物业内部管理制度(收集5篇)

物业内部管理制度篇1

关键词:物业公司内控财务风险防范

一、物业公司内控的主要内容

内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。就物业公司财务内控而言，主要内容是：

(一)收入控制

作为物业公司主营收入，物业管理费的收缴内控制度和流程设置应合理规范。从费用标准制定到正确记载、及时收取、足额交纳、分项核算等流程应环环相扣，对不相容职务进行有效相分离，加强制约和监督。

(1)资金完整性控制。资金完整性控制主要包括发票和收据、银行对账单、往来账核对控制和业务量控制。

(2)资金安全性控制。资金安全性控制主要包括账实盘点控制、库存限额控制和岗位分离控制。

(二)库存物资和材料控制

要建立健全库存物资和材料的管理制度，明确岗位职责和权限。主要包括：确定合理存量；加强采购量的监督和控制；批量采购由财务部门、采购部门、审计监督部门和使用部门等共同参与，保证采购过程的公开透明；小零星采购要经有关部门对质量、价格、供应商等进行筛选、审核，按规定授权审批。

(三)费用支出控制

包括物业运行成本的控制和物业代收代付如水电费支出的控制。其中的水电费支出往往金额较大，且易受管线漏耗、计量总仪表等因素影响，在支出环节应建立总表用量查验、复核审批制度，以便及时发现漏点，将支出控制在合理平稳状态。

二、完善物业公司内控，防范财务风险

物业公司要完善内部会计控制，防止出现会计信息失真、财务风险等各种经济犯罪活动的发生。完善物业公司内部财务制度是加强公司内控、防范财务风险的重要内容。其次，物业公司还要规范财务基础工作，加强物业管理资金的运行和筹措管理，真正做好公司内控和防范财务风险的工作。

(一)建立健全物业公司财务管理制度

首先，物业公司加强内部审计工作，建立完善的内部会计管理体系。物业公司应该合理地设置各个岗位和部门，建立岗位和部门责任制，优化内部组织结构。其次，物业公司要建立会计评价和考核机制，建立科学完整的执行和决策监督机制。再次，物业公司要结合自身经营特点，制定规范的财务活动规则。

制定收费人员工作细则，对日常收、交费工作进行指导与约束。积极推行收费信息化，将计费、收费、统计报表、上交总部财务等流程中的关键控制点镶嵌于收费软件中，合理分配操作权限，并定期不定期对小区收费工作进行检查，实现有效二级财务控制。

(二)建立规范的财务基础工作

物业公司的财务信息是降低公司服务成本，获得经济效益的重要因素。而准确、真实、完整、及时的财务信息又需要科学的、规范的财务基础工作做保障。

(1)物业公司要加强对原始记录的控制和管理。统一规划原始记录的内容、方法和格式，要明确传递、反馈、保管和汇集原始记录的要求，要建立完整的责任制，保障原始记录的正确、真实和及时。

(2)强化定额管理，严格制度并执行公司内部的物资定额、劳动定额、人员定额、费用定额、工时定额和考核办法。

(3)规范公司物资的购进、领用、入库和维修等各个环节，加强计量验收的管理工作，增收节支。

(4)物业公司应加强财务预算管理。建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中的检查和考核工作，制定明确的财务预算方法和编制程序，确保公司经营目标的顺利实现。

(5)物业公司要做好财产清查工作，加强财产管理，定期开展财产清查活动。只有加强财产清查管理才能加速资金周转，促进公司财产的有效管理，提高物业公司的经济效益。

(三)加强物业公司资金运行和筹措管理

物业公司的物业管理收入都是向使用者或业主收取的管理费用，所以公司资金的筹措要坚持经济效益和社会效益相统一的原则。此外，物业公司的资金要合理、有计划的使用，把资金用在有必要的管理项目上，使资金使用情况更加透明、公开。同时，物业公司还要进行科学的投资，积极防范财务风险，注重科学投资模式的选择，尽可能地进行中短期投资，加强对投资项目的可行性研究。加强对投资项目的控制和管理，做好监督工作，实现物业公司价值的最大化。

(四)进行全面财务分析，保证资金的合理利用，防范财务风险

物业公司的主要收益来自两个方面，一个是通过向客户提供物理管理，取得管理费；另一个是物业公司开展各种经营活动，进行分散化和多元化的投资。物业公司要想防范财务风险，加强内部控制，就要进行有效的财务分析，促进物业公司的发展。

