房地产近期的走势分析(精选8篇)
时间：2023-07-21
时间：2023-07-21
［关键词］房价 需求结构 消费观念 住房政策
一、问题的提出
根据国家发改委、国家统计局公布的数据，近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，2006年全年，全国房价平均上涨5、5%。值得深思的是，自从房地产宏观调控政策陆续出台以来，房价上涨之势始终不变。可以说2006年是全国房价在调控中不断上涨的一年。可见针对房价出台的各项调控政策的效果都不甚理想。那么，房价居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房价呢？
目前，关于房价问题的研究主要集中在以下几个方面：一是“房地产泡沫说”，这种观点认为我国的房价已经超出了居民的购买能力，依据的主要指标是房价收入比。二是对于房价上涨原因的分析，认为房价上涨的主要原因有地价推动、需求拉动、投机炒作、消费者预期、地方政府因素、开发资金运作等，三是对未来房价走势的预测，其中多数观点认为房价还将持续上涨，也有观点认为房价会稳中有降。
可见，对于当前我国的房价，普遍的共识是房价过高，涨幅过快。对于房价上涨的主要原因有不同的观点，但是这些研究很少涉及购房者的消费观念，事实上，我国居民购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，才能真正有效的实现房价的理性回归。
二、房价的调节机制分析
根据经济学基本原理，房地产市场中，影响房价最根本的因素是市场因素，即房价由房屋这种商品的供求关系来决定，而其他的各种因素或通过影响需求，或通过影响供给来达到改变商品房供求关系进而影响房价的目的。
总的来说，当市场供不应求时，房价就会上涨。这时如果供求关系不变，即使采取一些会降低开发成本的政策措施，也不会降低房价使购房者收益，反而会增加开发商的利润；相反，当市场供大于求时，即使开发商的成本不变，房价也会有所下降，这时开发商不得不让利销售。
可见，调控房价，关键在于能否有效的改变供求关系。以往的调控政策往往侧重于直接调节价格，例如经济适用住房和限价商品房的上市；或调节供给，例如控制土地供应，控制地价等。而对于需求的调节手段很有限。从以往施行的政策来看，主要还是以鼓励购房为主，例如鼓励性的房地产信贷政策、住房公积金制度、商品房预售制度、住房制度改革等。
时至今日，这些调控手段可以说在控制房价上涨方面的效果非常有限，问题的关键就在于没有很好的控制需求，商品房需求盲目膨胀正是房价不断攀升的最根本原因。
三、商品房需求结构分析
深入分析商品房的需求结构，可以发现目前不断膨胀的住房需求主要来自几个不同的方面，虽然这些需求者都在抱怨房价太高，可是他们的处境是完全不同的，有些声音值得政府高度重视，有些则完全不必理会。
1、投机性需求
投机性需求主要来自国内外的“游资”，主要的购房目的是投机，即所谓的“炒房”。近两年外资不断进入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，这是基于对人民币升值预期从而获利的判断。国内“游资”则主要以江浙等富裕地区的民间资本为主，他们“炒房”是基于对房价还会不断上涨从而能够获利的判断。由于这部分需求是推高房价的主要罪魁，同时他们又都具备雄厚的经济实力，应该作为政府的重点整治对象，让他们自己承担市场风险。
2、投资性需求
投资性需求主要来自国内的富人阶层，这部分人手里有大量资金，但缺乏其他的投资途径，同时他们非常看好房地产市场，认为购房能达到保值、增值的目的，所以把资金不断投入房地产市场，他们往往购买了多套商品房，用以出租或转卖。这部分购房者虽然也在抱怨房价高，但实际上他们还是能够支付得起，他们只是希望用更低的价格买到更好的房子。对这部分购房者政府应该通过税收等手段调节，通过增加他们的消费成本来控制这部分需求的不断增长。
3、中高档自住需求
在自住性的需求中，有部分需求来自城市中高收入阶层，这部分居民收入较高，改善住房条件的愿望强烈，受中国传统观念“有恒产者有恒心”影响，热衷于买房置业。他们往往不是第一次置业，其中不少家庭拥有两套以上住房，他们对商品房的需求往往集中在中高档次，而这个档次的房价高也是他们能够预期到的。因为这部分需求属于奢侈需求，政府没有必要干涉，让市场自己去调节好了。
4、中低档自住需求
最后一部分需求是来自城市中低收入家庭的自住性的需求，这些家庭收入相对较低，住房条件较差，他们受到较高收入阶层的消费引导，也有着强烈的改善居住条件的愿望，但是面对市场上高启的房价感觉压力很大。应该说这部分需求是值得政府高度重视的，解决不好会影响社会的稳定性、不利于构筑和谐社会。同时，对于这部分需求来说，仅仅依靠市场的力量是很难解决的。
四、住房消费观念的误区
由上面的分析可以看出，商品房需求盲目膨胀导致房价不断上涨，如果不考虑投资性和投机性需求，只分析自住性需求，可以发现我国居民的置业意识非常强烈，这一方面是受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，另一方面是受住房制度改革以来政府积极鼓励住房私有化的影响。消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础很好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓的“房奴”。
而实际上“居者有其屋”应该是指每个公民都有住房。这个拥有住房可以是购买住房，也可以租赁住房。事实上，即使像美国、日本、瑞典、法国等发达国家，住房的自有率也并不是都很高，它们中较大多数国家的自有率也不过在50%～70%之间，美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%。而根据建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”，我国城镇住宅私有率为81、62%，其中东部地区私有住宅率最高，达到了82、58%；中、西部地区住宅私有率分别为79、69%和81、93%。可见我国目前的城镇住宅私有率已大大超过英美等发达国家。
从另一个角度看，我国的城镇土地是国有的，居民购买商品房只有70年的土地使用权，这与世界上其他一些国家是不同的，因此房屋并不具有长期的投资价值，并不是什么“恒产”，居民完全没有必要为了拥有一个70年产权的住房而倾尽全力。
五、住房政策建议
从近两年政府采取的调控政策看，一些针对“炒房”的政策应该说是有着积极作用的。但是针对自住性需求的政策效果并不明显，特别是“经济适用住房”的建设，一方面并没有达到控制房价上涨的目的，另一方面干预了市场机制的自主运行。从前面的分析可以得出结论：控制房价上涨首先要引导大众转变消费观念，同时要在住房租赁市场上下大力气。具体建议如下:
1、倡导务实的消费观念
针对目前全民热衷于买房置业的消费误区，政府应该积极引导居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”，如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上，比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。
2、把“砖头补贴”转换成“人头补贴”
无论经济适用房还是廉租屋，实际上都是“砖头补贴”，由于政策操作环节很难控制，结果往往是较高收入者占用了低收入者的资源，政府花了钱却没有很好地解决中低收入家庭的住房问题。建议按照低收入家庭的实际收入分层次给予住房补贴，然后让获得补贴的家庭自主选择，可以买新房，可以买二手房，也可以租房。
3、减少直至取消经济适用房，实现“廉屋廉租”
目前经济适用房的受益者往往都是中高收入者，建议逐渐减少供应，取而代之真正的中低价商品房，让拿到补贴的家庭自己去市场选择。同时，大量发展住房租赁市场，实现真正“廉屋廉租”，所谓“廉屋”指住房本身档次不高，只是满足基本的居住需要；所谓“廉租”指住房的租金与其价值相符，挤掉砖头里的补贴。这样才能使经营住房租赁的企业有一定的收益，才会调动市场上的大量资金投入进来。同时，由于房子本身没有福利成分，那些中高收入者也不会挤进来分一杯羹。
六、结论
当前房价控制乏力主要缘于对需求控制不够，对于自住性需求目前存在一个消费观念的“误区”，只有买房才能实现“居住有其屋”。建议控制房价从引导务实的消费观念入手，买房与租房并举，同时变“补砖头”为“补人头”，让房子本身由市场来提供，政府通过调节收入分配的方式改善低收入家庭的居住条件。
参考文献:
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2008年新春伊始，北京房地产形势依旧阴霾密布，在承受了2007年年底楼市的“雪灾”之后，2008年北京房地产走势以及奥运会举办对楼市的影响，成为业内人士关注的焦点所在。
2008年北京房地产市场将走向何方?如何认识当前中国经济的发展走势及房地产面临的现状、问题以及症结?如何在市场低迷的情况下，开发企业成功完成新盘销售任务?
