房地产开发项目策划方案范例(3篇)

房地产开发项目策划方案范文篇1

房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。

1、概念策划模式

2、卖点群策划模式

3、等值策划模式

4、房地产全程策划的内涵

（1）土地价值研判

（2）概念设计

（3）视觉设计

（4）营销策划

（5）市场推广、媒体组合

（6）工程质量、成本、工期控制

（7）物业管理、售后服务

（8）品牌培植与运用

房地产项目的选择与论证

──房地产项目发展策划的内容与方法

一、对房地产项目选择与论证认识的误区

误区一：房地产开发经营的简单化、概念化

误区二：房地产后期营销、广告万能化

误区三：房地产项目选择与论证的形式化

以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性

1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。

(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；

(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；

(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。

一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。

(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。

(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。

3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。

(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；

(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。

因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。

4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。

房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。

三、房地产开发项目选择的概念和步骤

1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。

2、项目选择的步骤：

a、广泛寻找投资项目

b、精心筛选投资项目

c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）

d、项目投资谈判

e、详细可行性研究（发展策划）

f、公司的决策与实施

四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）

1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。

2、项目论证的阶段性

(1)项目投资开发的机会性论证

指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。

(2)项目投资开发的详细论证

指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。

3、项目论证要解决的问题

(1)立项时的宏观环境是怎样的

主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。

(2)立项时的微观环境是怎样的

了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。

(3)项目的市场定位分析

包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。

(4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案

投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。

(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定

(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。

五、项目选择与论证要注意的问题

1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。

2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。

3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。

4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。

5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。

六、房地产项目发展策划的工作理念简介

房地产项目发展策划的工作理念

1、服务性质：辅助决策

2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求

3、服务的目标：

(1)建立能够达致利润最大化的发展模式

(2)建立资金运用的最优化策划方案

七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）

八、前期发展研究的主要服务模块：

1、项目的区位价值评估；

2、项目地块的开发价值评估；

3、重要宏观经济指标的监控与分析；

4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；

5、项目SWOT分析与隐显因素分析；

6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；

7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；

8、物业管理的要求；

9、规划建筑设计方案的要求与评估；

10、成本效益分析；

11、风险分析。

房地产开发项目策划方案范文

关键词：房地产；房地产营销策划；开发商

1、房地产营销策划的目的和意义

在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的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1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性

虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。

1.2提高投资决策的合理性和全面性

房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。

1.3拓宽开发商的投资思路

随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。

1.4提高资源利用率，降低投资成本

资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而换取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。

2、房地产营销策划的作用

（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。

（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。

（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。

（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。

3、房地产营销策划的误区

随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。

误区一：过度夸大营销策划的作用

近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。

误区二：忽视营销策划的作用

过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。

误区三：对产品理解浅薄

房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。

4、房地产营销策划的未来趋势

因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。

结束语

随着时代的进步，房地产竞争日益激烈，房地产开发企业是否成功关键就是看营销策划，我们要对它高度重视，全方面了解营销策划，我们要注意以上的一些问题。房地产开发是一个十分复杂的过程，每一个环节都至关重要，稍有不慎，将会导致整个项目的不成功，给企业带来惨重的损失，有很大的风险。因此，房地产开发企业在项目开发前需开展周密的分析和计划。另外，我们还可以与业界精英进行交流探究，营销策划创新是永无止境的。

参考文献

房地产开发项目策划方案范文

关键词：病症原则策略定位

房地产项目是个十分复杂的系统工程，只有做到各个环节的紧密配合，协调发展，统筹兼顾，才能很好地完成一项开发。有人对我国房地产开发问题进行了系统分析，认为房地产开发存在不少严重问题，具体包括：

