土地开发市场分析(6篇)

土地开发市场分析篇1

摘要：伴随我国市场经济的不断发展完善以及用地制度的不断改革，如何构建一个城乡一体化的土地市场成了摆在我们面前的一个重要的课题。本文先是分析我国城市土地市场运行机制及现状，从中发现存在的问题并在此基础上提出完善的对策及建议。

关键词：城乡一体化土地市场构建

我国目前正处于城市化加速发展的阶段，在人口和经济活动不断向城市聚集，城市用地规模不断扩张的同时，应该看到我国目前城市土地资源管理体系尚不完善，各级政府经常为短期经济目标忽视从长远的角度来规划和利用现有城市土地资源，从而造成城市内部土地利用效率低下，用地结构严重不合理，致使城市土地资源极大浪费，不利于我国社会经济可持续发展。这就要求坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，进一步规范土地市场运行秩序，加快城市土地经营管理的进程，充分发挥城市土地的效益，实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。

一、前沿研究

杨庆媛（2001）认为中国城镇土地市场发展存在的核心问题是市场发育程度低，市场秩序远未完善，归结起来就是市场发展不规范，分析了其主要表现为：国有土地所有权利束在各级政府之间散落、各级政府在国有土地产权上的“边界模糊”等产权制度缺陷既是中国城镇土地市场发展中的突出问题，也是中国城镇土地市场进一步发展的制度；市场主体行为不规范；市场发育程度低；供求不平衡；城镇地价不合理等等。霍长宝认为运用土地市场的价格机制和供应机制，积极影响宏观经济发展走势，是土地市场管理需要深入研究的课题。袁绪亚(1992)最早采用了供求法分析了城市土地市场中的隐形市场现象，杨继瑞、王玉堂等对灰色土地市场博弈的成因进行分析并提出了对策。贾生华(2006)等也分析了土地资源配置中的灰色市场。曲福田和石晓平(2004)分析了不同情况下的双方博弈，刘小玲(2003)则对我国城市土地市场过程中的三方博弈进行了探讨。

二、我国城市土地市场运行的现状

目前,我国城市的土地市场为三级市场结构模式。土地的一级市场即由国家以土地所有者的身份,通过批租将土地的使用权投放市场运行。国家可通过协议、招标和拍卖等方式将土地的使用权在一定的年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，具有垄断性质。土地的二级市场即由获得土地使用权的经营者,直接将土地或通过建商品房间接的将土地投入市场流通,具有经营性质。土地的三级市场是由土地的使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通,具有消费性质。

我国对于城市土地市场的基本政策是:垄断和控制一级市场,规范和搞活二、三级市场。但目前城市土地一、二级市场却并不协调，隐形交易大量存在。主要由于我国土地一级市场的发育远未成熟，出让的土地数量较少，而相比之下，二级市场上交易却相当活跃，交易者众多、交易频率高、涉及金额大、竞争较为激烈。这种市场之间的不协调促使隐形交易大量存在，划拨土地在利益驱动下违规进入二级市场进行“隐形交易”，造成国家土地收益的大量流失。同时，由于取得划拨土地的成本很低，更增加了现实中竭力争取划拨土地使用权的现象，导致土地隐形交易愈演愈烈，城市土地价格很难显化，国有土地收益流失，土地资源得不到最佳利用。另外，在二、三级市场上，一些土地使用者在利益的驱使下,在向国家购买了一定年限的土地使用权后,将国家的土地投放到那些获利较大、见效较快的领域中去，致使城市的绿地及城郊的大量农业用地纷纷被大量高密度的钢筋水泥的建筑物所充斥,从而进一步导致了城市规模的不断扩大以及城市土地生态系统的自我更新能力遭到破坏。具体可分为以下一些问题：

1、尘世存量土地供应失控。多年来都强调政府土地供应，但在实际操作中，政府职能通过农地专用，征用等手段控制新增建设用地的供应，而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称其为一个供应者，存量土地虽然数量巨大，但政府掌握的份额却近于零。

2、协议出让，政府让利。出让土地方式有拍卖、招标和协议三种。

3、生地出让，效益粗放。随着我国各大城市土地收购储备制度的逐步建立，各地政府以招标、拍卖方式出让土地使用权的越来越多，有的城市甚至想社会公开承诺，通过公开招标、拍卖方式出让的土地面积要占全年出让土地总面积的90%以上。

4、“有地没人用，有人没地用”为了一些破产的中小企业，政府不惜用“土地换就业”、“拿土地换养老”，但一些私企或外商在将其收购后。立即将这份突击改变用途，获取暴利，只是职工今后无立锥之地。

三、我国城市土地市场规范运行的管理对策

经济学家凯恩斯认为,自由竞争环境下的自由资本主义既不会带来高效,也不会带来资源的充分利用。认为“自由市场只有在政府的积极干预下才是可行的”,而“国家必须用改变租税体系,限定利率以及其他方法指导消费倾向”，[3]因此国家应该对土地市场严加控制。政府要高度垄断土地一级市场,按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地，政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给,控制一级土地市场的出让总量,运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置,其管理的重点应放在以下方面:第一，严格审验土地使用者的土地用途及土地规划,在确认其不与城市环境、城市总体规划相悖的前提下,才能获准得到土地使用权；第二，把住产权登记关。通过土地使用权变更登记,审查土地转让是否符合土地出让合同规定；而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场,国家应建立一整套规范的监督机制,以确保消费者的利益，从而健全土地管理制度，保障土地的可持续利用。

参考文献：

土地开发市场分析篇2

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997

土地开发市场分析篇3

自新中国建立至上世纪80年代初期实行经济体制改革之前，中国城镇居民住房实行实物福利分配制度。在这一计划经济体制下，住房的商品属性尚未得到认可，住房被视为一种实物福利，企业职工只需支付低廉的租金就可以获得企业分配的住房，事实上，这一时期居民获取住房所有权的唯一途径就是由企业按照职工级别、工龄等因素分配住房(Fu、Tse和Zhou，2000)。1979年，邓小平发表关于住房体制改革的讲话，拉开了中国住房体制市场化改革序幕。从1979年开始，中国政府开始分阶段在部分地区实行住房商品化改革试点，但由于遵循渐进式的改革路线，直到1988年这一改革才进入全国范围试点阶段(Gao，2009)。1998年中国政府发出正式公告，明确提出停止福利分房制度，逐步推进住房货币化分配制度。此后，中国房地产行业进入发展的黄金时期，行业生产能力稳步提升，居民住房水平也得到不断改善。

受益于国内经济强劲的增长势头和政府的政策扶持，中国的房地产行业尤其是住房市场，在此后几十年内以惊人的速度快速成长，其在国民经济中的地位也日趋重要，同时，住房也逐渐成为居民私有财产中最重要的组成部分。

