产品项目计划(精选8篇)
时间：2023-09-01
时间：2023-09-01
关键词：价值工程；房地产项目；规划设计
价值工程作为一种前沿的规划、管理技术，有效的满足了制造业降低成本、提升企业利润价值等需求。随着房地产业进军新世纪国民经济的支柱产业步伐的加快，价值工程也日益渗透到房地产业的项目规划中。对于房地产业项目规划而言，制定一套系统科学、操作性强的前期规划设计所赋予的实际意义是非常重大的，这对于指导房地产的开发、增大竞争筹码、切近市场需求具有重大实用价值。下面本文将在此背景下，具体来分析价值工程下房地产项目规划设计的要求、内容以及设计方案优化的建议，促进房地产业项目规划能够更科学、价值性更高。
一、价值工程理论简介以及价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义
（一）价值工程理论简介
价值工程是一种新兴的技术经济方法，它的基本原理，即提升产品或作业价值的途径，具体阐述如下：首先，第一途径是在保持产品或作业成本不变的情况下，增加或提高产品的功能来满足消费者的预期需求；其次，在产品功能不变的情况下降低产品成本，来迎合消费者“物美价廉”消费心理；再次，在前两条途径的基础上增加变量，产品功能与成本实现不均衡增长。即通过提升较低成本来获得较高额度功能的提升；此外，满足购买力稍低消费者群的消费需求也是非常重要的一个方面，毕竟绝大多数消费者的购买力还停留在一般水平，为此，应该注重产品成本大幅度降低、产品功能略有下降的情况，适当生产价格低廉的中档品来获取较大的经济效益；最后，提升价值最为理想的途径是生产大规模“物美价廉”的产品，企业既能获取高额利润，又能节省生产成本，是本利结合的最佳点。
（二）价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义
1、可以强化用户第一的观念，更好的满足社会需要。对于交易市场而言，买方市场最终会战胜卖方市场赢得最后的话语权，这是我国商品经济高度发展的必然趋势，房地产业也不例外。因此，价值工程理论的运用，可以强化用户第一的观念，使得房地产品更好的满足用户的功能需求，实现功能与成本的完美结合。
2、可以有效控制目标成本，实现投资效益最大化。价值工程提升产品价值的最直接途径是降低目标成本，实践证明价值工程在控制房地产业成本方面的作用是巨大的。建筑业中运用价值工程理论进行建筑业开发前的项目前期规划建设，可以有效控制项目投入成本，毕竟，建设项目成本节约的最大可能阶段就是建设项目设计阶段。随着项目额逐渐进展，可以优化的目标范围将越来越小。
3、有助于改变房地产业投入高、浪费大、质量差、造价高的畸形发展态势。提升房地产业的经济效益。投入高、造价高、浪费大、质量差是房地产业普遍存在的顽固难题，价值工程理论的运用可以在一定程度上有效克服这些问题。价值工程可以有效糅合传统成本管理与质量管理的优点，使得成本与功能达到最佳结合点。
二、价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议
（一）价值工程下房地产项目规划设计研究的内容
首先，是建筑群体组合即是通常所说的建筑平面布局、立面处理等内容，它是依据地面容积率、地面规模、形状等来确定建筑布局、间距、朝向、高度、大小、个数等等。它是住宅小区规划设计的最主要部分，需要遵循三个原则，功能原则、经济原则、美观原则。其次，是公共空间规划，即对没有建筑覆盖的集体公共空间的规划，它的规划对象有两部分，一是像围墙、地面之类的硬性方面，再次是指树木、草坪等软性方面。再次是道路规划，道路规划应该在方便原则、安全原则与经济原则的基础上进行规划，设计一个合理、经济的路网。为此，需要对小区的地形地貌、气候、地形规模、位置、出入口有一个详细的了解。最后是绿地规划，绿地规划的对象具体包括住宅旁绿地、公共绿地、道路绿地、配套公共建筑绿地四部分，良好的绿地规划有助于创造一个优美的环境，因此应该坚持方便生活、保证安全、设计独特的原则。
（二）价值工程下房地产项目规划设计方案优化的建议
1、增加成本，准确把握功能，满足用户需求。在房地产项目规划设计的过程中，成本与功能之间的关系是一个非常重要又很难把握的问题，很多房地产开发存在着高成本、低市场的现象。为此我们要重视购买者关注的功能，要正确分析功能。可以说，功能分析的准确与否，直接关系到房地产价值回报的大小。实际规划中存在着现实成本偏低、功能不够齐全的现象，因此，我们应该加大现实投入成本，注重基础设施的建设，保证各项功能的达成，满足用户的各项要求。
2、注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果。对于环境工程而言，投入的现实成本偏低，环境建设的投入相对来说是比较低的，因而所达到的环境效果也是很不理想的。当代追求高质量环境的心理还是非常普遍的，但是房地产业对于环境工程给予的重视不够，没有切合消费者的实际购房需求。为此，应该注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果，满足用户环保养生心理。
结束语：
