小型养老产业盈利模式(6篇)
时间：2024-04-06
时间：2024-04-06
在国内，养老社区尚是个新兴产业。“银发经济”的发展，驱动力来自于人口老龄化的趋势。中国社会科学院财政与贸易经济研究所在的《中国财政政策报告2010-2011》中披露，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁及以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。
一方面，中国的人口老龄化加速发展，但另一方面，国内的养老产业和服务却严重滞后，无法与之相匹配。
养老社区的商业模式，美国早有成例在前。美世中国区养老、风险与金融咨询总监冯元石在美国工作了10年，据他介绍，在美国，老年人群的护理业务具有多种层级，除了类似乐成养老的模式外，还有的仅提供最基础的家庭护理，老人生活在自己家，护理人员上门服务，按次数收费；更进一步是“adultdaycare”，类似老年人“托儿所”的概念，白天时间统一护理老人生活，晚上老人们还是回家休息。
不过，老人家的养老钱并不好赚。以美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving为例，自2005年登陆纽交所以来，营业收入从2005年的7.9亿美元增长到了22.13亿美元，但一直没有实现盈利。
而在2008年已在上海推出养老社区项目的亲和源股份有限公司（下称“亲和源”），其董事长奚志勇则表示，养老地产项目要盈利，关键还是要看品牌和规模效应。但是规模效应上来后，管理难度也随之增加。
养老警报
一系列关于中国人口老龄化的宏观数据以及微观层面上自身与亲友家庭所面临的养老困难，让地产商们看到了方向。
据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露，截至2009年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060家，床位266.2万张，从国际经验来看，市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50张～70张。而在中国，65岁及以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数量在300万以上。
“我去过政府办的养老院登记。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过，参观过。但是住不进去，我登记好几年也住不进去。”金阿姨叹息。
肖明超表示，“中国第一代独生子女的家长已步入晚年，中国正全面迎来‘421家庭’时代，即一对年轻的夫妇需供养4位老人，抚养一个孩子。家庭结构日趋小型化让年轻一代的负担异常沉重。中国社会未富先老，发达国家大多在人均GDP达5000至1万美元时进入老龄化社会，而2009年中国人均GDP为3678美元；大量中国劳动人口并未进入公共养老金系统，仅有一小部分人积累足够的金融资产以支撑他们的退休生活”，此外，“进入老龄化社会的同时，‘空巢’家庭比例也快速增长。据全国第五次人口普查结果，早在2000年，全国在65岁及以上老龄人的家庭户中，‘空巢’家庭户约占22.83%，而此比例仍在不断增长”。
银发商机
以上的种种问题显示出中国养老形势的严峻，而乐成养老等公司却从中看到了“银发经济”的巨大商机。
2007年，有专业的调查公司对北京、上海、杭州和海口4个比较发达的城市，针对老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力进行细致的调研，然而得出的结果却不是那么乐观。调研结果显示，受调人群主要关注的是价格，他们当时能接受的价格是3000多元每月，另外，大概有90%的老人还是喜欢在家里养老。
乐成养老营销总经理高峰认为，居家养老一直会是社会的主流，但机构养老必然会是一种有效的补充形式。专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升：“如果养老不成为一个专门的行业，你会发现你家里面将没有专业的产品，也没有系统，更没有专业的人员。当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候，居家养老就会停滞不前。作为一个探索者，我们应该做出一个产品模式来引导消费者。”