根据相关统计，截至2000年，中国城市和乡镇居民拥有私有住宅的比例已分别达到72%和78%(Li和Huang，2006)。城市新增住房面积由1985年的1.88亿平方米增加到1998年的4.77亿平方米(Guan等，2001)。国家统计局的统计数据显示，1998-2001年间，中国的住房价格以低于2%的年涨幅稳定增长，然而，自2003年后，中国房价步入飞速增长阶段，统计数据表明2003-2008年期间房价年均涨幅高达7.6%。自此以后，中国住房市场是否存在过热的问题成为政府和学界关注的焦点。根据新古典经济理论，住房价格波动是一系列影响住房供求的宏微观因素相互作用的结果，为推进住房市场持续健康发展，中国政府相继出台了一系列宏观调控政策干预市场运行，如银行信贷扩张、控制房地产市场土地供给、调整房地产行业相关税率等。

为顺利推进住房体制市场化改革以及巩固已有改革成果，中国政府鼓励金融机构为房地产行业发展提供资金支持。在这些政策的推动下，银行向房地产开发商提供的房地产信贷规模不断扩大，同时，金融机构发放居民购房抵押贷款规模也不断膨胀。此外，政府还推出了一系列税收减免政策以鼓励居民购买商品房。然而，如图1所示，自2002年以后，住房价格开始快速上扬，引起中国政府的极大担忧。中国政府开始改变其政策导向，以抑制可能过度繁荣房地产市场。例如，2006年1月，中央政府出台政策对商业银行向房地产开发企业提供信贷支持提出限制条件：房地产开发企业自有资产不低于开发项目总投资额35%方可申请银行信贷资金。时隔几个月后，中国政府再次出台调控政策，将城市土地使用税税率调整为原税率的2倍。不幸的是，这些宏观调控政策并没有取得预期效果。直到2007年，受全球性金融危机的冲击，房价才开始下跌。

图11998-2008年中国房价增长幅度分析

注：房价增长率以全国平均房价为基础计算得出。

资料来源：国家统计局统计资料

国外学者对政府宏观调控政策对房地产市场影响的研究较为丰富，但由于中国房地产市场相关数据难以获得等原因，目前国内鲜有研究者对此课题作实证分析。本文旨在通过对1998-2008年期间中国政府推行的一系列宏观调控政策对住房价格的影响进行实证研究，以弥补这一不足。

实证分析中，常用的衡量经济变量长期关系的方法是对选取的经济变量进行协整检验。但是，传统的协整检验方法具有明显缺陷，尤其是样本容量很小时，其检验功效会急剧下降(Banerjee，1999)。鉴于此，Quah(1990)及以后的一些学者提出了基于面板数据的单位根协整检验。面板单位根检验是对传统协整检验的重要发展，关于其较之时间序列协整检验所具有的优点，国外曾有多位研究者做过论述(Banerjee，1999；Levin等，2002)。本文中，由于所能获取的时间序列数据仅为10年间的年度数据，引入面板数据尤为必要，我们采用了中国31个主要省市的数据作为横截面数据，已达到增加样本容量和提高模型分析结果准确性的目的。

中国作为全球最大的发展中国家之一，国内经济快速发展，吸引了包括房地产投资者在内的众多国内外投资者的注意，这使得本文的研究更具实用价值。现有的关于中国房地产市场的研究多以香港房地产为例，究其原因，可能是因为后者房地产市场较之内地更为发达，相关数据更容易获取。鉴于针对中国政府宏观调控政策对房地产市场影响进行系统定量分析的研究十分有限，本文对政府出台的税收、信贷、土地供给政策对房地产市场的综合作用效果进行研究，结论对中国政府及其他面临相似房地产市场发展境况的国家政府指导调控政策具有借鉴意义。

二、理论构架及文献回顾

由于本文是从供给的角度来研究宏观调控政策对住宅市场影响的，因此，在Peng和Wheaton(1994)模型的基础上，本文提出：

在其他变量不变的情况下，房价和房价的增长幅度会带来开发商预期利润的增长，进而增强他们提高供应的意愿，因此和应为正数；相反的，包括土地和税负水平在内的建筑成本和利率水平会带来预期利润的减低，因此其系数预计为负数。而GDP的增长会提高人们的生活水平和消费能力，因此对于市场预期供给的影响也应该为正方向。

根据该理论模型，可以看到在市场需求不变的情况下，银行信贷政策、土地政策和税负水平通过对市场供给的影响进一步影响住宅的市场价格。

(一)住房价格与银行信贷政策

房地产行业是典型的资金密集型行业。通常，银行信贷资金占房地产开发项目总投资额的很大比重。Collyns和Senhadji(2002)认为，由于银行持有大量的以房地产为抵押的信贷资产，其资产市场价值会随着房价的上涨而提升。因此，房价上涨会刺激银行扩大房地产信贷规模，而这反过来又会助推房价进一步上涨；相反，紧缩的信贷政策会加剧房地产开发商的资金短缺压力，从而对房地产市场产生重大影响。根据这一观点，由于房地产开发商通常依靠银行信贷资金购买建设用地，支付在建工程成本，或者购置存量房改良后进行再销售，因此中央政府可以利用各种金融工具控制银行房地产信贷规模，从而实现调控房价的目标。然而，目前研究者关于房地产行业对银行信贷资金依赖度的研究并未得出一致结论。根据Liang和Gao(2007)的一项调查，1997-2004年期间，房地产开发商通过国内银行贷款所获得的资金仅占其全部投资额的1/5，因此房地产信贷政策的调整不会对房地产市场产生实质性影响。Peng等(2008)的研究结果得出了类似的结论。他们指出，房价的上涨确实会刺激银行扩大房地产信贷规模，但是人们通常高估了银行信贷扩张对房价上涨的影响。本文对银行信贷扩张与房价之间是否存在长期均衡关系进行研究。

(二)住房价格与土地供给

从理论上讲，住房价格与土地供给之间存在引致需求效应。当住房价格上涨时，追求利润最大化的房地产开发商会增加住房供给，从而间接引起市场对建筑用地需求的增加。因此，一般而言，住房建设用地供给会直接影响住房供给，进而影响住房价格。从中国政府的角度来讲，由于土地归国家所有，政府可以凭借其所拥有的土地垄断权向市场投入更多的建设用地，从而达到稳定房价的目的。另一方面，当房地产市场过热时，政府可以尝试通过土地政策调控市场。例如，Tse(1998)的研究发现，香港政府实行的限制建筑用地供给的政策曾导致上世纪90年代香港房价大幅上涨。而几乎同一时期，中国内地政府开始推行土地使用权长期租赁制度，这一制度下，房地产开发商通过缴纳一次性土地出让金获取一定时期的土地使用权，然后在所购土地上建房并通过公开市场销售，通过这种方法，政府在维持现行土地租赁制度的条件下，增加了土地供给以满足不断增加的住房消费需求。