作为长期关注房地产业发展，以推动促进中国房地产朝着稳定、健康方向发展为己任的地产传媒，《楼市》杂志和新浪房产频道强强联手，于3月11日下午，在富力会多功能厅举办了盛大的“2008年北京新盘汇”的专场亮相会，吸引了北京近百家房地产企业共聚一堂，共同商讨2008年京城新盘市场的发展走势。
新盘面市遭遇观望压力
根据北京市房地产交易管理网的数据统计，2008年2月北京市期房网上签约共计3121套，日均签约量为108套，同比减少128套，降幅达54、2％；环比减少139套，降幅达56、3％。这已经是北京楼市商品期房日均成交量连续第五个月下降，且跌幅逐渐扩大。业内专家指出，春节因素和宏观调控的效果预期，使购房人观望情绪日益加重。
与此同时，国内知名房企万科在成都、上海等地接二连三降价，致使不少开发商紧随其后选择打折促售作为吸引购房人的“杀手锏”，使得观望情绪下的2008楼市显得更为扑朔迷离，也为京城楼市及未来房价的走势布下了谜局。
虽然，近期北京房地产市场的商品房成交数量有所下滑，但京城新盘的供应势头依然强劲。根据《楼市》市场研究部统计，2008年将有101个住宅新盘，50多个商业新盘陆续上市。在市场观望情绪浓厚、成交量屡创新低的态势下，2008年京城楼市新盘销售将会出现何种态势，是诸多新盘开发商倍加关注和亟需明了的问题。
一位参与本次盛会的开发商向《楼市》记者表示，“我们的项目本来准备在4月份开盘，但目前京城楼市的观望势头让我们周边的项目选择推迟上市时间，以静待市场变化。在市场形势不明朗的情况下，如何确定最终的销售价格成为我们现在面临的主要问题。听说《楼市》杂志和新浪房产网联袂举行2008新盘汇的活动，我推掉了所有的工作赶到会议现场，就是为了跟业内人士一起探讨2008年京城房地产走势，以便对于我们后期工作有所帮助。”
正如这位开发商所言，由于本次活动针对目前的市场热点问题，因此吸引了逾百名房地产开发商出席了本次盛会，会议现场座无虚席。不少参会人员对《楼市》市场研究部所作的2008年北京新盘预测报告做了详细的会议记录，并针对相关议题发表了精彩的观点，现场气氛热烈。“本次会议针对2008年新盘的供应情况作了深层次的解读，并针对新盘的市场走势作了详尽的分析，是非常及时和重要的一次会议”，一位参与本次盛会的开发商坦言道。
2008新盘前景后市向好
虽然2008头两个月的交易走低，让购房人和开发商陷入集体观望情绪之中，但进入3月以来京城楼市回暖迹象已开始明显。
根据北京市交易管理网公布的数据显示，3月份前两周新建住宅网上签约已增长到日均218套，环比上涨120、8％。由此，不少专家学者表示，由于一些刚性需求开始陆续释放，使得3月份北京楼市消费者观望的气氛有所缓解。
对此，楼市杂志出品人蔡鸿岩表示，“北京作为中国的政治经济文化中心，将吸引越来越多的来自全国各地的人到北京置业。因此，京城的房地产市场存在强大的刚性需求，根据需求决定供应的经济学原理，北京的房地产市场仍将稳步发展。《楼市》杂志联合新浪房产网举办2008新盘汇活动，就是为2008年将推出新盘的房地产企业提供一个交流的机会，让彼此知道市场的情况，知道每个项目的定位，包括对市场的判断。”
众多与会嘉宾纷纷表示，本次活动的举办不仅让开发商明晰了2008年京城房地产市场的走势，也了解其他项目的开发理念、规划设计以及产品定位等方面的内容，有利于促进开发商之间的相互学习和京城房地产市场的稳步发展。
在本次活动上，由《楼市》市场研究部的2008年北京新盘预测报告，成为了会议的焦点。《楼市》市场研究部分析指出，2008年京城新盘放量面积超过1600万平方米，2/3新盘有小户型供应，四环内楼盘预售均价逼近每平方米20000元，五环外新盘近万元，整体平均拟售单价约15000元，从一系列预期来看，京城房价并无下滑迹象。此外，京城2008住宅新盘供应预计超1600万平方米，相比较各大机构曾对2007年新盘供应超2400万平方米的判断，2008年京城楼市新盘放量以“平和”的局势迎接奥运。
另外，为了明晰2008年京城房地产市场发展方向，《楼市》市场研究部还预测出京城楼市五大走势。
第一，房价小幅震荡后仍将继续上扬。由于限价商品住房的供应规模加大，北京全市住宅整体平均价格涨幅将趋缓，但全市热点区域单个住宅项目房价在短期走低后仍将继续上行。
第二，刚性需求仍存在，成交量将陆续回暖。随着，政府“70％・90m2”政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放大，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。
第三，目前北京住房整体供应仍相对不足。虽然房贷新政会让买房人产生一段时间的观望，但需求仍然存在，观望之后成交量将在5月份前后反弹。
第四，地价上涨将为房价上涨提速。当前，住房需求快速增长，一线城市土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出，所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。为了生存，很多企业不得不以高价拿地，因此会促进未来房价的走高。
第五，“现金为王”将成为当前开发主策略。房地产开发商普遍面临着拿地时资金紧缺的难题。从紧的货币政策是今天的主调，尤其是房地产市场，现金为王无疑是开发商所要面对的严酷现实。
关键词：商品房价格预测；VAR模型；灰色关联度分析；平稳性检验
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-04
一、引言
（一）问题背景
从2002年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：
第一阶段，调控起步期（2002年至2004年）：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。
第二阶段，调控加码期（2005年至2008年上半年）：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。
第三阶段，紧急救市期（2008年下半年至2009年上半年）：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。
第四阶段，调控全面加码期（2010年至今）：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。
近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂试用某一特定时期。
2013年上半年，武汉市出台房价调控目标：武汉市房价的增长速度不高于武汉市GDP的增长速度。随之而来的问题就是，在未来的城市发展中，这一调控目标能后达到？如果该政策目标不能达到，又是哪些经济因素对房价过快上涨产生了重要影响？政府又该从哪些经济变量入手对房价增长进行合理而有效的宏观调控？
（二）文章结构安排
基于针对以上问题的思考，本文按照以下思路展开实证分析：
在第二部分，收集并整理近十年武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，利用灰色关联度分析挖掘各经济变量之间的关系，并发现影响商品住宅价格的重要经济因素。
在第三部分，基于第二部分的结论，建立向量自回归（VAR）模型，将商品住宅价格以及对房价有着重要影响的经济变量纳入VAR模型。基于VAR模型进行样本外动态估计，从而预测未来几年内，武汉市各片区商品住宅价格的短期走势变化。根据预测趋势，进而判断政府宏观调控政策的有效性。
在第四部分进行总结，对全文模型的构建、预测结论以及武汉市房价调控政策的可实现性进行了评价。
二、房价影响因素的灰色关联度分析
（一）问题的分析与数据收集
基于经济学的基本理论，任何商品的价格，都取决于对于该商品的供求关系的变化，商品住宅也不例外。但是，由于商品房的供求函数比较复杂，直接对供求函数进行分析往往得不到理想的结果。因此，本文从有关房屋建设（供给方面）的大宗商品价格，以及有关需求方面的城镇居民平均工资收入入手，分析这些变量与房价间的计量关系。除此以外，商品住宅价格往往还受到宏观经济大环境的影响，因此，GDP的变化也是一个值得考虑的因素。