结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系：第一级为社区日间照料中心，以服务半自理老人为主，提供上门日间照料；第二级为城区养老设施，即恭和苑业态，平均每项目有300张左右的护养床位。项目坐落在城市核心地段而非郊区，主要是出于三方面的考虑：其一，从老年心理出发，老人越上年纪就越喜欢热闹，在郊区会加重老人的社会隔离感；其二，我国优质的医疗资源通常都分布在城市中心的大医院里；最后也是最重要的，核心市区交通环境较好，子女亲朋探视就更加方便；第三级则是城郊综合型养老社区，这种业态则既包括护养床位租赁也包括老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。
盈利之困
虽然养老前景可观，但回报的周期让不少公司却步。例如美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving，2010财年的营业收入已达到22.13亿美元，但一直没有实现盈利，虽然2010年入住率高达87.1%，当年仍亏损4890.1万美元。
对乐成养老来说，审慎的态度也是显而易见。其试住模式其实从2009年就开始启动，但到如今这个项目还没有正式开盘。
而亲和源在上海的项目则从2005年开始筹划，至今也没实现盈利，“只能说是现金流为正”。就目前来看，“这7年时间大约收回总投资的一半。一般说来，会员卡的销售收入可收回房屋的建设成本，会员每年所交的服务费才是主要利润来源。目前，亲和源卖出560张卡左右，入住率达60%。”奚志勇如是表示。
对于如何实现盈利，奚志勇认为规模效应非常重要，“试想一下，500个客人，你配备的服务员如果是300人，那么当会员上升至1000人，你可能只需配备400个服务人员就够了，这就是规模效应带来的成本递减。”
就收费模式而言，国内的这两家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收费模式采取按房间收费的模式，以普通一居室为例，一位老人或夫妻入住的费用将在每月1万元左右，然后根据入住前对每位老人身体健康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务，并收取相应的费用。
而亲和源采用的则是会员卡的销售模式，例如有一次性支付89万元，也有按年费――每年约3万～7万元不等。根据会员费的高低，亲和源提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。
对此，“试住员”金阿姨的体会是：“我的退休金也就是3000元左右，离休的老同志可能是5000元左右。就我们目前中国的国情来讲，对于绝大多数老年人，还是很难承受的。”
从国外养老产业公司的经验来看，市场培育需要相当的时间，而在此期间，养老机构要解决投资之困。一方面，需要尽可能提高入住率，其实老年社区的生意有点类似酒店业，可变成本较低，同时，建立老年社区往往需要持有一定量物业资产，为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道，才能保持持续的业务扩张。因此，像乐成养老等公司也在寻求多元化融资渠道，比如房地产信托基金等。
而对于中国的养老产业目前存在的风险，奚志勇认为是政策和政治风险。“目前国内民营养老产业并没有明确的法律法规，现有的法规都是针对国有非盈利性的养老院。因此这方面不确定性因素比较大。亲和源的创新也是处于不成熟的环境中。”
此外，随着这些公司规模的发展，管理上的难度也将会显现。奚志勇说：“我今年要求在会员的发展上放慢速度，保持会员群体的质量，此外，现在专业的护工非常难招，由于护工行业整体素质不高，要找到有专业知识又有文化素养的护工，相当困难。”
“2008年、2009年，我们买地的时候，没人说要调控，等我们买了三四百亿的地，政策出来，说要限购了，这不是不讲信用嘛。”宋卫平对于调控所造成的企业困境，仍然耿耿于怀。
在这种情况下，绿城不得不通过出售项目，出售股权以回笼资金。“刚刚卖了孩子，度过生死关头，能好了伤疤就忘了疼吗？”宋卫平坦言其仍显疲惫的缘由。学历史的宋卫平不忘谈历史，当年逃荒年代出现过人吃人的现象，那实在是没办法，总比都死掉好。宋卫平把出售绿城的项目比作卖孩子。
“再也不买地了。”针对当前，宋卫平显得“劫后余生”，宋卫平说：“严格地说是等待，接下来要做一些养老地产和农业则是新的尝试，否则就‘失业了’”。
“囤地”造成资金危局
