公积金贷款利率的计算方式(6篇)
时间：2024-08-19
时间：2024-08-19
宁波市银行机构比较齐全，因此宁波市各商业银行、农信社（包含农村合作银行，下同）贷款利率定价机制现状具有一定的代表性，能反映当前商业银行和农信社的贷款利率定价能力。中国人民银行宁波分行最近对全市13家国有/股份制商业银行在宁波的分行、1家城市商业银行和9家农村信用社就贷款利率定价机制建设情况进行了专题调查，以配合利率市场化改革及为下一步利率改革提供参考。
贷款利率定价机制显露雏形
根据对宁波地区银行机构的调查显示，85%的银行高管人员对贷款利率定价机制比较重视，已意识到建立贷款利率定价机制的重要性。宁波市各商业银行、农信社建立了贷款利率定价模型或计算公式，制定了贷款利率相关管理制度，并在实际贷款经营活动中开始发挥作用。
从管理模式看，各商业银行、农村信用社按照统一指导、分级授权模式建立了贷款利率定价管理体系。
调查结果显示，50%的商业银行已经建立较为完善的贷款利率管理制度，另有50%的商业银行建立了贷款利率管理制度但欠完善，33%的农信社贷款利率管理办法比较完善，67%的农信社制定了贷款利率管理办法但是不够完善。根据上报的贷款利率管理办法，宁波市各商业银行、农信社在管理办法中对贷款利率计算模型或者计算公式作了说明，制定了各部门在贷款利率定价管理中的职责以及分级审批制度。从贷款利率管理部门和管理人员来看，64%的商业银行专门设立了利率管理部门，85%的商业银行配备了专职利率管理人员。农信社只有1家配有专职利率管理人员，其余只配备兼职利率管理人员。分级审批程序分两类情况，具体操作如下：在贷款利率制定方面，法人金融机构如城市商业银行、农信社由总部(联社)层面统一设定利率浮动范围，各分支机构在上级行设定浮动范围内自行确定贷款利率，超出浮动范围要报上级批准；国有商业银行和股份制商业银行由总行提供公式或者指导意见，分支机构根据参数自行计算确定贷款利率。授信额度方面，在不超出利率浮动范围的情况下，农信社、大多数商业银行按单笔贷款金额授权给下级分支行，超过限额上报上级行，少数商业银行以客户信用等级为标准授权给下级分支行。
从定价方法看，各商业银行、农信社以基准利率加点定价法和成本加成定价法为主。
调查结果显示，9家商业银行分支机构、城市商业银行、所有的农信社采用基准利率加点定价法，其具体操作一般以同期央行规定的贷款利率为基准利率，然后综合考虑保证方式、企业信用等级和市场环境等因素加点对贷款进行定价。建行宁波市分行、浦发银行宁波分行等4家机构采用成本加成定价法，以建行宁波市分行为例，具体操作如下：一般由建行总行下发贷款利率定价模型，各分支机构根据资金成本、管理费用、风险成本加上预计利润对贷款进行定价。模型中的参数分总行级参数、分行级参数，其中总行级参数由总行设定，分行级参数由分行根据各自情况进行设置。通过调查相关利率管理人员，发现在实际操作中宁波市各商业银行、农信社在最终确定贷款利率时，市场因素考虑比较多，成本因素考虑较少。对于信用等级较高、经营良好的客户企业，各家银行贷款时一般采用基准利率甚至下浮利率。
从定价能力来看，国有商业银行、股份制商业银行的贷款定价能力高于城市商业银行、农信社。
从宁波情况来看，国有商业银行、股份制商业银行建立了贷款定价模型并在实际经营活动中加以应用。其具体运用有两种情况：一是建立贷款定价模型并直接运用定价模型计算贷款利率，如建行宁波市分行；二是建立贷款定价模型，但将模型中涉及的主要参数放到考核机制中，如浦发银行宁波分行在贷款利率确定时，以成本定价法为基础，把经济资本、企业信用等级等相关参数放入考核机制当中，既考虑资金成本和风险成本，又适当激励客户经理。而城市商业银行、农信社等法人机构则还没有建立贷款定价模型，只有粗略的计算公式，但是使用较为便捷，一定程度上能减少贷款审批时间，因此比较符合当前城市商业银行、农信社以解决中小企业流动资金为主的经营要求。
从定价效果来看，利率水平、结构基本实现了贷款风险和收益的匹配，反映了地区资金供需状况。
