土地流转(收集5篇)

土地流转篇1

为了进一步优化整合农村土地资源，促进农业产业结构调整和适度规模经营，加快建设现代农业，提升统筹城乡发展水平，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律法规和政策，结合我区实际，提出如下实施意见：

一、充分认识加快农村土地承包经营权流转的重要意义

（一）加快农村土地承包经营权流转是转变农业生产方式、发展现代农业的必由之路。上世纪八十年代，以家庭联产承包经营为主的双层经营管理体制的施行，极大的调动了农民生产经营的积极性，促进了农民增收和农村经济发展。但随着市场经济的发展和农业机械化水平的不断提高，一家一户的小田块耕作已经难以适应农业发展的新需求。加快推进农村土地承包经营权规范化、程序化、制度化流转，进一步激活土地生产要素，可以有效解决耕地分割零散、规模过小、效益偏低的问题，有利于促进土地、技术、资金、劳动力等资源的优化配置，是实现农业生产集约化、标准化、专业化、现代化经营的必然要求。

（二）加快农村土地承包经营权流转是推进农业产业化经营、促进农民增收的有效举措。加快农村土地承包经营权流转，适当集中土地发展适度规模经营，可以打破一家一户封闭式的经营格局，有效扩大农业经营规模，最大限度地提升土地利用水平和农业经营效益，不断提高农业产业化经营水平。同时，让农民通过经营土地，从土地流转中得到租金、转包费或入股分红等相对高于单纯耕种获得的收入，有利于提高土地产出效益，强化农业抵御自然风险和市场风险的能力，进一步提升农业经营效益，促进农民稳定增收；有利于农村劳动力向二、三产业和城镇转移，进一步拓宽农民群众致富增收的渠道，加快推进农业产业化、农村工业化和农村城市化。

（三）加快农村土地承包经营权流转是加快新区建设、统筹城乡发展的现实需要。《关中—天水经济区发展规划》的批准实施，使我区成为泾渭新区建设的核心板块，也成为西安（）国际化大都市的重点区域。独特的区位优势决定我区必须加大统筹城乡发展力度，以服务国际化大都市为方向，加快发展都市农业，着力打造精品农业和都市农业示范区。随着新区建设的实质性推进，全区农村将成为项目建设的主战场，城镇化和工业化步伐将不断加快，基础设施建设、农业龙头企业、农民专业合作组织和种养殖小区对土地的需求日趋强烈。新形势下，加快推进农村土地承包经营权流转，为新区开发建设提供充裕的土地资源，成为当前我区构建国际化大都市、加快城乡一体化进程的迫切需要。

二、我区农村土地承包经营权流转工作的指导思想、目标任务和基本原则

（一）指导思想：围绕建设“未来大西安现代化新区”和“都市精品农业示范区”的目标，深入贯彻落实科学发展观，以农业产业规划为龙头，以现代都市农业项目招商为抓手，以优化资源配置、发展适度规模经营、提高农业生产效益、促进农民增收为方向，按照统筹城乡发展的要求，逐步建立“政府引导、政策扶持、集体运作、市场调节、保障配套、规范有序”的农村土地承包经营权流转工作机制，促进农业经营规模化、集约化、专业化，加快推进城乡经济社会发展一体化。

（二）目标任务：经过3-5年的努力，基本形成“权属清晰、权责明确、体系健全、流转有序”的农村土地承包经营权流转机制，基本建立服务功能完善的农村土地承包经营权流转市场。

（三）基本原则：

1、坚持“三个不得改变”。农村土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。

2、坚持依法、自愿、有偿。土地承包经营权流转的主体是农户。任何形式的土地承包经营权流转，都要按照法律规定，在农户自愿前提下进行，由承包农户自主、自愿决定流转方式，享有全部流转收益。

3、坚持政府引导、市场主导。土地承包经营权流转是市场经济条件下农业经营制度的深刻变革。各级党委、政府一方面要通过政策激励、管理服务进行引导推进，另一方面也要积极培育完善土地承包经营权流转市场，充分发挥市场的主导作用。

4、坚持循序渐进、分类指导。坚持从当地实际出发，不搞“一刀切”。对于尚不具备流转条件的区域，不可运用行政手段，违背经济规律和农民意愿强制推行。对已具备流转条件的地区要采用流转双方易于接受的流转方式，做到因地制宜、因势利导、有序推进，使土地流转和规模经营健康有序进行。

