬迁的居民，或部分社会需求。

按照劳动力市场等级的划分，村民大多都属于等级较低的劳动者，就业的方向主要以第三产业为主，就业区可以为小规模的街区购物中心、餐饮店等。在城市中小规模的街区购物中心的密集模式和大规模区域购物中心的零散布局是共存的，消费者到区域购物中心的购物旅程长，但频率低。然而到街区购物的旅程短，但频率高。因此，街区购物中心的建立，可以改善周围区域居民的购物条件。

建议采用股份制经济和个体经济相结合的模式，引导村民参与市场经济。比如：可以成立股份制公司，村民集资入股，经营管理街区购物中心以及社区服务中心，这样可以提高村民的劳动积极性，也能够对其损失的租金收益给予适当的补偿，另外，还可以从市场引入资金，政府出台相应的政策，对参与投资改造的开发商在其它地块的开发给予优惠条件，来保证开发商的平均收益。

2、社会场所

在改造中合理塑造交往场所，促进居民的心理认同。就目前漯河市的“城中村”而言，村民们文化水平低下，精神生活贫乏，大多在麻将桌和场、游戏机上消磨时间，因此，改善居民的闲暇时间的生活方式，提高村民的精神文化生活的质量，塑造居民交往场所是“城中村”改造中的重点之一。在“城中村”改造中，全盘推倒重建不一定是最佳途径。因此，对于“城中村”的改造，我们应因地制宜，保留原有的村落形态为策略。首先疏通村落的建筑形态脉络，拆除违章建筑，恢复原有道路网络，在维持原有建筑秩序的同时，满足消防要求。在规划中，把村落的空间形态分为三个区域：居住区、服务区与就业区。把居住区分为若干组团，每个组团40―50户，使组团内的居民相互联系，相互帮助，形成良好的邻里关系，就会更快，更有效地组织起自已的集体活动和解决共同的问题。服务区可分为两部分，第一部分是沿村内街道的带形生活服务区，布置菜店、诊所、幼儿园等，第二部分是沿城市干道布置，充分利用沿街界面的商业价值，建筑形式追求商业氛围，同时兼顾村落的脉络。此外，还可以拆除部分沿街门面房，形成内凹的入口，把人引入内部小型的商业广场，以减少其对道路的干扰。

通过对“城中村”的改造，使居民在感情上和心理上具有对该村落的认同感和归属感。村里的小品、绿化以及活动中心，良好的场所品质使居民们流边忘返，无形中它们便成为人们心目中共同的认知场所。居民们在此休憩娱乐、消除疲乏、互相交谈并增进交往，从而形成一个积极稳定的社区氛围，人们在心理上真正成为村庄的主人。

六、城中村改造后的效果

1.进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

2.进一步推进全市“五城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。

3.进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

4.进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。

城中村改造的原因范文篇10

关键词：社会融合；城中村改造；失地农民；市民化

一、引言

失地农民因土地被征用，而被动地转变为市民身份，目前我国的失地r民数量已超过了4000万人。2002年石家庄市就提出要实施城中村改造，将45个处于二环内的城中村作为改造目标，这也标志着石家庄城中村改造的正式开始。2008年石家庄开始“三年大变样”，大规模的城中村改造全面启动，石家庄由此驶入历史的拐点，开始了有史以来规模最大、投资最多、力度最强的城市建设工程。

在石家庄市内各区建设的重点项目中，很多大项目都是在城中村改造的基础上完成，这表明城中村能否顺利改造在城镇化发展中所起的作用非常重要。

失地农民在失去土地之后，必然将向城市市民转变，在这一过程中又面临着各种问题。本文立足于国家大力推动城镇化建设的大背景，以石家庄市槐底村为例来分析城中村改造中失地农民市民化程度问题并提出解决方案。

二、槐底村概况

槐底村位于石家庄市裕华区，占地1600亩，总人口7600余人，是石家庄市城中村改造的典型代表，较早就开始进行城中村改造，怀特商圈就是在槐底村的改造基础上建立起来的。但是，因为槐底村本身处于石家庄市市区的经济繁华地带，地价水平逐年增高，加之村民生活与其他城中村相比是比较富裕的，经济发展水平比较好，有很多自己的民办企业，大多数村民抵触搬迁改造，因此当初对槐底村的改造工作有一定难度。