物业公司的财务管理部门要对公司的财务状况进行评价分析，了解公司的负债、资产水平，判断的经营风险，确保资金合理运作。物业公司的财务分析还要分析公司的管理效率，及时了解公司的运作情况，检查财务制度，防范经营风险。同时，物业公司在财务分析过程中，还要注重财务预测和计划，制定有效的方针政策，对资金、成本和利润进行预算、预测。

三、结语

物业公司加强内部控制，建立完善的内部财务控制体制，建立健全财务管理制度，真正做好物业公司防范财务风险的工作。物业公司做好内控工作，能使公司合理运用资金，防止资金的浪费和流失，避免出现财务风险，促进物业公司健康、稳定发展。

参考文献：

[1]许荣平.浅议物业公司的财务管理[J].中国商界(下半月),2010,(06)

物业内部管理制度篇2

一、风险控制和内控体系的内涵以及关联

首先，物业经营过程中会遇到各种各样的事件，这些事件可能对物业经营行业产生不利或有利的影响。不良事件代表可能阻碍物业管理行业创造价值的风险；事件的有利影响可以抵消物业管理行业的不利影响或机会。风险控制是对风险和机遇的控制，是对物业管理行业从战略制定到日常运作过程中风险进行把控，能确定一切影响物业经营管理的因素。内部控制体系是为合理保证单位经营活动的效益性、财务报告的可靠性和法律法规的遵循性，而自行检查、制约和调整内部业务活动的自律系统。简单来说，内控体系就是物业经营行业拟定一连串的调整、构造、督促、制约的规章制度和方法来使物业经营行业的经营目标和管理活动能顺利实现和进行。大量的实践证明，风险控制与内控体系构建是当代物业经营管理的两大不可或缺的两大工具，构建内控体系与风险控制相依相生。中国的物业管理行业的内部控制标准体系将融合内控体系和风险控制。

二、物业经营管理行业实施内控的必要性和内控内容

（一）物业经营管理行业实施内控的必要性

1.能帮助物业经营公司做好财务工作。行业财务良好健康的运行是行业生存发展的基础，构建内控体系能实现财务内控，使企业能轻松应对各种财务风险，能使企业做好财务的一切工作，像：检查财务报表，为企业管理层提供实时信息来制定行业的经营计划，对行业的运行进行记录和事后评估等等。而且，在内控体系的实施后，行业往往能更好的对公司财务实行全面预算管理，加强行业各个部门的财务联系。而且，还能在当今竞争激烈的大背景下，帮助物业行业及时获得最新讯息，结合自身实际做出科学可行性高的战略决策。2.能帮助物业经营管理公司做好资金管理工作。资金管理是物业经营管理行业运行的核心内容。资金缺乏或配置不合理会使行业发展受到阻碍。而内控体系的构建就给行业资金管理提供了保障。它不仅仅可以使行业能合理有效的配置有限资源还能降低行业的经营成本，保证企业盈利。

（二）物业经营管理公司实施内控的主要内容

物业公司的内控制度的建设内容有收入控制、库存物资和材料控制、费用支出控制三项内容。1.收入控制。收入控制是物业公司内控制度建设中首先要解决的问题，是物业公司最重要的内容，是合理规范物业的保障。对资金收入要进行详细的记载，加强资金的管理，第一要进行资金的完整性控制，即要保证收入单据，发票的完整性，要建立完整的账单，对收入进行科学的核算，及时做出调整，保证物业业务的进行，第二要进行资金安全性控制，保障资金的安全，可以实施岗位分离制度等，安全控制资金的往来。2.库存物资控制和材料控制。要有效的对库存物资进行控制，根据市场情况合理的确定库存，同时加强采购过程的质量监督工作，由财务部预算得到合理的采购数量，由质量安全部门检查材料购进的质量问题，对于大型的采购过程要由全企业参与，对于一些重要的采购工作，要由财务部提前预算好，然后由质量安全部，统计部和监督部门三者共同完成采购，对于一些小的采购工作由财务部独立完成，保证采购原料的质量。3.费用支出控制。费用支出控制包括物业公司的运行支出和代收水电费的支出，而代收水电费的支出是物业公司主要支出的部分，应该做好支出控制，在代收水电费时要开具单据，为财务核算提供依据，要检查水表电表的运行健康程度，及时更换坏的水表电表，以防造成损失，对每个月的水电费要在月底进行再次审核，核对出现的问题。