5、坚持集约经营、规模发展。要实行连片集中布局、区域特色种养、专业化生产，加大农业项目的招商引资力度，用大项目和龙头企业带动土地的规模化经营。要立足区域特色优势，大力发展二、三产业，加快转移农业剩余劳动力，激发土地承包经营权流转的内在动力。要增加农业基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地承包经营权流转的长效机制。

三、鼓励多种形式、多种主体流转农村土地承包经营权

（一）鼓励农户依法采取多种形式流转。引导农户采取出租、转包、转让、互换或者其他方式流转土地承包经营权；允许通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒丘、荒滩等农村土地，在依法登记取得土地承包经营权证或者林权证后可以流转。家庭承包土地的承包经营权流转主要有以下几种形式：

1、转让。即农户将部分或全部土地承包经营权，转让给本集体经济组织以内或以外的农户或其他农业生产经营者。转让后，原承包方与发包方之间在部分或者全部承包土地上的权利义务关系自然终止。

2、互换。即在同一集体经济组织内农户之间为各自需要，互相交换其承包地块的承包经营权，流转双方与发包方重新签订承包合同。

3、转包。即农户将承包地的部分或全部土地的承包经营权以一定条件转包给本集体经济组织以内的农户，原承包方与发包方的权利义务关系不变。

4、出租。即农户将部分或全部土地的承包经营权，租给本集体经济组织以外的农户或其他农业生产经营者。

5、入股。即农户将土地承包经营权作为股权，采取土地股份合作形式，参与不改变用地性质的农业开发经营。

土地承包经营权流转形式由农户自主选择，农户可自行流转，也可以委托集体经济组织代为流转。要坚决制止集体经济组织在组织农户进行土地承包经营权流转中，采取低价租回土地，高价对外发包，中间盘剥农民利益的任何流转形式和做法。

（二）鼓励各类规模经营主体参与流转。鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的工商企业、农民专业合作社、企事业单位、龙头企业、农技推广机构等农业经营服务主体，按照“公司+农户”、“公司+中介组织+农户”等模式，投资现代设施农业、休闲观光农业、创办农业产业基地和专业小区，连片开发农户流转的土地。鼓励有技术优势、良好信誉的专业户和农技人员领办、创办农业规模经营组织。鼓励较强经济实力的企业进入农业规模经营，鼓励城镇干部职工以适当方式参与农村土地承包经营权流转，进行农业规模经营，享有与本地经营者同等待遇。引导农民工带资金带技术回乡开展农业适度规模经营。

（三）鼓励通过股份合作形式流转。土地股份合作制使农户在家庭承包经营基础上实现了新的联合，保障了土地由分散经营向规模化经营转变过程中农民的承包权、经营权和收益权，是土地承包经营权流转过程出现的一种新形式，应大力提倡。同时，要结合本地实际，积极探索、创新多种土地承包经营权流转形式。

四、依法促进和保障农村土地承包经营权流转规范有序开展

在依法明确土地权属的前提下，农村土地承包经营权流转应按照以下程序进行：

(一)协商。承包方与受让方就流转方式、期限、价格等具体条件自愿进行平等协商，达成流转意向。农村经营管理部门要对农民流转土地提供政策咨询、价格评估等指导和服务。

（二）签订流转合同。在协商一致的基础上，农村经营管理部门向流转双方提供统一规定的合法文本格式，指导签订规范的流转合同。流转双方可以到镇农村经营管理部门办理鉴证手续。合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和镇农村经营管理部门各备案一份。

（三）登记。农村经营管理部门建立土地承包经营权流转情况底册，及时记载和反映流转情况。对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

（四）资料归档。各镇农村经营管理部门要对土地流转合同及其他规范性文件材料及时整理归档，并建立“一户一表、一村一册、一镇一柜”的土地流转台帐制度和信息资源库。区级农业行政管理部门要经常对各镇土地承包经营权流转合同的档案管理情况进行检查。

五、加大对农村土地承包经营权流转的支持引导

（一）理顺承包关系。继续做好二轮农村土地延包后续收尾工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，搞好土地确权登记、颁证工作，切实做到承包地块确权、承包合同、承包经营权证书“三到户”，依法保障农民对家庭承包土地占有、使用、收益和流转的权利。对目前已流转的土地，要组织开展全面清理。凡流转手续不全的，要按规范要求尽快补全；凡合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方修订合同，并及时做好备案、登记和归档工作。