宁波市经济结构的特征之一是以中小企业为主，大型企业较少。在资金需求层面表现为中小企业资金需求紧张且以解决流动资金问题的短期贷款为主，而大型企业资金供应相对充足。从本市金融机构人民币贷款利率浮动情况看，2005年银行四个季度贷款利率均基本上浮，人民币贷款加权平均利率分别为6.43%、6.56%、6.41%、6.60%。从企业类型来看，2005年全年中小企业贷款利率上浮占64.97%，大型企业贷款利率上浮占30.15%。这表明在放开贷款利率上限以后，各商业银行能根据当地经济结构特征通过利率上浮实现贷款风险和收益相匹配。此外，统计显示宁波市农村地区贷款利率上浮幅度相对较高，2005年四个季度全市农信社人民币贷款加权平均利率为7.81%、7.86%、7.49%、8.03%，分别高出全市金融机构贷款加权平均利率138个基点、130个基点、108个基点、143个基点，这既反映了农村地区资金比较紧张，也体现了农信社能充分利用市场因素进行贷款定价的能力。
综合来看，各商业银行、农信社基本制定了贷款利率定价机制且得到有效执行，普遍反映目前贷款定价的审批程序更加合理、规范、严格，贷款利率定价能力得到了提高。取得上述成果的同时，也应该注意并解决好诸如贷款模型比较粗放、贷款模型建设数据等技术支撑不足、缺乏专业人才的保障和进一步完善定价机制动力、风险管理能力仍然较弱等问题。
诸多问题不容乐观
贷款定价模型缺乏可操作性或者不切合实际。城市商业银行、农信社等法人机构尚未建立、使用贷款利率定价模型，利率定价办法或者指导意见中的计算公式基本上是照抄人民银行定价政策指引中的贷款利率计算公式，对于计算公式中各项因子如何测算没有给出具体办法，可操作性较差，无法准确计算资金成本、费用等参数，因此在具体执行过程，仍存在贷款定价过于粗放的问题。国有商业银行、股份制商业银行都是由总行制定计算公式、分行具体执行，但由于各地经济状况、客户结构不同，总行制定的计算公式在分行执行中往往与实际不符，如建行宁波市分行反映通过定价公式计算出的贷款利率偏高。另外，参数设定没有考虑历史因素。如客户违约率一般以客户连续六年的贷款情况为基础进行分析，但国有商业银行因不良资产剥离使得客户不良贷款的历史记录随之丢失，因此无法准确计算这些客户的违约概率，而城市商业银行、农信社缺乏相关数据积累，客户违约率、违约损失率的计算也无从谈起。
缺乏进一步完善贷款定价机制的动力。目前企业融资渠道比较单一，基本以银行贷款为主，供小于求的市场结构使得各商业银行、农信社掌握着贷款定价的话语权。调查结果显示，放开贷款利率上限以后，宁波市各商业银行、农信社贷款利率都不同程度实现上浮，浦发银行宁波分行反映贷款利率连续几个月上升。在存款利率上限没有放开的情况下，各商业银行、农信社依靠存贷差可以获得较为稳定的利息收入，尽管目前贷款利率定价方式比较粗放，但是行业整体利润还是颇为丰厚。因此，供不应求的外部环境使得各商业银行、农信社比较满足于现状，缺乏进一步主动完善贷款定价的动力。
通过完善贷款定价机制建立现代化商业银行经营管理体系的意识不强。各商业银行、农信社一定程度上意识到贷款定价的重要性，但是长期的利率管制，以及传统的经营理念，使得各商业银行还停留在通过提高贷款利率拉大存贷利差，从而赚取更多利润的层面，缺乏对完善贷款利率定价机制更深入的认识，没有意识到完善贷款利率定价机制是实现从传统银行向现代化银行转变的重要一步。调查发现，由于缺乏有效的激励约束机制，城市商业银行在贷款利率定价过程中导致客户经理定价与银行整体目标相偏离，如建行宁波市分行反映，由于制度原因，无法建立有效激励约束机制促进客户经理执行贷款利率定价；并且，由于缺乏完善的内部资金转移体系，建行宁波市分行出现资金成本偏高的现象。由于缺乏“以客户为中心”的服务理念，各商业银行、农信社尚无法通过客户收益性分析进行贷款定价，从而与客户建立长期稳定的合作关系。上述问题暴露了商业银行、农信社对现代化银行经营理念认识不足，使得当前贷款利率定价机制同质化严重，贷款投向偏重大企业大项目，这样既不能体现各自的经营特色，又无法满足不同客户尤其是小企业的资金需求。
风险管理能力欠缺。随着贷款利率上限放开以及利率市场化步伐的加快，商业银行面临的信用风险、利率风险挑战日渐凸现。调查显示，商业银行、农信社应对风险的能力不容乐观。在信用风险管理方面，本市各国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行基本上建立了内部信用风险评级体系，农信社则是依靠外部信用风险评级。对于如何通过贷款定价覆盖信用风险，尤其是中小企业的信用风险，城市商业银行、农信社目前缺乏有效的应对措施。在利率风险管理方面，只有3家商业银行分支机构建立利率风险管理信息系统，9家正在开发当中，另有2家尚未开发，农信社则没有一家在开发利率风险管理信息系统。由于国际上流行的利率风险管理产品如远期利率协议、利率期权目前尚未在人民币市场运用，因此本市各商业银行、农信社缺乏使用金融工具规避利率风险的经验，缺乏利率市场化环境下的资产负债管理经验。此外，为支持贷款定价机制需要建立存储、处理海量数据的信息管理系统，而宁波市城市商业银行、农信社缺乏由此带来的IT风险管理经验。