目前已有大量文献对土地供给与房价关系进行了研究。其中，Hannah(1993)及其合作者对上世纪80年代中后期的韩国房地产市场做了研究，其结果表明韩国政府对民用住宅用地配给不足是导致该国房价快速上涨的关键性因素。Peng和Wheaton(1994)基于香港房地产市场相关数据所作的分析表明：政府实施的限制土地供给的政策会导致土地总供给减少，进而引起房屋租赁价格上升，预期未来租金收入增加会通过资产资本化定价模型引起房价上涨；不仅如此，他们还指出，当政府紧缩对土地供给时，住房供给会随着房价上涨而增加。但是，同样以香港房地产市场为研究样本，Tse(1998)的研究却得出了与之截然不同的结论，显示香港政府的土地供给政策对住房价格的影响作用并不显著。Tse认为，实证分析的结果之所以与我们的理论预期相悖是由于房地产开发企业可以通过土地银行”对冲政府土地政策带来的影响。

Zhang(2008)同样对土地供给与房价关系进行了研究，将土地供给定义为市政府提供的用于房地产开发和城市建设的土地配额。研究结果表明，土地供给对房地产市场有重要影响，因此政府可以利用土地供给政策实现对房价的有效调控。尤其值得注意的是，政府增加建筑用地供给的短期效应是引起房价上涨，但从长期作用效果来看，市场会经过自身调整最终导致房价持久性下跌。Peng等(2008)基于1998-2004年间中国25个省及6个主要城市的面板数据，对多个宏观经济变量(GDP增长率、投资、消费和信贷扩张)与不动产市场的关系进行了实证研究。尽管在其研究中并没有将土地供给作为一个独立经济变量纳入分析模型，但他们却对土地价格与房价的关系进行了检验，分析结果发现二者呈正相关，这意味着政府可以通过增加土地供给降低土地价格，进而间接影响房价。鉴于现有研究结论存在的关于土地供给政策效果的分歧，本文对中国政府的土地供给政策对房价影响的效果进行再次检验。

(三)税收政策与房价

已有的关于税收政策对住房价格的影响的研究多以资产资本化定价理论为支撑，该理论认为资产价格等于其未来现金流入的现值(Fisher、Martin，2008)。随着税率提高，预期的资产未来收益会降低，从而导致资产价格下降。因此，资本化理论主张高税负会导致房价降低。Oates(1969)对来源于新泽西州53个市的调查数据进行了分析，其分析结果支持了上述结论。Tse和Webb(1999)运用资本化定价理论对资本利得税对房价的影响做了研究。他们发现，随着这类税负的增加，人们愿意为某一处不动产所支付的价格会降低；另外，他们的研究还发现，政府课征不动产交易税会延迟消费者的住房消费，财产交易税对住房预期收益会产生重大负面影响。

资本利得税并不是政府调控房价可利用的唯一税收工具。在对美国的财产转让税进行政策分析时，Benjamin(1993)等人发现宾夕法尼亚州政府提高不动产转让税税率的做法导致房地产销售价格的下跌。另外，Guilfoyle(2000)从理论和实证两个层面对财产税与民用房价格的关系进行了研究，发现实证分析的结果与理论分析的结果并不一致。Guilfoyle认为，出现这种不一致的原因可能是由于财产税对房价的影响效果受到其他影响房地产供求的经济变量的制约。综合现有文献不难发现，多数税种对房价具有负面影响，本文旨在分析在中国这一特定的经济社会环境下，税收政策与房价的关系是否会有别于上述国家。

三、数据和研究方法

关于房地产市场宏观调控政策的研究可以为学者分析中国的宏观政策提示新的实证依据。但是，由于中国所能获取的相关数据通常为年度数据，因此相关研究会因所获取样本容量过小而受到制约。为克服样本不足的缺陷，本文基于中国1998-2008年间31个主要省市的数据构建了面板模型。模型中所用到经济变量如下：

(1)住房价格(HP)：我们将HP定义为以人民币(单位：元)计量的年度房屋销售平均价格；

(2)土地供给(LS)：某一年度内，房地产开发商新购入土地面积与该年度内房地产行业开发土地面积之比；

(3)信贷规模(BC)：某一年度内，房地产开发所获取的国内银行贷款与房地产开发总投资额之比；

(4)税收负担(TAX)：某一年度内，房地产行业所承担税负与该年度内房屋累计总成交额之比。

文中所用数据均以国家统计局出版的《统计年鉴》相关数据为基础计算得出。

众所周知，时间序列观测数据长度直接关系到协整检验的效果(Shiller和Perron，1985；Hakiio和Rush，1991；Baltagi，2008)。然而，在许多经济问题研究中所能获取经济变量的时间序列很短，从而制约了协整理论的广泛应用。为解决这一问题，面板数据协整检验应运而生。在本文的研究中，为解决时间序列样本容量过小问题给分析结果带来的误差，面板数据的采用就尤为必要。

(一)面板单位根检验

为避免虚假回归问题，需要对面板数据平稳性进行检验，本文同时采用LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF检验及Fisher-PP检验四种方法对面板数据进行单位根检验。其中，LLC检验假设各个横截面单元具有同质性，其他三种检验方法允许异质面板存在，文中时间序列滞后期数根据施瓦茨信息准则(MSIC)进行选取，Bai(2002)等人的研究表明对有限样本该原则仍具有很好的功效。

(二)协整检验

为检验变量间的长期均衡关系，在单位根检验的基础上，我们运用Pedroni面板协整检验和Kao检验对研究变量作进一步的协整关系检验。Pedroni检验的特点是允许异质面板存在，Pedroni(1999)在零假设是在多元面板回归中没有协整关系”的条件下构造了7个检验面板变量协整关系的统计量，其中4个是用联合组内维度(within-dimension)描述，即Panel-v、Panel-rho、Panel-pp、Panel-ADF；另外3个用组间维度(between-dimension)描述，即Group-rho、Group-PP、Group-ADF。Mikhed和Zemcik(2009)认为，上述4个以组内维度描述的统计量均为非参数方差比统计，非参数统计类似于PP-rho统计和PP-t统计，而参数统计类似于DF-t统计，他们还进一步指出剩余的3个统计量采用组间均值法，类似于PP统计和DF统计。对于Pedroni检验，如果检验结果拒绝零假设，则表明变量间存在协整关系。Kao(1999)发展了同质面板条件下基于残差的最小二乘估计，即Kao检验，与Pedroni检验一样，Kao检验同样属于不存在协整关系”零假设的检验方法。Gutierrez(2003)的研究表明当时间序列长度T很小时，Kao检验的检验功效要优于Pedroni检验。因此为得到稳健的协整关系，我们同时也对样本进行了Kao检验。