（二）搭建服务平台。以区、镇农业经营管理部门为依托，建立土地承包经营权流转交易服务中心，为流转双方提供信息中介、价格评估、合同鉴证、档案管理、矛盾仲裁等服务，不断建立健全市场化土地承包经营权流转机制。由区农林畜牧局牵头，区信息化办公室配合，在区、镇政府网站设置农村土地承包经营权流转信息专栏，及时土地流转、农业招商等相关信息，向社会公开有关政策措施，使农村土地承包经营权流转逐步进入有序、公开、快捷的轨道。

（三）强化资金扶持。制定出台农业产业化项目扶持政策，区财政建立专项预算，对流转土地发展杂果栽植、设施农业分别给予每亩100-6000元的补贴；对发展肉鸡养殖给予最低5万元的补贴。同时对土地规模流转成效显著、当年新增土地流转面积5000亩以上的的镇采取以奖代补的办法给予奖励。各类金融机构要加强对专业大户、农民专业合作社、龙头企业等规模经营主体的支持和服务，安排一定额度的信贷资金帮助解决规模经营的资金需要，并允许规模经营整体以联保等形式办理贷款手续。

（四）完善就业和社会保障。放手发展农村二、三产业，构建多渠道、多层次、一体化的农村劳动力转移就业服务体系，降低农民对土地的依赖程度。引导农民有序外出就业，鼓励农民就近转移就业，扶持农民工返乡创业。有机结合货币安置、留地安置、用地单位安置等方式，切实做好失地农民的安置工作，将失地农民纳入政府的就业规划，把各种形式增加的就业机会，无区别地向失地农民开放。对于失地农民生活特别困难的家庭要实施政府救助。逐步完善农村最低生活保障、农村社会医疗保险、大病救助、农村养老保险等多层次的农村社会保障体系，尽快制定和实施农民工养老保险关系转移接续办法，扩大农民工工伤、医疗、养老保险覆盖面。逐步弱化土地的保障功能，为土地流转提供强有力的支撑。

（五）依法调处土地流转纠纷。区、镇两级成立土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会，仲裁委员会由农林、水利、司法、、国土等部门组成，办公室及仲裁庭设在区农业部门，成员由机关相应的人员和聘请律师组成，工作经费由同级财政解决。因土地承包和土地流转发生纠纷的，双方当事人可协商解决，也可请求村民委员会、镇土地承包流转服务中心进行调解；当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可向区级土地流转纠纷仲裁委员会申请仲裁，当事人对仲裁裁决不服的，可在接到仲裁裁决书之日起三十日内向人民法院。

六、加强对农村土地承包经营权流转的组织领导

（一）健全机构，加强领导。农村土地承包经营权流转工作涉及面广，政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农村改革、发展、稳定大局，各级各部门必须高度重视，把此项工作列入重要议事日程，切实加强领导，精心安排部署，扎实加以推进。区委、区政府成立农村土地承包经营权流转工作领导小组，办公室设在区委农工部，区农林畜牧局负责具体实施。各镇党委、政府要进一步加强农村经济经营管理队伍建设，调整充实人员，落实工作经费，协调配合各方做好土地流转管理工作，确保全区农村土地流转工作有序开展。

土地流转篇2

[关键词]农村土地流转；机制研究；影响因素

中图分类号：F323文献标识码：A文章编号：1009-914X（2015）23-0181-01

农村地区的土地主要以家庭为单位进行承包管理，农户通过合法的渠道在保留承包权的情况下将经营权转让出去就属于土地的流转，农村地区的土地流转现象的发生是在农村经济发展的推动下产生的，土地流转的推广能够实现土地的规模化、集中化的经营管理，通过土地经营权利的转换，能够实现土地价值的增长以及农业现代化水平的提升。

一、农村土地流转的主要机制类型

在农村的土地流转中，土地的所有制根本不能发生改变，要始终维护农民的承包权益，这是土地流转中必须遵守的原则。农户自发性的土地流转行为主要包括转包、互换、转让等流转形式，这种形式的土地流转，农户占据主体地位，其中转包的方式最为常见，农户将承包权下的土地转让给其他人，通过收取转包费的形式来完成土地流转。反租倒包的土地流转形式属于一种集体性的流转行为，主要是由村委会带头将土地进行集中管理，支付一定的租金，称为反租，土地由村集体进行管理，然后将土地的使用权在市场上进行交易，主要承包给一些农业相关的大型企业或者经营大户，这种方式就是反租倒包里的倒包。农村合作社的建立也是土地流转中的模式之一，这种模式主要是通过集中土地、建设农业合作队伍来实现的，农民在农村合作社中投入资金入股，获得土地的管理经营权利，合作社内部实行民主的形式进行统一管理。此外农村土地流转还包含股田制、集体租赁承包等多种模式。