建立贷款定价机制的数据、人才和技术支撑不足。目前,宁波市各商业银行的信息管理系统、会计核算系统等定价支持系统无法满足精细化定价方式的要求。利用贷款利率定价模型测算，需要测定很多参数，因此需要大量的分客户、分产品的数据支撑。但从目前的情况看，管理信息系统、会计核算系统核算对象只能到部门为止，难以做到单笔产品、单笔客户核算。长期实行的利率管制，使商业银行内部利率管理方面的人才缺乏，贷款利率定价、利率风险管理能力相对薄弱。此外，利用模型进行贷款利率定价的技术有待提高，如资金成本、管理费计量粗放，不够准确，而市场风险、操作风险和IT风险等的计量与测算尚未开展，这些风险无法在贷款利率中得到体现。
增强意识、培养人才、提高技术
针对上述问题，我们建议从增强意识、培养人才、提高技术三个方面入手进一步完善商业银行贷款利率定价机制。
进一步发挥基层人行积极引导作用，增强金融机构完善贷款利率定价机制意识。调查显示，各商业银行、农信社对利率市场化改革带来的影响认识不足，认为利率市场化是人行的事，商业银行是被动参与，存在一种依赖心理，主动采取措施应对利率市场化的意识还不够强，对利率走势不够关心，缺乏对利率风险的研究。因此，人行要继续推进利率市场化改革，使商业银行、农信社充分意识到利率市场化是不可扭转的趋势。近两年中国人民银行宁波中心支行的实践表明，基层人行对促进利率市场化意识，完善城市商业银行、农信社等法人机构贷款利率定价机制起到了积极作用。宁波市9家农信社在中心支行的指导下从无到有建立了比较详细的贷款利率定价管理办法，成本控制意识、风险控制意识逐渐加强，内控制度逐渐完善；城市商业银行制定了比较完善的贷款利率定价机制，并着手开发新型的信息管理系统以满足下一步贷款利率定价模型建设的要求。因此，在进一步完善法人机构贷款利率定价机制建设中，应继续发挥基层人行的积极引导作用，加强与法人机构的交流沟通，建立法人机构利率市场化机制建设情况的备案、评估制度，积极引导其进一步完善贷款利率定价机制。
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房。
住房信贷政策
贷款买房需注意事项
对住房贷款的认识
住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款法也叫月均法,本金归还速度较慢,还款压力较轻,代价是支付的总利息较多,与等额本金还款方式对比,总利息差额在中短期(1-5年)的期限不会十分明显,在长期限内(20-30年),总利息差额才明显。无论等额本金还款是等额本息还款,每期的利息计算方法是一致的,等于剩余本金乘以月利率。
住房贷款的申请要求
(1)具有有效的身份证明;
(2)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款,没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。
(3)参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人房屋贷款还必须符合以下条件:即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为,如果职工缴存住房公积金的行为不正常,时断时续,说明其收入不稳定,发放买房贷款后容易产生风险。
关键词：会计核算；抵贷资产；应收利息；应付利息；资产接收费用；呆账
自1991年实行住房公积金制度以来，国家相继出台了《住房公积金会计核算办法》和《住房公积金会计核算办法补充规定》等相关政策和规定，对公积金会计核算业务做了明确规范，为公积金的会计核算工作提供了依据。但随着住房公积金业务的不断扩展，在会计核算中出现许多新问题，亟待在核算制度上加以补充和完善。
一、住房公积金会计核算中存在的问题
（一）抵贷资产的管理及核算