然而，商品房价格、大宗商品价格、工资收入和GDP等因素存在于一个经济系统内，相互之间有着复杂的影响与作用，并且这些相互影响都是会随着时间的变化而动态变化的。可以形象地说，这四个时间序列之间的影响关系是“灰色”的。因此，本文考虑采用灰色关联度分析法，引入灰色关联度的概念，判断并研究这四个变量间的相互关系。
基于以上分析，本文收集并整理了2002年以来①武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，在此基础上对各时间序列进行了无量纲化处理，使数据更具可比性。在灰色关联度分析中，选取商品住宅价格为参考序列，大宗商品价格、GDP、工资收入分别作为比较序列，对各经济变量间的关联度进行了测算，得到了相应的关联矩阵，并对各关联度进行排序。
（二）数据预处理
由于经济指标各自的度量单位和数量级别的差异，而存在着分析数据上的不可公度性，这就为确定各变量之间的关系带来了困难和问题，此时可以通过一些常用的数学变换，即数据的无量纲化，来消除原始指标数据的差异影响。
本文采用无量纲化中的均值法进行数据预处理，该方法在消除量纲和数量级影响的同时，还保留了原始变量变异程度信息，保证了数据的可比性。均值变换公式如下：
以武汉市为例，各经济变量时间序列数据如表1所示；经过无量纲化处理后的结果如表2所示。
表1 各经济变量时间序列数据
表2 无量纲数据处理结果
（三）灰色关联度的计算
表示选取即商品住宅价格序列作为参考序列时，表示计算GDP与商品住宅价格的关联度，时，表示计算工资收入与商品住宅价格的关联度；时，表示计算大宗商品价格与商品住宅价格的关联度。计算结果如下：
从而得到：
同理可求得：
对关联度进行排序：
以上结果表明，在所考虑的影响商品住宅价格的因素中，按其影响程度从大到小排列，依次是：居民工资收入>大宗商品价格>GDP。
（四）结果分析与经济解释
影响武汉商品住宅价格的因素中，可以看到居民工资收入与房价的关联度约为0、7868，表明居民工资对房价影响相对较大。人均工资收入的增长率是房地产价格增长率的正相关函数，可以理解人均工资收入增长主要从三个方面对房价增长产生作用：一是收入的增长是的潜在的购买力变成实际购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产较可能成为重要的消费对象。
其次，大宗商品价格与房价的关联度也达到了0、7446，这说明房价在一定程度上也受大宗商品价格的影响。由于商品住房联系了一条较长的产业链，许多大宗商品，如钢铁，建材，能源，橡胶，有色金属等大部分构成了商品住房的成本。不过，大宗商品价格的区域性差异没有工资收入那么大，因此该因素对房价的影响没有工资收入的影响大。
最后，地方GDP数据与房价的关联度约为0、6290，相对其他两者，关联程度有所降低，但仍可看出其与住房价格有一定的联系。当地区GDP与人均GDP达到一定标准时，人们的基本需求一般得到满足，这时对住房的需求就会开始活跃。然而，GDP数据毕竟较为宏观，对于住房价格的影响不太直接。
综合而言，灰色关联度分析的结果印证了上文中对于影响房价经济因素的理论分析，建模时，可以将有较大关联度的经济变量纳入考虑，对于关联度不大的变量可以略去，以经简化模型，第三部分的模型构建将由此展开。
三、基于VAR的房价走势预测模型
（一）问题分析与模型选取
预测类问题理论上一般可以采用多元线性回归方法，但是，由于经济变量间具有错综复杂的相互作用和影响，进行单纯的多元线性回归分析难以有效把握各经济变量间的复杂关联。另外，收集到的近十年数据大都为年度数据，在样本容量上并不适合采用多元回归方法。
基于第二部分灰色关联度分析的结论，与房价变化关联最为紧密的是城镇居民收入，由此，本文尝试建立基于商品住宅价格、GDP增速、市民工资水平的VAR模型，并对近期出台的调控政策“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”在多长时间内有效作出评价。本文考虑采用现代计量经济理论中被广泛使用的向量自回归（VAR）模型，基于数据的统计性质（而非经济理论）来预测未来商品住宅价格的变化趋势。[1][2][3]
上述建模思路可以通过以下两个步骤完成：
步骤一：为了消除经济变量变化不平稳和共同趋势可能导致的伪回归问题，对各变量进行取对数处理，并对各时间序列做ADF单位根检验，以检验时间序列的平稳性。
步骤二：基于VAR模型，实现对于GDP增速以及商品住宅价格的样本外动态预测，比较商品住宅价格的增长速度与GDP增速的大小，以此对所给政策的有效时间进行评估。
（二）数据处理与时间序列平稳性检验
为了消除经济变量变化不平稳和共同趋势可能导致的伪回归问题，对各变量取自然对数，处理结果如表3所示。
表3 对数化处理后的变量列表
此外，对收集到的武汉市近十年GDP总值进行整理，求得过去十年内武汉市GDP增速。
对处理后的时间序列进行ADF单位根检验以判断其平稳性，结果如表4所示。
表4 平稳性检验结果
注：表中符号D表示差分算子
可以看到，处理后的原序列是非平稳的，但其一阶差分变量的ADF统计量的值都小于显著性水平为5% 和10% 的临界值，因此可以认为其一阶差分变量构成的时间序列满足平稳性，可以对原序列的一阶差分序列构建向量自回归（VAR）模型。
（三）建立向量自回归（VAR）预测模型
传统的经济计量方法是以经济理论为基础来描述变量关系的模型。但是，经济理论通常并不足以对变量之间的动态联系提供一个严密的说明，而且内生变量间的相互影响使得估计和推断变得更加复杂。向量自回归（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，VAR模型把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，不带任何约束条件，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。[4][5]
基于之前ADF单位根检验的结果，下面对武汉市GDP增速、商品住宅价格（）以及武汉市居民收入（）的一阶差分序列构建向量自回归（VAR）模型。
对和进行对数化处理（通常并不对比率进行对数化处理）可以得到VAR模型的一般形式：
其中表示时间，为滞后期，为维系数矩阵，列向量是扰动项，是没有结构性的冲击向量。
，可近似视为序列的增长率。
在EViews中对VAR模型进行特征根检验（如图1所示），发现其特征根全部落在单位院内，说明中的特征根全部小于1，此VAR模型是一个平稳系统，可以进一步进行模型预测。
图1 单位根检验
在进行预测前，首先通过选择滞后期。由于数据较少，最多只能有2期滞后，取。
通过对一阶差分向量各分量进行累加还原，得到以作为内生变量的VAR模型。
利用EViews可以求出上述VAR模型：
（四）基于VAR模型的样本外推预测
基于所求方程，用EViews 实现样本外动态预测。将样本范围从2002～2012年扩展到2002～2015年，可以得到2002～2015年的预测值，其变化走势如图3所示。其中，LNP（Baseline）代表预测值曲线，LNP代表原始数据曲线。另外，武汉市GDP的增长率的预测走势如图3所示。
图2 的预测值走势
图3 武汉市GDP增长率的变化走势预测
利用武汉市各片区数据进行类似建模分析，并对所得的对数化预测结果进行指数化还原，就可以得到武汉市以及武汉市各片区商品住宅价格在未来半年内的短期预测值，如表5所示。
表5 武汉市以及各片区房价预测结果（未来半年内）
依据表5，并假设每年价格为当年6月份时的近似值，可以估计2014年6月时的商品住宅价格为，则2014年1月到6月江岸区商品住宅价格大概位于之间，在未来短期内，价格仍会保持上升趋势。
此外，还可以预测武汉市房价增长率未来（2015年以前）的短期变化值，将其与GDP增长率预测值列于表6所示。
表6 武汉市商品住宅价格增长率和GDP增长率
基于以上预测结果，武汉市政府“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”的政策在短期内是有效的。然而，在2014年下半年到2015年这段时期，很可能房价增速又将超过城市GDP增速。
四、结论