根据中国指数研究院“2012年中国城市居民居住满意度调查”结果，绿城集团在“居民居住满意度”优秀企业排名中名列第一；在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等全部6个分项评比中，绿城集团得分均最高，囊括全部六个分项排名第一。
宋卫平显然把这项桂冠看得非常重。这也是绿城所追求的目标。只不过，正是这种优越感也让理想主义的宋卫平在三年前选择了扩张之路，但现在他经常反思自己在判断的时候出现了差错。
2011年，绿城的资产负债率，曾在内地所有上市公司中位列第一。坊间几度传闻它将成为此轮房地产调控里第一家倒下的开发商。
过去的一年来，宋卫平比喻成是逃荒年代：一家有五个孩子没有吃的了，靠吃草根、树皮，树皮都吃光了，按照能力只能活下来两三个，这个时候，卖掉几个到其他人家去，这是非常沉痛的事情。绿城出售了20个左右的项目，让合作伙伴中更有能力的去抚养。80%多的项目还是留下的。那时候有幻想，很天真，2009年一年就买了300多亿的地，现在处理了三分之一，只能让孙宏斌(融创中国董事长)帮我们扛一点。
“这是一个很难的过程。这是一个非常惨痛的过程。但总比一起死掉好。”宋卫平说。
通过出售项目给融创中国以及九龙仓入股等经过一系列的调整，绿城中国终于渡过了难关。绿城集团副董事长兼总裁寿柏年介绍，绿城的净资产负债率已经从最高时的163%，降到了去年底的148%，目前则是83%，随着九龙仓和融创中国的资金进一步到位，到今年年底将到65%左右。
宋卫平表示，今年下半年不用为生存动脑筋了。资产可能还会出售一些，那是调整资产结构的问题了，最好是不用向银行借钱，无债一身轻。
宋卫平同时表示，绿城和融创合作的项目，暂时由孙宏斌说了算。几个项目里，仍旧保留了绿城原来的团队。“如果两三年后，项目管得不好，我再拿回来管。孙这个人是个好人，他听得进去（别人的意见）。”宋卫平说，“目前看孙宏斌做得非常好。”
再也不买地
“我已经调整到防守。”宋卫平称，“坚决不买地，宁可越做越小，宁可去做保障房，去做再建项目。”
当《投资者报》记者提出绿城是否就此退出住宅房地产时，宋卫平表示，未来的土地储备还是比较充裕，还有3000亿元销售额的土地储备。现在还有5年的量，所以可以等待，只是不大规模地投资。
未来，宋卫平将会投入养老地产和农业。目前，绿城在桐乡乌镇的项目，第三期的600亩养老地产项目正处于建筑设计阶段，其中包含100亩的寄宿制学院。乌镇的项目与三个国际基金合作，配备代表欧洲水平的心血管和脑中风治疗中心，全部户型平均在100平方米，均价1万元。
宋卫平告诉《投资者报》记者，盈利算过没什么问题，还要交物管、学费、护理，主要提供模式和大的平台。
但是作为上市公司，仍然有盈利的压力。对此，自称“愤青”的宋卫平说，“管它那么多”。不过，之后他又对此进行了解释，养老就是当一个实验来做，从赚钱的角度就不要来做，但是从长远看，如果住的是绿城的房子，喜欢了绿城，对绿城的发展有非常重要的意义。
除了养老地产，绿城还在做旅游地产。宋卫平说，已经先做成了一个，在千岛湖，感觉还是比较好。从某种意义上旅游地产是另外一个类别的养老。养老地产带动旅游地产，产品的内涵要做的。当然这需要一个过程。
除此之外，宋卫平看上了农业。现代农业，是绿城尝试进入的一个全新领域。绿城已在宋卫平老家嵊州谈好相关合作，最早会在今年底启动两至三个5000亩左右的农场，投资5亿元～10亿元。主要种植一些特色粮食、经济性作物和观赏性作物。经营模式上，将采取农民入股的方式。
随着我国经济的持续快速发展，我国银行业取得了举世瞩目的跨越式发展，与世界发达经济体同业之间的差距在不断缩小。但不可否认，与世界一流银行相比，我国商业银行的盈利模式仍然较为单一，尤其是在盈利结构、盈利能力以及多元化盈利模式等方面仍存在明显的差距。
（一）我国商业银行发展现状及特点
商业银行作为我国金融体系的重要部分，近年来，通过不断改革创新和开拓进取，取得了较快的发展。但与正在发生显著变化的经营环境相比，商业银行的盈利模式仍然是单一的利差型，主要依赖于存贷款业务发展，中间业务结构简单、品种较少。同时，受到市场准入、分业经营与存贷款政策等多种因素的影响，最终导致我国商业银行盈利模式仍是利差主导型。随着我国金融市场的不断发展，商业银行也随着时间的推移产生了自己的特征，总结起来主要有以下几方面。
1.公司治理结构方面。我国商业银行与国际先进商业银行存在较大的差距，且受体制等限制和制约较多，导致整体经营效率相对低下，难以形成有效的激励约束机制。自2003年以来，国有商业银行开始了股份制改革，促使商业银行向着现代公司治理结构不断迈进。但要真正实现产权清晰、权责明确、经营高效等商业银行的经营目标还任重道远”。