二、农村土地流转机制中存在的问题

1、农村土地流转操作机制的问题

在当前的土地流转中存在许多不规范的问题，造成了操作机制的不健全，阻碍了土地流转的正常运行。比如在承包权的转让中经常会出现因为合同签订不规范而发生的纠纷问题，合同内容经常会发生条款规定不全的现象，流转步骤程序的不规范以及流转项目的监管不严等都会造成操作机制的缺陷，从而发生土地流转中的矛盾的激增。有的土地流转双方在进行权利的转换时并没有签订有效的合约或者合约内容有漏洞，这样就存在一方毁约的风险，有的集体式的流转模式，村组织或者合作社并没有得到农户的同意就擅自对土地进行支配，也有的土地承包方在未得到政府批准的情况下就将土地变为非农用地，更为严重的是将土地用于房地产的开发，严重损坏了农民的利益也触犯了国家的相关法律。

2、农村土地流转操市场机制以及风险控制机制的问题

我国农村逐步建立了诸如土地银行等土地流转的中介组织，旨在规范农村土地流转的市场机制，但是，全国仅有一小部分地区注重土地流转中介组织的创新和建立，大部分地区尚未形成规范的土地承包经营权流转市场[1]。这种经营市场流转组织的缺乏会直接阻碍土地转让承包价格评判组织的产生、发展，有的地区虽然存在中介性质的土地流转组织，但是具体的流转信息并不能够及时的进行扩散和传播，阻碍了信息的流通，缺少了市场规则因素的推动约束，土地流转的形式以及具体操作存在比较混乱的管理状态，难以形成一个统一的规范化的流转机制。另外，农村地区的土地流转过程中的风险控制机制也存在不健全的问题，这种情况容易造成以租、农转非等现象的产生，这种形式的土地流转违背了其自身的运行宗旨，是农民的利益得不到保障，容易降低农民参与土地流转的兴趣，这种缺乏保障的土地流转加大了风险的发生概率，进一步阻碍了土地流转机制的发展。

三、农村土地流转机制的改善策略研究

1、加强农村土地流转操作机制的规范化

健全土地流转服务中心，以经营站为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心[2]。有的农民对相关的流转制度并不是很熟悉，服务中心的建立能够帮助他们解决制度条例上的一些疑惑，农户有了可以咨询的场所，同时农村土地流转也得到了有效的监督管理。另外，土地流转在办理的时候必须制定一套完整的程序步骤，首先是农户进行土地流转的申请，村中的服务站需要回报上级的管理部门进行审查，同时将收集到的信息公布到网络，通过服务中心这一平台进行土地流转双方的合作商议，签署具有法律效力的转让协议，在合作过程中严格按照协议中的相关规定履行双方的权利与职责，土地流转所属的服务中心需要不定期的对协议进行审查、监督，协议签订之后需要在服务中心进行备案登记，建立专门的管理档案，实行科学化、规范化的管理形式。

2、加强土地流转市场机制与保障措施的建设

建立土地流转中介机构，加快土地流转的市场化步伐，培育土地流转的中介服务组织，由该组织从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保等工作[3]。建立相关的机构，将农村地区想要转让土地使用权或者已经无力经营土地的农户的土地进行集中管理登记，代替农户进行土地的出租或者转包等，相当于一个第三方的中介机构，不过这一机构最终还是服务于农户，按照法律规范进行土地流转的责任工作，有利于对农村土地进行集中管理。土地流转保障措施的完善应该着力加强农民的职业技术水平的提升，提高农民就业的市场竞争力，建立相应的农民工教育培训制度，循序渐进的加强农民的市场意识，同时也应该将农村与城镇之间的户籍制度的差异不断淡化，加强农村地区儿童入学、社会保障等方面的待遇力度，实现农村富余劳动力的转移，加快城镇化的进程。

结束语

农村土地流转机制的研究是现代化新农村建设的一个关键问题，完善的土地流转机制是现代农村建设发展的内在需求，土地流转机制的改革也能够从多个侧面促进农村地区经济的发展，因此，必须对当前土地流转机制中存在的诸多问题进行研究解决，规范土地流转的制度保障，实现农村劳动力的有效转移，建立服务中介机构，从而推动农村城市化的发展进程。

参考文献

[1]陈志宇.新农村建设背景下完善我国农村土地流转机制研究[J].安徽农业科学，2012，05：3058-3059+3114.