本文首先运用了灰色理论中的灰色关联度分析对影响商品房价格的因素进行了关联度排序。考虑到关于影响商品住宅价格的区位因素、经济因素和社会因素等，灰色理论则可以具体分析出主要影响因素和次要影响因素，并且可以利用少量数据得到短期动态的发展变化规律，因此，具有良好的推广性。本文中考虑了大宗商品价格、居民平均工资收入以及城市GDP等经济变量的时间序列数据对房价变化的灰色关联度，并发现工资收入对于房价变化的影响最大。这一结论为后文构建预测模型时选取变量提供了依据。
本文通过构建VAR模型，对武汉市未来短期内的房价走势以及GDP增长速率进行了同步预测，根据预测结果评价政府房价调控政策的时效性。得到的预测结果表明，短期内（2013年到2014年上半年）该政策有效性可以得到一定保证。然而，在2014年下半年到2015年这段时期，很可能房价增速又将超过城市GDP增速。
注释：
①由于本文完稿时，2013年统计年度还未结束，许多年度经济数据尚无法获得，因此，本文收集的所有经济时序数据皆为2002～2012年的数据。在后续部分亦如此，不再特意说明。
参考文献：
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关键词：房价上海泡沫走势
上海房价泡沫论
从购买力角度看，泡沫现象已十分明显
要评论一种商品价格是否合理，有没有出现泡沫，我们通常有是看该商品价格与居民的可支配收入相比，比例是否过于不当。有人说，与世界上绝大多数国际大都市相比，上海房价仅有人家的1/3或1/4，因此仍具有较大的上涨空间。但是，他们忽略了这样一个事实：上海的人均GDP只相当于纽约的1/10，东京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房价与家庭的收入比已经超过了10:1，大大高出4至6倍的国际惯例。
泡沫尚在安全区内，破灭的可能性不大
在评析上海房地产市场的泡沫之前，首先需要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已脱离安全区，处在危险的边沿。泡沫存在安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫具有面临破灭的可能，从而对经济发展产生严重的负面影响，安全区内的泡沫甚至具有一定的积极作用，关键是要防止泡沫不断膨胀，防止泡沫跨入警戒区、迈进危险区。
由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市经济蓬勃发展作为后盾，使得人们普遍对上海市的未来发展看好。因此其房地产也必然被投资者看好，人们已经渐渐地接受了上海房价的高定位。
政府的态度：只求平抑
上海素来有“大政府、小市场”，“强政府、弱企业”之说，可见政府的态度在很大程度上能够左右上海的房价。从上海市政府的角度来讲，他们并不希望出现房价下滑。这在2004年年初上海市房地资源局局长蔡育天的公开讲话中可以看出，他表示不仅要防止房价下跌，而且要保12%的涨幅。因此，期房限转等政策措施只是政府针对目前房地产市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打压”房价。毕竟，2003年上海市GDP总量中房地产业贡献了7、4%，而GDP数据正是评价政府业绩的一个重要指标。
未来走势预测分析
近期走势预测：涨幅趋缓，结构性调整，总体下跌的可能性不大
据上海市房地产交易中心的统计数据，与2003年度相比，2004年上海市商品住房预售价格增幅回落明显趋缓。这其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房价整体水平已经处于很高的位置，投资风险增大，且2004年年初股票市场形势喜人，房市资金纷纷撤离流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府开始陆续出台“期房限转”等平抑房价政策，加之10月29日央行上调基准利率，也在一定程度上缓解了房价的快速攀升。
然而，供求关系仍是决定当前房价变动最根本的因素。从上海人口的年龄结构来看，有购房需要的年轻人占了相当大的比例，而且今后几年内，来上海定居的外来人口仍会稳步增加，这部分居住性需要将是支撑上海房价不下跌的主要动力。从投资性需要来看，虽然加息对投资性需求有﹁定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资者，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。
种种迹象表明，上海房价近期内的涨幅必将趋缓，但由于旺盛的市场需求以及政府的因素，房价总体性下跌的可能性不大，但仍然会出现局部性回调。
目前，这种房价结构性调整已初步显现。由于上海郊区的土地供给量充沛，政府又推出优惠政策，鼓励开发商建造中低价商品房，以及推出经济适用房，上海郊区的房价将出现“小幅回调”。
然而，上海中心城区由于土地稀缺等因素，房价继续上涨将是必然的趋势。虽然涨幅没有去年那么来势汹汹，但在“好地段造好房子”理念的支撑下，仍然会供不应求。
中远期走势预测：继续稳步上扬，但涨幅趋缓
从中长期来看，上海房地产市场目前正处于房地产周期中的繁荣阶段，虽有泡沫，但仍处于安全区内，只要政府调控得当，破灭的可能性不大。
因此，笔者认为，上海房价在2010年世博会举办以前仍将继续保持增长态势，但增长幅度将逐步有所趋缓，其增长率大致会与上海市人均收入的增长水平保持同步。即使期间受宏观经济影响房价也许会出现短暂回落，但总体上升趋势不变。
参考文献：
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［关键词］房价；供给；需求；调控政策
［中图分类号］F123［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0058-02
1 关于我国房价的经济学分析
1、1 基于市场供给的分析
根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2、91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71、68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。
不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。
由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。
1、2 基于市场需求的分析
1、2、1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求 近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。
1、2、2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求
现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后价格可能会依然上升,从而进行购买。而当需求大量增加时,短期内供给量不会大幅度增加,会导致价格会不断上升。近年来房价不断持续上涨,认为房价会继续上涨的心理预期使得人们愿意购买住房,需求增加,房地产市场繁荣,形成房价高涨不落的局面。
1、2、3 投资投机住房需求推动房价上涨
土地和房屋既是生产要素,又是财富,具备资产和资本双重属性。土地所有者将土地作为资本或财富持有,而不是生产要素来使用,这是20世纪80年代日本房地产泡沫产生的根本原因。对房价的上涨预期使得房地产投资投机需求日益旺盛,住房消费存在严重的投机需求,囤积房源、恶意炒作等行为,对高房价持续走高起到推波助澜的作用。这就使得在房屋短期供给不变的情况下,高收入者拥有多套房屋,而低收入者可能无房可住。
近年来货币政策相对宽松,市场流动性充足,尤其是2009年我国信贷规模过度膨胀,新增信贷规模将近10万亿元,M2达到61、02万亿元,较上年增长28、42%。资金充裕必然会刺激投资需求,而在当时一些实体经济受到金融危机冲击,尚未完全走出低谷时,大量资金已涌入房地产市场,造成房价过快、大幅上涨。为应对金融危机,积极宽松的财政与货币政策拖慢了房地产宏观调控的步伐。