2.混业经营方面。大多数国外商业银行采取了混业经营的模式，银行、证券、保险等领域的资源和市场可以共享，协调发展。虽然我国商业银行己经有了新突破”，例如银行也可出资组建基金管理公司等，但是对商业银行风险防范的考虑，实行了严格的分业经营制度。
3.金融产品创新方面。虽然部分商业银行有所建树，出现了向着技术含量更高，产品特性更强，需求层次更多的发展趋势。但与国外同业相比，我国商业银行的金融产品在很大程度上表现为对同业产品的复制性和对存贷业务的依赖性，缺少自主创新成分。
4.盈利模式方面。虽然我国商业银行的各项业务发展迅速，但利差收入仍是收入的首要来源，利差收入中又以批发银行业务收入为主，非利息收入占比偏低。因此，利差盈利模式在我国商业银行的经营中占据主导地位。
（二）我国商业银行利差主导型盈利模式
我国商业银行作为国家经济活动中最主要的货币中介机构，其在经济活动中扮演着非常重要的角色。中国银监会2013年度监管统计数据显示，截至2013年末，我国银行业金融机构资产总额为151.35万亿元，比上年增长13.3%。其中，大型商业银行占比43.3%，远大于其他类型银行。截至2013年末，我国商业银行平均资产利润率为1.3%，与上年同期下降0.01个百分点；平均资本利润率为19.2%，比上年同期下降0.7个百分点；累计实现净利润1.42万亿元，比上年同期增长14.5%。以五大国有银行为例，2013年实现净利润8627.23亿元，相当于平均每天赚23.6亿元。
数据显示，我国商业银行利润增长主要依靠三个方面：第一，信贷利差基本稳定，可以源源不断的获得较为稳定的利差收入；第二，货币供应和信贷投放大量增加，生息资产规模明显增长；第三，重视信贷风险防范，主要表现在拨备覆盖率下降、贷款损失准备减少和不良资产水平较低。为了开辟新的利润增长点，我国商业银行在中间业务、零售业务和私人银行业务等非利差主导型盈利模式上取得了一定发展，但效果还不够理想，2013年末，非利息收入占比仅为21.15%，占比仍然偏低。
二、我国商业银行盈利模式转型面临的挑战
近年来，得益于中国改革发展、经济增长以及银行自身的努力，我国商业银行经历了持续多年的快速发展，远高于经济增速，但高速增长的盈利模式面临着诸多方面的挑战。
（一）利率市场化加速对现有盈利模式形成冲击
在2013年中国财富500强所创造的利润中，银行业利润总额占比达到50.2%，而美国这一比例仅为23.7%。2008年至2013年的五年间，我国银行业金融机构资产总额从63.15万亿元上升至151.35万亿元，增长了2.4倍；税后利润更是从0.58万亿元增加到1.74万亿元，上升了3倍。随着利率市场化的不断加速，这种利差主导型的盈利模式难以为继。2013年7月，中国人民银行决定，全面放开金融机构贷款利率管制，进一步动摇了银行的定价地位。根据美国利率市场化进程中存贷款利差的变化情况，估算出我国银行业利润将会少25%左右。
（二）经济增速放缓对经营效益形成压力
2014年上半年，我国GDP增长仅为7.4%。虽然二季度在微刺激”的带动下，内需各部分有所企稳。但是7月投资和消费均有不同程度的放缓，规模以上工业增加值环比增速为0.68%，是3月以来最低的环比增速，而房地产市场仍旧低迷，这些同时表明下半年经济再现下行压力。从中长期来看，中国经济已经进入中速”发展时代；从短期来看，中国经济下行风险犹在。这将不断减少了银行利润增长的机会，同时对银行资产质量带来较大压力。
（三）金融脱媒趋势不断侵蚀银行传统业务
随着我国金融体制改革与发展，金融脱媒”越来越突出，银行业面对着前所未有的竞争环境。在金融体系中的功能和作用上，虽然各类金融机构不尽相同，但在各方面与商业银行形成竞争。同时，互联网金融创新更是不断蚕食银行传统。余额宝、财富通等货币基金的横空出世，侵蚀了银行的传统存款业务；阿里贷、人人贷等网络贷款的层出不穷，侵蚀了银行的传统贷款业务。支付结算领域的竞争更为激烈。截至2013年末，取得《支付业务许可证》的第三方机构已达250家，总体交易规模达到17.9万亿元，同比增长43.2%；第三方移动支付市场更是异军突起，总体交易规模达到1.22万亿元，比上年增长707%。
（四）准入制度的放松倒逼银行增强自身竞争力