三、我国物业经营管理的现状

我国物业兴起是在我国城镇住房制度改革力度不断加大使房屋所有权结构发生很大变化的背景下。其属于一个新兴行业，在改善人民生活，提高生活质量的同时，也出现了一些弊端。下面就介绍了一下我国物业经营管理的现状。（一）物业经营管理行业普遍盈利少。一个行业只有盈利大于零才能获得生存和发展，如果其盈利水平低于社会平均水平，其就会遭受破产倒闭。我国物业经营管理行业刚刚兴起，其作为一个服务性行业，其的服务对象为人民大众。如果人民大众的经济水平和生活质量上不去，其获利就不会暴增，可能只是稍微获利。所以我国还是应该毫不动摇的坚持我国基本经济制度，推动各种所有制经济健康发展，不断提高人民生活水平，加快建设全面小康社会的步伐。（二）有关物业经营管理的法制建设不健全，立法滞后。因为物业经营管理在我国是一种新兴行业，所以对于它的法律法规有待完善。目前比较规范的法律法规是由国务院颁布的《中华人民共和国物业管理条例》，它于2003年9月1日首次生效，经几次修订，于2007年10月1日开始实施。在此之前，我国物业管理法制混乱，不少还依靠物业行业自己制定的有关规则。而且还存在立法因地区而异，与全国性条例不符，不利于我国对物业行业的管理。因此出现：物业经营管理工作不符合要求，服务存在问题；房屋建成之后出现质量问题，使物业无辜担负了许多开发商应该担负的责任；而且在业主大会、业主委员会成立运行过程中，环境可能不够透明公开，存在“作弊”行为，使大部分业益受到损害；业利义务混乱，法律主体各方关系不明，难以追究责任。等现象。自从《物业管理条例出台以来》颁布以来，《物业管理企业资质管理办法》、《物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业服务收费明码标价规定》等法律法规也相继出台，进一步规范了我国物业经营管理。物业经营管理在不断成长变化，新的问题情况也会层出不穷，所以有关法律法规应该不断修订完善，新的法律法规更应该出台。（三）物业经营管理缺乏专业化人才。虽然物业管理是一个劳动密集型，技术要求相对较低的服务型行业，但是随着我国人民生活水平的不断提高，人们对居住要求也越来越高。那种单纯修缮服务已经满足不了人们的要求，人们需要的是更专业化的服务和严谨认真的态度。但是由于物业经营管理行业是技术要求较低，劳动要求很高的行业，所以使很多教育素养和专业素养高的人选择了其它行业。在加上物业经营管理公司对员工的教育培训不够，在进行物业作业时很容易与业主发生不愉快，降低业主满意度，不能满足业主日益增长的要求。（四）物业经营管理行业规模小，盈利低。当今许多物业经营管理公司是开发商自己成立来管理自己招标的楼盘，这些物业经营管理公司相对于其他物业经营管理公司的规模就小很多，公司的结构也不够健全，非常不利于盈利。又因在完全竞争性假设的马歇尔经济学中可以说利润在一定程度上决定了企业的规模，所以盈利过低不利于物业公司规模变大。（五）业主经济收入偏低，物业收取困难。虽然人们生活普遍有所提高，但是贫富差距还是很大。还是很多人的工资水平低于全国水平。虽然我国已经出台了住房补贴相关政策，一定程度解决了人们的住房问题，但是这部分费用没有物业管理费用成分，还是使物业管理收费困难。

