住房公积金对冲条件(6篇)
时间：2024-08-03
时间：2024-08-03
关键词：防止骗取住房公积金
依据《住房公积金管理条例》(以下简称条例)的规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”，但各地住房公积金管理中心（以下简称管理中心）却时有骗取、套取住房公积金的行为的发生，损害了职工的利益，扰乱了住房公积金定向使用的政策，影响了住房公积金管理中心的社会形象，应及时汲取经验教训，采取对策，制止骗取、套取住房公积金行为，规范住房公积金提取。
1.骗取、套取住房公积金表现形式
按照《条例》的规定，住房公积金提取可以分为住房类消费提取与非住房类消费提取，住房类消费提取包括购、建、大修住房等原因提取住房公积金，非住房类提取主要包括退休、死亡等原因的提取，由于非住房类消费提取后需要注销职工个人账户，管理相对严格，所以骗取、套取住房公积金的行为发生较少；住房类消费提取由于不需注销职工个人账户，管理相对宽松，骗取、套取住房公积金现象较多。
骗取、套取住房公积金行为主要表现为三种形式：一是单位提供虚假证明骗取公积金;二是职工非法伪造房产证、购房合同、发票、贷款合同等虚假材料骗取、套取使用本人公积金;三是个别中介机构或不法分子通过向职工收取一定比例的手续费，提供伪造的单位公章、房产证、购房合同、发票、贷款合同等虚假资料用于职工来套取住房公积金。例如海南省2011年5月至2012年3月曾查获持伪造的商品房买卖合同、结婚证、居民身份证、单位工作证明等虚假资料以异地购房、自建住房等为由意图套取住房公积金等事件82起，涉及套取金额高达423万元。
这些行为肯定是违法行为甚至是犯罪行为，将承担相应法律责任。它严重冲击公积金管理秩序，造成公积金专项资金的非正常流失，给国家住房公积金制度带来巨大损害，损害全体缴存人的利益。
2.骗取、套取住房公积金现象发生的原因
2.1不能正确理解《条例》精神，对住房公积金性质认知不清
有些职工依据《条例》规定“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”据此认为。住房公积金的所有权归自己所有，自己对这部分资金想干什就干什么。甚至用这部分资金用于炒股、放高利贷赚取更大利益，而没有依据《条例》的规定专项用于住房消费；有些管理中心的负责人员没有严格按照规定对提取资料进行审核对提供虚假提取资料的职工听之任之，导致骗取、套取住房公积金现象大量发生。
2.2防范意识差，审查不严密
首先部分管理中心的管理者及窗口工作人员缺乏防范意识，只看资料是否齐全，不核实资料真伪。其次提取流程设计不严密，内控监督机制不到位，没有内部监督，给住房公积金套取、骗取者提供了违法的温床。第三，造假技术的高端化，导致虚假的提取资料根本用肉眼无法识别，由于工商、税务、公安等有关部门的信息无法共享，无法确认资料的真伪，给违法者提供了造假的条件。
2.3制度不完善，惩罚力度不到位，违法成本低
1999年4月3日《住房公积金管理条例》的公布，虽然2002年3月24日进行了修订，但距今已近十年的的时间了，我国房地产的形势发生巨大的变化，有的地方的房价涨了几十倍，人们对住房的资金投入越来越大，投入的方式也多样化，比如装修、购买家具、购买车库、物业费、车位费等原因，但装修，购买车库等方式的住房消费，《条例》规定此类支出不可以提取住房公积金，造成职工用于住房支出了，却很难提取住房公积金，导致部分职工通过非法手续来套取住房公积金。
由于《条例》没有制定对骗取、套取住房公积金行为处罚条款，各地管理中心发现骗取、套取行为时，对套取者进行劝阻或依靠公安部门进行形式调查，由于无法可依，公安机关有时也只能以批评教育为主，让部分职工存在套取侥幸心理。