本文采用以下模型研究房价与宏观调控政策之间的长期关系：

(三)格兰杰因果关系检验

为研究变量间的短期关系，我们引入格兰杰因果关系检验(Grangercausalitytest)建立计量模型。Granger因果检验的核心思想是：对于两个经济变量X和Y，若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果，则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因(Granger，1969)。Granger因果检验有助于我们深入了解房价的内生过程。以房价和土地供给为例，我们构建以下计量模型：

当样本容量很小时，沃尔德检验统计量在零假设条件不服从标准分布(Hurlin和Venet，2001)，因此，文中我们对Granger因果关系是否成立以Hurlin(2007)提出的临界值为依据。

四、实证分析结果

(一)描述性统计数据

本文中所用数据统计结果如表1所示。从表中可以看出，不同地区房价相差悬殊。其中，最小的仅为729，而最大值高达11648；就样本均值而言，在一既定年度内，银行信贷资金占房地产开发企业资金总投入的18%，平均税负占住房销售收入的17%，而年度内房地产开发商新购入土地面积是该年度内房地产开发企业所开发土地面积的1.86倍。

注：变量值根据1998-2008年汇总数据计算得出，HP单位为元，LS、BC和TAX为比值。

(二)面板单位根检验

面板单位根检验结果如表2所示，对面板数据水平序列检验结果表明不能拒绝变量存在单位根”的原假设，即原值存在单位根，而对水平序列一阶差分的检验结果拒绝了存在单位根”的假设，因此变量序列为非平稳的I(1)过程。

注：零假设为变量原值存在单位根；时间序列滞后期采用SIC原则选取，每个模型中变量滞后期均为1；Δ代表一阶差分；括号里面数值为对应的p值；为消除异方差干扰，所有数据为原值的自然对数值。

(三)面板协整检验

本文采用Pedroni检验和Kao检验对政策变量与房价的长期关系进行面板协整检验，其分析结果如表3和表4所示。Kao检验结果表明不能拒绝不存在协整关系”的原假设，即研究变量间不存在稳定的长期均衡关系。对于Pedroni检验，分析结果显示：无论是否存在确定性趋势，同质性面板数据和异质性面板数据的分析结果均不能拒绝不存在协整关系”的原假设。因此，我们认为，中国政府实施的各项宏观调控政策(税收政策、土地供给和信贷政策)与房价之间不存在稳定的长期均衡关系。关于信贷政策的影响，我们的分析结果与已有研究文献结论一致。此外，我们的研究结果还表明，中国政府试图通过税制改革和土地供给政策实现刺激或抑制房地产行业发展的尝试是无效的。

(四)Granger因果检验

对变量间短期关系进行检验的Granger检验结果如表5所示。分析结果显示，从短期层面来看，税负变动是引致房价变动的格兰杰原因。由此可见，短期内，可以通过改变不动产相关税收影响房地产价格，这一结论与我们的预期是一致的。尽管从长期来看，房地产行业可通过修正消除这种影响，但这一结论对中国政府指导政策仍然具有指导意义。具体而言，短期内政府可以通过税收政策的改变有效调控房地产市场发展方向，但随着时间推移，市场力量将削弱这种影响并最终重新成为主导行业发展的主要变量。与预期结果相反的是，我们的分析结果表明中国内地的房价与土地供给及银行信贷规模之间不存显著相关性。

五、结论与政策建议

不动产所具有的物理特性、经济因素、法律因素及政府的政策导向等诸多因素都会引起房价波动，此外，投资者的投机行为可能导致房地产泡沫。因此，政府有必要在尊重市场机制基础作用的前提下，制定合理有效的宏观经济政策干预市场运行。自从建立市场为导向的政府分配体制以来，中国政府曾多次运用宏观政策引导房地产市场持续健康发展。面对始于本世纪初的本轮房地产过热，中国政府相继出台了包括信贷政策、税收政策及土地供给政策在内的一系列政策抑制房价过快上涨。然而，面对日趋高涨的房价，我们不禁对这些宏观政策的有效性产生质疑。本文运用面板协整技术对房价与这些宏观政策之间的长期关系进行了实证分析。结果表明，中国房价与这些宏观调控政策变量之间不存在稳定的长期均衡关系。但是，我们对宏观政策与房价短期关系的Granger因果分析发现，短期内税收政策是引致房价变动的Granger原因。

土地开发市场分析篇4

关键词：地方政府；土地财政；房地产

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1003-9031（2013）06-0051-03DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.06.11

一、引言

分税制改革以来，土地出让金已成为地方政府一个重要的收入来源，土地成为地方政府生财的重要工具。2010年，全国土地出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%，土地出让收入在地方财政收入中占比达40%以上，其中三个城市土地出让金收入突破1000亿元①。根据30多个城市的统计，从获取土地的成本到出让土地的收益，平均是18倍[1]。“土地财政”作为一种新型的政府运行模式在全国广泛开展[2]。土地财政主要包括四个方面的内容：一是政府通过出让土地获得土地出让金收入，二是地方通过出让工业用地来招商引资，三是扩张城市规模以带动房地产业发展、促进地方税收收入的增加，四是以土地作为抵押获得银行贷款。可见土地已然成为地方政府获取财政收入的聚宝盆。地方政府盲目开发有限的土地资源，通过低价征地、高价出售，推高地价带动房价来增加土地出让收入、建筑业税和房地产税，对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。地方政府的土地财政对于以土地为根本的房地产业健康发展和地方经济持续稳定增长十分不利。因此，分析地方政府的土地财政对房地产业的效应具有现实意义[3]。

近年来，房地产业是我国国民经济中最活跃的行业之一，房地产价格和房地产泡沫也是社会争论的焦点。中国房地产业协会的杨慎认为，2002年“部分地区房价上涨，很大程度上与地价上升过快有关”②，比如杭州、北京、太原等地[4]。不过政府部门对此持不同看法，认为房价上涨完全是概念炒作的结果[5]。也有观点认为房地产价格的攀升反映了需求空间较大，产生对土地的大量需求从而引发了土地价格上涨。还有比较折衷的观点，国务院发展研究中心的陈淮认为地价的形成是土地相关利益方博弈的结果，必须与土地转让、土地市场化过程联系起来。在这些讨论中，基本都是个案分析和年度数据对比，尚未见到对房价和地价关系的确切回答和深层次的定性定量分析。本文试图分析地方政府的土地财政形成原因，揭示土地财政对我国房地产市场的正负效应。

二、土地财政的形成原因

（一）分税制下财政分权体系

财政分权是中央政府将财政权利和责任向下级政府转移的系统制度安排。目前，中国式财政分权并不是严格的法律意义上的分权，而是一种“事实性分权”，即地方政府只是在财政收支方面具有事实上的部分自由处置权[5]。一方面，由于分税制改革，地方政府缺乏稳定的收入来源，财权缩小；另一方面城市基础设施的建设、地方经济增长与就业等要靠地方政府承担，事权范围扩大，地方政府财权与事权的不均衡打破了地方财政收支的平衡状态[6]。地方政府独享收入中的各项税费收入大多数与土地直接或间接相关，这也就导致了地方政府通过招商引资发展地方经济，在城镇化的进程中不断扩大城市规模，都推动了地方政府大力开发土地资源，增加了地方政府对土地的依赖性，从而催生了“土地财政”。