四、物业经营中的各种风险

（一）物业资金收取困难，造成资金回笼风险。物业在收取资金时，其收取对象或因观念或者财务情况而不缴、少缴、漏缴相关费用。比如像房屋修缮中水龙头损坏问题，根据有关规定：物业管理是对业主共有部分的管理，业主的专有部分不是物业管理的对象。而房间的水龙头不是业主的专有部分所以业主不应该要求物业进行无偿修缮，而往往有些业主却固执的认为这是物业的本职所在，在要求物业修缮以后拒绝向物业付费。而且还存在资金回笼的过程中回笼方式被改变（比如物业公司在向其它公司出售股权之后，本来应该得到钱款，可是可能会被给以价值相当物资）等现象。这些现象在给物业带来资金回收困难的同时还使物业经营管理行业为了能够生存下去不得已来削减人员降低服务标准，使其业主得不到很好的服务。这样一来，无疑使物业和业主掉进了死循环。（二）开发商和设施管理带来的风险。一般来说，开发商与物业有两种关系：一是合同关系，开发商是原产权人与物业管理签订合同。二是从属关系，就是物业是开发商的子公司或者分支结构。在合同关系中，往往特别容易出现开发商将商品销售完之后开发商走人，一旦商品出现任何问题，业主首先找的就是物业不会去找开发商。这时候物业找开发商就比较困难。这样就致使物业被夹杂在中间，造成经营损失。而且，各种设施的故障，不管是不是有待修缮还是因为自然原因业主都会第一时间找到物业进行质问，如果得不到满意的结构，业主往往就会不缴纳物业费，使物业遭受损失。（三）由于物业不够专业和业主要求日益提高，给其生存带来风险。在开发商和物业的第二种关系中，非常不利于物业朝着专业化、科学化发展。物业管理涉及范围非常之广，这就要求物业的从业人员有着非常专业的技能来满足业主所需。不少物业公司为了节约成本，不但管理范围缩小而且从业人员的专业素养也不高，再加上业主不断增强的维意识和服务要求致使这些物业公司生存率降低。当然，这一过程中也使相当一部分员工被解雇。（四）员工安全和治安风险。物业在给业主提供服务的过程中员工的安全风险也是相当大。比如：保安在执行工作中可能会被外来人员误伤，在解决业主之间纠纷过程中易受伤等。一旦事故发生就会给物业带来不小风险。当今社会入室盗窃和室外偷盗越来越严重，物业除了要配合公安机关进行工作以外还要尽力保障业主财务人身安全，一旦业主财产身体出现问题往往就会要求物业进行赔偿，无疑给物业带来财务和法律上的纠纷风险。（五）消防安全风险。在物业企业接管业务时一定要首先做的就是检查消防安全设施是否设立完整，是否存在消防安全风险，对没有通过检查的，物业公司要及时做出相应措施，此外，对于购买者，物业公司要在其进行房屋装修时检查其材料是否符合消防规定，使用的器械是否存在安全隐患，物业企业要常常检查消防设施和容易发生消防安全问题的地方，定期修理更换消防设置，防患未然。（六）停车服务风险。在小区内停车，或者在游玩地方停车，停车场都会有物业公司的负责，而车子在停车场发生被划等事故时，都会涉及到物业公司的赔偿问题，物业公司要做好安全问题，建立合适的停车场管理制度，对于收取了看管费的车辆，要建立合理的赔偿制度，而在停车场出现的其他问题，要根据建立的法律制度，必要时通过报警的方式解决。

五、基于物业经营风险的内控体系构建的策略

（一）物业内控体系的总体思路。企业在建立内部控制体系时，必须依据物业管理法律法规制定相应的措施，由内到外建立内控体系。在物业公司内部，要建立专门负责内控体系建立及完善的组织机构，由总经理直接领导，对物业公司实施全局控制，在各部门要设立内控体系实施完善小组，由各部门经理担任组长，受总经理的领导，对物业公司各部门实行分部控制，在物业公司外部要成立物业考察小组，对社会物业实施环境实时调研考察，做好风险防范工作，使物业公司内部的发展更加安全有效。（二）增强风险控制意识、做好财务内控。进行风险控制的第一步就是要有风险控制意识，由于物业经营的技术要求较低，对劳动力要求较高，这就要求物业行业要在人力和物力方面提高警惕。基于当前物业生存率不高的的情况，物业应该考虑如何使物业更好的生存。首先物业应该考虑的就是财务问题。在建立财务内控的过程中，物业可以实行当今比较流行的全面预算管理，对物业财务进行“全方位、全员、全面”的管理。物业还需要不断强化员工的成本意识和专业技能。（三）以物业战略为导向，建立内控体系。物业经营的最终目的就是实现物业战略目标，内控体系就是其实行的保障。所以以物业战略为导向建立内控体系是一个符合物业特点的战略。一般来说，一个战略的实施可以分为三个步骤：战略控制，管理控制，工作控制。即由物业公司的总经理制定战略，物业公司的管理部门落实实施，最后由员工进行作业实操。物业公司的战略目标要根据实时调研进行更改，只有提高了业主满意度，才能使物业公司健康发展。（四）构建符合内部控制要求的业务管理新制度，做到考核与奖惩相统一。为了更好的进行内控体系的构建，物业行业要以内部控制体系来完善、整合自己的业务流程，加大对员工的业务监督，对各个业务进行风险评估控制。最终考核的时候，应该严格按照新的业务管制制度来实行。在新的业务管理制度中，为了提高员工的工作积极性和提高工作质量，有必要定期进行业务考核，并根据考核结果对其进行相应的奖惩，这样一来就能加强物业公司内部的积极性，在面临风险时，各部门能够有效的解决风险所带来的损害。（五）做好物业公司各部门的协调工作。物业公司的主体是服务中心，要建立起以服务中心为主体的，其他部门围绕服务中心工作的运营模式，既然是服务业，就要做到服务至上的地步，服务中心做统筹安排，由财务部做好财务预算和月度预算，并将这数据交由人事部对人员安排及各部门工作做相关安排，人员的裁剪，调动等，安全管理部门要时刻巡视小区内的安全隐患，并将主要负责消防安全，做好小区内的财产安全工作，和人员的安全工作，尤其是儿童的身体安全问题，工程维修部要做好小区内的天然气管道，下水道管道，电气输送等维修工作，并和财务部建立起联系，将信息反馈到服务中心，来为服务中心提升服务质量提供依据。六、