槐底村经过改造之后，村民全部搬进石家庄市怀特华堂聚瑞小区。2016年11月16日至2016年11月25日通过实地走访怀特华堂聚瑞小区，发放了500份调查问卷，有效问卷500份，访谈了7位原槐底村村民。槐底村的城中村改造和失地农民的市民化进程有一定的代表性，对促进其他地区失地农民市民化具有借鉴意义。

三、槐底村失地农民市民化程度现状与分析

虽然石家庄市自2008年以来经过城中村改造城镇化水平明显提高，但总体上，槐底村失地农民市民化过程中仍存在着经济条件困难，就业机会不足，社会保障缺位，人际交往局限，自我身份认知差等问题。

（一）拆迁补偿

2014年11月8日早上7点，槐底村最后一批回迁户在怀特陶瓷城七楼进行抓阄分房，这也标志着槐底村城中村改造完成了全村整体回迁。槐底居民每家可免费分到三套共计330平方米的精装修回迁房。

槐底社区从2008年开始启动旧村改造工程，工程采取分两期逐步开发的模式，一期回迁楼共7栋，为32层高层住宅，总建筑面积为31万平方米，共1280套住房。二期回迁楼从2011年开始建设，共13栋高层楼，其中9栋板式楼、4栋点式楼，共3560套住房，总建筑面积达到114万平方米，住宅建筑面积约62万平方米。在500份调查问卷中，有50%的人月收入在1500～3000元，36%的人月收入在3000～4000元。44%的人认为近年来家庭收入有提高，但提高不多，12%的人认为有显著提高。

有一位访谈对象在槐底村改造之前就已经在城市工作，她表示自己对现在城市生活很满意，她说现在生活得很好，环境也改善了，生活也方便了，自己的孙女还考上了北京的大学。而另一位访谈对象在槐底村改造之前主要以务农为生。他说自己目前还是比较向往当年的农村生活。当时他有自己的土地，现在土地换成城市住房，让他觉得损失了自己以后的长远利益，而且他的住房还是小产权房。

（二）经济来源和就业状况

槐底村解放前是一个贫穷落后的小村庄，村民以种地为主，也有不少人以扛长活、打短工为营生，推煤车、卖砂壶，是当地人生活的写照。

在石家庄城中村改造中，槐底村的改造相对来说还是比较成功的。一是因为槐底村本身拥有很多自己的民办企业，进行改造后建立了怀特集团，村民每年都有分红。二是因为槐底村的很多年轻人可以利用征地补偿款做生意或做其他工作。三是村民可以出租房屋获得经济来源。优越的地理位置和经济实惠的房租费用驱使很多外来务工人口选择在槐底村居住，寻找更多的就业机会。外来人口大量涌入虽然可以为槐底村带来一些经济收入，但是也在一定程度上影响着村民潜在的就业机会，增加就业竞争，干扰村民原有的生活方式。

另外，失地农民年龄越大，再就业的困难就越大；受教育的层次越高，再就业的机会就越大。在500份调查问卷中，有40%的人是初中文化，36%的人是小学文化。槐底村年龄较大的居民要么已经退休，帮儿女照看孩子，要么由于文化程度较低，主要从事环卫、保安、保洁、工厂临时工、保姆等低收入职业。

（三）社会保障

石家庄市槐底村吸引了120亿元的投资，建立了一大批第三产业项目，开发面积有两百万平方米，有三百多亿元的固定资产。7600多名村民的户口也都由原来的农业户籍转变为了城镇户口。每个槐底社区居民也同时都是怀特集团股份有限公司的股民。

虽然良好的经济发展为槐底人带来了福利，槐底村的居民每个月还可以领取免费的粮食、油等副食品。但是槐底村的居民所享受的社会保障和市民并不同等，这在一定程度上阻碍失地农民这一特殊群体的可持续发展。

在500份调查问卷中，选择什么保险都未参加的问卷有70份。在访谈中问及养老保险及生活质量问题时，有一位访谈对象表示虽然集团给报了养老保险，有时候还发些生活补助，生活环境也卫生了，但总是感觉没有以前生活得自在。问及户口问题及社会保险问题时，有一位访谈对象表示自己早已是城市户口，她当年虽然是槐底村民，但却是在城市里工作，单位提供保障及福利她都能享受到。并说大概是1974年以前居民的社保都由村委会负责，以后居民的社保都由怀特集团负责。