抵贷资产形成来自两个方面。一是清收单位及项目贷款时形成的。《条例》颁布前，各地公积金管理中心都不同程度地发放了项目贷款。在清收项目贷款时，除收回货币资金外，还收回一部分抵贷实物资产。通常情况下，收回的抵贷资产应在短时间内变现后直接冲减逾期贷款，但由于受到抵贷资产的质量不高、资产变现审批程序复杂、资产处置费用过高等诸多因素影响，抵贷资产变现不能很快变现。二是清收个人贷款时形成的。当借款人不能偿还到期公积金贷款本息时，用住房抵偿贷款本息。抵贷资产作为中心资产的一部分，应该对其进行严格管理并进行会计核算，但目前《住房公积金会计核算办法》中没有明确规范抵贷资产的核算。
（二）应收利息的核算
应收利息存在两方面问题：一是单位及项目贷款利息。由于历史原因形成的单位及项目贷款，现在都已经成为逾期贷款，而且多数单位已经破产、改制，本金已无法偿还，更谈不上偿还贷款利息，但委托银行仍按贷款协议计算贷款利息和罚息，中心明知逾期贷款利息会成为呆账，还要作为应收利息进行会计核算，虚增了当期增值收益。二是定期存款利息。
（三）应付利息的核算
公积金的结息日为每年的6月30日，计息期间为上年7月1日至本年6月30日，而住房公积金会计核算年度为每年1月1日至12月31日，由于会计核算年度与住房公积金结息年度不一致，按收入与支出配比原则，年末应预提7月1日至12月31日期间应付职工住房公积金利息，而在《住房公积金会计核算办法》中没有明确规定预提利息的计算方法，这样就造成当年增值收益具有可调性。
（四）呆账核销的核算
财综[2006]10号文件《住房公积金呆账核销管理暂行办法》对住房公积金呆账的认定做了详尽的规范，但没有规定呆账核销的会计处理程序，现行的《住房公积金会计核算办法》也没有对呆账核销做具体规范。
二、完善住房公积金会计核算制度的建议
（一）将抵贷资产纳入会计核算范围
通过会计核算真实反映抵贷资产的来龙去脉，由财务部门管账，资产保全部门管物，部门之间定期对账，做到账实相符，确保抵贷资产安全、完整。
（二）完善应收利息的处理及核算
1.单位贷款利息的处理
按照会计核算的谨慎性原则和实质重于形式的原则，对于无法收回的单位贷款利息由中心资产保全部门起草停息挂贷报告，经上级财政部门批准后，以书面形式通知受托银行停止计息，中心财务部门与受托银行同步，停止对应收单位贷款利息进行核算。
2.定期存款利息的核算
在现有的一级科目“应收利息”科目下增设二级科目“应收定期存款利息”，账务处理：借记“应收利息——应收定期存款利息”，贷记“业务收入——住房公积金存款利息收入”。中心财务部门按权责发处制原则按季、按年预提定期存款利息。
（三）明确应付利息的预提方法
在年终决算时，按照会计核算收入与支出配比原则，应该预提7月1日至12月31日这一期间的职工住房公积金利息。计算下半年应付职工住房公积金利息方法如下。第一，上年结转应付职工公积金利息=6月30日结转利息后公积金余额×月利率×6。第二，当年归集公积金应付利息=每月公积金净增加额×计息月数×月利率。第三，年末预提应付职工公积金利息合计=上年结转应付职工公积金利息+当年归集公积金应付利息。
（四）单独核算资产接收费用
账务处理为：借记“抵贷资产”，贷记“逾期贷款×公司”，同时，借记“抵贷资产——接收费用——××费用”，贷记“住房公积金存款”。
（五）明确呆账核销的账务处理办法
中心按批准文件进行呆账核销的会计处理，借记“贷款风险准备金”，贷记“逾期贷款——×公司”，贷记“应收利息——×公司”。同时，借记“贷款风险准备金”，贷记“抵贷资产——房屋等”，贷记“抵贷资产——接收费用——××费”，贷记“抵贷资产——接收费用——××费”。以上仅仅是笔者对《住房公积金会计核算办法》的几点建议，望与同行共同商榷。
参考文献：
借款人：__________________________电话：_________
住址：__________________________邮政编码：_________
货款银行：__________________________电话：_________
法定代表人：_______________________传真：_________
地址：__________________________邮政编码：_________
借款人即抵押人（以下简称甲方）________________________________________