随着银行业准入制度的不断放松，加剧了我国银行间竞争的激烈程度。自2006年开始，我国银行业全面对外资银行开放，逐渐加大了国内银行业市场的竞争。但是为了履行当初的入世承诺，对外资银行及机构投资者的管制和限制逐步放松和减少，特别是近期新的QDII2和RQFII试点的推行。同时，2012年4月，前国务院总理温家宝明确提出中央己统一思想要打破银行垄断，民营资本进入金融领域就是要打破垄断”，支持和鼓励民营资本进入金融领域。2014年7月，中国银监会正式批准深圳前海微众银行、温州民商银行和天津金城银行等三家民营银行的筹建申请。民营银行的开闸，大大加剧了我国商业银行竞争的激烈程度。
三、我国商业银行盈利模式转型面临的机会
我国商业银行面临挑战的同时也存在着诸多机遇。面对新的变化和趋势，商业银行需要通过转型来不断确立新的盈利机会。
（一）公司业务的机会分析
1.对于大型企业而言。大型企业的规模和地位决定了仍是银行最大的客户群体，具有全面的金融需求。预计2015年，我国银行从大型企业客户中收益超过1万亿元。商业银行对大型企业金融服务应向资本市场和投资银行服务转型，其重点是建立综合营销机制，加大作协力度和提高决策效率，加强个性化金融方案的定价能力。
2.对于中型企业而言。银行对其定价能力较具有相对优势，而中型企业本身也潜力巨大，是有待挖掘的宝藏，预计2015年，我国商业银行从中型企业的收益规模将超过9000亿元。中型企业业务转型的关键在于风险控制。因此，要针对中型企业的特点，建立健全不同于大型企业的风险政策、方法和工具。
3.对于小微企业而言。小微企业在促进经济增长、增加就业机会等方面有显著作用，也是金融支持实体经济的重点对象。小微企业业务转型的关键在于要向批量处理的零售模式转变，建立健全适合于小微企业的风险管理政策、方法和工具，避免小微企业升级为中型企业后的客户流失等。
（二）零售业务的机会分析
1.互联网金融和移动金融的快速发展，带来了服务渠道和模式的变革。2013年末，我国网民数量已达6.18亿人。互联网金融和移动金融将是未来银行的必争之地，其转型的关键在于要利用互联网和大数据来提高精准营销能力，以客户需求为驱动提高快速迭代创新能力，让客户在不同的渠道上享受一致的服务体验等。
2.私人银行客户以其高收入将成为银行业新的利润增长点。据2014年波士顿咨询公司财富报告显示，2013年中国有百万富翁家庭237.8万个，较去年增加了82%。私人银行业务转型的根本在于建立健全高效的服务平台和运行机制，满足客户财富管理、隐私保护、投资理财等特殊金融需求等。
3.消费金融在中国经济转型中将越来越重要，其中，个人住房信贷仍占主导地位，信用卡分期等消费信贷也发展较快。但在具体的发展过程中，应吸取以往部分产品资产质量不高的教训，找准细分市场，完善风险控制，熟悉风险与收益的平衡。
（三）金融市场等业务
1.资产管理业务已经成为一个庞大的市场。2013年末，全国理财资金账面余额达到10.24万亿元，理财产品来源广泛；保险业资产总额、托管证券市值及信托资产规模分别为8.29万亿元、15.36万亿元、10.91万亿元，资产管理需求旺盛。因此，构建资产管理平台，有效衔接供给和需求，提高资产配置能力，尤其是发挥银行的专业优势，提高在资产托管和养老金等领域的资产管理能力。
2.金融机构业务包括为海外银行和小型银行提供拆借、清算、支付、现金管理等服务，预计到2015年，金融机构客户将带来超过800亿元的收入，贡献45%的金融市场和投资银行收入。应将金融机构客户服务放在更加重要的位置，梳理和整合相应的管理流程和资源，研发和优化相关的服务和产品，适应高效运作和频繁交易等要求。
3.人民币国际化将为国内银行带来巨大商机。在支付结算市场，预计2015年人民币贸易及投资相关的结算量将达到9万亿元；在人民币清算服务上，未来海外人民币必然将在境内进行最终结算；在人民币交易上，资本项目的放开必将诞生人民币在案市场。对于人民币国际化带来的盈利机会，我国商业银行应加强研究分析，创新服务和产品，提前谋划布局，把握市场先机。
四、我国商业银行盈利模式转型的建议
基于对我国商业银行面临的挑战和机会的分析，结合我国商业银行发展现状和特点，本文认为推动盈利模式转型的措施有以下七个方面。
（一）加快公司业务盈利模式的转型
1.针对大型企业客户。重点发展资本市场和投资银行业务，牢牢把握债券发行、股票承销和并购重组、资产证券化等新机会；提供综合金融服务，提高综合定价能力，促进交叉销售；以大型企业为核心，同时拓展上下游客户，带动中小企业和个人客户的发展。
2.针对中型企业客户。将其作为独立的客户群进行经营管理，充分发挥银行对中型企业的定价优势，不断提高中型企业客户的贡献度；创新中型企业信贷和风险政策，完善风险工具和手段，抓住中型企业关键风险点；帮助中型企业转型，立足传统商业银行业务及部分投行业务，为中型企业提供全面的金融解决方案。