（二）土地出让制度

我国的土地出让制度主要特征：一是政府垄断城市土地供给[7]。土地市场上只有政府是土地的收购者和供给者，地方政府是土地的双边垄断者。这样必然导致地方政府为了自身利益最大化，不可避免的易滋生浪费和腐败。二是招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式，使得符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权，市场化的参与方式促进了竞争，进而推动了地价的上涨。三是一次性缴纳土地出让金的“批租制”①。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。土地出让金是地方政府土地财政中最大的一项，促成了地方政府对土地财政依赖性。

（三）快速城镇化过程

改革开放以来，中国开始了城镇化过程，大量农村人口入住城镇。中共中央《关于制定第十二个五年规划的建议》中明确指出，在未来五年，我国城市化仍将处于快速发展阶段，预计2015年我国城市化率将达到53%左右②，每年城镇人口将新增1700多万。按照城镇人口人均住宅面积30平方米测算，在“十二五”期间，每年仅为这1700多万新增城镇人口建设住房，就需要新增住宅建设面积5.1亿平方米。而2009年城镇新增住宅建设面积为8.21亿平方米。如果未来五年每年城镇新增住宅建设面积仍然维持在8.21亿平方米，那么仅新增人口所需住宅就已经占去了62%。这说明我国城市住宅供求处于严重不平衡状态，城市住宅建设对土地的需求将长期居高不下，卖方市场也将持续。这也成为了地方政府不得不进行土地财政的外生因素。

三、地方政府土地财政对房地产业的效应分析

房地产与数十个行业密切相关，在国民经济中起着基础作用和带动作用，是国民经济的支柱产业之一。地方政府发展房地产业有利于带动相关行业发展，客观上促进了我国的经济发展。这是地方政府土地财政带动房地产业快速发展对国民经济所带来的正效应。但是，地方政府对房地产业过度依赖，盲目开发有限的土地资源，不利于房地产业的健康发展和地方的经济持续稳定增长，其负效应主要有以下几个方面：

（一）不利于房地产业持续发展

1994年分税制改革缩小了地方政府的财权，为了增加财政收入，缓解地方财政压力，地方政府将目光盯向了商业用地和房地产开发，通过“经营土地”带来财源。各地政府纷纷效仿土地财政的做法，并由此逐渐在全国范围内掀起了房地产热。但是这种一次性收取未来若干年土地出让金的“批租制”，在土地资源有限的情况下，土地出让收入的可持续性令人担忧，若干年后各地方政府土地资源所剩无几，财政收入从何而来，经济增长如何持续？房地产业如何发展？地方政府依赖土地财政，盲目发展房地产业，拔苗助长的发展模式必然导致房地产业发展困境[8]。这种寅吃卯粮的做法不利于土地资源的可持续利用，不利于房地产业的持续发展，更不利于各地方经济持续稳定的增长。

（二）引发了房价快速上涨

后“招拍挂”的出让方式引进了市场机制，在保护国土资源、规范土地开发方面起到了至关重要的作用，是实现土地价值增值的最好方式。但是“招拍挂”出让方式存在着潜在的负面影响。市场化的运作方式增强了房地产业的竞争，开发商取得土地的成本提高了很多倍[9]。为了获得土地这个稀缺资源，城市中各地产商不惜花重金圈地，在竞争中脱颖而出的往往是那些具有寡头垄断优势的中大地产商。他们凭借自身的定价优势抬高房价，将新增加的成本部分直接转移给消费者，从而摊薄成本[10]。另一方面，日益增高的地价影响了人们对房价的预期，刺激了房地产投资性需求，进一步激化了不平衡的市场供求结构，推动了房价的高涨。

（三）造成了房地产市场的虚假繁荣

现行土地制度下的土地出让金等费用一次性收缴，再加上资源的稀缺性和土地资源的有限性，地价成不断上涨的趋势，客观上又进一步刺激了房地产开发商囤积土地等待升值的欲望，造成了土地资源的大量闲置浪费。许多地方政府无视国家土地利用规划和环境保护的要求，实行“项目跟着领导走、规划跟着项目走、超越审批权限批地”的违规操作。土地资产成为地方政府官员大搞GDP政绩工程、形象工程的资本。近些年来，一个个地王诞生，开发商大举囤地，土地价格不断攀升，造成了房地产市场的虚假繁荣。

（四）地方保障性住房土地供应困难较大

房屋价格上涨具有长期趋势，因而为了保障部分收入较低人群住有所居，在许多发达国家，如德国、新加坡等在保障性住房建设方面格外重视。中国地方政府由于对土地财政的依赖性，为了扩大财政收益，在商业性住房的土地出让方面占较大比例，而保障性住房需要地方政府让渡土地出让收益，廉租房、经济适用房用地往往以协议划拨的方式供应，政府缺乏土地供应的积极性[11]。

四、结论与建议

在现行的财政体制和土地制度下，地方政府“土地财政”的行为对房地产市场的健康发展和土地的可持续利用带来了不利影响，为此，笔者提出如下建议：

（一）打破政府对土地垄断，转变政府职能

地方政府实行的是政府垄断、以“招拍挂”方式为主的批租制，土地出让金一次性收取未来若干年，并全部由地方政府获得，这种分配方式使得地方政府获取巨额财政收益，助长了地方政府在城市建设中的谋利冲动，不利于有效控制房价。一些发达国家较少存在类似的问题主要是因为他们实行的是土地私有制，土地直接进入市场，参与资源的优化配置[15]。在中国人多地少和社会主义公有制的国情下，应打破地方政府对一级土地市场的垄断，适当允许农村集体土地进入市场，允许集体土地所有权流转[16]。同时，转变政府参与土地转让的市场化职能，建立公共财政，让地方政府成为土地市场的监督者和为公共品服务和宏观调控的提供者。

（二）平衡地方政府的财权与事权，减少地方政府对土地财政的依赖

为了减少地方政府对土地财政的依赖性，应该重新界定地方政府和中央政府税收独享和分享部分的税种和分配比例，将土地出让金转变为地方和中央按比例分配[17]。或者将土地出让收入上交中央财政，由中央根据地方经济发展需要和规划拨款，以减少地方政府干预土地和由土地垄断产生的寻租腐败。加快物业税、房地产税制度的改革，减少房地产流通中的税种和税负，增加对房地产保有环节的课税，使房地产税成为地方政府的主体税种，有利于地方政府获得有保障的经常性收入，建立与健全与事权相匹配的地方财税体系，