3.防止骗取、套取住房公积金的对策
3.1完善《条例》修订，加强制度建设
加强立法建设，对《住房公积金管理条例》进行修改，扩大住房公积金的提取范围，最大限度让职工能够提取住房公积金满足住房需求；同时增加惩罚骗取、套取住房公积金行为的条款，增加打击骗取、套取住房公积金行为的打击力度。
3.2坚强对《条例》法制宣传，增强法制意识
加强舆论宣传，提高职工对住房公积金制度的认知度，要和正常的普法教育结合宣传。不但宣传住房公积金的住房保障作用，也要宣传骗取、套取住房公积金是严重违法行为，增强职工的守法意识。另外各地管理中心应和公安部门积极配合，严厉打击以中介为主的骗取套取住房公积金行为。
3.3制定配套提取细则，规范提取程序。
各地管理中心应严格按照《住房公积金管理条例》的规定，制定详尽的提取细则，规范住房公积金提取行为，杜绝麻痹大意的思想，严格审核提取资料，缜密审核提取预留印鉴，发现有疑问提取资料或印鉴应及时退回；同时建立定期对账制度，缩减单位对账时间，以便及时发现问题，解决问题。
3.4有关部门相互配合共同打击骗取、套取行为。
对提取资料的审核，应和税务、公安、工商、房产、政府网进行连接，达到信息共享，如：购房资料、购房发票等提取资料能够直接从网上查找，及时辨别真伪，制止套取、骗取行为。同时加强对管理中心前台审核人员、操作人的培训，增强鉴别真伪能力，及时发现虚假提取资料，打击骗取、套取行为。
参考文献：
摘要民生，一直都是我党及国家关注的重大话题。为了更好地实现“以人为本”的思想，保障人民住房，我国建立了住房公积金管理制度。这个制度的建立极大的改善了我国人民的居住条件，不仅仅是一项为人民造福的制度，还促进了国民经济的发展。住房公积金管理制度经过了十几年的发展，虽然得到了广大人民群众的认可，但在管理方面依旧存在着许多的问题，且这些问题已经成为了阻挡我国经济又好又快发展的障碍，寻找解决办法已经迫在眉睫。本文章将叙述我国现阶段在住房公积金管理中存在的问题，并提出几条解决措施。
关键词住房公积金管理问题措施
随着我国经济的不断发展，党和国家对于民生问题的关注度越来越高。住，作为人民最基本的保障，被给予了最高程度上的关注。上个世纪九十年代，我国提出了住房公积金的理念，自这项制度实施以来，在一定程度上解决了我国居民的住房问题。住房公积金主要是针对企业公司或单位在职人员而定的，由单位和个人分别按照职工工资收入的一定比例按月缴纳，由国家推出相关政策强制执行。在住房公积金制度实行的这十几年以来，它在提高职工购房能力、改善居民的住房条件方面发挥了极其重要的作用，但其中所存在的问题也渐渐显露出来，所以如何进行住房公积金的管理成为了人们日益关心的问题。因此，对住房公积金的管理中所存在的问题及对策的探讨具有十分重要的现实意义。
一、我国现阶段住房公积金管理中存在的问题
1.住房公积金管理制度不完善
我国《住房公积金管理条例》中规定：“住房公积金的管理要遵循住房公积金管理委员会做出决策、由住房公积金管理中心进行运作、银行专户存储、再有财政部门进行监督的原则”[1]。这种规定虽说在一定程度上体现了民主，但是仔细进行分析会发现存在很大的问题。住房公积金管理委员会并不是一个独立的法律主体，他们很难承担起因决策而产生风险的能力。这样的话，就极为容易产生住房公积金委员会中的决策人滥用权力和虚职权力的情况的发生，进而不利于住房公积金的管理。此外，很多企业只是将住房公积金管理单纯地按照一个事业单位的管理模式来进行管理，以其财务管理制度来进行合计，将住房公积金的运行成本放在中心管理的费用中进行列明，而不算入中心的业务支出，这样的话很容易造成运营成本的不实等。
2.有关住房公积金管理方面的法律法规不健全
