城中村改造的问题范例(12篇)
时间：2024-03-20
时间：2024-03-20
关键词：城中村；改造
中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-00-01
一、城中村的定义及形成的原因分析
1.城中村的定义
城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内，且农业用地很少或没有，居民也基本上属于非农化的村落。正如杨安在城乡建设杂志文中描述道，“繁华的闹市里，纵横的道路边排列着一幢幢漂亮气派的新现代建筑，在现代建的背后却往往有一大群坐落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。整座昔日的农庄被包裹在现代城市建筑中。真正的农庄是农舍加周围的田园，充满宜人的乡土气息和田园风光。而城中村却是农舍加周围的水泥高楼，充满了城乡间的不协调。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”
2.城中村的形成的原因分析
我们从城中村历史变迁中不难发现其形成的主要原因：
从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的近30年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。村庄进入城市，形成了城中村。
从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。
二、“城中村”改造成本
“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：
1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括：一是房屋拆迁补偿费；二是临时安置补助费；三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，或协商确定合理的拆赔比。
2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴：一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发；二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地；三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点：第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以遂人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。
3.土地重新规划建设成本。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成商业用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的费用有：建设单位的管理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。
三、城中村改造的难点分析
城中村的改造不同于城市进程中的旧城改造，城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题。这些问题与村民的利益交织在一起，远比一般的旧城改造问题复杂得多。
1.改造模式与改造主体问题
由于城中村所需改造资金数额巨大，因地制宜地设计好各村的改造方案，解决改造模式与改造主体问题，是改造计划制定的前提。现行的一般改造模式主要是下面三种模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式政府支持力度比较大（比如在基础设施、公建设施及资金等方面），适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况；三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，可以缓解政府资金的局限性，减少社会问题。这种模式将会成为改造的主要模式。
2.改造程序及优惠政策问题
城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及土地的转制，因此在改造过程中必须将土地所有制转成国有土地所有制，转制后，牵涉到开发用地合法手续问题。如果完全采用市场化的招标、拍卖、挂牌出让模式，将增加开发商获取土地的成本，从而加大市场运作的风险。
3.村民的阻力问题
目前，城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入，改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍，村民现有出租屋经济收益是所有的出租屋这些房屋改造的机会成本，因而村民只愿意接收面积补偿。城中村现有容积率已接近或达到城市规划的上限，如果要使项目盈利，势必要提高容积率，而突破城市规划的界限。从目前一些城市的改造来看，改造后村民依旧过着以出租收入为主的生活，没有实现村民生存方式的转变。因此改造面临村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。
四、城中村改造的几点思路
1.将村民重新纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变
城中村改造不是单纯的城市建设问题，很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造的问题，改造后村民的生存方式根本没有得到改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此城中村改造应重新将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。村民自主创业、自力致富需要好的带头人，改造后的城中村也需要合格的管理者，因此有必要加强“原村官”的教育培训，使其能够适应现代城市社区管理要求的转变。
2.在改造的拆迁安置补偿方案中，重新筹集村民的社会保险基金、教育培训基金及风险创业基金
对承担了村民医疗、养老等社会保险功能的集体物业，建议采取实物补偿与现金补偿相结合的方式，重新建立起村民社会保险基金及风险创业基金。基金按现代股份制企业方式运作，盈利不再以分红的形式发给村民，而是为村民提供社会保险及公共福利开支。这样既可以为村民提供基本的保障，又可以减少村民的阻力，最重要的是断绝村民对集体经济的依赖，鼓励村民自食其力，打破以往那种无所事事、游手好闲的生存状态。
3.因地制宜，制定出各村改造的优惠政策
对于城中村改造的高额成本，为使改造具有投资的吸引力，将土地市场价格作为取得土地的机会成本，将拆迁安置回迁成本作为取得土地的价格，在容积率和优惠政策方面进行调节，使改造项目具有竞争力。一般城中村现有容积率较高，仅采用容积率的手段来提高项目的可行性则势必造成容积率居高不下的情况，因此城中村改造应因地制宜在土地出让金及城市建设配套费上给予优惠，使满足城市规划要求的条件下增加项目的可行性。
4.将城中村改造纳入城市发展建设计划，规范城中村改造
（1.贵州大学公共管理学院，贵州贵阳550025；2.贵州大学国际教育学院，贵州贵阳550025）
摘要：随着贵州工业化进程的发展，贵州城镇化进程的步伐也随之加快。在城镇化进程中，城中村给城市发展带来了双面影响：它能够缓解住房、就业等社会压力，有利于城镇化的稳步发展；但它的“脏乱差”现象也给城市发展、城市生活质量等带来负面影响。文章针对城中村存在价值及其改造问题进行分析，并提出关于城中村改造的几点思考意见。
关键词：城镇化建设；城中村；价值；改造
中图分类号：F320.3文献标志码：A文章编号：1004.390X(2015)01.0011.05
收稿日期：2014.08.21修回日期：2014.09.22网络出版时间：2015.01.0713：06
作者简介：鄢小青（1984—），女，四川阆中人，硕士研究生，主要从事公共组织与公共经济研究。
*通信作者：张成霞（1963—），女，贵州贵阳人，博士，主要从事教育管理、高等教育国际化研究。
网络出版地址：http：//cnki.net/kcms/detail/53.1044.S.20150107.1306.003.html
ResearchontheExistingValuesandReconstructionProblemsof
UrbanVillagesintheProcessofUrbanizationinGuizhou
YANXiaoqing1，YANGLongyu1，ZHANGChengxia2，SURu1，LIUWeiwan1
(1.SchoolofPublicAdministration，GuizhouUniversity，Guiyang550025，China；
2.SchoolofInternationalEducation，GuizhouUniversity，Guiyang550025，China)
Abstract：WiththeindustrializationprocessofGuizhou，thepaceofurbanizationprocessisalsoaccelerated.
Intheurbanizationprocess，theurbanvillageislikea“double?edgedsword”，whichhasdoubleeffectsoncitydevelopment：ontheonehand，itcanreliefthesocialpressuresuchashousing，employment，whichisconducivetothesteadydevelopmentofurbanization；ontheotherhand，poorenvironmentalsanitationanduntidinesscausedbywhichwillhinderthecitydevelopment，andbringthebadeffectonthequalityofcitylife.Aimingatthedoubleeffectsofcityvillage，thispaperputsforwardafewcomments.