（三）改“批租制”为“年租制”，逐年征用农地

在现行的土地批租制下，地方政府一次性收取地租。土地使用权出让的年限分别为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年①。这种寅吃卯粮的做法实质上透支了未来若干年的土地出让金收入。应该有规划的开发土地，给后任政府预留一些发展建设资金。改革土地出让金的一次性收取，采取逐年征收的办法，土地出让金根据土地的区位优势和使用情况来确定每年的征收数额。这样就可以制约地方政府对土地财政的依赖，有计划有步骤的使用稀缺资源，切实保护耕地，保障农民的利益。

（四）建立土地出让的综合评价系统，推动土地出让方式多样化

政府对城市建设要有规划性的出让土地，对于土地的出让，不以价格作为单一的标准，应以开发商的土地使用目的、房屋建设质量和价格、动工时间等各个综合性指标来评价土地，以选择最有利于社会发展，符合建设规划的方式出让土地。对不同用途的土地采用不同的“招拍挂”方式，遵循“效率优先、兼顾公平”的原则，不应片面地强调“价高者得”的标准，细化商业用地的用途，对商业、酒店、别墅、旅游等住宅用地，可以采取拍卖等价高者得的方式，对于普通住宅建设采取综合指标招标等方式，即综合地价、房价、面积、开发商等多指标来评定[18]。对于工业用地，应当依据国家和地方的产业结构（下转第84页）

（上接第53页）调整指导目录，区分鼓励行业和限制行业降低或者提高供地门槛，并详细列明拟建工业项目的税收、环保等指标。

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土地开发市场分析篇5

[关键词]土地市场;地方财政;政府性债务

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.20.094

[中图分类号]F301;F812.41[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2015）20-0-02

2000年以来，随着土地价格走高，土地市场对地方财政贡献越来越大。国内相关文献对土地市场与财政关系进行了深入研究，蒋省三指出“政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让收入”，苏明将土地财政收入分为租、税费三部分。但这些研究缺乏土地市场运行状况与地方财政、土地财政与经济增长及地方财政之间关系的研究。

1土地市场运行影响地方财政的路径

1.1土地市场运行影响地方财政的主要内容

土地是一种特殊商品，土地市场是人们进行土地权利交易所形成的相互关系，市场的交易行为在受国家和地方政府各项政策限制。从1989年起，国务院规定，国有土地使用权有偿出让收入必须上缴财政，2004年8月31日后经营性土地使用权出让全部实行公开招标、拍卖、挂牌等市场化方式。2007年以后，中国土地相关收入全部纳入财政预算管理。故此，土地市场交易中的相关税费直接增加地方财政收入，并随着土地市场运行波动影响程度出现变化。

1.2土地市场主要影响地方财政路径

首先，与土地运行有关的税收。从土地开发利用、保有、取得和转让4个环节的税制安排看，主要是通过土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、房地产税、城镇土地使用税，同时开发企业和建设企业还应缴纳营业税及附加、所得税，从业人员的个人所得税。其中，对房地产转让的个人所得税征收，很多城市一直以来实行免征或优惠税率，印花税具体区别到土地交易后规模很小，且数据统计上也不易区分，因此在研究当中可暂时忽略。

其次，与土地运行有关的非税费用。主要包括两个方面：地租性收入和行政性收费性收入。中国是土地公有制国家，按照现行法律法规的规定，政府向一级市场投放市场用地，必须采取有偿方式，形式主要有土地出让收入、土地划拨收入、土地年租金和国有土地使用权作价出资入股后的分红或股利收入。与土地相关的收费主要是耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等。

最后，引致预算收入。政府运用土地政策，培育财源进而在长期内增加预算收入，主要有两个方面举措：一是在招商引资中，特别是对工业企业给予土地优惠，低成本的土地和土地易被银行抵押，拉动企业效益培育长期财源;二是用土地进行融资发展城市建设。通过土地收益权质押等融资，获取银行信贷资金进行基础设施建设，加快完善城市基础设施建设，完善城市承载功能;同时，又能拉动投资和消费需求，带动地方经济增长和社会事业发展。

1.3分析框架

首先，定性和定量分析土地市场运行状况与地方财政之间的关系;其次，定性和定量分析土地相关收入与地方财政以及与经济发展之间的关系。

本文主要通过以房地产市场运行状况分析代替二级土地市场运行状况分析，分析土地市场运行状况对公共预算收支的影响。并且在二级市场上，房地产业是土地交易各种费用的最终承担者，同时，房地产开发性质的土地出让方式较为成熟和规范，优惠政策较少，房地产企业土地购置费代替土地运行非税费用指标。

2土地市场运行影响财政收支的实证分析――以安徽省为例

本文以下数据选取中国统计局网站或根据选取的数据自行加工，由于房地产企业数据从2000年起开始收录，部分数据2014年不能获取，因此选取2000年至2013年为本文的分析区间。

2.1土地市场快速扩张拉动财政收支膨胀

2000年以来，房地产开发企业购置土地从641.3万平方米快速增至2760.18万平方米（见图1），短短13年间增长了11.69倍，年均增长22.74%，是同期GDP增长速度的2倍。同期，商品房销售面积也增长了4.3倍。商品房市场快速发展拉动了同期间财政收支的快速上升（见图1）。利用Excel计算的一般财政收入与房地产企业购买土地面积的、商品房销售面积相关度分别高达0.963、0.955。从房地产所缴纳的税收来看，仅营业税及附加一项就从2000年的3.82亿元激增到2013年的203.64亿元，13年间增长了53.31倍，占地方一般预算收入的比重也从2.14%上升到近10%。

图12000-2013年二级市场周围土地面积与销售面积收入分布图

2.2源自土地市场运行的预算收入构成地方财政收入的主体

2.2.1土地购置费用规模大

用于房地产开发的土地交易资金占土地市场运行非税、基金类预算收入的重要部分，2013年全省房地产企业用于购置土地的支出达651.48亿元，是2002年21.08倍，是房地少企业营业税和所得税缴纳额的2.6倍。

2.2.2一般预算收入严重依赖土地市场税收

2000年以来，房地产税、耕地占用税、契税、土地增值税、土地使用税、房地产业和建筑业营业税、所得税快速增长（见表1），上述税收总和从2000年28.37亿元上升到2013年的884.05亿元，增长了31.16倍。随着土地税收的快速增长，土地税收在地方预算收入中的占比逐渐攀升，2000年时仅占地方一般预算收入的15.87%，到2013年已上升到42.6%，地方预算收入对土地税收的依赖程度也越来越严重。地方税收入对土地税收的依赖更加严重，2009年以来，土地税收在地方税收中的比重持续保持在50%，2013年甚至高达58.15%。各年度土地税收增加对地方税收和一般预算收入增长贡献率波动比较大，除个别年度外土地税收增长贡献占到地方税收增长的一半，特别是近年来经济下行压力增大，地方财政依赖土地市场的情况更加突出，2012年和2013年土地市场税收增加分别对当年地方税收收入增加贡献率达到64.87%、88.89%。