在人民生活水平不断提高的今天，服务品质高，价钱合理的物业公司无疑是人们的不二之选。而如今的物业公司发展较为不易，存在许多的风险和问题，物业公司要采取有效的措施解决问题才能更好的做好物业工作，所以这就要求物业能建立内控体系来对其所遇到的各种风险进行控制来使其能为业主更好的服务，在激烈的竞争中能占得一席之地。

作者:赵鹏鹏单位:京亿方物业管理有限责任公司

参考文献：

[1]满孝青.论我国物业管理现状及对策[C].武汉:武汉理工大学学报.信息与管理工程版,2003.120-121

[2]廖美容.物业经营风险控制下的内控模式探究[J].财经界,2015,(24):81-82

[3]孔姣良.企业财务内控管理体系的构建策略探讨[J].财经界,2014，(2).

物业内部管理制度篇3

【关键词】物流企业内部管理结构会计制度控制

引言

物流是一个新兴的经济领域。近些年随着市场经济的不断发展，而逐渐起步、并迅速得以壮大。而且，随着信息网络时代的影响范围不断扩大，尤其是电子商务的广泛应用，使得我国的物流行业如今达到了一个新的高度。当今社会上各种物流企业比比皆是，竞争十分的激烈，一些中小型物流企业想在市场的洪流中求得生存，而许多大型的物流企业志在谋求发展，并在激烈的竞争市场中占有重要的一席之地，因此，这些物流企业迫切寻求一些可行的途径，从而提高自身的竞争力。物流企业提高自身竞争力的关键，就在于如何才能够最大化的提高商品物流的效率，把流通过程中产生的成本降至最低。

为了实现“效益最大化、成本最小化”的经营目标，物流企业开始了深入的研究和探讨，并最终把问题的关键点放在了内部控制会计制度上。内部会计控制制度，是目前各大公司企业普遍应用的一种财务分析和管理的制度。内部控制会计制度符合国家的经济政策，和对各类企业的要求，贯彻落实了国家有关的会计管理法规，同时，也适应了当今社会经济低能耗、可持续发展的趋势。因此，我国的物流企业开始广泛实行内部控制会计制度，并在一定程度上降低了物流的成本，提高了企业的经营管理效率，但是由于制度不完善，存在一些问题，还有待进一步研究和解决。为此，本文从当今社会的热点出发，介绍了现阶段物流企业内部管理结构的现状，并通过分析应用内部控制会计制度的必要性，从而探讨出实现内部控制会计制度在物流企业得到运用的现实途径，为企业优化内部管理结构，提高会计工作的运行效率等工作的进一步开展，提供了一系列切实可行的指导性意见。

1我国现阶段物流企业内部控制会计制度的现状

物流企业主要的业务，就是实现商品的流通，而商品的流通涉及到很多的环节，包括运输、存储、配送等。因此，在整个商品流通的过程中，会产生各种交通费、存储费和包装费用等，并且由于财务部门的会计预算和决策不科学，会导致物流的过程中发生不必要的程序，从而增加整个过程的费用支出。于是，大部分物流企业开始运用企业内部控制会计制度，对企业的成本进行调整和控制，并取得了一定的成效，但是由于技术相对落后，导致制度并不完善，仍然存在着很多问题。

1.1物流企业对内部会计控制的认识力度不足，而且相关的财务会计部门缺乏大量的高质量的会计信息

物流企业的主要业务就是商品的流通，因此，在企业内部其他管理部门，尤其是会计部门所占的比重非常小，于是，物流企业也忽视了不能直接赢利的内部会计控制制度。虽然在物流企业，会产生的大量的原始会计信息，但是由于企业内部缺乏专业性较高的人才，无法整理出相应数量的优质的，可应用于生产经营的会计信息。