Keywords：urbanization；urbanvillages；value；reconstruction
当前随着贵州工业化进程的加快，入驻贵州的企业越来越多。企业的入驻可带来大量的工人，随着人口的增加和公共服务设施的完善，有利于该地区城镇化水平的提高，因此工业化是推进农村城镇化建设的有效途径［1］。贵州省委、省政府提出了“十二五”期间“加速发展、加快转型、推动跨越”的工作思路，实施工业强省和城镇化带动战略，从而实现贵州经济社会又好又快、更好更快发展。在“工业强省”战略的推进下，农村与城市的经济交往与融合日益密切，人员交往日趋紧密。破解贵州的“三农”难题成为政府当前的重要工作之一。要真正解决好贵州的“三农”问题，必须坚持以工带农、以工促农，加快具有中国特色的农村城镇化建设对解决贵州省“三农”问题、缩小城乡差距、实现社会公平、促进贵州省各项事业又好又快发展，有着极其重要的现实意义。
当前，我国的农村城镇化建设主要是以集中居住人口和盖房子为主要侧重点，对于如何提高农民生活品质方面的考虑非常欠缺。在城镇化进程的推进下，城中村是许多城市在快速发展的进程中出现的一种普遍现象。在城市向农村扩张的过程中遇到村庄的时候，因为各种问题的存在，政府部门和开发商一般愿意采用避开农村的做法，尽量去避免各种各样阻碍城市空间扩展的不利因素［2］。于是在城市中心和市郊就涌现出了大量的“城中村”。这些被遗留下来的区域成了在管理体制、居民身份、土地制度与社区传统文化仍未加以转变的特殊社区类型。目前城中村的存在以及由此引发的一些社会问题和矛盾，成为政府、城中村村民以及学术界共同关注的重要而棘手的问题，并且这一问题已经演变成全国性的所有城市发展都要面临的一项非常重大的难题。
一、城中村概述
（一）城中村的概念
城中村，从其字面意义上来说是城市中的村落，是被城市包围的村庄，是在快速城镇化的过程中政府急功近利式的空间拓展政策的产物。关于城中村的概念，学术界并没有分歧，但不同学者从不同角度对其做了定义，如产权角度、社会关系角度、经营制度角度以及土地、户籍角度等；也有学者从广义和狭义上对城中村做了定义。从狭义方面来讲，城中村是指在农村城镇化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的特殊居民区。从广义方面来讲，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区［3］。
一般来说，城中村主要具有三种情况：第一种是已经撤村建居，土地基本全被征用，农民转为居民。第二种是已经撤村建居，但是土地并未全部被征用，农民还有一小部分的土地，农民转为居民。第三种是已经列入了城市的框架范围，但是仍然为行政村和农民。在“工业强省”战略背景下，贵州省农村城镇化速度加快，涌现出的城中村也越来越多，三种主要情况在贵州省都有出现。
（二）城中村的形成原因
城中村是具有中国特色的一种城市化进程中产生的社会现象，是在快速推进城市化进程中产生的一种新的城市化问题。在早期的城市化发展进程中，政府为了规避土地补偿、村民安置方面支付的巨额经济和社会成本，直接获取农民的耕地，故意绕过城中村以达到降低开发成本，如此城镇化建设得到快速的发展，然而城中村却越来越多。
农村城镇化急功近利式的发展是城中村形成的客观原因。一方面，改革开放以来，经济发展加快了农村城镇化进程。在农村城镇化进程的过程中，农民的耕地被征用了，而当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有部分宅基地可供他们建房居住。村落被城市包围，形成了城中村。另一方面，目前租金收益是城中村存在的经济根源。城市的快速发展，提供了很多的就业和创业机会，吸引了大批外来打工者，但城市配套设施建设缺乏或是供应不足，使外来打工的中低收入者有工作可做，却无房屋可居住。城中村恰好为这些人提供了价格相对便宜的出租屋，本地村民通过出租屋获得很大的收益。村民们在巨大的利益诱惑和驱动下会想尽一切办法，比如违章加建、扩建、改建，去不断追求房屋租金的最大化，最终就形成被城市包围的农村景观，形成了特有的城中村问题。
城乡土地“二元”结构是形成城中村的最根本的原因，即农村的土地集体所有与城市的土地国家所有［4］。可见城中村问题的核心就是土地问题，城中村问题的形成、发展甚至问题的解决都集中在土地这一点上［5］。根据《中华人民共和国宪法》第10条规定，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有。城中村在被纳入城市总体规划范围之内的时候，他们的土地就保留了集体所有制，所以农民原则上享有土地的使用、占有和收益权。同时我国的相关政策还规定了行政村享有土地非农使用的初审权。因此城中村的一个重要特点就是土地的非农使用地价昂贵，很多城中村都利用其土地的集体所有制和区位优势积聚了大量的财富，村民和村集体形成一个利益共同体。为了获得更大的利益，村民会极力抢占空间建房，以便在城中村的改造到来之前获得更大的收益，并在城中村改造时获取更多的国家补偿。
二、城中村存在价值
有的学者或一些地方政府认为城中村是“社会毒瘤”［6］，会给城市发展带来负面的影响。但随着对城中村认识的加深，城中村存在的合理性被越来越多的人意识到，因此，城中村给城市带来的影响应该是双面性的，应该客观公正的认识和评价城中村的存在。
（一）城中村舒缓了激增的外来人口与紧张的城市住房之间的矛盾
随着城镇化进程的快速推进，大量的外来人口被吸引并涌入较好的城镇就业或者创业，但是商品房的居住成本较高，同时廉租房数量较少，难以获得租房资格，并且廉租房所在位置大多比较偏僻，交通不便；城中村恰恰相反，交通一般比较方便，租金也只比廉租房稍高，生活设施也比较齐全，虽然不及商品房，但和很多农村房子相比，算是很理想的住所了，所以外来人口大多数很青睐城中村的住房。城中村在一定程度上发挥了“廉租房”的作用［7］，是廉租房的辅助。同时部分刚毕业的大学生在毕业后，通常无力承担租金较高的商品房，很多大学生毕业后都选择居住在交通方便、租金较低的城中村，尤其是紧邻高校的城中村。进城务工人员在城市中一般从事脏、累工作者较多，他们工资较低，多数属于生活在城市边缘的人，因此一般也喜欢选择租金较便宜的城中村生活，城中村成了大学毕业生和进城务工人员的“安身之所”，也成为了他们与城市生活近距离接触的第一站。以贵阳市花溪区新朝阳村为例，在贵阳市租住一间房屋需要600~1200元，而在花溪区新朝阳村租住一间房屋需要100~300元就可以解决居住问题。因此城中村对于高校毕业生和进城务工人员来说，有助于他们融入城市社会，在一定程度上满足了他们的住房需求，有利于实现住房公平和维护社会稳定。
（二）城中村出租房是城中村村民的生活保障
在中国大多数农村，土地是农民赖以生存的生产生活资料。当他们的耕地被城市征用，城中村的村民基本上都不再从事农业生产，这让城中村的村民脱离了第一产业，但他们不能享受城市的社会保障。因为他们大部分文化素质较低，少部分人只具有高中文化程度，并且大多数人都只具有初中甚至小学文化程度，还不具备任何专业技术，因此他们很难融入城市的社会分工当中去。城中村出租房的出现使他们找到了获取收入的途径，同时部分居民也靠着优越的地理位置做生意，这就使得城中村村民的生活有了保障，这在一定程度上缓解了村民与政府之间的矛盾，起到了维护社会稳定的作用［2］，出租屋经济就成为城中村居民生活保障的来源。
（三）城中村让城市生活方式更加多元化
城市生活具有复杂的社会分层、社会分工以及职业结构的特点。城市生活的人际关系也由最简单的血缘地缘关系向复杂的业缘关系转化，社会流动性很大，个人地位和角色变化也较快，生活质量和消费水平高，消费方式多种多样，空闲时间多，个人社会化程度高。城市生活节奏较快，紧张压迫感强，文化生活绚丽多姿。这种生活方式从社会的发展历程与现状来看，依旧存在诸多的弊端和问题。而城中村那种城乡交融的“血缘地缘联系紧密、低消费、慢节奏和高可入性”［9］的生活方式让城市生活多元化的同时，对城市生活也是一个有益补充。比如近几年全国的很多地方夏天的高温天气时间长，而贵阳以“爽爽的贵阳，避暑的圣地”而闻名遐迩，吸引了很多夏天炎热地方的老人、小孩到此避暑。美丽的花溪是人们避暑的首选。许多避暑的人结伴选择居住在花溪新朝阳村这一座城中村里，新朝阳村有短期房出租，房租相对便宜，同时这里也有大量的小旅馆，价格也比酒店低很多，因此新朝阳村是来贵阳花溪避暑的理想居住点。
（四）城中村里有诸多的创业机会
房租便宜，交通便利，城中村里的人际关系已有业缘关系的出现，但是还保留着一定的血缘地缘关系，同时很多的城中村邻近工业园区，或是连接着高校，因此吸引外来务工人员和毕业大学生们来此居住。城中村里房屋密集，因而居住的人员多，同时他们本身就是大量的消费群体。这里饭店、超市、发廊、酒吧、休闲吧、游戏厅、旅馆等比比皆是且应有尽有，大多生意红火，这给许多想创业的人们提供了商机，并且相对于其他商品房区的门面房租也低许多，因此创业门槛也随之降低。
三、城中村存在的主要问题
城中村有其存在的社会价值，但也不可忽略它给城市发展、城市生活质量等带来的阻碍和坏的影响。大多数学者从经济、社会、文化、景观、环境等多个领域对城中村的弊病进行了概括，本文主要对城中村存在的以下几个问题进行了列举。
（一）人口密度较大，社会秩序紊乱
由于在空间上多与工厂、高校相邻，出租屋90%都是租给外来务工人员和高校学生。在房屋结构上多为单间或者一室一厅，屋内设施简单，房屋租赁价格远远低于周边的商品房，因此吸引了大量的外来务工人员和高校学生，出租屋常年供不应求。流动人口大，暂住人口多，外来人口大大多于原住人口，人口密度大。
城中村房屋大多为第一层商用，从第二层开始出租居住。饭店、酒吧、网吧、游戏厅、精武馆、小旅馆、发廊等一个接着一个，极大地增加了出入人员的复杂性，同时城中村没有物业和保安，房屋建筑的防盗设施也不足，偷盗事件时常发生。
（二）建筑密度过大，布局混乱
村民建造房屋时，只考虑个人出租利益最大化，尽最大可能地占用土地面积，随意搭建增建房屋，因此城中村建筑楼高而密，再加上监督管理措施缺位，整个村落的房屋建筑形状各异、空间布局混乱、高矮不齐。“室内现代化，室外脏乱差”［6］是城中村形象的写照。此外，比如贵阳花溪新朝阳村曾经两个传言让城中村的面貌几度改变，一是传言高校和工业园区要占用该村土地扩建校园和工业园区，村民们就平面扩建或者向高空加高；随后又听说五年后有房开商要开发此处，村民们又开始忙碌起来了，只要能够修的地方都会种上房子。如今低的房子在4~5层，高的有7~8层，建筑密度也非常大，村子里只有一条2~3m的通道通向外界。走在村庄里，眼前呈现的全是钢筋水泥，整个村子看不到一棵大树，一个草坪，“一线天”、“握手楼”［5］是村子里的建筑现象。这些房屋的通风性、采光性远不能达到健康标准，在这里也就没有惬意的生活环境。同时村内的居住环境和建筑群落与旁边小区和城镇很不协调，从而影响了城镇的整体面貌。