房地产业的发展速度如此迅猛，如何在价值工程理论下更加准确的进行房地产项目规划，使得房地产开发商能够在可接受的资金压力下推行具有完善功能与合理价格的优质住宅是一个非常关键的问题。通过上述分析，笔者在对价值工程理论进行简单阐述的基础上，进一步分析了房地产项目规划的具体内容以及设计方案优化的两点重要建议，以期能够促进房地产业真正打造出“以人为本”的优质居住环境，从而实现房地产业的最大价值。
参考文献：
[1] 胡传昶，房地产开发中规划设计管理的两点意见、 产业观察，2010～11：90～91
*市重点新产品计划（简称“新产品计划”）是一项激励企业产品创新、品牌创建，加快科技成果转化及产业化为宗旨的政策引导类计划，是本市科技计划体系的重要组成部分。“*”期间，新产品计划按照建立以“企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系”的要求，密切与相关科技计划衔接，着力促进企业成为技术创新的主体，激励企业开展原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新，培育和聚焦一批拥有自主知识产权、知名品牌和持续创新能力的创新型企业，提高产业竞争力，增强国家和本市自主创新能力。
*年度新产品计划继续引导和支持企业的新产品开发、试制及产业化工作，营造激励企业自主创新环境。同时，*年度国家重点新产品计划项目的申报将重点从本年度新产品计划项目中遴选推荐。
现将*年度新产品计划项目的组织申报要求通知如下：
一、申报单位
凡在本市注册、具有独立法人资格、已实现生产并销售符合新产品计划支持重点和范围的产品的企业均可申报。
二、支持重点和范围
*年度新产品计划支持重点和范围是，拥有自主知识产权、创新性强、技术含量高、采用国内外先进标准生产的新产品；产业化前景好、有望形成国内、国际自主知名品牌、增强企业国内、国际竞争力的新产品；支持电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业的新产品；支持装备制造业、先进制造业、以高新技术提升改造传统制造业的新产品；支持对环境保护、在能源和资源综合利用方面开辟新渠道，具有明显的节能减排的新产品；支持推动现代农业发展和社会主义新农村建设的新产品；支持促进人口健康、公共安全、城镇化和城市发展的公益类新产品；属于国家和本市重点发展领域的新产品。
优先支持国家重大专项和“863”计划、科技支撑计划等科技计划的成果转化及产业化的新产品；本市科技创新行动计划以及其他科技专项成果转化及产业化的新产品；科技小巨人工程企业、高新技术企业、科技孵化器企业和高新技术园区等企业开发的新产品；以及部市合作、市区县联动资金匹配开发的新产品。
不支持食品、保健品、饮料、服装、传统手工艺品、小家电等日用产品；军工配套产品；高能耗和高污染项目。
三、申报材料和申报渠道及申报时间
申报单位应按新产品计划申报指南（见附件）的要求，组织好项目的电子数据和书面材料的申报工作。
1、电子数据网上申报
网上申报请访问*科技网站：
（1）项目电子数据申报表必须采用新产品计划项目网上申报系统（*版）录入，经校对确认无误后，网上提交；
（2）产品研制技术总结报告和项目产业化前景分析均按word格式网上提交；
（3）精选与申报项目相关的必备材料、必备附加材料和辅助附加材料进行扫描，按规定格式（、jpg）网上提交。
上述3项电子数据需拷贝光盘一张。
2、书面材料申报
（1）按录入的电子数据申报表，采用申报系统提供的打印功能，用A4纸打印带有水印标记的书面申报表，提交的纸质申报表若无相关标记，则视为无效。申报表需由企业法人代表签字并加盖公章，复印章无效；
（2）产品研制技术总结报告和产业化前景分析，用A4纸打印；
（3）按书面申报材料清单目录顺序，装订成册，一式三份。
3、申报渠道及申报时间
（1）电子数据
申报单位应将最终确认的电子数据于*年4月20日～5月25日，至*科技网站提交，过期不予受理；
（2）书面申报材料
申报单位应将书面申报材料一式三份和光盘一张及相关证明材料原件，报送到所属的主管科技部门进行初审、签署意见并加盖公章后，由各主管科技部门将每个项目的书面材料三份和光盘一张汇总，并附申报项目清单和初审表，于*年5月5日～20日报送到*市重点新产品计划管理办公室（简称“新产品办公室”），过期不予受理。
四、项目的评审与认定
按照公开、公正、公平的原则，*年度继续开展新产品计划项目专家网上评审。对通过专家评审的项目，经市科委认定后，下达*年度新产品计划，颁发《*市重点新产品证书》。并对其重点项目给予一定数额的研发补助经费。
注意事项
1、根据科技部要求，为了与国家政策引导类计划相衔接与配套，凡列入过部级新产品计划、火炬计划、星火计划、中小企业创新基金等政策引导类科技计划的同一项目，不得重复申报；
2、已列入过*市重点新产品计划或其他*市科研计划的同一项目，不得再次申报。若申报项目名称相同，但型号不同，则必须提供该型号所采用新的专利及其他相关证明材料，以证明其具有新的创新性和先进性，才可申报；
3、国家和本市相关科技计划的科技成果转化及产业化项目，应提供该计划项目的验收证书或相关证明，才可申报；