1.2内部会计控制制度在物流企业的运用不充分，缺乏相应的完善和健全的奖惩审核机制

部分企业虽然建立了内部控制会计制度，但是由于企业内部缺乏相应的完善和健全的奖惩审核机制，从而导致了该制度在经营过程中的滥用，并导致了一些不必要的损失。

2在物流企业应用内部控制会计制度的必要性

2.1现阶段在物流企业应用内部控制会计制度是响彻国家政策的号召，完善会计管理制度体系的需要

实行内部会计控制制度，有利于贯彻落实国家的相关政策，完善会计管理制度体系，从而促进“低能耗、高产出、可持续”的企业发展理念的推广和普及。

2.2现阶段在物流企业应用内部控制会计制度是完善企业内部管理，保证物流业务正常运转的需要

物流企业应用内部控制会计制度，可以有效的降低商品流通中的成本支出，企业内部管理，保证物流业务正常运转，从而提高物流企业的竞争力，在激烈的竞争市场中得以生存和发展。

3实现内部控制会计制度在物流企业得到运用的现实途径

3.1相关部门必须加大对内部控制会计制度运用的重视，完善相关制度，为其提供充分的法律保证

我国的政府部门以及相应的决策机关，应该努力把自身融入到社会主义市场经济的大环境之下，从市场参与者（企业单位）的立场出发，加大当今社会商品市场的发展趋势以及各种影响要素的了解，从而明确经济建设的主要任务，分清工作的主次，制定出符合广大企业利益的决策，从而刺激企业单位生产的热情，带动整个社会经济的发展。内部控制会计制度，是物流企业有效控制不必要费用支出，降低成本的有效途径，是符合当今社会对低能耗、高产出、可持续发展的经济产业要求的重要发展手段。因此，我国的相关部门必须加大对内部控制会计制度运用的重视，并且结合当今物流企业发展的方向，制定相关的法律制度，从而保证内部控制会计制度在物流企业能够得到进一步的运用，促进物流企业内部管理效率的提高。

3.2努力调整内部会计控制的组织结构，以及人员安排，建立一个运行有序的、可控制的内部会计管理制度

组织结构以及人员安排是影响一个部门，乃至整个企业能否正常运行的关键。灵活的组织结构，可以保证在工作中能够充分的面对各种突发状况，并在最短的时间内，寻找出最有效的解决方法，做出科学合理的决策，保证整个组织结构运行的有序和流畅。因此，物流企业应该加大对财务会计部门的重视，努力通过一系列的深入的调查和研究，对企业内部会计控制的组织结构，做出合理、有效的调整。另外，企业应该加强财务会计部门人才的培养，并经常通过一些技能培训，提高其专业素质，同时，企业的管理人员要保持清醒的头脑，做出合理有效的人员安排，尽量保证“人尽其能，各尽其才”，从而形成一个运行有序的、可控制的内部会计管理制度，实现物流企业成本的降低，进一步提高企业的内部管理效率。

结语

目前，我国现阶段有关内部控制会计制度在物流企业的运用的研究工作，虽然取得了一些令人满意的成绩，部分研究成果寂静应用于现实的企业管理之中，并产生了很大的效益。但是，由于该项研究工作本身的发展还处于初步探索的阶段，缺乏具有实用性的研究经验，再加上该课题所需的专业知识水平较高，影响因素较大；而且目前的工作团队缺乏创新的意识和先进的内部管理经验，尤其是缺乏具有专业会计知识的研究性人才；最重要的是国家政府部门资金支持的力度不足，无法为该项工作提供一个良好的研究基础，所以该项研究工作，仍然面临着一系列突出的问题，无法得到进一步深入发展。因此，我国政府及有关部门应该加强对现阶段有关内部控制会计制度在物流企业的运用的研究工作的重视，继续加大对该项研究工作的人才支持、技术支持与投资力度，努力为该项研究工作建立一个良好的研究基础，从而加快该项研究工作的研究进程，争取早日探索出实现内部控制会计制度在物流企业得到运用的现实途径，从而加强企业内部结构的控制管理，完善物流企业的会计管理体系，提高企业经营管理水平以及工作效率，增强企业的竞争力，促进企业的进一步发展，从而实现社会主义市场经济秩序的规范，推动社会向前发展，为实现全面小康、构建社会主义和谐社会贡献自己的一份力量。

参考文献

[1]于慧杰，石胜乐.基于熵权一双基点法的现代物流企业服务创新绩效评价研究[J].武汉理工大学学报（社会科学版），2013，11（2）：26-28.