（三）市政设施缺乏，公共服务设施欠缺，环境卫生条件脏乱差
城中村村民为了出租牟利，村内的建筑密度非常高，间距小。以新朝阳村为例，村子仅有一条2~3m的狭窄道路通向外界，同时路边的小摊林立，根本不能满足消防、急救、环卫车辆的通行，同时，水、电管线混乱，整个村庄更是没有一所公厕。此外，公共服务也非常欠缺，文、体、医、卫设施缺失。虽然该村建了一个垃圾站，请了一对夫妇打扫道路卫生，于缺乏统一的规划和管理的缺失，排水排污、垃圾处理等市政设施不足，洗衣店、发廊、饭店等的生活污水就会随意排到路上，个别村民将固体废弃物随意堆放在路边，使周围环境恶气熏天、苍蝇满天飞，严重影响了居住环境。
四、对城中村改造的几点思考
随着贵州省工业强省战略的顺利实施，城市经济发展及城市规模扩大，人们对城市提出了更高的要求，城中村改造大势所趋。目前已经有了很多成功的城中村改造经验可以借鉴，但是也要因地制宜，不能完全照搬照套。
首先，“住房、出租房配套”安置。城中村人口密度大，房屋租金是当地居民的主要经济来源。对城中村进行改造后村民的这些租金收入来源就会全部失去。如果一次性补偿不能够达到居民的收入的时候，城中村的居民们对拆迁就会有很大的抵触情绪。住房问题、租金问题和生活问题是城中村居民最为关心的拆迁后的三大问题［2］。因此可以实行“住房、出租房配套”的解决方案。也就是在拆迁后的规划用地中安排相当的土地用于建设村民的出租房，按照村民原有的出租房面积补给村民，村民具有出租房的产权。把村民杂乱无序的自建自租房变成整齐划一的整建整租房，在统一的规划下不但可以让村民原来的租金收益不减少，而且还能够腾出有大量的土地进行有序的城市规划。村民的持续收入得到保障的同时，也能够妥善地处理好村民的住房问题。
其次，“住房就业配套”安置。未来的生活状态是城中村村民最关心的问题，对城中村进行改造就需要充分考虑改造后村民的后续生活保障问题。解决了村中居民的住房和就业问题，也就解决了村民们的后顾之忧，在一定程度上也就减少了政府在城中村补偿方面的费用。对城中村进行改造后的新社区会涉及物业用人、社区维护、商铺经营等方面的用人，就可以首先考虑城中村里的原著居民的就业问题，使他们脱离农业生产、租金收入后仍旧能够有稳定的收入，同时也有利于城中村居民真正实现市民化［6］。
再次，政府要引导帮助城中村居民市民化。对城中村进行拆迁改造仅仅是村民向市民转化的开始，要让城中村的村民从根本上实现从村民到市民的转变却需要经历一个长期的过程。要让城中村的村民市民化，仅仅将村民户口转变为城市户口，让村民的身份在形式上转变为市民是远远不够的。政府需要有所作为，帮助村民进行职业培训，提高他们的文化技能水平，进而提高其工作竞争能力，让村民逐步有一个稳定而体面的工作。只有居民的素质逐步有了很大提高，物质生活状态有了真正改变，道德水准、知识素养等各方面都有明显改变，才能够让村民逐渐真正的市民化［9］。
城中村是具有中国特色的快速城市化发展的产物。笔者认为，不能简单地用对错来对城中村进行评价，更不能单纯地把城中村看作是“社会毒瘤”，必须将其摘除。城中村更像是一把“双刃剑”，有它存在的合理性，处理得当，可以给城市的发展带来正能量，帮助加速城镇化建设的进程，也可使城市生活更加丰富多彩，达到双赢的局面；处理不当，则会事倍功半，阻碍城镇化建设的步伐。
［
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关键词:城中村改造问题对策
中图分类号:TU984文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)06-018-02
改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。
长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。
一、西安市的城中村改造现状
西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。
这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。
西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。
二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题
由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。
1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。
2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。
3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。
在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。
4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。
三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议
1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。
按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。
2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。
3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。
4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。
城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。
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一、城市旧村改造的基本概念
（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。
（二）城市旧村改造的基本概念
本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一要害原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：
（一）背离城市整体规划，乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。
（二）无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，假如对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
（一）户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员治理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政治理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的治理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
（二）联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常碰到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。
（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
（四）舆论宣传，扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：
（一）预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
（二）避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，假如确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。
（三）市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
（四）保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地治理法》、《房地产治理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：
（一）程序变通
根据我国《土地治理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该非凡法中作出适当的变通，以便于实际执行。
（二）规划前置
在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
（三）登记制度
所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。
（四）引导先行
规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。
（五）时限制度
【关键词】公共租赁住房；城中村；改造模式
1引言
在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。
公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。
基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。
2将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性
2.1有利于公共租赁住房建设的顺利进行
住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。