2.2.3地方政府性债务依赖土地

根据安徽省审计厅2014年的《安徽省政府性债务审计结果公告》显示，全省2012年底政府性银行负债1294.12亿元，其中政府承诺以土地出让收入偿还的银行贷款有901.99亿元，占政府性负债的36.21%。

2.2.4土地市场与工业发展相互促进，但工业发展促进税收增长不显著

选取2000-2013年工业增加值作为工业发展代表性指标、土地税收和地方税收指标，经Schwarz检验上述指标时间序列2阶平稳。然后对土地税收、地方税收分别与工业发展是否具有Granger因果进行检验，其中工业发展与土地税收、土地税收与工业发展在滞后2阶下通过了检验（见表2），然而地方税收与工业发展、工业发展与地方税收没通过检验，表2列出了滞后2阶的检验结果。检验结果说明，地方政府因土地市场运行发展增大财政实力，进而加大了支持工业发展，工业发展也进一步强化土地税收给予支撑;而工业发展对地方税收贡献不足，支持工业发展的财政政策绩效不显著。

表2土地税收、地方税收与工业发展的格兰杰检验情况

格兰杰关系是否通过检验F值置信区间

工业发展是土地税收的格兰杰原因是4.73440.0501

土地税收是工业发展的格兰杰原因是9.78990.0094

地方税收是工业发展的格兰杰原因否1.62660.2629

工业发展是地方税收格兰杰原因否0.60660.5715

3政策建议

第一，进一步深化财税体制改革，降低财政收支对土地市场运行的依赖，降低财政收入波动。针对目前地方政府对土地出让收入的依赖情况，为保证刚性支出需求和应对偿还债务压力，政府在推动“土地财政”转型的过程中，要统筹考虑土地出让收入、土地税收收入和土地收费收入，稳定土地财政收入流量，多管齐下，综合施策，推动土地财政转型。从增强经济深入改革和完善我国财政分权制度，保证地方财政事权与财权的匹配。通过合理规范地方政府财权和事权的统一，赋予地方政府合理的财政权，从制度层面为地方财政摆脱困境提供保障。

第二，改变粗放式招商引资，提高财政政策绩效。粗放式招商引资扭曲了市场资源要素价格，增大了政府间税收竞争成本，不利于地方经济发展和长期财源的培植。除统筹考虑招商的就业、资源优势等特殊目标外，应提高引入资金税收贡献率的考核比重。

第三，妥善处理地方政府性债务。未来几年是政府性贷款集中还贷期，在当前房地产遭到严控的形势下，政府还贷资金来源面临很大挑战。除对部分政府债务进行债券置换外，还要严控新增政府性债务，对能否按到期偿还存在不确定性的负债，要及时建立偿债基金。

主要参考文献

[1]财政部财政科学研究所，北京大学林肯中心“中国土地财政研究”课题组.中国土地财政研究[J].经济研究参考，2014（34）.

[2]苏明，唐在富，满燕云，等.土地财政现象的演变与现状[J].中国财政，2014（10）.

[3]刘新卫，吴初国.土地市场分析预测研究思路[J].国土资源情报，2009（2）.

土地开发市场分析篇6

【关键词】土地管理动态监测应用

【中图分类号】F301

【文献标识码】B

【文章编号】1672-5158（2012）12-0441-02

伴随房地产市场的蓬勃发展，土地问题逐渐成为社会关注热点。土地市场因其与社会经济生活息息相关，更是成为社会大众的热点话题。同时，如何满足建设用地需求也是土地管理中面临的一个重要问题。这些问题都和土地市场管理相关，需要通过加强土地市场的监测与监管来解决。国土资源部将加强土地市场监管列入了2009年的重点工作，要求在国土资源综合信息监管平台中建设土地市场动态监测与监管系统，实现对土地供应、市场交易和集体建设用地的监测和监管。

一、动态监测系统建设的目标

以国土资源业务网和互联网为基础，建设全国统一的部省市县四级部署的土地市场动态监测与监管系统。实现土地收购储备数据、建设用地供应数据、开发利用数据、市场交易数据和集体建设用地数据的编辑、动态报送和接收、数据同步、查询统计、历史数据导人和系统定制等功能，实现系统与其它系统的接口。

1通过对土地来源、土地供应、开发利用、市场交易和集体建设用地的管理，实现对土地市场的全流程和全口径监测与监管。

2实现对城市用地供地率的监测，掌握各地批而未供土地的情况。

3通过对土地开发利用的监测，掌握土地闲置情况。

4实现对土地实际成交地价的监测，了解地价动态。

5分析土地市场中土地利用政策的落实情况，掌握全国土地市场形势。

二、土地动态监测体系

（一）微观角度

土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。可分为一级市场、二级市场和集体建设用地三个部分。

1土地一级市场

土地一级市场是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者这种行为所形成的市场，是国家垄断的市场，是新增建设用地的供应市场。所以一级市场是政府最易调控的市场，也是土地参与宏观调控的主战场，更是动态监测与监管系统重点管理的市场。土地一级市场的核心在土地供应，土地供应的重点在于签订（发放）合同（划拨决定书），因此监测和监管围绕签订（发放）合同（划拨决定书）展开。从土地来源到土地供应再到开发利用，按照土地开发的生命周期进行全过程管理。

任何土地供应前需要有合法来源，包括农用地转用和土地征收批复、城乡增减挂钩整体审批批复、存量国有建设用地、国有未利用地或收购储备的土地，其中农用地转用和土地征收批复、存量国有建设用地和收购储备的土地存在交叉。土地供应时，首先对各种来源的土地供应计划，然后根据供应方式分别出让公告和成交公示，经过招拍挂程序或者协商过程后，签订（发放）合同（划拨决定书），并由部编定全国唯一的电子监管号。

除划拨补办出让（不改变现状）、合同续期和现状划拨（或出让）的土地外，供应后的土地纳人开发利用监管。从政府交地到项目开工，再到建设进度，最后到竣工四个环节对供应土地的开发利用情况进行监管，全程按照合同（划拨决定书）约定判断其执行晴况（是否违约），按照《闲置土地处理办法》判定土地闲置晴况并监测闲置地的处理方式。

土地来源、出让公示、成交公示和合同（划拨决定书）关联，合同（划拨决定书）和开发利用情况相关联，环环相扣，构成了土地一级市场严密的监测监管体系。

2土地二级市场

土地二级市场是指从一级市场取得的土地使用权转让及再转让所形成的市场，将土地抵押、土地转让和土地出租三类市场交易纳人监管。市场交易时，通过将抵押、转让和出租的合同与原始出让合同关联，监测一级市场供应的土地进人二级市场的情况。

3集体建设用地

集体建设用地可由农村集体经济组织或村民依法使用，将兴建乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅纳人监管。