[2]李金喜，冯丹丹，黄玉婷.基于作业成本法的农产品企业物流成本的研究与应用[J].科技致富向导，2013，8（4）：15-21.

物业内部管理制度篇4

一、相关理论概述

1.物业管理企业概念界定

物业管理就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在城市建设进程中也起到了重要的作用。

2.内部会计控制概念界定

内部控制分为内部会计控制（InternalAccountingControl）和内部管理控制（InternalAdministrativeControl）两类，其中内部会计控制是指单位为加强对会计工作的有效管理而制订的各种组织、分工、程序、方法、标准、守则和规程等。它由一系列具体的控制环节和控制措施组成，其基本目的在于保证会计信息的真实可靠性，保护企业财产的安全完整性。物业管理企业内部会计控制方法主要包括：不相容职务相互分离控制、授权批准制度、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。

3.物业管理企业内部会计控制特点

首先，物业管理企业内部会计控制很难形成统一模式。因为不同物业往往类型、大小、新旧、特点不同；业主的要求、收费模式、收费标准也不同；面临的市场环境、社会环境差异很大，再加上我国物业管理企业发展历史较短，缺乏国家从政策、制度上的完善的指导、监督和支持。由于上述内在和外在的因素影响，我国的物业管理企业很难形成统一的内部会计控制模式。

其次，物业管理企业内部会计控制受“资金”因素的影响更为彻底，很难形成完整的内部会计控制体系。物业管理企业设立“门槛”较低，它不需要拥有资产的所有权，仅是代替业主对资产进行管理。市场准入对企业人员和资产限制较低，大多物业管理企业都面临资金和资质限制，面对激烈的市场经营竞争，企业必然更为重视短期收益、缺乏长远目标，而内部会计控制带来的具体经济效益却很难在短期内确定，这必然导致物业管理企业对内部会计控制的忽视。资金短缺是物业管理行业的硬伤，任何管理行为都要受其制约，很难形成完整的管理体系。

第三，物业管理企业内部会计控制受“人员”因素的影响更为彻底，企业内部会计控制风险加大。物业管理企业大多规模小，人员少。普遍存在一人多职现象，权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率，加大了物业管理企业的内部会计控制风险。

二、我国物业管理企业内部会计控制现状

1.管理者认识不足

有些物业管理企业的管理者对内部会计控制缺乏正确认识，片面认为内部会计控制就是一堆文件、表格、手册和制度，只是形式上的控制，因而导致内部会计控制形同虚设；有些管理者片面认为内部会计控制就是会计人员的事情，仅在会计部门范围内，部分的制定和执行内部会计控制，降低了控制效率；有些管理者认为内部会计控制会把自己也纳入体系中控制，约束了自己的管理权力，降低了管理效力，彻底忽视内部会计控制；有些管理者认为内部会计控制投入大，受益不确定，是一种人力、物力、财力的浪费，弱化了内部会计控制。

2.内部会计控制体系不完善

内部会计控制不仅仅是某个人或者某个部门的控制行为，而是物业管理企业全员参与、全员受控的控制活动。它从控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督五个方面，强化风险评估和管理，确保物业管理企业经营活动的顺利进行。

3.机构设置不合理、职责不明确

我国物业管理企业尚未形成一套具有自己特色的企业设置，往往是借鉴成功企业的经验进行企业设置，而忽略了结合物业管理企业自身的具体情况，充分考虑物业管理企业管理人员的工作习惯、管理理念，建立一套反映自身特点的组织结构模式。为了节约成本，物业管理企业的机构设置往往趋于简化，从而出现一人多职，分工不明确，职责不明晰的现象。

4.信息化程度低、管理效率不高

物业管理企业的产、供、销、人、财、物等几乎全部的经营行为，都会经过会计这个中间环节，转化为会计信息体现出来。会计信息的生成和传递是一个极为重要的过程。会计信息失真，必然导致经营决策失误，从而给物业管理企业带来经营风险。物业管理企业应该从企业自身特点出发，选择使用适合自身的财务核算管理软件，使企业内部会计信息生成和传递系统形成一套严格的信息系统，避免会计信息失真并保证会计信息快速传递。