除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。
此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。
2.2有利于城中村改造的顺利进行
目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。
由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。
总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。
2.3有利于社会资源的节约
目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。
2.4将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。
就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。
3结语
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。
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关键词：城中村城中村内部关系城中村未来之路
1城中村产生的背景
1990年代以后，我国进入了一个快速的城市化阶段，在城市规模不断扩张的过程中，出现了一种新的城市空间――城中村，所谓城中村就是指在城市建成区范围内，伴随城市扩张城市建设用地包围了原始的村庄聚落，从而形成了城市用地和农村集体土地共存的现象，在景观上则表现为城市的高楼大厦和乡村的宅基院落两种截然不同景象并存的局面。
城市的发展需要空间，无限制蔓延只会使得问题更加严峻，改造城中村是一个迫切而棘手的问题，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至强拆现象的教训下，应该反思一下这种推倒重来的方法是否是一种可持续的发展，达到可持续的目的必须要以处理好涉及其中的各主体要素的利益为前提。
2城中村复杂的关系
2.1从社会关系上来分析
随着城市化进程的加快，城市边缘的农村在生活状态上发生了深刻的变化，城市扩张将他们赖以生存的土地占据。一系列繁华的商业圈或生产性工业也在其周围形成。而在村庄内部生活了世世代代的农民，在社会关系上仍然维持着传统的秩序，邻里关系与宗族关系并未因城市化而消失。
外来务工人员和大学毕业生来城市里发展，住宿与就业是他们必须解决的问题，受经济状况的限制，房价低廉且靠近工商业集聚地的城中村成了他们的首选。于是城中村内的人员构成变得复杂。根据走访调查，村内居住的外来农民工大都是一个集体，他们很多都是来自同一个地方或在同一个地方务工。还有就是刚毕业大学生暂居于此，他们大多是同学朋友一块到此，他们是属于知识分子一层。总体上来看城中村里的群体可分成三类：原村庄村民、外来务工人员以及毕业大学生。
2.2从经济关系上来分析
从经济利益上来看，城中村居民可以分成两类：一类是原村庄居民失去土地就在自己的宅基地上盖起出租房，于是成了“包租公”；另一类是进城农民及毕业大学生就成了“租户”。前者通常依靠房客所缴纳的房租维持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工维持生活，往往是暂居于城中村，搬迁的几率很高。
城市化进程越快，吸引的外来人口就越多，在市场利益的驱动下，村民自主加建房屋以容纳更多外来人口，于是建筑密度和容积率加大，城中村环境质量下降，公共空间也随之减少，人口混杂也使得其内部的经济利益关系愈来愈复杂。
2.3内部生活状况
对城中村的人动状况的调查中可以清楚发现，不同类的人群活动状况差异很大。原村庄居民生活相对安逸，他们大都成为商业主，或自开店铺或直接把房子出租。然而这些暴富的阶层往往因此而丧失创造力，好逸恶劳是这个群体的显著特征。而城中村的外来人口却截然不同，在工作日，城中村每天的规律基本一致，早上有一个上班高峰期，街道上人满为患，过了高峰，人一下子少了下来，到傍晚迎来了下班人流高峰，在道路上摆摊买吃的用的东西的小商小贩活跃起来，村子也仿似变成变成了一个闹市区。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公园逛街、聚会等。
3城中村改造的困难
3.1村中居住者的利益问题
城中村是一个有原始村落形成的封闭小社会，在这个村中，从管理到负责都是一个整体性的过程，因为他们从村委会到每家每户都是自己村庄的村民。村委的负责人是由村民选举，代表了大多数村民的利益，何况他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村时往往找不到村中的代言人。
村民对自己土生土长的村落有着浓厚的乡土情愫，加之房子的商业化操作可给他们带来高额的回报，倘若对村子拆迁改造，无疑是对既得者利益的破坏。另外就是村中的外来人口，由于国家廉租房迟迟无法惠及大众，城中村中的廉价房本应成为他们的有效选择，然而改造城中村就意味着他们的临时家拆迁。另外在向城市迁移的过程中，加剧了通勤交通压力，无形中浪费了大量的人力资源和时间资源。
3.2再开发改造中的风险问题
城中村经过村民几年的建设，建筑的容积率和密度已经接近饱和，巨大拆迁量与拆迁经费令开发商咋舌。城中村现状开发强度太大，拆迁安置地土地紧张，新开发项目的容积率也很难再加高，开发商无利可图，加上涉及的人员复杂，很多开发商避而远之。为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠，或进行大量的资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。
4城中村的未来之路
4.1对城市化的再认识
城市化是城市在演变过程中不断发展的一个进程，在当今时代背景下，人们只注重物质而精神方面考虑欠妥，反映到城建设上就是大拆大建，这种浮躁作风严重的背离了城市的发展规律。
一个城市的城市化进程，不仅要有“高度”，更要有“深度”，“深度”也就是城市的文化内涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是这一内涵的承载者与“活化石”。无论城市化发展到何种程度，他们都是一笔珍贵的财富。因此，在城市化的进程中，要很好地实现物质文明与文化建设的有机统一。
4.2城中村保留的可行性
通常情况下，政府对城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁华的商业区，而外来人口的生活空间越来越少，许多商家不择手段的将不宜人住的空间出租，最后很可能出现贫民窟现象。
城中村之所以被人们认为是城市中的“毒瘤”，主要是从消防、卫生、容积率、采光通风、建筑质量、社会治安等几个方面来说，但这些并不是什么疑难杂症，消防上可以布设消防栓，不必在狭窄的街道上穿行消防车。像是建筑质量、建筑密度、容积率等是相对而言，可以完全通过政府政策来解决。
4.3未来发展的建议
城中村问题不仅是单纯的城市建设问题，而且渗透着复杂的社会关系。采用一刀切，显然不合事实，我们应实事求是，在城中村的问题上，走出一条“保留与逐步改造并举”的道路。
城中村是有千百年的村落，它们在演变过程中形成了浓郁的地域特色，具有独特的价值。同时国家为低收入者提供保障房遥遥无期，在这段时间内城中村完全可以划为保障房，由政府统一管理，由村民自己建设，风格可以统一采用地方特色，这样，就很好的解决了农民户外来人口的住房问题。
参考文献
1.李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科学出版社，2004:26 ―30
2.北京大学社会学系城市改造暨城中村研究课题组，应立即停止城中村改造扩大化 ――由昆明扩张之路反思中国城市发展（N），2010（5）
【关键词】城市化贫民窟城中村流动人口
一、城中村与贫民窟
贫民窟又称贫民区，对应的英文为slum或squatter。联合国人类居住规划署定义的slum是“以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区”，可见贫民窟的基本特征是：①高密度人口聚居，②低标准的居住环境，③人口贫困。
对照slum的定义，南昌市的城中村可视为贫民窟。①城中村是一种低标准的高密度聚居区。②永人村的居住者大部分都是无收入的在校大学生和大量低收入民工等流动人口。③城中村是我国城市管理的死角，各色人等混杂，治安问题和环境问题非常突出，具有脏乱差的典型特征。
笔者从永人村的情况中了解到城中村的几个主要问题：①吸纳了大量的流动人口，事实上70%-80%的居住人口都是流动人口；②是一种低成本住区，因为这些流动人口中主要是无收入的在校大学生和低收入民工，他们无法支付城市生活的高昂成本（尤其是居住成本）。
二、19世纪前后西方的贫民窟问题
1、贫民窟现象的产生
18世纪中后期，工业革命导致西方国家的劳动力迅速从农业向第二、第三产业转移，突如其来的大量流动人口涌入城市使各国城市住房短缺严重，加之种种因素的共同作用，贫民窟在城市迅速蔓延。美国的贫民窟多产生于19世纪末至20世纪初，且与郊区化联系紧密。这一时期美国的贫民窟规模巨大。
2清除贫民窟的措施
19世纪中期西方各国开始针对贫民窟现象产生的直接原因――住房问题，采取措施清除贫民窟，这些措施主要有四类。
（1）通过立法和行政手段来限制新增贫民窟或引导贫民窟改造。
（2）政府通过市场运作引导开发商建设廉价住房，进而达到减少贫民窟的目的。
（3）政府直接投资建设廉租的公共住房。
（4）社会团体的合作和参与。19世纪50年代以后，伦敦出现了一些旨在改善住房的团体，如“首都改善勤劳阶级住房协会”、“改善工业住房公司”等。这些团体声称要为工人建造廉价的住房，与当代许多国家的住宅合作运动有类似之处，但由于社会历史条件限制，它们在当时起到的实际作用有限。
以上措施起到了一定的效果，最显著的表现就是社会底层的居住条件得到了提升，贫民窟的蔓延受到了控制，但不足之处也相当明显。
（1）贫民窟现象不是一个简单的住房问题，而是城市化进程中集合多种矛盾的综合性社会问题，因此单纯从改善居住条件入手无法根除贫民窟。
（2）虽然政府通过立法控制贫民窟的蔓延，但执法不严使相关法令如同虚设。
（3）部分立法和建设忽视社会问题、违背市场规律，适得其反。
（4）公共住房租金相对较高，只能分流贫民窟中经济状况较好的人群，对多数低收入流动人口缺乏实质的意义。