根据时间的先后顺序,将主流程分为产品策划、产品定义、设计和验证、生产准备、试生产和量产初期六个阶段。
(1)产品策划阶段:项目团队接收《规划建议书》,并制定产品的技术方案、生产纲领、质量目标、销售目标,明确成本、项目利润率等关键指标的阶段。对目标产品进行对标分析,确定技术目标、可靠性及质量目标,编制第一版《BOM》、第一版《特殊特性清单》、第一版《产品设计开发任务书》、《产品开发项目策划书》、《项目计划》,通过商品策划评审后可进入产品定义阶段。
(2)产品定义阶段:选择技术方案,确认其初始性能和功能,并对生产可行性和投资进行评估。制订质量保证计划,同时进一步确定项目需求定义,如时间进度,资源、新技术、项目投资预算及项目风险管理。在此阶段,进行产品概念设计,需要通过的二级节点为:产品方案评审和造型确定。产品定义通产采用产品需求文档来进行描述,“产品定义”包括多个文件,同时还包括项目业务计划。
(3)设计和验证阶段:设计和验证过程是将产品定义付诸实际,也是产品开发过程中必不可少的关键环节。主要任务是完成工作图设计工作,并进行零部件,子系统和系统各层次的测试和验证及确认工作,并为首次工程设计提供详细的设计技术文件。
(4)生产准备阶段:为了保证产品开发的顺利进行,在设计验证符合要求之后要进行生产准备,这些准备主要包括技术准备、机械设备准备、物资准备、劳动力的配备和调整以及工地准备等。更具体的是完成生准数据和技术文件发放,完成C样件整车、总成和零部件试验验证,申报产品公告、环保目录和CCC认证,完成改进设计,进行更改控制和零部件复验。
(5)试生产阶段:作为产品生产前端的试生产环节,包括检索、数据和文档管理、试生产流程管理、库存管理、安全管理、系统设置等部分,公司质量委员会批准试生产后,规划、开发、发展、采购供应、市场营销、质量、工艺物流、财务控制、人事综合等相关体系,以质量为核心开展批量试生产活动的阶段。
(6)量产初期阶段:前五个阶段顺利完成后,就要进入批量生产阶段,公司质量委员会批准批量生产后,带领开发、发展、采购、市场、质保、生产工艺、财务控制等相关体系,以质量为核心开展“初期流动管理”活动的阶段。在此阶段,需要通过的一级节点为:市场投放。
总结
一、市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位；目标人群定位；项目开发总体规划建议；组团规划建议；交通道路规划建议；户型设计建议；整体风格建议；外立面设计建议 园林景观规划建议；社区配套设施；会所建议；楼宇配套建议；建议装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。
二、市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。
具体内容是：
（1）市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念；
（2）项目核心卖点提炼。
（3）项目案名建议。
（4）销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
（5）广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）。
（6）媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
（7）公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划（项目销售阶段）
制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
2、销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞。
3、销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略。
4、布开营销网络，让访客变为业主。
5、销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划。
6、促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪。
7、市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。
房地产营销观念的演变:
（1）生产观念阶段：人们普遍喜欢低廉的房产。
（2）产品观念阶段：人们的需求并非局限于价格上，还有高质量，好性能和多样化的特色。
（3）推销观念阶段：顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足。
（4）市场营销观念阶段：与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
房地产营销策划分3个阶段：(1)单项策划阶段。(2)综合策划阶段。(3)复合策划阶段。
房地产营销的类型 :
（1）房地产投资营销。
（2）房地产定位营销。
（3）房地产规划设计营销。