目前，有关于我国住房公积金管理的法律法规并不多，最具有影响力以及说服力的当属国务院颁发的《住房公积金管理条例》，该条例规定各个地方的住房公积金条例可根据当地的实际情况结合《住房公积金管理条例》相关内容、主旨、思想进行自主制定[2]。但是，很多地方性质的住房公积金管理条例并没有遵照《住房公积金管理条例》的内容进行制定，规定的内容往往都不在《住房公积金管理条例》所规定的范围之内，带有极大的片面性，稳定性不强。甚至会出现不同时间或者是不同的部门所颁布的规范性文件时之间有相互矛盾相互冲突的情况发生。
3.缺乏完整的监督机制
我国住房公积金管理体制会随着社会经济发展的步伐而有所改善，但是在监督管理方面仍旧缺乏一套完整的机制。尤其是在一些小地方，这种情况显现的更为明显。很多地方住房公积金管理缺乏专门的监督小组，且与其它的部门之间没有形成一个完整的监督体系。或是成立了专门的监督小组，但是绝大多数的监督小组都会被“同化”，导致内部管理监督小组形同虚设，没有发挥它应有的作用。有的地方住房公积金管理监督小组成员缺乏相关的监督知识，能力也欠缺，无法履行作为一名监督员的职责。
4.住房公积金管理人员能力不足，素质不高
很多地方的住房公积金管理人员缺乏相应的管理能力，对管理工作不上心，对于国家制定的有关于住房公积金管理方面的政策没有切实的贯彻到底，产生了淡薄的管理意识。甚至有的管理者借助于自己的职责徇私枉法，在汇报公积金具体情况的时候弄虚作假，做出一些严重违法的事情。有的地方的住房公积金管理人员素质比较低下，没有将住房公积金具体缴纳等情况公开化，对于有关记录也只是简单的手工记录甚至是没有记录，造成了公积金使用情况不明确等问题。
二、解决这些问题的几点措施
1.完善住房公积金管理制度
针对21世纪我国国内的实际情况而言，完善住房公积金管理制度势在必行。具体的做法可以参照银行管理的运行模式对住房公积金管理的运行模式进行优化，在资金管理、资金运作、资金风险防范等方面借鉴商业银行的运作模式，使我国的住房公积金可以兼有金融性和政策性[3]。
2.健全我国的法律法规，加大监督力度
国家加大对我国住房公积金方面的管理，要针对不同时期出现的在管理方面上不同的问题完善相关的相关法律法规，通过法律法规形成规范的监督体制，做到有法可依，有律可罚。同时，国家对那些贪赃枉法等违法行为要加大审查的力度，一经查实必须得严惩不贷，丝毫不得手软。除了加强法律法规方面的监督外，部门与部门之间也应该加强监督力度。
3.加大对住房公积金管理人员的培训力度
对于我国住房公积金管理人员而言，国家要对其实行统一标准的训练，通过学习、锻炼、再教育等手段进行培训，提高其在管理方面的能力，提高其与其它部门协调共存的能力，同时还要树立“一切为国家”的意识，约束自己的行为，洁身自好，放宽眼界，树立坚定的信念，不为一些蝇头苟利而出卖自己的良心，努力打造一个优秀的管理团队，建立一个良好的管理秩序。同时应该将住房公积金的缴纳情况如实汇报且将情况公开化，让人民心安，尽力做到取之于民，用之于民。
三、结语
我国的住房公积金管理是一项长期且复杂的综合性系统工程，在对住房公积金进行管理时，一定要看清楚目前住房公积金管理中所存在的问题，及时给予妥善的解决。住房公积金管理制度得到了不断地完善和创新，才能够为居民提供更加完善的住房公积金管理服务，从而让人民感受到资金的取之于民、用之于民。这样的话就不仅仅能够很好地解决我国人民与住房之间存在的矛盾，还能够与我国提倡的“以人为本”思想相呼应，保证我国经济、社会发展之间的和谐，进而促进我国经济的又好又快发展。
参考文献：
[1]于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议.住房公积金.2011，6（9）.