1、3 我国房价长期走势
从长期来看,我国人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构,未来我国房地产市场将按照市场供求关系实现理性回归。如前所述,人口结构会影响房地产需求进而影响房地产走势。据《中国日报》报道,自发生次贷危机以来,美国房地产市场价格下跌超过30%,原因不仅在于房地产市场泡沫破裂引发负面效应,更是受到美国人口结构变化对房地产市场需求和购买力的影响。我国也是如此,按照联合国有关数据,预计2015年后我国人口增速将减缓,2020年60岁以上人口将达到2、5亿,我国人口红利将在2025年下降到全球平均水平,人口结构的变化将会完全改变房地产市场的供需结构。
2 我国现行房地产调控政策及效果分析
2010年以来,我国房地产调控基本上坚持抑制投资、投机性需求,控制房价过快上涨,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求的政策。长期来看,调控手段可能从限购、限价等行政行为逐步转变为市场手段,但抑制投资性需求、增加保障性住房的目标不会变。
为抑制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,2010年中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”和“9、29新政”,2011年1月国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出“明确房价控制目标,限购政策更广而且更严厉”等一系列政策。原有调控措施未能有效遏制房价的快速上涨势头,是政府2011年推出“国八条”的最直接原因。限购是在前期间接调控手段未能奏效的情况下,以一种“物理疗法”给高烧的房地产市场“降温”,直接通过行政手段抑制市场需求。在有效抑制投资、投机需求方面,限购令是比调整税收、金融信贷等调控措施更为直接和有效的手段。从短期来看,限购令实现了政策预期,取得了明显效果,地价和房价增长趋势得到了遏制。2012年第1季度,全国土地推出量继续下滑,全国10个重点城市中,9个城市住宅用地供应量出现同比下跌,7个城市成交量出现同比下跌。土地出让金排行前十名的城市中,除3个城市的土地出让金同比上涨外,其余7个城市全部出现较大跌幅。房地产开发房屋销售面积同比减少13、6%,增幅比去年同期减少28个百分点。70个大中城市房价环比持续下降,同比涨幅持续下降至负增长。
限购令的强势出台和实施,不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段,也是为政府大力加强保障性住房建设,落实其余各项房地产调控措施,为更深层次的房地产调控争取时间。在房地产市场实现软着陆,回归到相对理性和有序状态时,限购令“以政策换时间”的使命也将完成。限购令和增加保障性住房等调控政策同步推进,是政府对失灵的市场进行宏观调控,对社会资源重新配置。限制投资、投机性购房,加快保障性住房的建设,已成为我国房地产调控的长期性政策导向。
总体上来看,我国房地产市场供求矛盾突出,消费者购房需求较大,而市场供给不足,因此,在坚决抑制投机性需求的同时,还应着力满足自住型刚性需求。对房地产市场的调控,应采取灵活的“有保有压”的措施,一方面保证刚性购房需求,另一方面抑制投机需求。在满足刚性需求方面,政府应出台优惠政策鼓励首套购房要求,降低其税费、银行贷款等各项购房成本。2012年5月28日,中国指数研究院的《中国主要城市房地产市场交易情报2012、5、21-5、27》显示,其监测的40个城市中,25个城市房地产市场继续向暖,成交量持续上涨同比上升,10城市同比涨幅超过50%,且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。综合来看,目前我国房地产泡沫有所收缩,房地产投资逐渐趋于理性,房地产市场进一步稳定,刚性需求呈不定期释放。下一阶段,在中央保增长、预调微调,信贷适度宽松的大背景下,市场成交量将逐渐趋稳。
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2008年7月2日，《人民日报》理论版刊登了中国社会科学院经济学部经济形势跟踪分析课题组文章“抑制价格过快上涨保持平稳较快发展”，文中明确指出，密切关注房地产市场的变化和房地产价格的走势，警惕房价下跌带来的信贷风险，保持房地产市场稳定，确保国家金融安全，这在一定程度上意味着房地产市场未来走势的基调。
同时，一些国外的知名媒体亦看好中国楼市的发展。法新社6月25日报道说，尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长，进而影响房地产，但从长远来说，中国私人住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷；英国《金融时报》认为，中国房‘地产市场的“泡沫性”命运并不存在。德国《明镜》周刊预测，中国房价不会大幅下降，长远看还会继续走高，原因是“年轻的中国”需求巨大。
楼市发展空间还很大
目前我国的经济状况存在经济增长下滑、通货膨胀上升；出口增长趋缓、进口增长加快；企业利润增长趋缓、政府收入增长加快；外币存款下降贷款上升，本币刚好相反四个方面的现象。
中国经济目前确实面临着两大问题：第一，中国进入了一个中度通货膨胀时期。有数据为证：去年第三季度，通货膨胀率超过了6％，第四季度接近7％，今年1～5月，达到8、1％。在汇率管制之下，要以资本积累和外向型经济作为动力来实现经济增长，必然造成一定的通货膨胀。第二，既然通货膨胀是货币现象，就应该关注流动性过剩问题。货币流动性过剩不是流向实体经济造成投资过旺和通货膨胀，就是流向投资市场造成价格增长过快和资产泡沫。热钱流入是逐步的风险积累过程，但是热钱的流入是突然爆发的，需要提早研究。
著名经济学家光表示，对房市并不悲观，他认为中国的房市和中国的经济一样，还有很长的发展时间。仅以广州为例，近期两限房放1000个号，但广东现在人口为9000万，广州至少也有1000万人口，而两限房的放量仅占到人口数量的万分之一，如此来看，只要需求存在，房地产行业就不会不向前发展。
奥运后房市将更加理想
2008年是中国经济关键的一年，也是突飞的一年。今年是奥运年，全世界都将眼光投放到中国，必然对房地产产生影响。奥运年正好是房改十周年，前十年房地产行业以中国市场为主，其他外来因素较少。十年之后，从去年开始，房地产行业面临的内在和外在因素已经非常复杂。首先是高通胀率，从2000年开始，过去8年时间里，中国货币供应平均达到17、5％的增长率。其次，通货膨胀直接导致负利率，在这样的金融环境下，为追求保值升值，房地产、股市便受到追捧，于是，2007年出现了典型的股市楼市联动投资情况，结果造成房价非理性上涨。
DTZ德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出，经过2007年的过渡，2008年是房地产调整的一年，2009年可能仍是调整的一年。但是根据政府规划，直到2025年，中国的城市化将继续，而这将带来较大的住房需求，加之升级换代的需求，中国房屋需求庞大。因此，目前的全国房屋成交量下降只是暂时的观望现象。而且此轮楼市观望在一定程度上还将使得楼市走向成熟，或许在一年前，行业均在谈论房子如何抬价、如何赚钱，而在今年的楼市观望期，房地产开始变得理性，讨论更多的是房价的走势、房地产与经济的未来发展，行业开始理性地面对市场。
奥运后房产成交量或反弹
对于北京上海等城市而言，由于有足够的购房需求支撑，上半年房屋销量的回落只是因市场处于观望情况下，买房人持币待购，另外一些开发商采取了一些打折的手段而致。
客观来讲，全国房屋销量的回落是对去年全国房价暴涨的合理消化，去年房价曾上涨到连开发商自己都觉得心虚的程度，今年的回落属于正常现象。
关键词：产业现状；房地产；青岛市
中图分类号：F293、33 文献标识码：A 文章编号：
1、 宏观环境分析
1、1GDP分析
在面对国内外复杂多变的形势下，十一五期间青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济保持平稳、协调的发展态势。在此期间青岛市实现了GDP年均14、26%的增长幅度，具体数据如图1所示[1]。