（4）房地产形象营销。
（5）房地产建筑质量。
营销策划走向误区：
（1）过分夸大营销策划的作用。
（2）忽视营销策划的作用。
（3）营销策划的“经验论”。
1研发项目的特征
1、1具有较高的技术含量
研发项目的创新性极强，往往需要解决前人不曾解决过的问题。在研制项目的过程中，具有较多的未知领域，较强的探索性、较多的创新点，较大的不确定性，这些因素都会导致进度方面的风险。
1、2具有较大的投资规模
重大研发项目，一般都需要大量的资金投入，一个项目的研制可能会花费成百上千万的资金。遵循一般的规律，越大的投资规模，就会面临越大的进度风险。
1、3具有较长的研制周期
研发项目从定型到投入生产，所经历的环节往往非常复杂。而在长期研制的过程中，往往要经历技术的进步、市场供求的变化、需求的改变、经济形势的变迁，而一旦这些不确定的因素发生改变，就会产生前期投入的风险损失。
1、4进度拖延会产生较大的损失
研发项目周期一旦被拖延，不仅会使获得的利润减少，同时还会将大量的时间浪费掉，使企业自身竞争机会丧失，这样会对企业的生存和发展产生严重的威胁。
2产品研发项目进度管理现状及分析
随着日益加剧的市场竞争和不断加快的产品更新速度，越来越多的企业已经充分认识到研究研发项目的重要性，并将研发项目提升到企业的战略高度。研发项目可使企业的竞争能力增强，并且能够推进产品投放市场的速度，提高企业的核心竞争力。目前，有众多的企业开始重视投入，培育核心技术，但有相当数量的研发项目并没有给企业带来预期效益。据国外一项数据显示，在R&D项目中，约有40%在技术上未能最终完成；而获得技术上成功的项目中，约有45%的项目没有对产品进行开发；约有60%的已经商品化的项目，不能在经济上获利。目前在新产品的开发过程中，我国企业较多地采用矩阵式项目管理方法，由相对应的项目组对[2]每个研究开发的新产品负责管理。企业开发生产的过程中，往往有多个新产品同时进行。因此，在研发的过程中，会结合项目经理的不同风格，立足于用户的不同需求而采取不同的管理方法。这种做法的后果，是使企业的管理工作出现混乱。所以，在国外，一个完整的产品，会有6~8个月的开发周期。而在国内的民营企业中，工作效率较高的，一般也需要12~18个月的开发周期，是国际先进企业的一倍以上。在中国企业中，只有项目跟踪，而没有产品开发项目的进度管理。在众多风险中，延迟研发项目进度是最大的诱因。所以项目实施负责人所面临的最大挑战之一，[3]就是将项目及时交付。而延迟研发项目进度，会导致项目投资的增加，不仅对项目的进度产生影响，同时还会使项目的性能和质量受到严重的影响。为了将新产品的周期缩短，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。企业就要对研发项目的进度管理计划进行周密的制定，在可接受的范围内，[4]控制延误研发项目进度所产生的风险。具体对进度计划制定方法进行选择，需要依据项目的设备资源、紧迫性、复杂性和项目大小而定，综合考虑客户的具体需求。
3产品研发项目进度管理改进途径
3、1提高估算准确性
1）对估算方法进行优化。对项目进度历史数据库进行优化，同时分类和归纳各级别的项目任务。对历史数据库定期进行整理和更新，这样从数据库中，找到不同类别项目工作量的历史记录，通过对数据的逐步累积，能够准确的估算多个项目的工期。在项目立项阶段，采用三点法等评估项目工期，可规避专家评估带来的风险。2）对工期评审制度进行优化。项目负责人在实施项目的过程中，通过深入了解项目内容，能够越来越准确的评估项目进度计划、工期和工作量。所以由项目负责人在每一个里程碑评审点，反思和总结项目工作计划的开展情况。若二者的偏差较大，可组织评审确认项目的进度计划和工作量，使项目计划的有效性得到提升。
3、2提高计划编制的精细度
1）分解WBS任务。在制定计划时，可对三级及以下计划的分解要求进行增加。采用由上而下分解方式，直至分解到最小任务。由下而上的反馈项目计划，通过评估最小的任务，反过来对项目的总体计划进行优化。通过对任务责任人和最小任务计划的时间节点进行明确，从而最大化的控制项目的[5]实施进度。通过对出现问题阶段的准确定位，而不断改进相应的组织。可规避不断积累的一些日常问题，从而将项目的实施效率提高。2）分解计划颗粒度。对每天需要完成的工作量进行明确，将任务分解到周至日，一旦出现偏差，可通过加班加点，投入资源，改进会议方式，来处理进度问题，使总体进度不受到影响，按时完成工作计划。
3、3提高项目进度控制过程有效性
1）实施分层管理，对管理职能进行调节。作为职能部门，项目管理部应对里程碑点计划的评审进行负责，具体监控项目各级计划的执行情况，将各级管理人员的项目管理职能充分发挥出来，全过程监控项目的实施情况。2）建立完善的组织体系。产品研发企业的组织架构应与产品的开发需求相符合，不断改善组织体系，将研发组织架构向市场系统扩大。形成一个研发团队，以研发系统为中心，利用项目管理部统一进行协调，并对产品技术的市场调研职责进行明确。同时进一步明确研发过程中品质、设备和生产系统的转化协作职责，实现产品生命周期的管理。3）改进项目进度的管理技术。在产品研发项目的进度管理中，应不断改进管理技术，使进度管理的准确度和精确度提高。利用项目信息化工具，对项目管理的要求、流程和理念进行整合，通过信息化平成信息的和搜集整理工作，实现项目的协同管理，不断改进和修正平时积累的数据，进而使项目进度管[6]理得到有效提升。