此外，学术界对城市空间的认识也间接推动了对贫民窟的清除。美国在1893年以芝加哥举办世博会为契机，发起了以唯美主义为特征的城市美化运动，试图通过创造一种城市物质空间的形象和秩序来创造或改进社会秩序，恢复城市中由于工业化而失去的视觉美与和谐生活。
三、我国的城中村问题
1、城中村现象的产生
国外没有城中村是因为“城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物”。一般认为城中村现象在我国产生的特定背景有：①快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张；②制度障碍与管理缺位；③外来人口的涌入及其居住选择；④农民素质和利益驱动。
结合上述特定背景，国内城中村产生的过程大致为：20世纪90年代，各城市采用“只占地，不管人”的城市化政策，即在征用城郊乡村集体土地时，没有通过人口城市化把村民吸纳进城市，而是留下一定比例的集体土地供其发展第二、三产业自谋出路。在这种制度下，村民延续农民身份和农村管理体制，成为被城区包围的“失地农民”，大量城中村藉此产生。在城乡二元体制制约下，城市的管理政策与规划标准无法在城中村贯彻，加之监督制度和法规不完善，致使城中村的建设管理出现真空。与此同时，以进城农民为主的大量流动人口涌入珠三角，造成对廉价住房的广泛需求。为获取更多的租金收入，城中村村民对集体土地进行了无规划、超负荷的无序开发，并且蔚然成风，脏乱差成为城中村的典型特征。
由于城中村数量多，且改造所需资金极为巨大，因而给城市全方位地带来了空间问题、经济问题和社会问题，成为当代中国“都市病”的病症之一。
2城中村改造的措施
当前，国内城中村改造的主要措施有三：①政府直接投资改造城中村；②通过市场运作，借助房地产项目改造城中村；③通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式间接推动城中村改造。
与19世纪西方贫民窟的清除措施相比，国内城中村改造的措施比较单一：①立法欠缺，目前国内尚无专门针对城中村的立法，在具体实践中以珠三角为代表的不少城市过于强调“一村一策”，缺乏法律的统一规范；②虽然政府直接投资改造城中村的案例屡见不鲜，但很多城市公共住房建设不足；③社会团体的参与和合作欠缺，目前参与城中村改造的社会团体主要是地产公司和村集体股份公司，几乎没有非盈利发展商和非政府组织的参与。
四、启示
在城中村改造所涉及的社会问题中，流动人口问题无疑是关键的。进城农民是我国廉价劳动力的主要来源，他们为经济增长作出了巨大的贡献，却只消耗了最少的城市资源。城中村节省了大量的土地资源――所以“空间问题只是城中村问题的‘冰山一角’”，更重要的是城中村相当集约地解决了大量人口的生活问题，从而降低了城市的营商成本，且“构建了社会和谐的基本前提”。城中村作为一种低成本住区既是进城流动人口在现阶段所能承受的主要居住选择，也是当前唯一能够容纳如此多流动人口的城市住区――如果说城中村有其存在的合理性，那么就在于此。
关键词：上虞市；城中村；改造
“城中村”问题的发生是城市化发展中经济社会矛盾的表现，是城市化过程中城市与农村的一道新裂痕，不利于经济社会健康有效的发展。我们只有抹平这道横跨于城乡之间的裂痕，即对“城中村”进行行之有效的改造，才能为打破城乡二元结构、推进城市化深入发展开辟更大的空间。
1其他城市
广州市“城中村”改造不允许房地产开发商插手，提出“谁受益，谁投资”原则，以村集体和村民个人出资为主，自足开发改造，这实质上是一种集体资产权属关系的改革。政府在具体规划上逐步拆迁原村生活居住区内的非公寓式住宅，将原村民迁往周围本村新辟建的新村居住，同时发挥原村的商业氛围，打造以“IT”、“日用百货”等为主题的行业街区，增加公共设施和市政基础设施合理保留少量住宅。
国外贫民窟的改造主要分为“消灭”与“改造升级”两个部分。先是“消灭贫民窟”，将贫民窟全部推倒,并转移其居民；把土地向社会拍卖,使得那些能够提供高额税收的项目取而代之。再进行贫民窟的升级改造，包括规范土地和住房权利，改善现有基础设施，如供水、卫生、雨水排放和供电等；升级的内容还包括其他一些行动，如清除环境公害、鼓励社区管理和维护，以及建造诊所和学校等。在这个阶段中居民、社区、私人部门多主体参与。并通过政府发起和引导，低收入居住区、贫民窟、非法聚集居住区的居民及房地产开发商、NGO等积极参与社区建设，实施有效的市地整理，使国家、社区、社区居民及企业等多方受益。
2上虞经验的分析
2.1上虞市“城中村”现状和改造情况
上虞市共有82个“城中村”，其中：地处城市核心的A类“城中村”42个；相对处于城市边缘的B类“城中村”40个。涉及到百官街道的有34个村，曹娥街道有35个村，东关街道有7个村，崧厦镇有1个村，道墟镇有5个村。位于城北新区范围内的有21个村。
上虞市城中村改造工程于2004年正式开始。后村成为第一个改造村，2004年至2007年完成了丰一村的改造，星五村的改造于2005年至2008年完成，头甲村于2006至2010年完成改造。在此过程中，国家的拆迁政策一直在变化，相对上虞市补偿政策和评估办法等方面也有、一系列的变动。2003年政府按重置价格向村民作拆迁补偿，2008年则开始按市场增价，到了2009年开始的补偿既有货币补偿又有产权置换补偿。后村、丰一、星五、民丰等四个村的改造已全面完成，共涉及到2317户、5181人，共拆迁房屋建筑面积32．59万平方米，共需建造安置房40．66万平方米(其中己交房的有9．6万平方米)，据测算，除去安置用地，改造后整合的己用及可用土地为2122亩。
2.2上虞市“城中村”改造成效
（1）保障了城市建设项目的顺利实施。根据“规划集中、统一安置”的原则，通过对原有自然村的拆迁，打破了村庄对城市规划的制约，提高了土地利用效率。实现了城市空间上的融合和城市规划区块功能的完善。
（2）促进了城市形象的快速提升。随着一大批城市建设项目的实施，城市框架得以拉大，新的城市格局逐步形成，城市形象日益改观，为实现从龙山时代走向曹娥江时代，进而迈向杭州湾时代的发展目标打下了基础。同时，通过改造，使被改造村村民的居住条件得到了极大的改善，为提高城市管理水平，提升城市品位提供了有力的保障。
（3）积累了一定的改造工作经验。上虞市的“城中村”改造从无到有，通过三年的实践，边改造边探索，积累了一定的经验：一是创新了拆迁方法。二是调整了安置方式。三是改进了安置房建设方式。
2.3上虞市“城中村”改造的不足与限度
（1）纵观上虞市“城中村”改造的历程，对照周边县市进展情况，我们感到此项工作相对滞后。一是起步较迟。上虞市自2003年试点，2004年3月正式实施，而绍兴市越城区于2002年、绍兴县2001年、义乌市1999年就开始着手“城中村”改造工作。二是进展较慢。到目前为止，上虞市基本完成改造的仅有一个村，正在实施改造的只有三个村。而绍兴市越城区已完成了14个村，正在实施改造的有9个村；义乌市已完成了46个村，正在实施改造的有35个村。
（2）从具体实施的过程看，上虞市的“城中村”改造模式单一、工作较为被动。从改造机理上讲，目前上虞市实施的“城中村”改造采取的是全包全揽的方式，即由政府统一制订政策、组织拆迁、负责安置、实施改制、收储土地，这种单一的改造模式，使政府成为集运动员、教练员、裁判员于一身的多重角色，不能较好地体现政府主导与市场运作相结合的原则，牵制了大量的人力、物力和财力。从改造法理上讲，国家对“城中村”改造工作没有专门的相关法律、法规，在遇到难通产、钉子户等较大阻力时，缺乏有效的法律支持。各地的做法也不尽相同，没有现成的模式可供借鉴。
（3）从政策配套的情况看，上虞市的“城中村”改造政策体系不够完备、操作性欠强。“城中村”改造是一项复杂的系统工程，涉及面广、针对性强、工作环节多，需要建立一整套相关的配套政策，主要有以下几个方面：一是村级集体资产处置方面的问题。二是“村改居”、“农转非”工作方面的问题。三是涉及“城中村”改造被征地农民培训转移工作方面的问题。
3上虞市“城中村”改造思路
改造“城中村”，是区域经济发展的必然要求，是顺应城市化趋势的战略举措，是提升城市竞争力、提高人民群众生活质量的必由之路。当前，我们必须结合实际，借鉴周边县市的成功做法，按照“有利于城市发展，有利于社会安定，有利于群众利益”的原则，积极稳妥地推进“城中村”改造。
根据国家的宏观形势和上虞市“城中村”改造工作的实际情况，对如何改造上虞市“城中村”提出以下对策与建议：
（1）积极探索，寻求“城中村”改造的新模式
目前的改造模式，采用了“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的方式，政府的主导作用较强，这对于推进城市化建设，提高城市品位起到了积极的作用。但由于受宏观政策的影响，资金、土地等要素对“城中村”改造制约较大，对此我们必须适应形势发展的需要，应对面临的困难和问题，实行政府推动、统一规划、因村制宜、分类实施，对于不同的村采用不同的改造模式。
（2）规范操作，建立配套的政策体系
在“城中村”改造中，旧村改造是基础，撤村建居是保证，村级集体资产处置是关键。需要把握“城中村”改造的过程中的各个环节，规范操作程序，明确工作职责，制订配套政策。
（3）形成合力，确保城中村改造工作顺利推进
城中村改造工作任务重、难度大，需要集聚政府的各种有效资源和有关乡镇和部门的大力支持。为此，提出如下建议：①加强宣传。②强化考核。③明确政策导向。④讲究工作方法。⑤尽快解决历史遗留问题。⑥切实解决好资金问题。
参考文献
[1]郭谦,吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究[J].四川建筑科学研究,2007(7).
[2]孙军华.太原市城中村改造的对策[J].科技情报开发与经济,2009（21）.
[关键词]城中村；人居环境；社会功能
[Abstract]puremarket-basedChengzhongcuntransformationmodelignoresthepositivesocialfunctionofitsexisting,thusthemarketefficiencyatthesametime,alsoeasytooverlookthelargenumberofvulnerablegroupsoffairdevelopmentopportunities.Shouldtakethesustainabledevelopmentasthegoal,tore-examineandadjustthemarketingstrategyandthecorrespondingtransformationofthevillageplanningtechniques,inordertoadapttothetransitionspaceofcitysocialdemand.