一、保障范围和目标
（一）范围：
中心城市新罗区所辖各街道办事处、乡镇人民政府。
（二）目标：
对人均住房建筑面积低于15平方米的城镇低收入家庭（包括城镇最低收入家庭）实施保障。
二、保障条件
廉租住房申请家庭须同时符合以下三个条件：
（一）申请人须取得新罗区城镇户籍时间满3年，并在市区工作或居住；
（二）申请家庭自申请之日前连续6个月人均月收入低于城市低保标准3倍以内，即本年度为585元/月（含）；
（三）无房户或人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难户。
三、保障方式
廉租住房保障实行租赁补贴与实物配租相结合的方式，采取先租赁货币补贴，逐步向实物配租过渡的办法。
（一）享受租赁货币补贴的家庭，领取补贴后，自行到市场租赁住房或用于冲抵租金。
（二）实物配租优先解决无房家庭，并按照先解决低保家庭，后解决低收入家庭的顺序进行，同等条件下特殊困难家庭优先。今年下半年根据部分可供房源进行分配。20*年度要求实物配租的家庭，经复核符合廉租住房保障条件的，通过评分后符合实物配租的优先安排。因房源不足未能安排住房的，可轮侯到下一批次廉租住房可供房源中安排，或同等条件的申请户以摇号方式确定入围。廉租住房实物配租分配及管理相关规定另行制定。
四、补贴标准
（一）廉租住房保障面积为人均住房建筑面积15平方米。对自住住房（自有房屋，或居住父母、子女的房屋）的家庭，按与可享受保障面积标准的差额计算配租面积。
（二）按可享受的保障面积，每人每月每平方米的租赁补贴标准：低保家庭为6元，低收入家庭为3元。
租赁公房的家庭，若实际租金低于租赁补贴标准的，按实际租金进行补贴。实际租住面积低于可享受保障面积标准的部分，可进行租赁补贴。
（三）实物配租租金标准。享受配租面积标准内月租金：低保家庭为每平方米1元，低收入家庭为每平方米2元；超出标准的部分，均按照市场平均租金每平方米6元收取。
五、申请资料
（一）新申请家庭（即初次申请和中断保障后重新申请的家庭）应提供以下资料：
1、申请家庭成员身份证、户口薄和结婚证；
2、申请家庭成员收入证明。城镇低保家庭提供民政部门颁发的城镇居民最低生活保障金领取证，城镇低收入家庭应提供家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的家庭收入证明；
3、申请家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的住房状况证明。属自住住房的应提供房屋所有权证明，属租赁单位公房或政府直管公房的，应提供租赁合同和租金收据，属租赁市场住房的应提供租赁方房屋所有权证明和租赁合同；
4、申请人为非户主的，应出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书；
5、户主如实填写《*市区廉租住房保障申请审批表》，并签名承诺；
6、需要提交的其他证明材料。
（二）20*年已享受保障家庭应提供以下资料：
1、如实填写《*市区廉租住房保障年度复核表》，并签名承诺。如已不属于2009年城镇最低生活保障待遇属城镇低收入家庭的，应当提供家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的家庭收入证明；
2、家庭人口、住房状况等情况发生变化的变更证明；
3、需要提交的其他证明材料。
六、审核认定
（一）城镇户籍认定。需认定共同申请的家庭成员具有新罗区城镇户籍和家庭人口数，申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母。
（二）住房面积核定。家庭人均住房建筑面积按照自住住房或租赁公房面积，除以申请家庭人口数计算确定。
（三）人均月收入核对。家庭收入是指共同生活的家庭成员的全部货币收入，主要包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险、有价证券、储蓄存款及利息、借出款及红利、资产收入和其他收入。