土地流转篇3

这位朋友的观点也许不无道理，但我更关注政策的可操作性，心中喜忧参半。中国历代王朝的更迭史，其实也是土地制度的变迁史。之所以失败，与未能及时实现“平均地权”的承诺有直接关系；而共产党得天下，很大程度上在于满足了农民对土地的要求。自1949年迄今，土地与资本一直是影响中国经济结构及走向的两大变数。

从分田起，从个体耕作到互助组、初级社、高级社、，土地权利在8年间经历了一系列激变，与之同步的则是“对资改造”。土地、资本所有制度的激变，都是在“过渡时期总路线”旗号下进行的。变更生产关系的目的是要解放生产力。将土地从个人私有变为“一大二公”的制，从理论上可以形成规模经济，便于机械化耕作和兴修水利，提高农业产值。但脱离实际必然事与愿违，“一大二公”的结果是“规模不经济”，制度成了生产力的桎梏，但最高领导人死要面子，不仅造成惨烈的3年，更使中国农民长期在贫困中挣扎，“共同富裕”成了画饼。

化折腾了20年后，才以“联产承包责任制”的方式，使农村有了50年的休养生息。时至今日，农村土地资源已成为改革开放迄今的最后一块处女地。所谓“集体所有”，在法律上至今仍是个模糊概念，随着城市化进程的加快，膨胀的资本早就开始蚕食农村土地这块不明的大蛋糕。土地买卖是地方政府的主要财源，在开发商、政府和乡镇干部组成的利益共同体面前，农民是最容易宰割的弱势群体。规范土地承包经营权的流转，相当于增加了宰割的难度，客观上有利于保护农民权益，而要确保这一政策的实施，亟需配套的法律法规和制度化管理。

“上有政策，下有对策”，地方当局与中央博弈多年，堪称经验老到，自然不会拱手让利；而土地流转政策的出台，也有利于资本出手兼并土地或变相开发，从9月30日迄今的一个多月间，各种以“土地流转”名义出现的土政策及开发、置换、拍卖等纷纷抢滩，新的“圈地运动”暗潮汹涌，而国土资源部的相关政策，要到年底前才出台。

土地流转篇4

本文简单介绍了土地承包经营权制度的基本理论，通过分析我国土地承包经营权流转现状，对健全和完善我国的土地承包经营权制度提出了建议。

关键词：土地承包经营权流转；土地确权颁证；土地流转中介机构；适度规模经营

1.土地承包经营权流转方式及必要性

法律规定，我国土地承包经营权流转方式有：转让、转包、出租、互换、入股等方式。以下分别一一介绍这五种土地承包经营权流转的方式。

土地承包经营权流转是物权属性的应有之义。土地承包经营权属于物权中的用益物权，法律对它的自由支配有一定的限制，诸如“土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质和土地的农业用途”、土地承包经营权流转要在承包期内等等，但是，土地承包经营权流转有利于实现土地资源的合理配置和土地的规模经营，从而优化农业产业结构，并且能够在很大程度上保障国家粮食安全。所以只要流转双方遵循相关法律法规，其流转就是受国家支持和鼓励的。

2.我国土地承包经营权流转的现状与制约因素

20世纪80年代以后，我国开始在农村实行家庭联产承包责任制，农民开始自己掌握土地的承包权，随之便出现了农村土地承包经营权的流转，而近些年，土地承包经营权流转在农村已经成为常见的现象。2007年颁布的《物权法》从法律上认可了土地承包经营权的合法流转。通过三十年的发展，我国的土地承包经营权流转规模和速度不断地扩大和加速，形式也越来越多样化，但是在此过程中，也不可避免地存在一定的局限性和制约因素。

第一，我国目前的土地承包经营权流转，从整体上来说不够活跃，缺乏健全和成熟的法律和机制保障。土地承包经营权流转大部分局限于本村内的亲戚、朋友，也就是说，是建立在农村“熟人社会”这样人与人之间彼此信任的基础上，这大大阻碍了土地承包经营权流转规模的扩大和土地承包经营权流转制度的发展。