3.针对小微企业客户。优化完善小微企业经营模式，坚持向零售化和批量营销转型，切实提高小微企业经营能力；充分借助政府、协会、产业群等优势，引入风险池等缓释手段，不断提高小微企业风控能力；围绕小微企业发展周期，在发展初期协助引入风险基金、创业基金，在成熟期拓展其上市融资的机会，促进小微企业健康成长。
（二）加快零售业务盈利模式的转型
1.大力发展互联网金融和移动金融。将银行服务与互联网紧密结合起来，充分发挥银行的资金、信息和信用媒介的传统优势；把银行服务与智能手机的应用紧密结合起来，实现任何时间、任何地点的在线金融服务。
2.大力发展私人银行业务。在服务理念上，从产品销售向财富规划转型，实现融资”与融智”并重，提高差异化服务能力；致力于私人银行客户的隐私保护和资产增值，建立面向客户的投行、信托等综合服务平台，拓展增值服务领域；同时嫁接零售、对公和资产管理等渠道和业务，促进交叉销售。
3.把握消费金融发展机会。适应经济结构转型、收入分配改革和扩大内需等变化，充分把握消费金融需求，科学分析个人贷款及信用卡分期等产品的风险及机会，严格防范欺诈和违规支用风险。
（三）不断提高风险管理水平
1.树立正确的风险收益平衡的观念。站在风险和收益相匹配的角度，处理好收益的当期性和风险的滞后性之间的矛盾。以我国整体风险水平为标准，各银行统一的风险偏好，清晰、一贯地加以传导，并维持和谐稳定局面。
2.研究制定面向不同客户和产品的风险策略。在统一风险偏好的前提下，针对不同客户和产品，明确相应的风险政策，制定相应的授信、审批标准。
3.研究制定科学的资产负债结构策略，优化和完善信贷管理体制机制，强化流动性缺口管理，提高全行整体流动性管理水平。
（四）加快提高资产管理能力
1.加快风险计量工具的开发和应用，提高决策的效率和效果。针对不同类型客户和客户的不同生命周期建立相应的风险计量模型，并嵌入业务流程，形成体系化的运行模式。结合互联网技术和大数据技术，建立相应的风险计量模型，适应新的市场发展需要。
2.积极打造资产管理平台，提高资产管理能力，满足公司、养老金、个人及私人银行等各类客户的理财需求。发挥集中运营的优势，充分调动保险、信托、基金等子公司的作用，并依托第三方，建立统一的资产配置及管理平台，拓展业务范围，丰富资产供给。
3.研究成立资产管理公司或资产管理业务部门，整合本行及子公司的资产管理业务及能力，不断优化与资产管理相关的风险体系，提高运作效率和风险控制能力，适应监管要求的变化。
（五）加强提高产品创新能力
1.制定产品创新规划，明确产品创新战略。建立清晰的产品创新策略，坚持自主创新、引领为主”，强化产品组合创新，充分体现差异化的要求，不断提升产品品牌价值。
现象：地产和险资涌入
截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产（集团）副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。
同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。
2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。
考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。
在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。
在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。
随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。
困境：拿地难经营难
尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。
土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。
现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。
2000年开盘的太阳城项目无论是在运作模式，还是在运营服务方面都力争做到创意领先。在盈利模式方面，大致上是通过房地产开发、销售老年住宅形成了一个快速的回笼，拿回了成本、利润，用这部分利润很快地就把老年生活的配套设施建起来了。当建好以后，我们从财务账目上一看是持平的，虽然没有强大的现金流，但是这些持有型物业有8万平方米，这8万平方米相当于是零投资，这对后来把“为老服务”完全运作起来，起到了关键作用。