5.缺乏有效的监督机制

对于我国的物业管理企业来说，内部会计控制的监督机制效果不尽人意。我国的物业管理企业由于受到资金和规模的限制，考虑成本收益原则，往往不会设立专门的内部监督部门，也没有专门的监督工作人员。少数物业管理企业设立了内审机构或是专门设置了监督人员，但是监督机构的工作缺乏独立性，监督人员的专业水平较低，导致内部监督机制效力低下。

三、完善我国物业管理企业内部会计控制的措施

1.加强管理者重视程度

要保证物业管理企业内部会计控制的有效实施，必须加强管理者的重视，使企业管理者充分认识到内部会计控制的重要性。内部会计控制虽然从一定程度上制约了管理者的管理行为，但更多的还是保障了物业管理企业的资金和资产安全，保证了会计信息真实有效，减少了企业的经营风险，保证了管理者做出正确的决策，保证企业正常的物业管理经营活动。

2.全员参与内部会计控制

物业管理企业为业主提供唯一产品的是服务，企业增加收入的关键是提升服务品质，创建服务品牌。物业管理企业应该有意识的培育自己特有的企业文化，引导和规范员工的行为，形成企业凝聚力和竞争力。加强企业内部会计控制的培训和宣传工作，注重人才的培养，使防范风险和内部会计控制成为员工自觉遵守的行为守则的重要组成部分。

3.健全内部会计控制体系

健全物业管理企业内部会计控制体系应基于以下几个原则：一是相互牵制原则。在横向关系上，不相容岗位职务应该相互分离。一项工作由两个以上的人员完成，可以互相牵制，降低舞弊风险。在纵向关系上，建立授权审批制度。一项工作通过上下级间的互相牵制，共同完成，降低舞弊风险。二是相互配合原则。涉及内部会计控制的各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应互相沟通、积极配合，做到既相互牵制又相互协调，要在保证会计控制质量，提高工作效率的前提下完成各项经营任务。三是制定内部会计控制流程。将各个岗位尤其是关键岗位的工作制定详尽的流程，规范岗位实施细则和岗位职责。

4.加强信息化程度

物业管理企业财务软件的应用，提高了财务人员的工作效率，使原来需要几个人，或者是几个部门共同完成的复杂工作，现在由会计人员一次完成。会计电算化的应用，把财务人员从繁琐的重复工作中，解放出来，从而可以进行更为复杂的管理分析工作，更好的为企业管理人员提供真实、有效的会计信息。网络技术的应用，使会计信息实现异地共享，增加了会计信息的及时性和共享性，实现了企业管理者随时了解物业管理企业经营情况并及时做出决策。

5.加强内部会计控制监督

为了防范控制风险，确保企业内部财务控制目标的实现，物业管理企业应该加强企业内部会计控制监督工作。内部会计控制监督，不仅仅是对财务人员、财务部门的监督，而是应该覆盖物业管理企业的全体人员、所有部门。其中要重点加强对物业管理企业法人、企业管理人员和关键岗位管理人员的控制监督，建立关键岗位轮岗和定期稽查制度。通过对授权审批控制、不相容职务分离设置、关键控制环节和风险点的重点监督、预算控制、会计系统控制、内部报告控制、财产保全控制、电子信息系统控制等内部会计控制实施有效性的监督，及时发现风险、堵塞漏洞，确保物业管理企业正常的生产经营活动。

物业内部管理制度篇5

校区物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤发展总公司的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交谈，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。

二、制度建设是规范校区物业管理的基础

制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。

1、制度建设的意义和作用

以国家法律和政府有关部门颁行的政策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。

（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。

（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。

（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。

（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。

（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。

（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。

（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。

2、物业管理公司的内部制度可设为：

（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。

（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。

（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。

（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。

（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。

3、制度建设的原则

物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：

（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。

（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。

（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。

（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。

（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。

三、服务是校区物业管理的硬指标

高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：

（1）服务态度热情

物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。

（2）服务设备完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。

（3）服务技能娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。

（4）服务项目齐全

除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

（5）服务方式灵活

物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。

（6）服务程序规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。

（7）服务收费合理

因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于政府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。

（8）服务制度健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。

（9）服务效率快速

服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。

四、创新经营理念

办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。

1、品牌经营理念

在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。

2、规模经营理念

“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。

不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。

公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。

3、成本经营理念

经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：

（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。

（2）技术设施的完善。逐步加强校区物业管理企业智能化设施建设，丰富物业管理手段，摊薄经营成本。