4结语
一、本规定所称国际组织无偿援助项目，系指联合国各机构、外国政府、国际组织等机构对我国提供的无偿援助配额机电产品的项目，不包括经贸往来赠送及华侨、港澳台同胞赠送和其他团体、个人捐赠。
二、对外贸易经济合作部(简称外经贸部)是国际组织无偿援助项下进口属于配额管理的机电产品的行政主管部门。国际组织无偿援助项目的业务归口管理部门分别为：
(一)外经贸部负责联合国人口基金会、儿童基金会、救灾协调员办事处以及外国政府提供的无偿援助项目；外国政府贷款项目中的赠款项目和两国政府经济技术合作计划中的赠款项目；
(二)教育部负责联合国科教文组织提供的无偿援助项目；
(三)科学技术部负责联合国有关科技组织和外国政府提供的科技合作项下无偿援助项目；
(四)财政部负责世界银行提供的无偿援助项目；
(五)农业部负责联合国粮农组织、世界粮食计划署、国际农业发展基金会和世界粮食理事会提供的无偿援助项目；
(六)卫生部负责联合国世界卫生组织提供的无偿援助项目；
(七)国家计划生育委员会负责国际计划生育联合会及外国相关机构或组织提供的无偿援助项目；
(八)中国人民银行负责国际金融机构提供的无偿援助项目；
(九)中国国际经济技术交流中心负责联合国开发计划署及国际非政府机构提供的无偿援助项目；
其他无偿援助项下进口配额机电产品，需在协议签订前，按照《中华人民共和国对外贸易经济合作部、海关总署、国家质量监督检验检疫总局*年第10号令》的规定，经相关的省、自治区、直辖市和计划单列市、沿海开放城市、经济特区外经贸主管机构(简称地方外经贸主管机构)或国务院有关部门机电产品进出口办公室(简称部门机电办)初审后，报外经贸部审批。
三、各地方外经贸主管机构、部门机电办负责本地区、本部门受援项目进口配额机电产品清单的审定和计划上报工作。
四、无偿援助项下机电产品进口配额计划的安排
(一)我方与外方商定无偿援助配额机电产品清单时，各业务归口管理部门应根据项目的实际需要确定品种、数量和档次，要严格限制援助非生产性的配额产品，如轿车等消费类产品。
(二)各业务归口管理部门应于每年7月1日前，将下一年度受援项目进口配额机电产品计划报送外经贸部，纳入年度机电产品进口配额计划，由外经贸部负责组织实施。为保证无偿援助项目的实施，必要时可对进口配额机电产品进行预安排。
五、各受援单位接受属于配额管理的机电产品，须按照《中华人民共和国对外贸易经济合作部、海关总署、国家质量监督检验检疫总局*年第10号令》的规定，在受援产品到货之前办毕进口手续。
六、接受境外紧急援助(如救灾援助)进口配额机电产品，可简化手续，按照本规定第五条的规定，直接到相关地方外经贸主管机构、部门机电办办理进口手续。
关键词：房地产；精品；策划；规划设计；控制
中图分类号：TU712
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2011)07-0118-02
1 前言：房地产精品的实现关键
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率、自有资金流转速度测评等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。
“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素；也是开发商项目管理水平的差异所在。
地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。从市场经验可以看出，房地产开发商在整个项目中的管理及控制的好坏，很大程度的决定了房地产精品能否实现。房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。通过在项目设计前期，设计阶段，现场控制等各个阶段的控制作用，才能保证精品项目的形成在各个阶段得以保证。开发商建立公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成及协调把控各设计阶段的品质。
设计前期主要的工作方面：选址、功能策划、市场调研、可行性研究及项目投标等，是设计工作的一部分。因此好的设计前期工作及服务会带给设计方表达思想理念的机会，并产生良好的经济效益及社会效益，同时也会降低投资方的投资风险。
真正的设计阶段要明确并懂得设计阶段程序及注意事项，加强对设计过程的控制；此外，对设计的非正常因素，要懂得如何处理。
现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，目的是使设计作品的理念得到更完善完整地体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。
因此，如何成就房地产精品，关键还是在于房地产开发商在项目推进的各个阶段能否有效的进行控制。
2 前期策划：成事在谋