第二，我国农村的农地经营没有形成规模，农户并不愿意流转自己手中的土地承包经营权。我国政府虽然也鼓励农地的适度规模经营，但我国农村现在还基本上是各个农户自己经营自己的农地，这与美国、德国的农场规模经营大大不同。

第三，正是我国农地的小规模经营，大大阻碍了先进的科学技术和投资的引进。在我国农村，农地一般是农户自己经营，我国科技飞速发展并没有适用到农村土地上去，很多地方的农民现在还过着靠天吃饭的日子。在陕西一些边远山区，还存在这一批“麦客”，而所谓“麦客”就是专业的手工割麦人。我国农村农业发展现状与一些发达国家相比，在科技水平上可以说是相差甚远。

我国的土地承包经营权流转之所以呈现出现在的状况，与我国当前的经济、文化、社会、法律都息息相关，但以下仅就法律和社会的角度来剖析土地承包经营权流转的局限性：

一、从法律角度剖析土地承包经营权流转的局限性――土地确权颁证

从我国实行家庭联产承包责任制以后的很长一段时间内，不管是从实践上，还是法律、政策上，对于土地确权颁证都是一片空白。直到2004年，政府出台《农村土地承包经营权证管理办法》，它规定“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方限购土地承包经营权的法律凭证”。

虽然有了法律的明文规定，但受各种条件的制约，大多数地区土地承包经营权的土地确权颁证都没有落到实处，多数农民对于自己土地承包经营权权利意识都十分淡薄，对于土地承包经营权制度的了解更是无从谈起。登记过的农户通过对权属证书的了解，权利意识自然会有所增强，出于对权属证书的信任，也会更加愿意长期承包土地和参加到土地流转的市场中去。由此可见，土地确权的登记颁证对土地承包经营权流转的意义重大。

二、从社会角度剖析土地承包经营权流转的局限性

（一）土地流转机构的缺乏

农地流转中介组织是连接农地流转双方的桥梁与纽带，它不仅可以降低土地承包经营权流转的交易成本与交易风险，而且可以扩大土地承包经营权流转的范围，从而增加土地承包经营权流转成功的可能性。

（二）土地承包经营权流转价格较低

我国农村土地承包经营权流转价格十分低廉，究其原因，最主要的是农村土地经营效益低下并且极不稳定，无法预计土地收益或者即使预见到收益也极低；并且，当前的土地承包经营权流转多数发生在本村的亲戚、朋友之间，或者是通过熟人介绍，正是这样的“熟人社会”导致土地流转的价格不好抬高，甚至是无偿使用，这并不符合我国土地资源的稀缺性现状，同时，也不利于土地承包经营权流转的良性发展。

（三）其他制约因素

我国土地承包经营权流转市场并不活跃，原因还有很多，比如农民长期在外打工，但仍做着回家养老的打算，所以即使抛荒也不愿意转让土地或者仅仅选择短期出租土地承包经营权；还有，农村土地承包经营权外部流转的交易成本过高也是土地流转市场不活跃的因素之一。

3.健全和完善我国土地承包经营权流转制度的建议

首先，要全面、深化地落实党中央关于土地承包经营权流转的相关政策。第一，加强土地流转中介服务，设立土地流转中介机构，建立健全土地流转市场。这样做的好处是降低了交易的成本，简化了交易过程。前文提到我国现如今土地流转多发生在亲戚、朋友之间这样的“熟人社会”，这样虽方便但也有一定的弊端，比如不好意思讨价还价，流转价格较低等等，而有了专门的土地流转信息交流平台，能够迅速找到合适的交易对象，这样土地流转市场才能更加活跃。第二，“鼓励承包经营权在公开市场上香专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式适度规模经营”。这不仅有利于实现我国农业经营主体的多元化，增强农业市场的竞争力，也有利于农业科技的发展和我国现代化农业早日实现。第三，落实土地承包经营权确权登记颁证工作。只有将农户对于承包地的相关权利、土地承包期限等内容落实到权属证书上，才能使土地流转的受让方心里更有底，促使交易的达成，使土地流转不再仅仅局限于“熟人社会”，促进更广范围的土地流转交易，活跃土地流转市场。