另外，在运营当中，每个设施相互之间又是一个小型的社区内的产业链，比如说医疗是为老年人健康服务的，为疾病、生病服务的，老年人多了、住满了，老年人对医疗的消费也是一个相当的收入。购物、健身、娱乐、餐饮各个方面相互之间都是配套关系，是一个环节关系，所以是互相拉动。这些配套齐全了，反过来促进了入住率和房屋销售率，基本进入了一个良性的循环，这就是太阳城从14年前开始创新，直到今天这个项目的模式已经成为当前人们进入养老产业、做养老产业项目可以借鉴、可以复制的好的项目、好的模式。
打造符合时代需求的养老地产新模式
通过14年不断地探索、总结、提高，我们认为当初我们做对了一件事情，就是根据市场的需求来做产品，来做服务。比如说我们老年公寓，当时根据那个时期（14年前）的消费能力和老年人能够愿意拿出的钱，我们做的产品从今天来看，略微小了一些、落后了一些，可是当时是迎合了市场，我们大概做20多平方米的面积，一个老人也好、一对老年夫妇也好，就住在一个很小的空间。而且当时收费低，面积在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是两个床位收3000-3500元，一个人大概是1000多块钱，早在14年前，一个人还不到1000块钱，就是800块钱，两个人1600元就可以住进来，当时是符合市场的需求，所以我一直把它总结为叫“一个钱包”的产品，老年夫妇两份退休金，一个人一个钱包，我们花掉老人的一个钱包，让他留一个钱包为自己的生活，其他方面的需求做打理，这样的产品深受老人的喜欢。但是随着往后又有一部分人老了，50后的人老了，他们的消费能力提高了，这些设施看起来陈旧、面积过小，我们当时做的框架结构，再过十几年以后，我们可以把两间房改造成一间房，三间房改造成两间房，这样的面积符合未来市场的需求。
一个要具有前瞻性，一个是讲时代的话，哪个时代说哪个时代的话，我们大家一直比较苦闷，商业模式何在？盈利模式何在？其实盈利模式就在老年人的需求，这个需求你捕捉到了，你的产品就成功了，所以今天来讲，进入养老行业，不要一味地追求高大上、大面积、高档次，甚至说我是高档的，只为有钱的老人服务。我一直讲这样一句话，真正特别有钱、有势的，你档次再高，他们也不会来，其实做的正是老年群体中间这一块，而中间这一块是特别大的一块，虽然它也有区分、也有台阶，但是大致上能够捕捉到。所以现在有一些养老项目，环境、设施非常豪华，档次高，但是不挣钱，为什么？就在于没有很好地把握时代的脉搏，没有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年项目做成了五星级酒店，那是不对的，老年人是两重两轻，重子女、轻自我，重积累、轻消费，即便有钱，也不舍得花光，特别是那种每月交服务费的，常年累计下来，这几十年不知道要花多少钱。所以我们计算成本的时候，不要一味地站在我这方挣钱去算，也要看看对方愿意花多少钱，我们做的产品就有适应性。
所以，所谓的创新我想最关键的一句话，就是根据时代的发展，根据市场的需求，根据老人的消费心理，来打造你的产品。
不同老人群体有不同的消费观和需求
中国跟其他国家不一样，其他的国家一代一代地老下去，老年群体的基本特征没有什么变化，而我们中国则不然，我们可以区分建国前老人和建国后老人。建国前老人基本上都是文化水平不高、很少读书，文盲比较多，工资收入比较低，现在拿退休金也少；此外还有一个重要的特点就是多子女家庭，家庭养老功能是比较强大的。所以，作为建国前的老人，真正老了，可以在家里儿女之间轮养。
我们再看看建国后的老人，是第一批我们国家实行计划生育的落实者，所以50后基本上都是独生子女家庭。一般是双职工，两个人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，无论是文化素质、经济收入、家庭结构都和建国前的老人家庭有着严格的区分，有不同的特征，根据这两代人我们做产品该如何做？
关键词：养老地产产业链老龄化
随着我国老年人口的不断增加，老年人口的需求日益受到人们的关注。人口老龄化的加剧为我国养老地产的发展带来了难得的机遇。但我国养老地产尚处于起步和探索阶段，规划设计不合理、盈利困难、产业链条断层以及配套服务设施供给不足等原因限制了养老地产的发展。因此，深入分析我国养老地产现状以及存在的主要问题，提出相应的解决对策，对推动我国养老地产的可持续发展具有非常重要的理论价值和现实意义。