20个世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司或公司内部企划部介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。
通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。
在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，正向两端逐渐拓展，渐渐深入到项目目标设计、可行性研究，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。
前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。
开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将未的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：
1)市场调研
市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。
2)功能策划
功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以
通过综合功能不同特征发展新的功能形式。
对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。
整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证(定性及定量综合)为基础。
3)产品风格形象定位
结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造未实现。
3 设计优选：精品实现的基础
谈设计的优选，我们通常会谈成本的优选。英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17％，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88％。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的优选。在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。
设计优选也是产品品质和产品竞争力的基础，在设计优选过程中开发商、业主的素质决定了最终能否选取出较为圆满、完善的精品方案。即使是有相当经验的开发商，在前期项目策划过程中与策划单位能保持较为理性的沟通，策划也达到了一定的深度与成果，但却会在方案设计优化选择时在价值判断上带有过多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要点，导致自己的评价理性被蒙蔽，最终导致方案选择失误。设计方案选择的失误时有发生，例如，苏州独墅湖边某大型高层住宅项目，方案想必是经过多方案评比优选出来的，但是开发商的经验与眼光决定了即便是优选出的方案，却仍然存在着重大设计失误，忽视了市场客户的需求：比如偶数层观景阳台纯粹为了立面造型加上厚重的边框造型构件，而忽视了住户对景观的需求，将临湖景观面无谓地阻挡；比如将大套房型正对湖景处安排两个卫生间，却无处观湖景。因此，开发商开展设计招投标时必须明确项目定位，尽量将评选依据建立在正确、理性、客观的前期策划成果之上。
4 控制与统筹：开发商主体性
前期策划获得成功，一个楼盘就成功了一半。但产品的塑造还未必成功。
建筑是创造空间的活动，空间形态是设计过程关注的焦点，其次，对照目前设计状况，提倡细节设计，构造措施要先行(设计支撑部分要对材料构造逻辑及施工工法有积累与了解)，第三，相关专业(建筑、结构、水、电、通)密切并良好地配合(反复多次且深入细致)。开发商的思维核心要建立系统概念。
开发商引领品质，品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。成功的经验如绿城集团正逐步建立起一套科学、优化的”立体交叉设计“流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作”齐头并进“，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。
现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，服务的目的是使设计作品的理念得到更完善完整的体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。首先是材料的选择，根据定位选用合适的材料，保证房产品的品质，所选材料符合当前国家相关规定，并有一定程度的超前。这将决定房产品有没有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，这是品质控制中最关键的一步。其重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、园林家具等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后是对合作伙伴的控制，开发商要选择好的建造单位、材料供应商等。三者统筹控制，最终实现客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。