七、工作时间安排
（一）宣传阶段（7月20日—7月27日）。组织召开新罗区政府、各街道办事处、乡（镇）人民政府、区直有关部门和市直有关部门相关负责人参加的2009年度廉租住房保障工作会议，传达学习有关政策规定，进行动员部署，落实具体工作，并通过《闽西日报》、电视台和*建设信息网公告等多种形式，开展宣传。
（二）申请、审核阶段（7月28日—8月21日）。符合廉租住房保障条件的新申请家庭到户口所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府（以下简称“受理机关”）提出申请，领取《*市区廉租住房保障申请审批表》。
20*年度已享受租赁补贴并符合条件的家庭到受理机关领取《*市区廉租住房保障年度复核表》，按要求如实完整填写，同时需提供齐全完整的申请资料。
材料备齐后，居委会和受理机关对申请家庭的人口、收入、住房状况等情况进行核实，签署初审意见，并在居委会和受理机关公共场所内各张榜公布7日，公示无异议的或异议不成立的，将表格和相关材料一并报送上一级受理。受理机关将符合条件的家庭申请资料报送新罗区民政局复核后，再报送市房改办。
（三）复核、公示和登记阶段（8月22日—9月中旬）。市房改办收到申请资料、组织房管等相关部门复核后，签署核准意见，对符合廉租住房保障规定条件的，在《闽西日报》、*建设信息网站上或以其他方式予以公示，公示期限为7日。
对经公示无异议或异议不成立的，报市建设局批准，作为廉租住房保障对象予以登记。对不符合条件的，不予登记，并出具书面通知，说明理由。
（四）发放阶段（9月下旬）。具体时间和地点另行通知。经公示后确定为廉租住房保障对象的家庭户主签订廉租住房租赁补贴协议，领取银行卡，发放2009年1月至6月份租赁补贴；7月至12月份租赁补贴安排在年底发放。
八、工作要求
（一）加强组织领导。当地政府是落实廉租住房制度建设的责任主体，务必要从保增长、保民生、保稳定的大局出发，加强组织领导，把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的重要职责来抓。要求新罗区政府所辖各街道办事处、乡（镇）人民政府和民政部门主要领导要亲自抓，明确一名领导具体负责，建立专门工作机构具体组织实施；市直各有关部门要落实具体责任，积极主动做好相关工作，切实把好事办实办好。
（二）严格审查程序。坚持按程序实行全程阳光操作，接受社会监督，确保公正、公平、公开。
商业贷款与公积金贷款是两种不同类型的，两者能够转换过来吗？带大家一起了解下吧。
只要符合条件的商业贷款可以转成住房公积金贷款。商业贷款转公积金贷款有两种方式，一种是先还后贷，贷款人自己先还清商贷；另一种是以贷冲贷，贷款人要将商贷本息余额大于商转公贷款的差额提前还清。
办理商转公的申请对象为在本市购买自住房且已向承办住房公积金金融业务的受托银行办理商业性个人住房贷款（不含个人住房公积金组合贷款），并且在申请商转公贷款时符合贷款地住房公积金管理中心贷款政策规定的职工。
（来源：文章屋网）
关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
关键词：住房公积金；会计；核算
中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
《住房公积金会计核算办法》自1999年出台以来，对住房公积金事业的发展发挥了重要作用，但随着住房公积金制度的不断深入和完善，现行《住房公积金会计核算办法》不能满足日益发展的住房公积金业务需要，已经滞后于整个经济环境的要求而显示出其缺陷和不足。本文主要通过对住房公积金会计核算现状的分析，查找存在的问题和不足，并针对这些不足之处提出了相应的改进建议，以便于住房公积金会计核算能够更好地发挥其作用。
一、现行会计核算办法的缺陷分析
(一)抵债资产无法核算，不能反映资产的真实状况