（二）宏观角度

在土地市场运行过程中，除对具体宗地的供应和交易进行监测和监管外，还需对市场的宏观形势进行监测以便为宏观决策服务。

1批而未供土地

以城市为单位，监测各地城市分批次建设凭城市用地的供应进度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情况，为建设用地审批提供参考。

2闲置土地（供而未用）

根据合同（划拨决定书）的约定，判断各地土闲置晴况，为建设用地审批和制定土地利用政策债考。闲置土地的判定采用计算机自动判定和人工两种方式。

3重点地块

近年来，各地频现“地王”。从某种角度来该王现象”也成为土地市场的晴雨表。“地王”可分价地王”和“单价地王”，将它们纳人重点地块边管，通过分析它们的合同执行情况可从侧面了加的真正需求。

三、动态监测系统的主要功能

（一）部署方式

系统部署在部、省、市和县四级，通过国土资源业务网和互联网双网运行。已开通国土资源业务市、县，通过业务网实时传输相关信息（含坐标）内网数据库，未开通业务网的市、县，通过互联怀数据（不含坐标），形成外网数据库，内外网数据库均建立在国土资源部数据中心。建立内外网数据库的融合机制，定期对两个数据库进行同步集转换，提取需公开的信息后在中国土地市场怀众。随着国土资源业务网在各地逐渐开通市场动态监测与监管系统将全面转到国土资源业务网运行。

（二）系统实现

围绕土地市场监测与监管体系，立足土地市场业务实际，从保证数据的动态、真实、完整和反映土地市场形势的角度出发，采用以下技术手段开发了土地市场动态监测与监管系统。

1在线办理，抓住监管核心

以前按照周期备案的方式反映土地市场形势有一定滞后性且容易漏报数据。系统设计时，通过要求在线办理业务，实现了监测与监管的动态性。系统采用B/S架构构建合同（划拨决定书）在线办理平台，抓住了土地市场监测监管体系的核心。同时，因为系统中的合同（划拨决定书）就是最终签署的法律文件，合同双方将共同认真检查数据，保证了数据真实无误。

2逻辑检查，提高数据质量

手工签订合同（划拨决定书）的时代，填写数据比较随意，许多重要合同要素未设定，留下了合同执行的隐患。办事人员责任心不强，填错数据单位的事情也屡有发生。系统设计了客户端和系统接口共用的逻辑检查模块检查上报数据的必填项和数据逻辑，拦截和提示不符合要求的数据。逻辑检查模块实现了检查项的动态定制，可实时设定必填数据项及其逻辑关系。

3生成监管号，保障数据完整

所有的土地合同（划拨决定书）都通过系统办理，全国的数据才能完整。通过要求全部土地合同应有全国统一编号促使合同必须通过系统在线办理，保证了数据的完整性。系统使用为每份合同自动生成电子监管号的方式实现全国统一编号。部系统接收合同（划拨决定书）数据后，自动生成全国统一编码的监管号和条形码并将其回传至县市级系统。考虑监管的需要，电子监管号主号码设计为16位，1-6位为市、县行政区划代码，7-10位为年份，n位为合同类型，12-15位为顺序编号，1啦为识别码。当合同在执行过程中需要变更时，电子监管号主号码不变，变更的合同在主号码后附加合同的版本号，如3717002009800152-1。系统将保存合同的全部历史版本。

4环环相扣，跟踪全程监测

系统将土地来源、公告、公示、合同、开发利用、市场交易数据全部对应关联起来，环环相扣，实现了土地利用的全过程跟踪管理。在每一个环节中，均有相关的制度法规要求数据进入监测监管系统。当前一个业务环节在系统办理后，如果故意漏报后一个业务环节的数据，系统就可通过分析数据发现问题。如果未在系统中办理前一个环节的业务，当在系统中办理后一个环节业务时，就必须补办前一环节业务并在系统中作解释说明。

5分析和统计，深化监督管理业务数据全部进人系统后，必须通过数据分析和统计才能发现问题了解土地市场当前形势。系统提供了综合查询、统计报表、重点监管等工具帮助业务人员挖掘数据深化监管。重点监管模块分析批而未供土地、供地率、闲置土地和重点地块合同执行隋况，帮助业务人员了解土地利用管理中的热点问题。统计报表展示了当前的宏观形势，综合查询应对各种不确定的数据分析应用。特别是综合查询，当查询项业务数据时，其结果可以附带所有关联业务数据，并且可

同时选定几项业务的字段同时作为设定条件。如可查询2008年城乡增减挂钩整体审批的土地，供应为普通商品房用地后的闲置情况。

6信，鼠，接收公众监督

土地市场信息公开是当前依法行政的基本要求，同时也能促进社会公众监督。系统将信息功能设计为一项服务（Web？Service），为中国土地市场网和其他系统提供数据服务。为保证信息全面及时，通过系统数据同步模块每日同步业务网和互联网的数据。业务网和互联网上运行的系统自动以XML格式记录发生的每一笔业务，将各自产生的XML数据拷贝到另一网络后，同步模块按照一定的规则将业务还原到另一网络完成数据同步。客户端用户通过在线办理模块办理各项业务时，系统调用逻辑检查模块验证用户业务数据。通过验证后，监管号生成服务将为每笔业务编号并将编号和条形码写人此笔业务的合同封面。然后，此笔业务数据将自动提交给信息模块进行。当业务的事项发生变化时，可通过表单定制模块和逻辑检查定制模块重新修改系统中的表单和数据逻辑。另外，系统还提供了信息交流（含通知公告、问题解答和建议留言）、系统管理（含用户管理、权限管理、在线用户等）和政区导航等功能辅助系统运行。

四、动态系统接口

部分省市已经建设了本地的土地供应或者收购储备系统，为保留这些地方特色并充分利用积累的大量历史数据，系统设计接收外来数据的接口并制定了相应的数据标准。每个接口均为Web？Service服务的形式，提供给地方系统调用和传NXML数据。系统设计以下接口：（1）保存数据（2）上报数据（3）撤回数据（4）撤回申请（5）业务撤销（6）获取数据。根据各地系统的不同，有两种方式使用接口：（1）本地用户使用本地系统的客户端，然后由本地系统调用接口与部系统交互（2）本地用户使用部系统的客户端，然后由本地系统调用接口获取和利用部系统中的数据。同时设计对外服务的接口，为综合信息监管平台分析系统等其他业务系统提供服务。

五、下一步建设构想

系统运行以来，地方国土资源管理部门普遍反[系统的运行规范了各地土地供应的程序和方式，推布了国土资源部和国家工商管理总局联合颁布的示爷合同，提高了土地市场监测与监管的水平。随着各]应用系统的深入，将在以下方面逐渐完善系统。

（一）逐渐规范供应计划、出让公告和成交公示

随着各类管理办法的出台，系统将把供应计戈！出让公告和成交公示逐渐格式化，解决其格式规范的问题，加强对计划、公告和公示的监督管理。