Figure 1、 The GDP change map of Qingdao
图1青岛市历年GDP变化情况图
1、2固定资产投资分析
2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，2006年一度下降到5、87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007年青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000—2003年保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52、05%之后便开始下降，到2007年已降为43、19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化，具体数据如图2所示[1]。
2011上半年全市固定资产投资完成1499、3亿元，增长23、6%；全市房地产完成投资360、7亿元，增长39、1%；全市各类房屋销售面积414、6万平方米，下降8、4%，其中，住宅销售面积368、2万平方米，下降11、7%。
Figure 2、 The trend chart of Qingdao fixed asset investment
图2青岛市历年固定资产投资变化趋势图
1、3居民收入分析
近年来，青岛市人均可支配收入保持良好增长态势，保持年均12、62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2011年上半年城市居民人均可支配收入13963元，比去年同期增长13、4%；农民人均现金收入6533元，比去年同期增长17、2%，具体数据如图3所示[1]。
Figure 3、 The per capita ine change map of Qingdao urban
图3青岛市历年城镇人均收入变化情况图
1、4人口现状分析
随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。2006—2010年的人口增长分别为1、1%、1、15%、0、47%、0、18%、0、09%。具体数据如图4所示[1]。
Figure 4、 The population change trend chart of Qingdao
图4青岛市人口变化趋势图
2、 房地产产业分析
2、1房价收入比分析
房价收入比，是指住房价格与城市家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4~6，若高于这一范围，则房价偏高、房地产可能存在泡沫，高出越多，存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
青岛市房价收入比试算表见表1。从表1可以清晰地看到，青岛市房价收入比2005年与2006年均维持在9%左右，受物价上涨因素影响，2007年达到9、4。2008年以来出现回落并保持在8%左右。房价收入比的持续高位说明相对于居民可支配收入青岛市的商品住宅价格上涨依然过快，房地产市场存在较严重的泡沫[2]。
Table 1、 The table of house price to ine ratio in Qingdao
表1、 青岛市房价收入比试算表
2、2投资情况分析
1997～2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%的增长速度。从2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率为24、7%下降了16%，2007年情况有所好转，增长率为34、2%，2008—2010年增长率分别为31、4%，34、2%，29、8%。具体数据如图5所示。
Figure 5、 The change map of investment in real estate development in Qingdao
图5青岛市历年房地产开发投资变化情况图
2、3销售情况分析
2006年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，由于受金融危机的影响，2008年出现大幅下降的趋势，2009年随着国家政策的扶持，销售状况一路走好，实现大幅增长，2010年与2009年销售面积基本持平，具体数据如表2所示。
Table 2、 The housing sales statistics of Qingdao
表2、 青岛市房屋销售情况统计表
3、 房地产发展出现的问题
通过对青岛市房地产市场的调查研究，以及对上述数据的分析发现，青岛市房地产市场存在一定的问题，现论述如下。
3、1市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。根据统计，青岛市的房价收入比如表1所示。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使房价偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫[3]。
3、2供需结构失衡
近几年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面，导致供需结构严重失衡。从2006年开始，销竣比（房屋销售与竣工面积的比值）均大于1，出现了供不应求的局面。具体表现为：首先，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对青岛房屋销售情况调查，销售的商品住宅中，120㎡/套以上的住房占40%以上，中小套型住宅比例偏低[4]。
4、对房地产出现的问题采取的对策研究
无论是青岛还是全国，未来房地产市场出现调整是必然的，同样，从青岛房地产的现状和出现的问题来看，未来青岛房地产仍然有巨大的发展空间。明白了这其中的道理，为了青岛房地产可以更坦然自若地迎接未来挑战，采取以下的对策研究以及建议[5]。
（1）政府要进行干预政策。首先，政府要转变自己的角色。政府要从房地产市场的获利者真正地转变为市场的监督者和协调者，各级政府要切实负起抓落实的工作责任，这样有利于缓解房地产市场供需矛盾；其次，稳定房地产市场秩序来调节房价。房管部门要会同有关部门，对囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。最后，政府要积极建立多层次的住房供给体系。政府适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，相应减少高档房的土地供应。进一步健全完善住房保障制度，拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。
（2）要解决房价上涨问题，除了适当增加经济适用房用地和商品房用地外，还要不断完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度，这有助于集约用地和防止土地收益流失。政府不仅要考虑投标者或用地者所出的价格的高低，而且应该把开发商品房的开发时间、面积、户数、套型等因素都纳入到商品房用地出让的“招、拍、挂”制度安排之中，从而使有限的商品房用地能产出面积更大、户数更多、套型适度的商品房，使商品房的有效供给增加。
（3）规范房地产销售，制定相关政策严禁炒房，对大型企业炒房应制定法律制裁。发展的市场后面必须有一部有效的法律来保障大部分人民的根本利益，这一定是长远之计，这有利于人民建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。
5、 房地产发展趋势分析
（1）房地产的价格仍将低幅持续上涨，但是也不可能无限制的暴涨下去。因此，政府要切实做好稳定房价工作，把控制房价作为以后的工作重点。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，青岛市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个合理空间。