1999年4月3日《住房公积金管理条例》(国务院令第262)颁布以前，住房公积金管理中心利用住房公积金委托银行发放的部分单位贷款和项目贷款(含贷款利息)，因到期难以收回，目前都在“逾期贷款”科目下核算。几年来，地方政府和住房公积金中心对此高度重视，对逾期贷款的催收投入了大量的人力和物力，并通过协商、诉讼、保全、强制执行等法律途径依法追偿，取得了很大成效。因经济效益不好等多方面原因，致使部分债务人用非现金资产(主要为房屋、车辆等)偿还贷款。随着这些抵债资产的交接，双方的债权债务关系也就随之终止。但按照目前的会计核算办法，虽然中心接受了债务人的抵债资产，也就是说借款人已经还款，贷款已经收回，债权债务关系实质上已经不存在了，但却没有哪个科目能够核算中心所接受的抵债资产，同时在资产未处理完毕的情况下也没有办法核销逾期贷款，从账面来看，该项贷款仍然存在，看不到抵债资产，不能真实地反映中心的资产状况。
不仅逾期贷款有这种用非现金资产偿还债务的情况，即便是公积金中心最近几年按照《住房公积金管理条例》购买的国家债券以及发放的职工个人住房贷款将来都有可能会发生这种现象发生。
(二)抵债资产的处置过程中相关业务无法核算
目前由于部分债务人用非现金资产偿还债务，因此，中心对接收来的抵债资产如何处置，各地公积金中心做法不一。大部分公积金中心的做法是对抵债资产及时进行拍卖，但也有部分抵债资产由于各方面的原因拍卖不出去；考虑到中心的增值收益问题，又不能让这些抵债资产长期闲置，因此就将这些资产出租，以此取得相应收入用以弥补职工结息支出；另外这些抵债资产所取得的收入还需不需要按照其他单位的正常出租业务标准缴纳房产税、营业税等相关税费，说法不一，并且没有相关规定。
因以上这一系列的问题都是在住房公积金制度不断发展过程中出现的新问题，在现行的《住房公积金会计核算办法》中均没有相关规定，无法核算与此相关的经济业务。
(三)“贷款风险准备金”科目核算内容的局限性
现行《住房公积金会计核算办法》规定，“贷款风险准备金”这一科目核算按照规定提取的住房公积金贷款风险准备金。但在住房公积金实际运作过程中，为了使住房公积金实现最大限度的收益，按照《住房公积金管理条例》规定，可以用住房公积金购买国债，在现在的市场经济模式下，购买国债也存在一定的风险隐患。中心接收的抵债资产如果长时间不能处置，就会发生资产减值，造成资金损失。因此现行《住房公积金会计核算办法》中设置的“贷款风险准备金”科目所核算的内容就有一定的局限性。
二、针对以上存在的问题提出几点改进建议
(一)增设“待处置资产”科目
为了能够真实地反映中心财务状况，建议增设“待处置资产”科目，用于核算因债务人不能偿还到期债务时，而用非现金资产偿还债务的业务。
借款人以非现金资产清偿借款时，原来的债权债务关系应当随之终止。收到抵债资产时，按抵债资产的公允价值借记“待处置资产”科目，按账面反映的应收回贷款本金贷记“逾期贷款”科目，按账面反映的已计提但尚未收到的利息数额贷计“应收利息”科目。抵债资产的入账价值依次冲减本金和应收利息。
抵债资产的抵债金额与账面应收债权之间的差异记入当期损益，抵债资产的价值大于账面价值的部分贷记“业务收入－其他收入”科目。抵债资产的价值小于账面价值应分两种情况处理：
1.债权债务关系完全终止时，抵债资产的价值小于账面价值的部分，应根据有关资料按照相关规定进行核销，借记“风险准备金”科目，
2.债权债务关系没有终止时，如抵债资产仅冲抵部分债务的，剩余债务应继续追偿，因各种原因造成不能回收的，应按照相关规定进行核销和冲减。
在接受抵债资产的过程中发生应由中心负担的的一些税费，如资产评估费、契税等，记入“业务支出－其他支出”科目。
(二)对抵债资产灵活处置，将风险损失降到最低
抵债资产作为住房公积金资金的一部分，应作为住房公积金进行管理运作，公积金中心应对收到的抵债资产及时进行处理变现，合理运作，切实防范资金风险。在处理过程中应综合考虑各方面的问题，如国家宏观调控政策、当地房地产市场发展趋势、抵债资产的可使用年限等因素。对于能拍卖的资产尽可能公开拍卖，在拍卖时应坚持公开透明的原则，选择管理水平高、企业信誉好、有拍卖经验的拍卖机构。对于因各种原因不适合进行拍卖的资产就考虑协议、招标等方式处置，避免抵债资产长期大量闲置，将资金风险损失降到最低。因受客观条件的限制确实无法处置的抵债资产，为了防止因闲置造成损失，可暂时对外出租。