1、房地产星座病房地产楼盘“生不逢时，建不逢地，卖不逢态”。

2、房地产质量病有些房地产公司、建筑公司偷工减料，企图从材料上、施工上减少成本。

3、房地产贫血症不少开发建设项目，由于最后资金的没有到位，变成了停滞工程。

4、房地产眼科病。许多房地产楼盘是“先做规划后做策划，房子造出来了才去找买主。

5、房地产骨骼病市场尽管“欧陆风情”西风徐徐，但实在不敢恭维。

6、房地产五脏病很多的社区被规划安排到市郊，这带来房价降低的好处的同时，也为小区内生活的居民带来一系列不便，如交通问题，购物问题，教育入学问题等。

7、房地产管理病不少项目物业管理不完善，不规范，缺乏现代企业管理理念。8、房地产灵魂病大片片的房地产并没有“主题”，没有“灵魂”，没有“概念”。。

9、房地产皮肤市场上打着欧陆风情、罗马风格的地产项目成百上千，不少都是“西服领带大裆裤”，不伦不类。

10、房地产广告病房地产广告吹吹炒炒浮夸到了极点，几乎布下了美丽陷境的天罗地网。面积连哄带朦，缺斤少两；价格肆意埋伏，先诱获，再宰杀。

首先明确房地产开发的特点有（1）开发成本高，投资量大（2）开发建设期长，投资周转慢（3）市场具有地区性和分散性（4）需求具有稳定性（5）涉及面广，综合性强。房地产开发与经营决策的程序首先是发现问题；其次是确定目标，目标的确定必须有针对性，明确性，层次性和可行性；接着要拟定方案；然后进行分析评价，包括限制因素分析，潜在因素分析和综合评价；最后选择方案。房地产开发可分为可行性研究，前期工作，建设实施，房屋营销和服务四个阶段。可行性研究是房地产开发的首要阶段。在此阶段，要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会，要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处，规模多大，投资多少，投资来源能否落实，市场前景如何，该项目在经济上是否合理，技术上是否可行，财务上是否盈利等。只有经过技术经济论证并确认该项目可行，才能进入开发项目的前期工作阶段。方案选择后的开发应坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

对于上述出现的问题，现从资金运转，质量控制，营销策划，市场定位四个方面提出分析方案。

一：资金运转

建立和完善房地产业金融政策建立和完善房地产业金融政策建立和完善房地产业金融政策建立和完善房地产业金融政策。

1.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。

2.拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。

二：质量控制

工程质量应当达到协议书约定的质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。因承包人原因质量达不到约定的质量标准，承包人承担违约责任。

地产开发的质量控制包括，施工阶段质量控制；事前质量控制；事中质量控制；事后质量控制；工序质量控制；隐蔽工程验收检查，工程成品保护。房地产安全关乎生命，质量的把控绝对不能含糊。作为开发商，一定要以质量求发展，做良心工程，所以要切实做好质量的验收监督。

三：营销策划

1：营销基于市场。开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上，从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他夺得更多的市场。

2：营销策划与销售紧密呼应。营销策划要与销售紧密结合，销售情况也是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。策划的目的就是为了促进项目成交，优化项目品牌。市场与信息的变化是永恒的策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。

3：始终保持整体营销的观念。营销策划讲究的创意，然而思维上的灵机一动表现在具体的策划工作上可能就成为了孤军深入。因此，策划的灵感与创意一定要忠实于总的主题。客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键，广告的，工程的进展，设计的优化，物业管理，价格变动等，都要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性，完善后期的项目管理。

四：市场定位

定位是否准确往往是项目成败的关键，其目的就在于要为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置，一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。

1、具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，指导思想，总体规模，功能身份，发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。

2、把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。

3、要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。

论文结合当今房地产行业的若干问题分析并提出方案。当今房地产企业要从自身企业管理入手，提高企业竞争力，提高抗风险能力，跟随国家政策，做好市场分析，避免问题的发生从而繁荣我国的房地产市场。

参考文献

[1]丁烈云，毛鹤琴.房地产开发（第三版）[M].中国建筑工业出版社

[2]刘薇.滕一峰.房地产开发与管理[M].北京大学出版社