贷款人即抵押权人（以下简称乙方）______________________________________
保证人即售房单位（以下简称丙方）______________________________________
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币（大写）_________________________元。
第二条借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区（县）____街道（镇）_____路（村）_____弄_____号_____室的住房。【最新个人借贷合同范本】最新个人借贷合同范本。
第三条借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%（月利率___%#在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户（储蓄卡帐户），将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存
第六条贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同（乙方确定）之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户）按工程进度支用。
第七条贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
（1）第一期（合同签订时）每月还本息额为：人民币（大写）____万____仟____百____拾____元整。
（2）第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
房地产行业或加速洗牌
对于开发商而言，在楼市调控从严以及加息、提高存款准备金率的影响下，市场成交量会继续下滑，销售压力增加，资金链将面临更大的挑战，部分资金链紧张的中小开发商会改变销售策略以加快资金的回笼，这或将导致房地产行业迎来新一轮的洗牌期。
“加息将导致楼市资金面更加紧张，对房价也有直接的影响，开发商可能会停止捂盘惜售，加大促销的力度。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，单次的加息对开发商的影响并不明显，但是多次加息产生的叠加效应，对于市场的影响会逐渐显现。“下半年仍然有加息的空间，开发商的资金链压力也会进一步加大。”
“今年内，至少还有一到两次加息的可能。”双安旁产总经理郑爱新也认为，目前通胀还没有得到很好地控制。在国家为达到调控预期之前，未来仍有加息的可能。
加息对购房者是利空
在国家“抑通胀、保增长”的目标下，央行再次提出加息，这是年内第三次加息，此举显示了国家抑制通胀的决心，同时，对于房地产行业和刚性需求的购房者而言，却不是一个利好信息，在国家对房地产市场调控层层加码，楼市不断走低的背景下，此次加息的影响到了刚性需求者的购房需求。
“加息对于刚性需求的购房者的影响主要体现在购房成本上，买房门槛进一步提高，还贷的压力增加。”王阿忠算了一笔账，若以贷款100万，以20年等额本息还款为例。在加息之前，五年以上贷款基准利率为6.8％，等额本息还款月供为7633.4元，还款总额为1832014.88元；以加息后的7.05％的五年以上贷款基准利率计算，月供为7783.03元，还款总额为1867927.29元。平均每月要多还款149.63元，贷款成本总额需要多支出35912.41元。“加息的影响对于工薪阶层来说无疑是巨大的。”
郑爱新表示，“房贷压力增大，利息的增加，导致市场上的刚性需求被抑制，在买房时，一次性付款购房的客户增加，而购买力较弱的购房者打消购房计划，转向租房或购买保障性住房。”九歌万派董事长刘波也认为，加息对购房者造成越来越大的买房压力。“未来市场会出现两极分化，购买力强的客户会选择高端住宅，购买力较弱的购房者则会选择中小户型或保障性住房。”
我国为对抗通胀而采取的加息政策，对于刚性需求者产生了严重的“误伤”。记者从福州房产中介处了解到，目前市场上改善型购房者、刚性置业者占到了市场的90％以上，有80％以上的购房者需要通过贷款买房，加息营造了浓烈的市场观望情绪，将导致部分刚性需求者暂缓入市。