（四）人际交往

在城中村内，人际交往主要是以亲缘、地缘关系为主，容易拉帮结派，“人口倒挂”的现象十分明显，很容易产生和积聚多种矛盾和分歧，不利于政府及有关部门的管理。这种矛盾包括了失地农民与失地农民之间的矛盾、失地农民与外来务工人口之间的矛盾，以及失地农民与原市民之间的矛盾。在槐底村，大部分失地农民会将房屋出租给外来务工人员，但两者除了保持经济上的联系之外，在日常生活上并没有什么人际来往。失地农民虽然享受到部分城市公共资源，但始终被排除在市民之外，与当地市民也没有什么交往。

槐底村失地r民的户籍虽然转变为城镇户口，但他们仍然保持着原来农村的传统思维方式和生活习惯。城乡二元体制的差异存在，阻碍了失地农民的人际交往，这种人际交往的缺陷，导致失地农民难以尽快融入城市生活，原有的传统农村思想难以转变，矛盾多发，不利于城市的和谐发展。

在500份调查问卷中发现，有64%的人与当地居民基本无交往。在访谈中问及失地农民与其他城市居民的交往问题时，一位访谈对象表示怀特华堂聚瑞的居民大部分都是当年槐底村的村民，大家的交往还是原来的老关系，但是与其他城市居民并没有联系。他现在虽然已经是城市户口了，但他总是觉得自己既不是市民也不是村民。

（五）自我身份认知

由于长期以来失地农民受到传统农村意识形态的影响，在思想观念和生活方式上与城市市民有些格格不入，再加上不同等的社会保障的差别对待，使失地农民在与城市原市民接触的过程中，难以避免地产生自卑心理，处于“半市民化”的矛盾状态。

由于远离了熟人社会，在城中村内，失地农民往往以亲缘、地缘关系为依据而交往，这样造成拉帮结派现象明显。当生活中出现困难或者问题时，城中村中的弱势群体往往会去求助具有亲缘、地缘关系的人群，比如亲戚、老乡等，而不是在第一时间内寻求正规的体制内的帮助，很少会想到找政府及有关部门解决，从而导致事态的恶化。这也说明失地农民的法律意识和维护自身权益的意识比较薄弱。在500份调查问卷中，有46%的人对自己的生活现状不是很满意，觉得一般。54%的人认为现在既不能很好地融入城市生活，不是真正的市民，又无法继续先前的农民生活。

当年槐底村的村民对城市生活的认同感，主要受其当年工作生活环境的影响。原来务农的村民在面对城中村改造时多表现出无奈的情绪，与城市生活的隔阂较大，社会保障也不是很完善，对生活的不满情绪较多；而当年已经在城市工作的村民则表现出乐观的态度，对城市生活的认同感也较多，社会保障也比较健全。

四、促进失地农民市民化的对策与建议

（一）推进城乡二元体制改革

统筹经济社会发展规划、土地利用规划和城乡规划，推进城乡发展一体化，改革户籍制度，缩小失地农民和市民之间的差异，依法维护失地农民的合法权益，建立健全失地农民市民化推进机制，有序推进失地农民市民化。

（二）完善拆迁补偿制度

在城中村改造过程中，重视失地农民的市民化问题，充分与村民沟通，尊重村民意见，结合实际情况进行拆迁补偿，维护失地农民的经济利益，改善失地农民生活。

（三）改革失地农民相关就业制度

政府加大对失地农民的就业扶持，鼓励失地农民再就业和自主创业，为失地农民提供相关的就业信息和就业培训，使失地农民充分了解国家的就业政策，增强其自身的文化素质，顺利实现再就业，有独立自主的经济来源。

（四）健全失地农民社会保障制度

虽然失地农民已变更为城镇户籍，身份上已经从农民变为市民，但他们享受到的社会保障水平比原市民低，社会保障并不健全。因此，要尽快把因征地成为新市民、符合城市参保条件的失地农民纳入城镇社保体系，使失地农民能够维持基本的生活水平，享有与城市市民平等的社会保障待遇。

（五）完善失地农民社会参与机制

提高市民包容度，帮助失地农民尽快融入城市生活，帮助失地农民正确认识自我，形成积极乐观、正确的自我身份认知，拓宽自身的人际交往渠道。加强科普宣传教育，提高失地农民的科学文化和文明素质，丰富其精神文化生活。

五、结语

本文通过对石家庄市槐底村这个典型的城中村改造案例进行研究，发现槐底村失地农民市民化程度较低，存在经济条件困难，就业机会不足，社会保障缺位，人际交往局限，自我认识较差等问题。因此，建议通过推进城乡二元体制改革，完善拆迁补偿制度、改革就业制度、健全社会保障以及完善失地农民社会参与机制来促进失地农民市民化，帮助他们尽快融入城市生活。

参考文献：

[1]陈剑.当前中国人口变动九大特征[J].人民论坛，2006（08）.