土地流转篇5

农村土地的三权指土地的所有权、承包权和经营权，三权是我国农村土地的特有属性，以马克思土地产权理论和三权分离的视角分析土地流转是建立土地流转模式的基础。

(一)农村土地的所有权我国《宪法》明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《民法通则》规定:“集体土地所有权依照法律属于农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”《物权法》规定:“农村集体土地所有权由与之相对应的各级集体经济组织或村委会、村民小组代表集体行使，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”法律明确了农村土地所有权的主体为农村集体，从而保护所有权的归属，而农村土地的所有权本身具有一般的产权性的同时存在特殊性，法律限定土地公有，农民集体在对集体土地进行经营性或消费性使用时，不得进行土地买卖，土地所有权不能作为责任财产，不能以土地所有权承担民事责任，由此限定了土地的所有权。

(二)农村土地的承包权1982年中央一号文件《全国农村工作会议纪要》与1983年中央一号文件《当前农村经济政策的若干问题》明确了农村土地的家庭联产承包责任制度成为农村土地经营的基本制度。1993年4月，八届全国人大对《宪法》进行修正，将“家庭承包经营”明确写入《宪法》，使其成为一项国家基本经济制度，确立了家庭承包经营制度的合法性。2002年8月，《中华人民共和国农村土地承包法》公布，明确规定了农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式［10］，并提出农村土地承包的发包方是村集体经济组织或者村民委员会(农村土地的所有者)，但同时也规定村集体经济组织或者村民委员不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，农村土地的发包方不能将所有土地承包给本集体经济组织外的任何人。土地承包经营权的客体并非承包权，而是农户对农村土地承包后的经营权，承包关系本身具有长期性、稳定性和一定的约束力，《承包法》第三十九条规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。由此可见，农村土地承包经营权流转后的发包方与承包方并没有改变，农村土地的承包关系及承包权也没有改变。

(三)农村土地的经营权党的十七届三中全会关于推进农村改革发展作出了重大决定，明确提出要建立健全土地承包经营权流转市场，《承包法》及2005年通过的《农村土地承包经营权流转管理办法》中对农村土地承包经营权流转做了详细规定，明确了农村土地流转的主体是承包土地的农户，客体是农村土地的承包经营权。这个承包经营权实质是农户对所在集体的土地承包后流转土地的经营权，并非农村土地的承包权，更谈不上农村土地的所有权。农村土地的经营权最初属于农户，即农村土地的承包方，这是由农村土地承包合同确立的，是承包权所引致的经营权，农村土地的经营权从承包方流转至其他组织或个人，形成土地流转市场。农村土地的经营权是农村土地的生产和经营权利，农村土地的所有权不能买卖，而土地所有权上的其他权利可以作为责任财产，以保护债权人利益。承包方通过承包农村土地，依法取得的是具有物权性质的农村土地使用权。因而，土地经营权具有独占性、排他性、移转性、可分性等产权的一般性质。所谓独占性，是指承包方依法取得的土地经营权独立享有依法使用、收益权利;所谓排他性，是指任何组织或者个人不得非法干涉或者妨害承包方依法享有和行使土地的经营权，否则要承担侵权责任;所谓移转性，是指土地的经营权可以依法在市场上自由流转，以更好地实现其价值;所谓可分性，是指土地经营权是由多种权能构成的权利集，包括经营自、耕作权、流转权、收益权等，其中流转权包含转包权、租赁权、转让权、互换权、入股权等［13］。农村土地的经营权与所有权、承包权分离是农村土地经营权流转的基础，流动的经营权是建立土地流转市场的关键因素。

二、基于三权分离的农村土地流转模式分析

(一)农村土地流转的内涵农村土地流转是农村土地经营权的流转，指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的经营权转让给其他个人或经营组织的过程。农村土地流转是实现农村土地资源优化配置的有效形式，能够促进土地承包经营权在流转过程中与生产要素紧密结合，构建农村土地流转市场，实现农村土地的集约化经营。农村土地流转的主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转的受让方是从事农业生产的个人或经济组织，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。农村土地流转的根本目的是优化农村土地的资源配置，实现农村土地产值最大化。