一、养老地产发展现状
（一）多方投资主体参与，专业优势突显
从投资主体来看，养老地产作为新兴产业，市场前景广阔，因此也吸引了大量的投资主体。这些投资主体主要有房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等等。总的来说，不同投资主体参与养老地产的不同业务，如房地产公司主要进行养老住宅的开发以及养老服务设施的建设，养老服务机构则负责管理养老地产的日常运营与服务工作，保险机构将养老地产与保险、理财产品相结合，并为一些项目提供资金支持。不同的投资主体结合自身优势，合理分工，相互合作，既降低了风险，又推动了养老地产的顺利发展。
（二）[JP3]产品多元化模式初步形成，基本满足不同养老需求[JP]
从产品结构类型来看，我国养老地产产品多元化模式已初步形成。产品类型多种多样，适应于不同年龄阶段的老年人群，基本满足不同的养老需求。如根据老年人身体健康状况以及老年人自身意愿将养老地产分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院等，根据居住时间长短又可分为常住型和候鸟型。候鸟型一般适用于高等收入养老人群，而常住型更适用于一般收入人群。
二、存在的主要问题
（一）规划设计不合理
顾名思义，养老地产是养老服务业和房地产业的交叉产业。而目前许多养老地产项目，只谈“地产”，不谈“养老”，实质上仍是追逐经济利润的房地产业。许多养老地产项目进行规划设计时并没有真正顾到老年人的特殊需求，只是一般性的地产规划设计，住宅功能的配置、专业的护理等各方面都不完善。如今的养老地产更注重“以人为本”，满足老年人的实际需求，从居住、餐饮、医疗、护理等各方面进行量身设置。不仅仅是基础服务设施的人性化设计，更需要考虑很多细节，比如卧室中床铺的高度、大小、软硬度，插座和开关的位置等等。
（二）盈利困难
首先养老地产不同于普通地产，不仅投资回收期长，而且资金周转慢、风险大。因此，投资主体多为保险公司，开发商则小心翼翼，谨慎投资。其次，现有的养老地产项目中，公办性质的养老机构收益高于私营B老机构，也更受消费者喜爱。最后，目前我国的养老地产运营模式主要有租赁模式、出售模式以及租赁+持有模式，各种模式均有自己的弊端和风险。缺乏有效的运营模式也使得养老地产盈利更加困难。
（三）产业链条断层
养老地产最为核心的就是相关的生活、娱乐、以及护理配套服务。当前我国的养老地产仍处于产业发展的初期阶段，很多针对老年人的的产业如适合于居家使用的诊断设备以及康复设备、针对老年人的娱乐设施还没出，完整的产业链条尚不具备。
（四）缺口大，配套服务设施供给不足
目前我国养老地产处于供不应求状态，存在很大的缺口。一方面养老地产总量不足，养老地产无论在数量还是质量方面都需要进一步提升。另一方面养老地产大多面向较高收入人群，中等以及中等以下收入人群则基本享受不到服务。并且养老地产地区分布也不均衡，东部沿海发达城市养老地产市场发展较快，而中西部养老地产则发展较慢。养老地产除了硬件系统不完善之外，专业的管理、运营人才也比较缺乏，配套服务设施供给相对不足。
三、推动我国养老地产发展的对策
（一）运用PPP模式发展养老地产
运用PPP模式发展养老地产即将政府资金、良好的信誉与私营企业先进的技术、经营经验相结合，取长补短，从而促进养老地产的快速健康发展。在项目融资时期，由政府制定相关资金优惠政策，同时对养老地产服务和运营效果进行监控。在项目建成后的运营时期，发展全方位一条龙服务。运用PPP模式发展养老地产，既使政府节约了成本，也使企业降低了风险，在实现双方利益的最大化的同时促进养老地产的稳定发展。
（二）加强自身服务能力建设
养老地产不同于普通地产，在设施和服务方面需要投入更多。因此，养老地产业应加强自身服务能力建设，提供更多先进的设施设备，打造专业的服务团队。在后期的服务管理方面，根据入住人群的特殊需求，在医疗保健、餐饮娱乐、以及信息咨询等方面提供全方位系统的服务，从而提高入住人群的生活质量。
（三）加快行业标准建设与监管
目前，我国养老地产市场监管比较混乱，统一的行业标准也未建立。因此，政府应组织有关专家、学者加快制定养老地产行业标准，包括市场准入标准、验收标准以及相关的惩罚措施，并加大对养老地产的监管力度，同时联合相关企业与公众构建三级监督体系，创造良好的产业环境。
参考文献：
[1]何锦荣，吴苹，黄伟破局养老地产[J]上海国贸，2014（10）：92―93
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