[2]刘志秀.浅析河北省“城中村”拆迁改造的困境[J].科技信息，2011（22）.

[3]李春炜.槐底最后一批回迁户拿到新房钥匙[N].燕赵都市报，2014-11-10.

[4]宋燕鹏，张素格.石家庄市“城中村”村落文化调查研究之一――裕华区槐底村民间信仰研究[J].安徽农业科学，2008（10）.

[5]陈丹，汪少良，张藕香.城镇化进程中失地农民再就业影响因素分析[J].调研世界，2014（07）.

城中村改造的原因范文篇11

关键词：城中村改造委托融资渠道政府财政支持

广州全市规划发展区有138个城中村。2000年9月，开始实施改造，2007年之后，启动了城中村的全面改造，创出了村集体主导的城中村改造的“广州模式”，成效显著。但“城中村”改造工作仍然落后于政策预期。究其原因，当前广州市城中村改造主要存在下列问题：

一、改造方案可行性差，改造工程无法启动

在村集体主导的改造模式中，改造模式由村集体自主选择。但是村集体与村民之间的沟通不善也有可能导致改造方程无法动工。由于改造方案是村集体自主选择的，因此往往都对大部分村民有利，但也有可能某些具体的改造赔偿细节，如违章建筑的界定及赔偿等，损害了某些少数村民的利益。村干部及大部分村民希望尽快改造，往往忽略了少数村民的意愿，伤害了少数人的利益，从而导致钉子户的出现，导致改造工程无法启动。

二、开发商有意拖延施工进度，以获取土地升值利益

在房价疯涨的年代，开发商都希望延迟开发，等待土地升值。在其他商业开发项目中，延期开发是明令禁止的。但在房地产开发项目中，因拆迁等问题使得改造项目可以顺利延期，为开发商带来大量的土地升值利益。开发商通过延期开工可以获利的现象是导致改造项目进展缓慢的一大原因。开发商通过拖延施工进度获利的行为不仅阻碍了广州市城中村改造的进程，也导致大量资金积压在城中村改造项目上，使得广州市其他商业改造项目缺乏足够的社会资金，不利于广州的总体健康发展。

要解决开发商有意拖延施工进度的问题，除了制定相关的政策鼓励开发商尽快动工之外，更好的办法在于换协议改造模式为招拍挂模式。与协议改造模式相比，招拍挂模式可以大大简化改造前期的繁荣谈判程序，提高改造的效率。并且，拍卖模式增强了政府在改造项目中的话语权，确保政府能够提高监管力度，督促开发商尽快尽好地开工。而在现行的协议转让模式中，开发商利用拆迁或村民监督等理由有意拖延工程进度，政府也束手无策，处于相当被动的位置。

三、开发商与村集体存在较严重的委托问题

开发商出于自身利益考虑，有较强的私调容积率或安置房比例、延长回迁时间等行为的动机，从而导致村集体与开发商在改造过程中发生矛盾，降低了改造进度。开发商与村集体之间的委托问题带来的后果在分期改造的改造模式中更为严重。一旦村集体与开发商发生矛盾，导致该期改造工程无法顺利竣工，使得后续几期的改造项目也无法按照原来的规划顺利进行，在改造前期做的改造方案也大部分无法落实，这也是广州市当前城中村改造方案可行性低的一重要原因。除了拖慢城中村改造的进度之外，开发商与村集体的委托带来问题也往往带来“钉子户”或强拆等社会丑闻的发生，激化社会矛盾，不利于广州市的总体健康发展。要解决开发商与村集体之间的委托问题，根本措施在于加强政府作为中立第三方的监督及导向作用，提高政府监督力度，规范开发商行为，从而更好地保护村民利益，减少改造进程中村民与开发商的矛盾。

四、城中村土地属性限制了融资渠道

城中村土地属集体所有，不能设定抵押权，因此限制了融资渠道。例如，银行规定：集体土地和宅基地不能单独作抵押物，且在建工程必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证等证件才能申请贷款。城中村土地不能设置抵押权是当前城中村融资渠道较少的主要原因。融资渠道虽有差异较大，但高流动性是不同融资渠道的共同要求。城中村土地无法设定抵押权，使得城中村土地价值不能在不同的投资者之间顺利流通，限制了其他融资方式在城中村改造项目中的使用。当前广州市的城中村改造项目基本上单一依靠银行贷款，其他融资方式如房地产信托、资产证券化等新融资手段没有获得很好的应用。只有真正破除土地所有制的二元性，放宽城中村土地抵押权的设定限制，才能拓宽融资渠道，利用社会资金加快城中村改造的进度。