[keyword]villagelivingenvironment;socialfunction;
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
人居环境理论是改革开放以后在我国开始迅速发展的，它是一个复杂的开放的巨系统,它关注的都是广大民众的根本利益和社会发展,包括住宅、环境、生态等具体问题。
1.人居环境理论概述
1976年，温哥华“世界人类住区会议”(“人居I”)发表了《温哥华人类住区宣言》，大体上确立了人类聚居学的学术框架，在全世界范围内尤其是西方发达国家开始了理论建构和实践探索，随后这些理论逐渐影响到包括中国在内的发展中国家。
改革开放以后，随着人们生活水平的提高和住房制度改革的推进，我国人居环境实践取得令世人瞩目的成就，与此同时，相应的问题也开始显现，对人居环境问题的研究受到政府和专家学者的关注，并且学者们开始在学术框架内进行探索。1993年，吴良镛先生在道氏学说的基础上创立了“人居环境科学”(TheSciencesofHumanSettlements)，提出该学科是一门以人类聚居(包括村庄、集镇、城市等)为研究对象的学科。吴先生认为人居环境是一个民生问题,建立多层次的住房保障体系是让发展惠及群众的基石；人居环境是一个政治问题,住有所居是社会和谐稳定的物质基础。
2.当前城中村改造的现状及问题
2.1城中村形成原因
城中村的形成有着多方面复杂的原因。首先，在城镇化过程中，城市蔓延和城市向郊区发展加速,城市边缘区土地被大量征用，而城市根本没有时间吸收、消化原有的村落。其次，城市外来人口的剧增，促进了城中村廉价出租屋市场的繁荣。村民为了实现自身利益最大化，想方设法最大限度地提高土地开发强度，密集搭建违章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形态。第三，在市场经济条件下，经济效益往往是城市建设投资主体追求的唯一目标。由于城中村拆迁量过大，政府和投资商往往有意避开了居住密度大、拆迁安置费用相对较高的城中村居民点，而选择拆迁难度较小的空地，这客观造成了城中村问题越积越深。
2.2城中村的社会功能
（1）低收入者栖息地
城市的快速发展提高了城市的拉力，城市的建设也需要大量外来务工人员，因此大量农民工和非正式合同的外来务工人员进入城市生活，目前我国各个城市普遍存在低端商品房与保障性住房均供应不足的问题，因此城中村的存在满足了这些群体的需要，不定程度上完善了社会的功能。
（2）高校学生聚居地
由于近几年高校的扩张，有些城中村在空间上与高校或相邻或接近，部分学生租用占了城中村收入的一部分，这些学生一部分是刚毕业的大学生，由于经济收入较低，往往选择价格较低廉的城中村出租房屋，还有一部分是准备考研和假期勤工俭学的学生，这些学生往往本身家庭条件较差，城中村出租房可以满足这些年轻学生的需要。
2.3城中村改造产生的社会问题
目前，城中村的存在严重影响了城市形象和城市的健康良性发展，已经成为了各大城市重要的民生工程，但是改造过程普遍出现单一化改造的趋势，只注重建筑形态的改造，未能充分研究考虑城中村所承载的城市功能。一方面目前城中村的承载着大量低收入者的提供出租房屋的功能，这种情况下一味简单拆除城中村现有房屋进行改造，若处理不当必然造成社会不稳定因素的增加。另一方面，城中村的全面改造也容易造成城市多样化空间形态和兼容并蓄的文化的破坏，使城市活力受损。
3.人居环境理论视角下的城中村改造
人居环境理论认为，不能将复杂的系统问题一味的简单化，对复杂的城市问题不作深入的解析,做机械的、简单化的处理，反而会导致忽视人的生活复杂性等新问题。
城中村作为人居环境复杂系统具有社会多面性，一方面，二元社会管理制度的延续会进一步深化诸多社会问题，因此急需改造；另一方面，城中村在相当一段时期内承担了尚无法替代的社会功能，比如提供低廉出租房屋等。因此城中村在改造原有人居环境的同时，应延续或优化其原有社会良的特点，避免因改造及规划模式的单一带来规模化的社会排斥。以城市可持续发展为指向的城中村改造，有必要对现行城中村改造模式进行公共政策的补充、调整，改变现行单纯的“拆迁重建”的简单的改造方式，必要时可以把城中村改造与公租房建设结合起来，既保证村民利益，又充分考虑社会弱势群体的需要，以创造更具社会适应性、更符合现实需要城中村改造形式。
4、结语
从以上的分析中可以看出,解决好城中村改造问题是关系民生的重大问题,也是我们能否建设美好人居社会的关键环节。城中村的形成和存在有复杂的社会、经济和历史原因，对为数众多的城中村群体改造不能一味追求土地经济效益，应该正视其社会效应，否则，最终必定导致城市人居环境系统的整体不经济。
参考文献（References）
1新华网.城中村改造需要2000亿廉价出租屋将变得高级[EB/OL].2007-01-24.
2兰州市规划局.兰州市雁滩“城中村”问题专题研究[EB/OL].
3赵燕菁.就业增长与空间政策[J].城市发展研究，2006，（2）.
关键词：城中村；现代化改造；城市化
“稳增长”作为当前经济政策的核心出发点，受到我国政府的高度重视。投资是拉动经济的主要手段，对实现我国经济持续稳定增长的目标，具有至关重要的作用。新一轮投资将更加注重选择那些在短期内能起到拉动投资和经济增长作用同时，又能在长期优化经济结构的领域，比如棚户区改造和市政基础设施等。城市化的高速发展，使得城市的规模越来越大，城市人口比重不断提高，然而很多城市问题也在不断地涌现出来，“城中村”就是这些问题中的典型，如果政府不能妥善处理这些城市问题，将会使得居民的生活水平下降，同时制约着城市的和谐发展。对棚户区改造和市政基础设施建设的投资有利于缓解“城中村”等典型城市问题。本文就以西安市城中村为例，探究城中村的现代化改造对城市化建设的影响，并针对西安市城中村的具体问题提出相关的建议与措施。
一、相关概念
1.城中村
城中村是城市化发展阶段不可跨越的产物，也是城市建设急剧膨胀作用下的结果。国内学者一般从城乡二元结构的角度来对城中村进行定义。所谓“城中村”，又称“都市里的村庄”，它是指在城市化建设进程中，由于农村土地被征用，农民的身份由农民转变为居民，但他们仍居住在由原村改造成的居民区里，这样一个由改造区聚集而成的区域，我们通常称为“城中村”。
2.城中村的现代化改造
所谓城中村的“现代化改造”是指，在城市化建设中运用现代先进的科学技术对城中村进行改造，并与当地居民合理协商，以“以人为本”为宗旨，争取和谐改造城中村，以达到双赢的目的。不仅使城中村和城市环境得到改造和美化，还使得城中村的居民能享受到政策优惠，积极配合城中村的改造。
二、西安市城中村的现状
1.西安市城中村的经济现状
由于原有土地被征用，农民不能再靠原有的农田生活，现在他们的收入主要靠出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是他们主要的收入来源。随着西安市城市经济的快速发展，大量的外来人口不断涌入西安就业，然而因为一般住房租金太高，所以大部分外来人口会选择租金较低的城中村居住，并且城中村处于市区内，交通便利、离工作地点也近，这些优势条件使得城中村成了他们暂居的第一选择[2]。然而，这种靠出租屋来获取收入的方式，也带来了一些问题。很多村民以出租房屋为其唯一的生计，不愿参与市场经济活动，随着时间的推移，村民们将渐渐形成一种不劳而获的思想，这对村民素质的提高有很大的影响。
2.西安市城中村的社会现状
（1）人口状况
本地村民一般很少，主要是城中村中流动性很大的外来人口，人口结构相当复杂，来源非常广泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，这就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素质也显得越来越紧迫。
（2）治安状况
城中村人口结构复杂，来源非常广泛，这样的人口状况决定了村里存在的严重的治安问题。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各种违法犯罪活动也是层出不穷，屡禁不止。例如，在西安市城中村里我们可以看到许多发廊和美容屋，而且这些面店已经超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散环境也成为了交易的罪恶温床，这一系列的治安问题也不是一时半会儿能根除的，所以需要政府实施强有力的手段以此坚决打击违法犯罪活动，加强执法力度与监督，不断改造城中村。
（3）社会保障
城中村村民的社会保障来源于房屋出租，而且他们的福利保障都是村集体承担，所以村民担心城中村改造后会失去原有的这些福利保障，致使自己的生活没有着落。具体来说，在城中村改造的过程中，村民们不得不面临着“进退两难”的境况，他们由村民身份变成了居民身份，失去了其赖以生存的土地，与此同时他们又没有享受到城市居民所拥有的社会保障[3]，所以他们有后顾之忧，这一定程度上就对城中村改造带来了很大的阻力。
三、西安市城中村改造中面临的问题
1.两个中心难题
通过分析西安市城中村的经济和社会现状问题，可见改造城中村已势在必行，但是在改造过程其困难程度可想而知，通过进一步分析我们可以总结出要进行改造主要面对的两个中心难题：
（1）城中村一般占地面积较大，政府暂时还不能承受起收购城中村所支付给村民的巨额资金或者说还不能一次性支付这笔巨款。
（2）村民们通过出租房屋等方式利用城中村土地能获得巨大的利益，所以他们不会轻易放弃城中村土地。
这两个难题，从本质上来说，就是如何处理好城中村问题涉及的两个利益主体――政府和农民之间关系的问题[4]。只有处理好了这个问题，才能从根本解决城中村问题，促进城市化发展。
2.城中村改造缺乏国家政策支持
到目前为止，国家还没有一部明确的关于城中村改造的法规文件，在国家出台的现有法规文件里也不易找出能针对性指导城中村改造的条目。地方各市虽也有根据各自的实际状况制定的相关法规，但是其政策的完善程度还不足，在实际的改造过程中可能会因为缺乏依据而出现一些偏差，从而影响城中村改造的顺利进行。
【关键词】小城镇城中村；综合环境整治型；改造形式；改造主体；外来人口
1研究背景