此外，加息对于投资者也造成了很大的影响。郑爱新指出，不少投资者是通过贷款的方式购买了多套房产，而加息增大了他们的房产持有成本，额外增加的还贷压力，在市场不景气的情况下，无法取得预期收益的投资者会将房子推向市场。
公积金贷款受青睐
通过此次加息，个人住房公积金存贷款利率也有相应的上调。在五年期以上存贷款基准利率上，普通贷款的利率达到7.05％，而住房公积金的贷款利率为4.9％，两者差距达到了2.15％。
记者算了一笔账，同样以贷款100万，以20年等额本息还款为例。在加息后，住房公积金贷款每月还款6544.44元，还款总额为1570665.72元，而商业贷款月供为7783元，还款总额为18687927.29元。两种货款方式比较，住房公积金贷款比商业贷款每月少付1238，56元，贷款成本总额相差297261.57元。住房公积金在贷款利率方面的优势或将成为更多刚性需求者买房的首选。
关键词：货币时间价值等额本金等额本息提前还贷
20年来，房地产市场一直是老百姓关心的热门话题。在面对自己的切身利益问题，即选择商业房贷还款方式时，是采取等额本金法还是等额本息法，是否提前还贷都是购房者考虑的重点。笔者将货币时间价值理论与购房按揭贷款相结合进行讲解，可以激发学生的学习兴趣，有助于学生轻松掌握财务管理课程中的这一知识点。
一、房贷还款方式的类型
由于公积金贷款具有一定的特殊性和局限性，很多房地产开发商也不支持公积金贷款，因此本文只研究商业房贷模式下最主要的两种还款方式，即等额本金法和等额本息法。
（一）等额本金法。又称“递减还款法”，是指将贷款本金总额在还款期内平均分配，每月偿还数额为等额本金加上剩余本金在该月产生的利息。等额本金法计算公式为：月还款额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率，即：
其中：P为贷款本金；n为贷款期数；i为贷款月利率；an为第n期的还款额；T为还款总额。
可见，由于每月的还款本金数额固定，而承担的贷款利息随本金逐月递减，因此购房者在前期还款压力较大，而后随着时间的推移，每月的还款数额将越来越少，还款负担逐月递减。
（二）等额本息法。又称“等额还款法”，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，本息符合年金的特点，即一定时期内每期的收付款项金额相等。由于我国银行在计算企业或者个人贷款的利息时普遍按照复利计算，所以等额本息法的计算公式为：
每期等额本息还款额A=P×{1-（1+i）-n}/n，等额本息还款总额T=n×A
（公式2）
其中：P为贷款本金；n为贷款期数；i为贷款月利率；A为每期还款额；T为还款总额。
二、影响还款方式的因素
（一）房贷利息率。房贷利息率是指购房者用房产做抵押在银行办理贷款时，要按照银行规定的利率支付利息，利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行根据购房者的实际信用状况可以在一定区间内浮动。房贷利息率可以分为固定利率和浮动利率。固定利率是指借款人与银行在签订贷款合同时规定，借款人以约定利率支付利息，而不论在借款期限内市场利率如何变动。浮动利率是指借款人与银行在签订贷款合同时规定，在借贷期限内利率随中国人民银行规定的一年期基准贷款利率做相应调整。我国银行的房贷合同一般采用格式条款，默认的都是浮动利率，当然借款人也可以要求采用固定利率，但约定时间一般不超过三年，而且当借款人事后想要将固定利率转化成浮动利率时，可能被要求支付一定的违约金。
借款人选择固定利率还是浮动利率取决于自己对未来利率涨跌的判断。如果预期利率会上升，则采用固定利率更划算；如果预期利率会下降，则采用浮动利率更划算。十三五期间我国将大力进行产业调整，实施供给侧改革，国家会鼓励消费拉动内需，可以预期利率将进一步下降，可选择采用浮动利率。
（二）房贷期限。一般有5年、10年、15年、20年、25年，最L不超过30年。当然借款人也可以选择提前还贷，房贷期限就是实际的贷款时间。
（三）等额本金法还是等额本息法。在目前的市场上，较为常见的商业房贷还款方式主要有等额本息法和等额本金法，选择哪一种还款方式，是购房人最为关注的问题。