（2）政府将会更加积极地参与房地产住房市场，并在低端住房市场占有越来越大的份额。一是高档住宅的比重会有所下降，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用房和廉租住房；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。三是二手房交易市场将会蓬勃发展，住宅租房市场将会更加旺盛，租金将会有一定幅度的上升。
（3）旅游房地产将持续高速发展，度假用房及其短期交换使用将成为新的热点。青岛市作为中国首批优秀旅游城市，2008年，全市共接待国内外游客超过3470万人次。作为全国著名的旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力，从而度假用房及其短期交换使用将是一个趋势[6]。
6、 结论
2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产的发展，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。同时房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。另外，十二五时期仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。因此，研究近几年来的有关经济数据，对房地产业的健康发展具有重要的指导意义。
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引言
自从1998年下半年实行住房分配货币化以来，中国房地产业一直在飞速发展之中。虽然从2003年起，中央政府就开始对房地产业进行宏观调控，然而一些城市的房地产热却没有能真正冷却下来。直到2008年，由美国房地产泡沫引起的次贷危机，骤然形成了席卷全球金融市场的风暴之后，消费者观望情绪严重，交易量急剧萎缩。但是，不久之后的2009年，中国房价的逆转加速回升，大大超出了所有人的预料，如此大的购房压力，在社会上造成了不小的恐慌。
以下是中国1998―2010年间全国房地产景气指数图。
从图1中我们可以看到，国房综合景气指数、房地产开发投资指数、土地开发面积指数三个指标在这十三年间的变化趋势图。首先，国房综合景气指数，变动幅度比较大，呈高开低走的趋势，2007年达到了最高点106、45，而2008年很快就调整至96、46，是近十三年以来的最低点，比2007年下降了将近10点，下降了10、4%。其次，房地产开发投资指数从1998―2004年，一直稳重有进，小幅上扬，2003年达到最大值107、11点，2005年和2006年一直在100点左右徘徊，2007年小幅上扬，达到104、46，2008年探底到99、66。土地开发面积指数的趋势要明显比国房综合景气指数和房地产开服投资指数的趋势缓和的多也平稳的多，1999年达到峰值，111、96点。从2005―2010年，一直保持在95点左右。
一、模型的分析和说明
1、数据的选取。目前，可反映中国房地产价格的指标主要是房地产价格指数，可分为房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数，土地交易价格指数。所以本文就采用这三个指标，共九组数据，进行了实证分析。①
2、指标的解释。居民消费价格指数是反映居民购买并用于消费的一组代表性商品和服务项目价格水平的变化趋势和变动幅度的统计指标。大多数国家都编制居民消费价格指数，以此反映通货膨胀程度。房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。房屋租赁价格指数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于解决房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题有重要意义。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。
3、数据的预处理。本文的数据采用ARMA模型进行处理的，而ARMA 模型的回归需要数据序列是平稳性的，对房屋销售价格指数的原始数据作时序图以及单位根检验，发现其带有明显的趋势性，属于非平稳时间序列。然后对其进行二阶差分，对差分后的数据再作单位根检验，其ADF 检验统计量τ的P 值显著小于α（α=0、05），所以序列数据已经是平稳序列。运用同样的方法，可检验得房屋租赁价格指数的原始数据已经是平稳序列，土地交易价格指数经二阶差分后的数据也通过ADF 检验，属于平稳序列。所以在平稳序列的条件下才可以进行模型的定阶、建模和预测。
4、样本数据的随机性检验。随机性检验的方法是看样本自相关系数的Q统计量以及其P值，当P值小于α（=0、05）时，认为样本存在显著的相关性，属于非纯随机序列。通过观测处理后的平稳序列的自相关系数的Q统计量都小于P值，说明平稳序列存在明显的短期相关性，属于非纯随机序列，可以对其建立ARMA模型。
二、实证分析
本文实证分析阶段分别对北京、西安、呼和浩特三个城市在1998―2010年间的房屋销售价格指数、房屋出租价格指数、土地交易价格指数进行了回归分析，通过对三个价格指数处理后的序列自相关系数和偏自相关系数的观测，可以选择不止一个模型对其进行回归。然而，针对本文模型作预测的目的，综合考虑了系数的显著性（t 统计量），模型的拟合优度（R2值），模型的显著性（AIC值）以及模型是否最优地提取了数据中的信息等情况，选出最优的模型对其进行回归、分析、评价。
下面依次对北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数进行分析：
1、北京。北京，是中国的首都，政治、文化、经济的中心。所以像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。所以土地的稀缺性和对北京房屋的高需求使得北京住宅价格一路飞涨，目前住宅的租金回报率已经降到2%左右，多数区域的住房价格已经高估。
从图2来看，北京市的房屋租赁价格指数变动起伏比较大，而房屋销售价格指数和土地交易价格指数均在100左右做小幅波动。1998―2010年间，北京市的房屋租赁价格指数在2000年达到了最高166、6，在2001年又调整至125、5，而在后几年间又缓慢下降，并在低位做小幅波动。1998年以来政府为刺激经济增长，选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用以及受“加入WTO”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，所以2000年房屋租赁价格指数达到了一个很高的水平。
北京房地产价格指数与CPI之间的变动关系：房屋租赁价格指数与CPI的变动关系非常显著，从1999―2003年之间房屋租赁价格指数一直处于CPI之上，尤其是2002年北京市的房屋租赁价格指数与CPI之间的差距最大，达到6、4个百分点。再看房屋销售价格指数，从1998―2008年之间北京市的房屋销售价格指数和CPI的走势基本上是保持一致的。从2008年开始由于奥运会的带动作用，使得北京市的CPI超过了房屋销售价格指数。
XSI=99、8762+0、6412xt-1+εt+2、6988εt-1
SE 0、23521、0713
t2、72522、6530
R2=0、9440R2=0、9316F=75、9246AIC=3、2920ZLI=103、0576+0、3520xt-1+εt+0、9561εt-2
SE0、06770 0、0134
t 5、1986 -84、1237
R2=0、9681R2=0、9611F=136、76AIC=5、6956
TDJYI=50、8561+1、033xt-1
SE 3、8234
t 0、2702
R2=0、6189 R2=0、5766F=14、6181AIC=5、4876
由表1可知，北京市房屋价格指数预测结果说明北京市2011年的房屋销售价格指数变化不大，房屋租赁价格指数和土地交易价格分别下降了5、2点和9、7点。部分原因可能是由于2010年国家为了抑制房地产发展过热而颁布了一些相关法令，而北京作为经济发展中心，对政府的政策法规反映是最敏感的，所以2011年北京房地产市场的热度有降温的趋势，发展势头放缓。可见政府关于房地产价格的政策取得了预期的效果，前期政策的惯性作用仍然在起着很大的作用。