(二)三权分离的农村土地流转农村土地流转的客体是农村土地的经营权，但由产权的排他性和可转移性来看，农村土地的经营权与农村土地的所有权及承包权关系密切，而农村土地经营权也是由农村土地的承包权而来。以农村土地承包方为纽带，可将农村土地流转的过程分为农村土地的承包和农村土地的流转两个过程，见图1。1．农村土地的承包农村土地的发包方是农村土地的所有者，即农村集体经济组织，农村土地承包的客体是农村土地的承包权及经营权，农村土地的承包方是该集体经济组织的各农户。农村土地的承包权具有一定的约束力，《承包法》规定承包方必须是本集体经济组织的农户，当农户不愿再承包土地时，须将承包权交回集体经济组织，由集体组织再发包给其他本集体经济组织的其他农户，由此限定了农村土地的发包方与承包方。在承包过程中，集体经济组织与农户签订土地承包经营合同，向县级政府登记备案，确立发包方与承包方的承包关系并明确承包客体。承包过程完成后，集体土地的所有权依然属于集体，并没有发生改变;农户得到了该片土地的承包权和经营权，而承包权利和经营权利是有区别的，农户在使用该片土地时既承担土地的承包权利，也承担土地的经营权利，而两者的有效区分是进行土地经营权的流转的基础。2．农村土地的流转在农户取得农村土地的承包权与经营权后，可将土地的经营权流转，流转的主体是农户，流转的客体是农村土地的经营权，《流转管理办法》规定，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。具有土地承包经营权的农户与土地流转的受让方签订土地流转合同，确立流转关系及明确土地流转的经营权，并向集体土地的所有者，即发包方备案登记，完成土地经营权的流转，这个经营权最初是由土地承包合同确立给土地承包方的，再由流转合同转移给土地流转的受让方，具有前后一致性;而由承包合同确立给承包方的土地承包权在这个过程中并没有发生变化和转移，依然属于农村土地的承包方。需要注意的是，土地流转的受让方可以是本集体经济组织的其他农户，但这和承包方将承包经营权交回发包方，再由发包方发包给本集体经济组织的其他农户是有区别的，前者是土地经营权的正常流转，土地的承包权依然属于承包方;后者是土地承包经营权的变更，变更之后，土地承包经营权原有农户即失去了土地的承包权，同时也失去了土地的经营权，新的农户获得了土地的承包权与经营权。

三、基于三权分离的土地确权

农村土地流转前经过确权，才能保证流转土地的权属清晰，权利明确。农村土地权利的确认、确定，简称农村土地确权。确权是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。国家土地管理局1995年颁布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，2001年国土资源部了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知。在农村土地流转过程中，确权工作一直是难题，笔者认为原因有二，一是对确权的“权”理解不够清晰，由此造成对确权工作认识不足;二是农村土地权属历史遗留问题较多，确权依据多样，难以统一标准。以农村土地的三权分离视角来看，农村土地确权可以分为所有权确权，承包权确权和经营权确权。

(一)所有权确权集体土地所有权的确权，指对土地位置、界址(包括拐点、权属界线、界标)、权属性质的认定。农村土地的所有权隶属农村集体经济组织。因此，任何一块流转的土地首先要保证其所有权隶属该集体经济组织，农村土地权属调查，必须由国土资源管理部门和农业部门组织开展，专业技术人员参与配合。经过确权后，由确权部门对集体土地所有权登记发证，明确农村集体土地的所有权。根据国家相关法律的一般规定，以下情况可以作为农村集体土地的所有权确权依据①:(1)时，分给农民并颁发土地所有证的土地。(2)根据《农村工作条例修正草案》(简称《六十条》)，确定为集体所有的土地。(3)由于村的合并、分割，开发、征地、建设等各种原因进行的土地调整，致使集体土地所有权发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。(4)能够出示文件、协议、法院裁决书等依法证明属于集体所有的土地。

(二)承包权确权当农村集体经济组织将所有土地承包给农户后，农户就成为该块土地承包权和经营权的主体，依法享有承包经营权利。在承包方将所承包土地流转前，土地的所有者应配合县级政府的农村土地主管部门和专业技术人员对流转土地的承包权进行确认，对该块土地的位置、界址(包括拐点、权属界线、界标)、权属性质、土地权利人或土地使用者及其身份进行认定，颁发农村土地承包经营权证明，并注册登记，向县级农村土地主管部门备案。农村土地承包经营权确权的主要依据为农村土地承包经营合同，但在实际工作中，由于历史遗留问题较多，可进行多种不同的确权方式，如根据已有的确权资料(登记资料、协议书等)确权，以多方认定的《土地权属界线协议书》确权，以土地承包人与土地临界各户现场协商指认的方式确权等。