五、政府财政支持受限

根据《土地储备管理办法》的规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了城中村改造项目融资的压力。政府受地方财政贷款额度所限，即使具有较强的偿债能力，也因相关政策所限无法得到贷款，降低了资金的可获得性。政府财政支持受到较大的政策限制，使得城中粗改造项目无法借助广州市强大的财政力量的支持，降低了城中村改造的进度。

城中村改造的原因范文1篇12

城中村改造的必要性

目前，县城规划区内共有城中村26个，这些城中村由于缺乏统一的规划和管理，建设无序发展，私搭乱建严重，基础设施不完善，生活环境脏乱差，既影响了人民群众的生活质量，又影响了县城整体形象。加快城中村改造，改善人居环境，提升县城品位，建设人口规模适宜、配套设施完善、生活环境优美、居住条件舒适、和谐文明有序的现代社区，已成为城中村居民越来越迫切的期望。

改造原则

按照政府引导、政策推动、一村一案、因村制宜和统一组织、统一规划、市场运作、分批实施的原则，引进战略合作伙伴，进行成方连片的开发改造，把城中村改造成为基础设施完善、公共服务设施齐全的新型和谐社区，提高县城形象和品味。

改造方式

(一)政府统征储备。通过财政投资、银行贷款等多种形式进行筹资，对居住环境相对恶劣、群众迫切要求拆迁改造的城中村用统征储备方式实施改造。即由政府将该城中村集体土地统一征收为国有土地，由政府对城中村拆迁改造，并对拆迁户按政策妥善安置。腾出的土地，由土地部门收储出让，土地出让收益用于实施城中村改造。

(二)市场开发运作。即由村委会委托开发企业实施拆迁改造。规划部门做好控制性详细规划方案，确定需要拆迁改造区域，按照村委会和开发企业达成的合作开发协议，由开发企业出资，村委会组织实施拆迁。拆迁腾地后，部分土地用于回迁安置、市政及公用设施、村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，其余土地公开出让，先期拆迁企业可优先获得竞买权。

(三)村委会自主改造。采取集体投资、群众自愿集资、银行贷款等方式筹资，按照规划确定的方案由村委员会组建经济实体自行实施改造，由赵州镇政府指导协调，相关部门依法监管。

改造程序

(一)由村委会根据县城总体规划和城中村改造的计划制定改造方案，经赵州镇政府、住建局审查，报城中村改造领导小组批准。

(二)规划局根据县城总体规划和控制性详细规划及城中村改造方案编制城中村改造规划设计方案，报规委会审批。

(三)村委会根据规委会批准的规划方案，制定拆迁安置补偿方案，经村民代表大会讨论通过，经镇政府研究，县政府拆迁办审查，报城中村改造领导小组审批。

(四)拆迁安置补偿方案经城中村领导小组批准后，通报县发改、规划、国土、住建等相关部门，村委会在城中村改造领导小组监督下负责具体实施。

(五)采取市场开发运作模式的，开发企业需提交开发资质，诚信等级及近三年经营情况，由城中村改造领导小组审查，审查通过后由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体。由村委会与开发企业签订合作开发协议，开发企业对开发项目进行立项等前期工作。开发企业需将项目保证金与拆迁前期费用一并打到指定账户，由城中村改造领导小组监管。

(六)实施城中村改造，应当按照旧村（区）整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

(七)城中村改造中的基础设施、公用设施要与建筑物同时建设、同时竣工、同时验收。项目竣工后按《赵县住宅小区交付使用管理办法》进行验收，合格后方可投入使用。

拆迁补偿方式及标准

拆迁补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合。

拆迁补偿标准：

(一)货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

(二)房屋产权调换本着等价有偿的原则，采取一村一案的方式制定回迁安置方案。

简易棚房不适宜产权调换的，按重置价予以补偿。

城中村改造的原因范例(12篇)

城中村改造的原因范文篇1

城中村改造的原因范文篇2

城中村改造的原因范文

城中村改造的原因范文篇4

城中村改造的原因范文1篇5

城中村改造的原因范文篇6

城中村改造的原因范文篇7

城中村改造的原因范文篇8

城中村改造的原因范文

城中村改造的原因范文篇10

城中村改造的原因范文篇11

城中村改造的原因范文1篇12

热门推荐