1.拍卖等方式处置资产
按照实际处置所得价款借记“住房公积金存款”科目，按所处置抵债资产的账面数额贷记“待处置资产”科目，所得价款与账面数额之间的差异记入当期损益。在实际发生业务时，会有两种情况：
(1)实际处置收入大于抵债资产账面价值时，所得价款大于抵债资产账面数额部分贷记“业务收入－其他收入”科目。
(2)实际处置收入小于抵债资产账面价值时所得价款小于账面数额的部分借记“风险准备金”科目。
在抵债资产处置过程中发生的如拍卖佣金等一些相关费用，记入当期损益。借记“业务支出－其他支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。
2.对外出租资产
对外出租的抵债资产，在核算时可在“业务收入”下增设“抵债资产出租收入”二级科目。在发生出租收入时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“业务收入－抵债资产出租收入”科目。
抵债资产作为住房公积金资金的一部分，和“住房公积金存款”、“委托贷款”、“国家债券”一样，是住房公积金的存在形势之一，对其科学合理运作所产生的增值收益也就是该项资产所占用的住房公积金所产生的收益，应和存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入一样，是住房公积金增值收益的一部分，不应缴纳相应税费。
3.公积金管理中心自用抵债资产
公积金管理中心原则上不得擅自使用抵债资产。确实因工作需要将抵债资产留作自用的，应视同新购入固定资产办理相关审批手续同时应增加中心自身经费支出帐内的固定资产，帐务处理按照事业单位会计核算制度进行核算。
在发生该项业务时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“待处置资产”等有关科目。
公积金管理中心对接受的抵债资产应妥善保管，在保管期间所发生的相关费用记入当期损益。实际支出费用时，借记“业务支出－其他支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。
(三)将“贷款风险准备金”科目调整为“风险准备金”
在目前银行支付给公积金管理中心的住房公积金存款利率与公积金管理中心支付给公积金缴存人的利率倒挂的情况下，为了最大限度的实现收益，就必须科学合理地运作资金。发放住房公积金贷款和购买国家债券是《住房公积金管理条例》规定的运作途径，但这两者都会存在一定的风险。因此“贷款风险准备金”这一科目核算范围就有一定的局限性，没有考虑到国债的风险问题。同时，由于抵债资产受使用年限、房地产市场发展状况、市场供求关系等因素的影响，其价格会随之上下波动，也会出现一定的减值风险。为了真实地反映资产状况，对于国家债券投资及抵债资产都应当提取风险准备金，其性质和原来所提取的贷款风险准备金完全相同，针对目前在住房公积金实际运作过程中所出现的问题，为了便于核算和操作，建议将“贷款风险准备金”科目调整为“风险准备金”，用于核算为了防范住房公积金资金运作过程中所出现的风险而提取的风险准备金，不仅仅限于贷款业务。计提基数包括“国家债券”、“委托贷款”、“逾期贷款”和“抵债资产”。在制定计提风险准备金标准时，应结合各项资产安全程度及增值收益情况，确定一个合理的比例，切实有效地保证住房公积金的安全完整。
当然，改进的方法可能多种多样，但在改进和完善公积金会计核算办法时，不仅要考虑住房公积金的保值增值，也要充分体现开拓创新、与时俱进的时代精神，要确保财务数据的真实、准确，要易于理解和便于操作，使住房公积金会计核算在不断发展壮大的住房公积金事业中发挥更大的作用。
参考文献：
[1]住房公积金管理条例.
[2]住房公积金会计核算办法.
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