相同贷款期限、相同贷款金额，无论是等额本息还是等额本金还款，利息率都是相同的，利息都是用银行贷款的本金余额乘以贷款月利率，计算出当月应该偿还给银行的利息，这是计算利息的基本原则。由于不同月份所欠银行的本金数额不同，每月计算出的利息也不相同。等额本金法在前期月份还款额比等额本息法高，原因是在等额本金还款方式下每个月都有部分提前还款，从而减少了本金余额，产生的利息自然就少了。等额本金法支付的总利息比等额本息法少，但是等额本金法前期的还款额较高。因此这两种不同的还款方式，在不存在提前还贷的情况下，对于借款人都是公平的。
例：假设有一项商业房贷金额为100万元，贷款期限为20年，贷款利率为中国人民银行最新基准利率4.9%（截至2017年3月6日），采用的是固定利率法。
1.采用等额本金法还款。购房者每月偿还的本金为4166.67元，第一个月支付的利息为1000000×4.9%/12=4083.33（元），两者相加为8250元。第二个月的贷款余额降至99.583万元，应支付的利息为995830×4.9%/12=4066.32（元），两者相加为8232.99元，以此类推，见上页表1。
2.采用等额本息法还款。按照年金公式：A=P×{1-（1+i）-n}/n，每月的还款额为6544.44元，其中第一个月的利息与等额本金法相同，也是1000000×4.9%/12=4083.33（元），相当于只偿还了2461.11元的本金，低于等额本金法偿还的本金数4166.67元。第一个月按等额本息法还款后，贷款余额99.75万元，高于等额本金法的99.58万元，因此，从第二个月开始，等额本金法就因贷款余额较少而支付较少的利息，见上页表2。
3.两种还款方式的比较。在等额本金法下从第一个月的贷款额8250元开始递减，是一条递减直线。而在等额本息法下每个月都是固定的贷款额6544.44元，是一条平行于X轴的直线，到了中期的某一点上，两条直线相交在（101，6548.61）元，随后等额本息法还款额将高于等额本金法，直到贷款期限结束。如下图和表3所示。
4.假设不考虑提前还贷，20年的时间内两种方法支付的本金都是一样的，总共是100万元。根据公式1和公式2计算得出，等额本金法需要支付的利息为492041元，等额本息法需要支付的利息为570665.72元，比等额本金法多支付约78624.72元。多支付的利息是由于多占用借款本金造成的，符合货币时间价值原理，不存在是否划算的问题。
三、影响提前还贷的因素
由于“无债一身轻”的传统观念，很多购房者都希望能提前还贷。从经济利益角度出发，在决定是否提前还贷时要考虑真实的借贷成本，即考虑提前还贷需偿还的违约金、享受的房贷优惠利率折扣、通货膨胀率等因素。在计算出真实的借贷成本之后，再考虑在什么时间段提前还贷。
在等额本金法下，每月的利息都是按照月月初的本金余额乘以贷款利率计算的，提前还贷只是减少或者结清了贷款额，本金减少，所支付的利息减少，符合利息的本质。因此，等额本金法的提前还贷不存在是否划算的问题。在等额本息法下，每期的还款额是按照年金的原理计算的，即银行已经使用默认期限（全部贷款期限）计算得出每月的还款额，也就是每个月应该偿还的年金（按揭款）。如果提前还贷，银行不会返还已经收到的利息，相当于借款人损失了预支付的利息（以提前还贷日期计算得出）。所以等额本息法的提前还贷是不划算的。如果投资收益率高于贷款利率，不必提前还贷。只要借款人确信投资理财的报酬率高于贷款利率，能够赚得投资报酬率与贷款利率的差额收益，就没必要提前还贷。
四、小结
由于每个房地产开发商都有与之合作的银行，每个银行所能提供的贷款利率、贷款期限、优惠利率和提前还贷的赔偿费用率都有所不同，因此建议每个购房者根据自身实际的资金安排，以及是否具备更好的投资渠道，计划是否提前还贷，仔细计算真实的借贷成本，避免发生资金链断裂，产生断供和违约风险。通过对商业房贷中最常用的等额本金法和等额本息法进行分析和比较，可以让学生运用财务人员最常用的EXCEL工具，将理论知识点与社会实践有机结合，提高学生分析问题和解决问题的能力，在教学中受到了学生的欢迎。
参考文献：
[1]黄梦琪，周萍，林永，孙善辉.房货模型的建立与提前还款问题[J].产业与科技论坛，2014，（11）：36-37.
[2]程冉.基于Excel的房贷还款模型构建与分析[J].中国市场，2015，（51）：154-155.
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