5 总结：精品是市场成功的基础
房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的”核心竞争力”在于最”合理”地整合这些资源，所谓”合理”并不是”最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适“的物业。当有了市场感知能力和资源整合能力之后，加强控制能力，同时建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。
设计不精、控制不力是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。今后房地产开发的趋势是对楼盘硬件品质进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。
参考文献：
[1]工程勘察设计咨询业主知识产权保护与管理导则、
[2]建设工程勘察设计管理条例、2000年9月25日中华人民共和国国务院令第293号、
[3]建设工程勘察设计市场管理规定、1999年1月21日中华人民共和国建设部令第65号、
[4]建设项目环境保护管理条例、1998年11月29日中华人民共和国国务院令第253号、
[5]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知、建住房[2002]74号、
[6]建设工程质量管理条例、2000年1月30国务院令第279号、
一般由项目背景、项目概要、市场分析、项目策略、产品线规划、销量预测及价格定位、主要性能参数、工程更改范围、物料成本分析、项目投资、项目计划、财务分析、提请批准事项等组成。1）项目背景主要分析项目实施的原因、必要性及目前项目进展状态。2）项目概要主要包含产品代号、投产时间、生命周期、总销量预计、总投资、产品生产地点、物料成本目标、财务分析等主要指标概述。3）市场分析主要分析产品的细分市场定位、现状及未来发展趋势；竞争车型及格局、目标客户群；产品竞争力、市场机会、市场营销策略等。4）项目策略包含产品策略、制造策略和采购策略。产品策略是明确产品开发主体、技术来源、技术水平、销售市场等；制造策略是明确从冲压到总装四大工艺的通过性分析、冲压自制件数量、焊接生产线设计理念、涂装及总装生产线建设原则等；采购策略是明确零部件、模具开发、关键设备等供应商选择原则。5）产品线规划为该平台各车型的车身样式、内外饰特征、发动机及变速器配置、排放标准、生命周期等。6）销量预测及价格定位是产品生命周期内全系车型销量预测、竞争车型与本产品的价格对比及优劣分析。7）主要性能参数为竞争车型与本产品的各项参数对比：车型尺寸、整备质量、动力总成配置、燃油经济性、法规要求、安全星级、性能目标等。8）工程更改范围是明确本产品为全新开发还是在某产品基础上进行更改，如果为更改产品，需明确更改的内容。9）物料成本是明确本产品的物料成本目标及对标分析。10）项目投资包含投资明细及总投资估算、资金来源、对标分析等，分资本性及费用性。11）项目计划主要为项目建议书、项目启动、验证数据、第一辆集成车完成、产品工艺验证、非售车、可售车、批量生产等项目关键节点。12）财务分析主要包含净销售收入、边际成本、边际贡献、结构成本、净收益、净现值、内部报筹率、盈亏平衡点、投资回收期、对标分析、如项目运营失败对公司影响等。13）提请决策事项是基于项目要求及以上各项分析，提请董事会批准项目实施及投资。
2生产能力建设类项目
一般由项目背景、中长期规划目标及分阶段实施计划、政策法规、建设策略、平面布局、物流路线、项目投资、项目计划、财务分析、提请决策事项等组成。1）项目背景、项目投资、财务分析、提请决策事项与产品开发类项目的内容类似。2）中长期规划目标及分阶段实施计划主要分析未来5年内规划的能力总体情况、实施地点、周期、步骤、能力损失或增加分析、目前状态及目标。3）政策法规主要分析涉及本项目能力建设相关的国家及地方政策法规要求、项目实施潜在风险评估及应对方案等。4）建设策略主要包含项目建设原则、产能及生产产品规划、产品通过性、建设质量标准、人机工程、生产班次、运行效率、安全环保消防目标等。5）平面布局为项目的车间及生产线、零部件及整车分配中心、公用站房及道路、职工停车场、办公区等平面布置方案。6）物流路线分与项目有关所有零部件供货及整车发运的厂外物流、供应商直供件及零部件分配中心分装件到车间线旁的厂内物流。包含物流路线、物流量、主要物流时段、物流频次、道路压力等。7）项目计划主要为公司及政府对项目的审批、关键供应商定点、项目设计及建设、安装、调试、试生产、生产爬坡等项目关键节点。
3报告附件
热门推荐