综合环境整治型小城镇城中村多位于小城镇建设区附近，建设与上个世纪90年代左右居住区，建筑的标准与质量较好，配有一定的基础设施，并在较长时期内土地利用性质不变。这类小城镇城中村这里宜采用综合环境整治为主的模式，其更新改造的特点为：维持城中村现有的整体面貌格局，采用局部更新改造的方式进行操作。涉及的内容包括：房屋建筑的更新，道路交通的优化，配套设施的完善，公共活动空间的修补等。物质环境的改造是营造环境优美、和谐文明居住社区的前提条件。
案例概述
这里以木渎镇南浜村为例，南浜村是笔者所调查小城镇城中村中基本条件较好的一类，这里它归为综合环境整治型城中村。南浜村位于木渎镇镇区北侧，竹园路与金山路的交汇处，东面是金枫工业园，北面是木渎镇老镇区，西邻天平风景区，地理位置优越，附近公共服务设施配套齐全，人们的出行也较为便捷。（图1）
南浜村作为木渎镇目前最大的城中村之一，以其优越的地理位置和低廉的租金，同时也成为本地区最大的外来流动人口积聚的地方。走进南浜村，会看到本来还算规整的街道，变得很狭窄。成排的房屋密度越来越高，建筑与建筑之间相隔的也几乎触手可摸。另外绿化空间被压缩到极限。到傍晚的时候，密密麻麻的人流涌动在南浜村中。（图2）由此可见，南浜村的居住环境和治安问题成为地方政府不得不考虑的问题，为此由木渎镇政法委牵头，在全村开展农村社会环境秩序综合整治试点工作，以期通过试点工作，来改善社会治安和加强环境秩序管理。但这种治标不治本的做法，从长远来看，还是不能改善南浜村的生活环境，为此，这里提出综合环境整治模式，改造形式：物质环境的更新改造，社会环境的优化；改造主体：地方政府为主，收益村民合理分担的方式；这样两位一体的整治模式，将从根本上化解南浜村现状存在的问题，以期创造一个人们生活幸福，环境优美的居住生活空间。
2综合环境整治型小城镇城中村改造形式
对于南浜村环境的改造形式主要有两方面，一是物质环境的改造，首先物质环境的综合整治包括用地功能的调整、建筑物的整治、道路交通的更新改造、配套设施的完善等几方面。二是社会环境的优化，内容包括城中村土地和村民身份流转、新居民生活的保障措施等。
2.1物质环境更新改造
2.1.1用地功能布局的调整
（1）根据南浜村村长远发展和居民的生活需求来考虑，将位于村西北面的就厂房迁出，改为居民公共活动中心，里面包括读书教育培训，社区娱乐活动的开展；将位于村西南角的废弃厂房拆除，重新修建成公共停车场。
（2）拆除违章建筑，由于对经济利益最大化追求，村民往往会在违章搭建出租屋，南浜村村民甚至买来船只，私占河流，用于出租；另外还包括小卖铺，报亭等临时性建筑，或占用道路红线的构筑物。对于这些违章建构筑物，政府，宜改造为居民公共活动场地或停车位。
（3）对于位于南浜村东面的荒废土地，结合居民生活的功能需要，可以规划为功能混合性用地，一说娱乐用地，建成满足村民或外来人口娱乐活动的场所，并增加一些公共服务设施；二是商业用地，里面可以有网吧、购物、读书等设施；三是餐饮服务用地，宜引入符合消费水平的餐饮业入驻，满足外来人口的低消费需求。（图3）
2.1.2建筑的更新改造
考虑南浜村是处于具有江南水乡特色的木渎古镇附近，所以对其的更新改造不仅要满足居民日常生活习俗，又要使其与整个区域的外部环境相协调，为此，整治规划的标准首先要满足村民本来的独门独门的生活习惯，所以在针对需要整治的房屋时，在保持建筑外观的统一性要求后，可以通过围墙的降低或采用通透简洁的栏杆围墙，达到居民居住环境氛围的连续感。具体方法有以下几种：
（1）建筑的外立面粉刷，对于已老旧和破损的建筑墙面，进行色彩设计规划，可以综合考虑木渎镇整体灰白为主的色调，所以南浜村外立面色彩宜采用相近色调，另外村内公共建筑的色彩和形式也要考虑居住者的尺度和感受，并与村内部其他建筑和总体环境相协调。
（2）建筑物的加固，针对有些年久失修的建构筑物，通过钢材的加固，来改善建筑物的整体建筑质量。
（3）建筑物外部可识别加强，南浜村由于规模偏大，建筑同质性严重，所以针对建筑的性质，可以对建筑的主入口做改造，明确建筑的可识别性。有条件的前提下，可以安装安全监控系统。
2.1.3道路交通的更新改造
（1）道路的更新改造，对南浜村道路的整治主要是结合村内地形，并以现有道路为基础，线形和走向不作大的调整，主要通过规范现状道路断面形式，对道路路面破损和道路红线宽度不能满足使用要求等问题进行更新改造；完善机动车、非机动车及步行道路系统，形成村内较为明确的道路等级系统，即村内主要道路红线宽度不小于8米，宅前道路路面宽度不宜小于2.5米。并且整治后村内道路均应满足消防车辆的通行和道路纵坡控制指标。
（3）停车位设施规划，（图4）南浜村停车设施极为缺乏，本次规划采取改建停车位和新建停车设施的方式，来解决南浜村停车设施不足的问题。a.将东部主级道路两侧的闲置空地进行改造，拓宽道路，结合绿化在不影响道路通行车辆的前提下，改建布置带状停车；b.将位于村西南角的废弃厂房拆除，重新修建成公共停车场。c.充分利用村内次级道路，在不影响交通的基础上，整合宅前宅后道路和宅问绿化，在单侧增设2．5米宽的间隔式植草砖型停车1。d.结合村东面新建商业建筑，开辟地下及建筑物底层，拓展停车空间。
2.1.4配套设施完善
（1）公共服务设施增加，南浜村的公共服务设施的更新改造方式拟采用相对集中与适当分散相结合来科学布局配套公建，既形成紧凑内向的公建中心，又在沿街住宅底层安排商业。其配建标准要满足居住区规划设计规范。a.将原南浜村农贸市场入口处，扩展休整，加大市场容量。b.将位于村北面的旧厂房改建为社区服务中心，满足村民医疗救助，健身娱乐和科普教育的需求。c.在村东面规划一个综合的便民服务中心，内容包括平价便利超市、理发店、餐饮等。
（2）市政设施完善，南浜村的市政设施改造可与木渎镇区市政设施建设相结合，政府能将城镇市政设施的建设延伸到南浜村内部，以实现资源共享。主要的方式有修复老旧堵塞的排水管道，住户自来水管的改建加大，雨污水实现分流改造，村内电线结合镇区电网改造，实现入地敷设的方式。
2.1.5公共外部环境的更新改造
绿化用地的修补，结合小城镇用地标准，将南浜村内部绿化率定位28%，人均公共绿地标准定位0.7M2/人。具体的措施有，将村内沿河地带进行绿化设计，增加滨河绿化活动场地，河道水质净化，沿岸斑驳处理，丰富沿河绿化形式，使之成为村内主要绿化中心。对宅前宅后绿化地段进行修复补种，消灭村内绿化盲点。
加强村节点设计，（图5节点图）通过点线面的绿地整合成一个完整的景观系统。在对现有绿化植被进行调整、补种，达到冷、暖色植物搭配种植，丰富绿化色彩；重点景观地段采用色彩、图案丰富的铺地样式；沿河沿路主要空间设置若干休憩节点和小广场，强化居住区景观连续性和宜人性；重点设计南浜村景观中心区和主要入口景观，在重要节点将设置景观、小品和标志性指示路牌，既提升服务功能又美化环境。
社会环境优化是对物质环境优化的补充，因为城中村的更新改造的效果最终会落实到生活在里面的人群，那么这就涉及到社会层面环境的优化改造。
2.2社会环境优化
2.2.1土地要素与村民身份流转
城中村中土地权属的集体性与城镇土地的国有性区别，是城中村问题存在的根源所在，对城中村土地利用方式的转变，改变以往低效利用的局面，城中村土地价值得以显现；同时城中村空间利用方式的转变必然会对依附于土地上的城中村卫生环境、治安管理等问题得到缓解和改善，使得空间的主观能动性得到最大体现。
这里以土地转制的方法代替土地征用的老办法，具体做法：以南浜村为单位，将集体土地一次性转为国家所有，这里主要是针对于经济发达的城中村，由于其整体建设水平很高，受城镇化的极大影响，这时将村集体经济组织人员转变为城镇居民，由村委会转变为居民委员会。通过政府行政命令将村土地一次性整体的转归国有，但并不改变原有土地使用的权属和用途；
土地转制和土地征用虽然都是通过政府公告或政府行政命令的形式来实现，但两者的区别还是比较大的，对于南浜村这样的环境综合整治型城中村，土地转制相对于土地征用有几个方面的优点：a.土地转制具有一次性和整体性的特点，城中村遗留问题少，更新改造效率高；b.土地转制并不不改变土地的原有用途和土地原使用人，城中村改造容易平稳推进；c.土地转制时对集体经济组织、村民的补偿是以非有形方式实现的。在这种形势下，土地的使用人可以继续按照原有的方式经营土地，同时土地上附属物的国有化使集体组织的房产可以自由进入市场流转，实现升值，盘活了资产。在目前的法律法规条件下，这种方式可以有效抑制城中村违建乱搭等现象的发生，有效的化解了目前城中村问题2。
2.2.2对于新居民生活的保障措施
对于转变为城镇户口的村民，就需要享受和城镇居民同等的社会保障，建议从两方面着手，a.享受合作医疗保障，经费来源三部分，村民个人每年出资总费用的15%，村集体股份公司出资35%，镇政府出资50%的比例，来解决新居民医疗保障问题。b.新居民养老保险，主要针对两类人群，年满60周岁男性和年满55周岁女性的老年人，年龄在16周岁以上的劳动力人群。结合木渎镇经济水平，对于老年人口，实施政府承担参保缴费，并每月发放160元生活补贴。对于劳动力人口实施社会保险，缴纳的费用由个人集体和镇政府共同承担。
3综合环境整治型小城镇城中村改造主体
政府支持与改制后村股份公司共同承担的模式，基于南浜村的环境整治更新改造，改动的主体不大，所需的资金量可以由政府和村本身两者共同承担。首先将村民委员会转变为居民委员会，村民资产股份量化，在政府的政策扶持以及市场经济作用下，通过量资配股形成按股份大小分配利益的格局，最终将村集体经济组织转化为股份经济实体，实现每个村民作为村股份公司的权益人之一，这种可见收益的投资类型可以充分调动村民积极性，形成融资渠道的多元化，真正保障了原村民的根本利益3。
其中涉及前期更新改造市政基础设施等公益性部分，比如更新改造路灯设施、雨污水管道，自来水一户一表改造，绿化改建，邮政、电信、供电、燃气、广电等管线和设施的专项整治费用，由政府主管部门负责的改造经费。以后长期的市政设施维护，可由村股份公司和政府主管部门共同承担。
对于增设车库、新增卫生设施以及使用面积等自用设施，由受益住户承担部分改造费用。商业设施的建设，遵循“谁投资谁受益”的原则。
最后对于整治后的新居住区要引入物业管理，加强管理水平，营造和谐文明的社区环境。可以以村股份公司的名义，组建村股份物业管理公司，工作人员有居住区内部居民组成，这样可以居民会以主人翁的积极工作状态投入到社区管理当中，从而有效的提高工作效率，改善居住区的精神生活面貌。