2、西安。西安是西北地区最大的城市，也是主要的二线城市。二线城市楼市的平均价格趋势和经济是否过冷过热指标，也是能够反映中国地产形势的中坚指标。所以把西安作为二线城市的代表，分析二线城市房地产市场的发展状况。二线城市的产品、配套以及人居教育环境对周遍的城市人口都具有很强的吸引力，由于一线城市高昂的房价和生活成本的上升，所以有不少人退而求其次，选择了二线城市，所以二线城市巨大的潜在性的需求成为了房地产开发商关注的焦点。
从图3可以看出，西安市房屋销售价格指数在1998年到2003年间曲线都是平稳的，2004年为105，比上一年增长了3、6点，增幅为3、6%，并在2008年达到了最大108、1，而在2009年，迅速回调至100、5；房屋租赁价格指数在2003年达到了最低98、9，2007年和2008年连续两年保持在106点附近，2009年迅速探底后，2010年又上升至106、1点。房屋租赁价格指数的走势与房屋销售价格指数很相似。原因是房价暴涨，政府不得不出台一些政策和法律法规来抑制这种现象，所以2009年房价出现下跌，但是时间不久后，楼市复苏，房价有所上涨。
图3还反映出西安房地产价格指数与CPI的变动关系，总的来说，1998―2010年间西安市的CPI走势在房屋销售价格指数和土地交易价格指数之下，说明房屋销售的价格已超过西安人的购买力，2007年、2008年的房屋价格销售指数涨幅分别上涨2、7%、2%，属于房价上涨过快，房地产投资过热，而2008年下半年至2009年，由于收美国金融危机和次贷危机的影响，房屋销售价格指数下降了7%，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比2008年市场发展水平，房地产市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷。
经过上面的分析，得到了西安市房地产价格指数的三个ARMA 模型。
XSI=103、47+0、9621εt-1+εt
SE 1、9445
t -17、28781
R2 =0、487339 R2=0、440734F=10、45668AIC=4、308561
ZLI=102、50+0、8356εt-1+εt
SE 2、179762
t 12、02784
R2=0、37495R2=0、317194F=6、57455 AIC=4、536947
TDJYI=102、611+0、5542xt-1+εt-0、7928εt-3
SE0、289010 0、125370
t1、917533 6、324017
R2=0、545241R2=0、444183 F = 5、395344AIC=4、684122
从下页表2的预测结果来看，西安2011年的房屋销售价格指数比2010年上涨了4、3个点，土地交易价格指数较2010年有小幅上升，说明西安房地产市场在经历了前期的调整后，有望回暖。西安房屋租赁价格指数较2010年有小幅下降，房屋租赁价格指数的预测值在前期突然走高的水平上有小幅振荡，仍然处于比较平稳的水平，没有大幅的涨落。面对西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。
3、呼和浩特。呼和浩特市是内蒙古的省会城市，是近几年发展很快的三线城市。像呼和浩特这样以往不被关注的三线城市近年来的房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。这是由于呼和浩特市经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷纷到呼和浩特市购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。
从图4可以得出，呼和浩特的房屋销售价格指数在2005年达到最高点111、8点，比上一年增长6、6点，增长了6、2%。在2006―2010年间逐步下调，所以2005年是呼和浩特房地产销售比较火爆的一年。呼和浩特的房屋租赁价格指数很有特点，分别在2000年、2003年、2009年三次探底，曲折中发展。再看土地交易价格指数，从1998年到2004年发展比较平缓，2005年达到最大值114、7点，比上一年上涨了将近十个点，涨幅最大，随后逐年下滑，并在2010年小幅上扬。
图4中呼和浩特的CPI与房屋销售价格指数图与前两个城市呈现出不同的走势，1998―2000年间，呼和浩特的CPI一直出在房屋销售价格指数之上，说明当时的房屋价格是在百姓所能承受的范围之内，2000年房屋价格指数首次超过了CPI，之后房屋价格指数与CPI的走势越来越偏离，2006年房屋价格指数与CPI的落差最大，说明2006年呼和浩特的房屋价格与人们的收入差距达到了最大。2006年以后，房屋价格指数一直在下降，与CPI的差距也在不断的减小。2008年，CPI超过了房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格大幅下跌，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。
XSI=103、9701+0、6536xt-1+εt+0、9267εt-2
SE0、28840、0816
t 2、2665 -11、3618
R2=0、6860R2=0、6284F=10、3023AIC=4、8163
ZLI=104、5662+0、8975xt-1+εt+1、1706εt-2
SE0、15280、1514
t 5、8723 -7、7318
R2=0、6930R2=0、6248F= 10、1571 AIC=4、1307
TDJYI=106、9821+0、4641xt-1+εt+0、9074εt-2
SE0、2431 0、07908
t 1、9091 -11、7437
R2=0、6336 R2=0、5521F= 7、7806AIC=5、2083
从表3的数据可以看出，2011年呼和浩特的房屋价格指数的预期与北京和西安有所不同。房屋销售价格指数较去年上涨了3、3点，房屋租赁价格指数几乎没有什么变动，土地交易价格指数上涨了5、5个点。这种变动的原因可能是像呼和浩特这种三线城市的房地产市场还处在上升阶段，所以居民对房价的预期普遍看涨，另外，三线城市的需求还有很大的空间。这也说明了房地产市场的地区差异比较大。
总结
1、从北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数图与CPI的对比图中我们可以发现，北京市的房屋租赁价格指数曲线的波动幅度要比西安和呼和浩特两地的波动幅度大很多，而且北京市的房屋租赁价格指数的绝对水平也要比两地的高很多，这说明北京由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，拥有强劲的市场需求。一是因为北京寸土寸金，房价之高让普通百姓难以承受，所以租房成为了一种比较理性的选择；二是因为外来务工、就业、求学的人对房屋的需求，他们对于房屋的要求不高，所以也选择了租房。
2、三幅图相比较而言，北京的房屋销售价格指数一直呈平稳发展，说明北京的房屋销售价格一直居高不下，且稳中有升。西安整体的收入水平和趋于保守的消费观决定了西安楼市的投资需求并不多，大部分买房人仍是刚性需求。部分原因可能是因为国家政策的扶持还有信贷政策的放松导致了西安房价的持续走高。呼和浩特市作为三线城市的代表，开发热潮刚刚兴起，所以各开发商和投资商都纷纷看好三线城市，对三线城市的房价普遍存在看涨的预期，所以呼和浩特的房屋销售价格指数曲线的发展趋势还处在不稳定的阶段。
3、三个城市房屋价格指数与CPI的对比为分析房价上涨的合理性提供了依据。当房地产价格指数超过了CPI，也就是说房价的已超过了居民的购买力，属于房价非理性上涨。若房地产价格指数低于CPI，说明房价在居民能承受的范围之内。从上面三幅图的比较结果看出北京市与西安市存在着明显的房价上涨过快的现象。
参考文献：
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