4小城镇城中村流动人口的居住问题
我们回顾以前城中村的改造，涉及的利益主体主要还是政府、开发商、本地村民，他们掌握着主要话语权，对于外来暂住人员却很少顾及到，随着城中村改造的完成，曾经廉价的对外出租功能也就被瓦解，那么外来流动人口的居住生存问题就又被抛给了社会。
南浜村是木渎镇最大的外来流动人口集聚区之一，长期以来由于入住人口的激增，引发了很多社会管理、治安等问题。更新改造后，这部分人群的生存状态该怎么安排？首先南浜村还要继续承担起外来流动人口的暂住功能，但流动人口的总量需要控制，这里提出控制与分流两种方法，将南浜村外来人口控制在一定的数量范围内，以保证南浜村整体居住环境和生活方式的适宜舒适。
控制外来人口规模：具不完全统计，现南浜村有外来暂住流动人口是本村户籍人口十余倍，配套服务设施超负荷运转，居住环境日益恶化。采取控制外来人口总量的方法，具体措施可以有社区制定《外来暂住人口管理办法》，对外来流动人口相关管理问题作出明确规定，比如规定每户限定入住出租人数，，对于超出规定人数的，需要出租户补交一定比例的社区建设费，并统一由村股份公司管理。成立专门的外来人员管理机构，成员构成主要由镇区―基层社区―原住居民三级联动的管理体系，严格的督导居住区管理工作，包括定期检查外来人员入住情况、入住的人员需出示正式工作证明等。另外对于入住更新改造后的居住区的外来暂住人员，提高出租租金，这样可以有效的将控制外来人口规模。
分流安置外来人口：镇政府发挥统筹安排作用，将部分流动人口组织向其它区域分流和安置。具体措施可以分流到政府安排的公共租赁房或企业集中建设的寄宿区，前提条件是需要满足流动人口对于租金低廉、交通方便等住房的基本要求。这其中，为了加强小城镇快速发展，镇政府可以制定基础人才引进优惠政策，比如专门建设一批人才公寓楼，优先考虑基础人才的入住，并只需支付较低廉的租金。另外还包括住房补贴、服务年限满足条件的，给予落户的优惠政策等。这些都是外来人口分流安置的重要举措。
5结语
综合整治型小城镇城中村作为小城镇发展中遇到的一类城中村类型，有其独特性，万不可采取“一刀切”等惯用的规划方式来对待，需要结合不同类型城中村的现状特征，从改造形式、改造主体以及本地村民和外来流动人口的安置方式等方面，给出相适宜的更新改造方法，为小城镇的健康发展提供帮助。
参考文献：
[1]陈静.苏州老新村改造实践研究[D]：[硕士学位论文].苏州：苏州科技学院，2008.
[2]贾正，赵玉奇.城中村改造中的要素流转―――以苏州市老城区城中村改造为例[J]江苏城市规划，2010(9).
[3]杨爱国.城中村自主城市化规划研究[D]：[硕士学位论文].天津：天津大学，2007.
「关键词城中村土地所有权土地使用权征用
一、我国“城中村”现状及形成原因
所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现“城中村”形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果1.改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场“城市包围农村”的运动发生了。村庄进入城市，形成了“城中村”。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”2因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。
二“城中村”土地权利现状
“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。
1、“城中村”土地所有权状态
根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。
2、“城中村”土地使用权状态
土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。由于两种土地所有权存在本质的差异，相应其土地使用权也不完全一样，国有土地使用权仅有一种形式，而集体土地使用权又可分为宅基地使用权、农用地使用权与非农用地使用权。集体土地使用权与国有土地使用权虽在性质上都有物权性质，属于他物权的范畴，但集体土地使用权比国有土地使用权具有更多的限制：①宅基地使用权依法不能转让、抵押；②只有依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押；③集体土地使用权不能用于租赁；④集体土地使用权不能作价出资或入股。这些限制使得集体土地使用权在实质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能上仅限于住宅、农业用地。而在“城中村”区域里，这两种土地使用权并存但在效能上差距很大，突出表现为土地使用权所产生的收益上，国有土地使用权人所获得的利益远大于集体土地使用权所获得的利益。利益上的刺激与诱惑，使得集体土地使用权人不再安分于土地使用的各种规范之中，突破了原规则，寻找与国有土地使用权对等的利益。这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
三、现阶段“城中村”改造实践中土地权利的处理。
通过上述的分析可知，“城中村”是我国城市化进程中的必然产物，而它在现实中已发展成为我国城市发展的障碍。目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：（1）“土地置换，异地安置”的方式。在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：①村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；②农民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；③盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。（2）通过“土地集体所有转为国家所有”的做法。“土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：⑴土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家。⑵土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；⑶土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转变后得以解决。伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。
纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。3然而，透过这一事件的背后，笔者隐隐感到一种疑虑：这一行为的合法性明显存在着质疑，主要有以下几个方面：1、按照我国宪法的规定：土地所有权是实体权利，它的剥夺只能由国家最高权利机关做出，其他任何机关和个人无此权利，否则即为无效。尽管目前各地“城中村”改造条例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法规的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，然而因条例的做出缺少宪法上的依据，条例的效力层阶远低于宪法，故而是无效的。2、集体土地要转为国有土地，根据我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，只能是采取“征用”途径，除此之外的任何行为，均不能使集体土地所有权性质变为国家土地所有权性质。而目前各地虽从地方立法中承认了集体土地所有权“转为”国家土地所有权的效力，但因为该“转为”没有法律上依据，故而从法理上讲，各地将集体土地“转为”国有土地因缺乏法律上的依据而无效。3、集体土地所有权变为国有土地所有权后，所有权人以其永久所有权换取了有期限的使用权，对于原集体土地所有人权而言，在与国家就土地所有权的交易中，付出的代价太大，交易成本过高，存在明显的不公平，具有不可交易性。
然而也有学者对“土地集体所有转为国家所有”的“转为”行为是持赞同观点，理由是“城中村”顾名思义是城市中的村庄，它是城市的一部分，依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条“城市的土地属于国家”的规定，“城中村”的土地自然属于国家。对此，我认为这种理由是不妥当的。首先，宪法是国家的根本大法，它直接将土地资源确权为国家和集体所有，因“城中村”最初就是农村，土地确权时依据宪法规定就已经界定为集体所有，即是说“城中村”在其成为城市中的村庄时，其土地根本就属于集体所有权。其次，所有权的产生、消灭均须合法的法律事实或法律行为的发生，在并没有任何合法的法律事实或法律行为发生的情况下，原属于集体的土地所有权不可能发生变更和消灭的。最后，“城中村”地处于城市，是城市中的一部分，只说明二者的地缘关系，而并不能证明所有权关系。
四、“城中村”改造中土地权利解决的途径
既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据我国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。
因此，“城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。在征用集体土地的过程中，应先由农村集体解除农村土地承包合同，并给与相应补偿，土地使用权由集体收回后，国家才开始征用。
参考资料：
[1]罗赤，《透视城中村》，《中国经济快讯周刊》，2001年第37期。
[2]李培林，《巨变：村落的终结-都市里的村庄研究》，《中国社会科学》，2002年第1期。
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