房地产会计论文(收集5篇)

房地产会计论文篇1

关键词：公允价值模式；投资性房地产；新会计准则近年来，我国房地产市场迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的主导产业。房地产业的高增长和高利润性，很多企业增大对房地产的投资以赚取租金或实现资本保值。由于土地的稀缺性，导致随着时间的推移投资性房地产经过数年之后，其市场价值要高于账面价值，甚至会高出几倍或几十倍。房地产的价值对市场具有较高的依赖性，这样使得我国长期以来使用的会计准则不能有效的反映投资性房地产的会计信息质量。2006年2月15日，财政部颁布了新会计准则体系，将以赚取租金或实现资金保值而持有的房地产从固定资产或无形资产分离出来，单独确认为投资性房地产。对于投资性房地产的后续计量，根据新准则，企业可以在传统的历史成本计量的基础上采用公允价值模式，并允许企业在满足准则规定的使用条件时使用公允价值计量该项资产。

一、相关概念界定

（一）公允价值模式的相关概念和定义

关于公允价值的定义，不同的国家有不同的定义，但是其本质差别不大。我国的新会计准则规定指出：公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。1所谓“公平交易条件”是指价格完全由市场供求决定，“熟悉市场情况”下“自愿”交易是说明市场供求瞬息万变，交易成立随市场情况变化而变化，因此公允价值具有暂时性。

（二）投资性房地产的相关概念和定义

投资性房地产是房地产中的一部分，房地产是指土地和房屋以及其权属的总称。随着房地产市场的发展，房地产市场活跃，企业不仅对外销售房地产，更亲赖于用房地产赚取租金或者增值收益。因此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的特点是能单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。为更深一步理解投资性房地产，区别容易混淆的几种房地产，下面几种例外：为生产商品、提供劳务或经营管理用来自己用的而持有的房地产不属于投资性房地产；企业租给本企业的员工住的宿舍的房地产不属于投资性房地产；企业用于存货的房地产不属于投资性房地产。

二、公允价值在投资性房地产的运用分析

（一）公允价值在投资性房地产的运用背景

随着社会经济发展和投资者投资理念的转变，投资性房地产逐渐发展成为房地产行业最新并且占有地位的增长点。我国市场经济不断发展和完善，在房地产发展的大背景和大形势下，房地产企业持有房地产的目的也多样化，不仅仅用于自身发展，用于出租以及增值收益。原有的会计准则不能有效管理和约束新形势下发展起来的投资性房地产行业，为规范投资性房地产的会计处理行为，投资性房地产会计准则应运而生。

随着房地产市场经济的发展，若继续将投资性房地产作为固定资产看待，其真实价值就往往得不到反映。主要是因为：一是因为土地的稀缺性，随着时间的推移，几年之后投资性房地产的市场价值一般会高于它的账面价值，而且还不是高于一点，而是高于几倍甚至数十倍；二是因为投资性房地产是一项投资时间比较长、投资金额比较大而变现能力较差的投资，因此具有高收益和高风险性。所以，在种情况下，投资性房地产不适合当作一般的固定资产处理。采用成本模式计量也是不合适的。所以新的会计准则将投资性房地产单独分离出来，并规定可以采用公允价值模式计量，这不仅保证了对投资性房地产财务管理以及会计行为处理的公正性与规范性，而且还能满足投资性房地产财务管理与会计处理的要求。

（二）投资性房地产公允价值计量模式的发展趋势

目前，我国采用的是历史成本计量模式与公允价值模式共存的方式。但是，现阶段公允价值模式并没有推广使用，主要是因为现阶段不能一刀切。而随着会计准则国际化，为了与国际会计准则接轨，选择公允价值计量模式是必然选择，我国必将广泛推行公允价值计量模式。

为了控制过高房价，宏观上国家出台政策打压房价，引导未来投资性房地产行业发展。可见，随着经济继续发展，未来我国投资性房地产将会进入新的发展阶段。房地产行业初期投资价值大、效益不高，但是进入后期收益较大。如果一直采用成本模式计量，就不能有效反映房地产的真实价值，影响会计信息质量。随着后期的投资性房地产市场的迅速发展和资金需求的增加会推广公允价值模式在投资性房地产领域的运用。同时，为了与国际趋同，采用公允价值模式能科学合理的计量。国家财政部的鼓励支持会为公允价值模式的推行提供好的运用平台和环境。良好的环境为投资性房地产选择公允价值模式奠定了基础。

（三）公允价值在投资性房地产的运用现状

2004年以来，我国房地产业热度不断提高，特别是北京、上海、杭州、广州、深圳等城市的房价和地价一直居高不下还不断上涨，但是隐藏着的困难和危机也不可忽视，例如房地产价泡沫现象、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。可见，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。新会计准则指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值两种模式。在活跃的房地产交易市场、公允价值能可靠计量，采用公允价值能真实反映投资性房地产的真实价值。一般情况下只有在房价不断下跌的情况下，企业选择公允价值模式会出现亏损，而根据目前我国情况，企业选择会增加公司利润。然而在上市公司当中采用公允价值计量投资性房地产的公司有大约20个左右。主要是因为新会计准则对公允价值准备没有明确的规定，理论体系不完善，导致大部分企业采取观望的态度。

三、公允价值模式在投资性房地产中运用的障碍

对于上市公司即使采用成本模式计量，但好似他们也需要估算物业投资的公允价值，把相关的公允价值披露出来。然而值得深思的一个问题是，众多的上市投资性房地产公司更多的选择了成本模式，与我国房地产市场的客观不符合。本文从理论层面、市场环境层面以及企业自身层面对公允价值模式在我国投资性房地产运用的困难进行分析：

（一）公允价值理论层面的障碍

我国新会计准则允许投资性房地产采用成本模式和公允价值模式进行计量，但是设置了严格的运用条件。即为投资性房地产规定只有同时满足下面两个条件才能运用：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在现实当中，同类或类似的房地产又要满足地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型、新旧程度相同或相似等，在我国现阶段的综合环境下很难达到。并且我国没有出台单独的公允价值准则，导致企业虽然可以运用公允价值却没有准则指导。不完善的理论体系不利于合理的估计投资性房地产的公允价值，许多问题处在研究之中，实务情况更为复杂，所以没有被广泛采用、或持观望态度。

（二）市场环境的障碍

根据公允价值的定义，我们可以看出：公允价值是在熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价格。也就是公平的交易市场以及成熟的市场环境对公允价值的实现具有重要的影响。近几年来，虽然我国经济突飞猛进，但是目前我国市场化程度不高，跟发达国家相比，离公平的交易环境尚存在一定的差距。主要表现在：我国市场信息对称的程度不高，我国的房地产公允价值目前倾向于借助独立的第三方来确定，一般是具备房地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师。同类或类似的房地产要找到每一处房地产的活跃市场价格，其实很不容易。估价师在进行房地产评估时只能根据各自评估细则导致投资性房地产价值的公允性难以保证。

（三）企业自身原因

公允价值计量是一个动态的，要求每一个会计期间都要对投资性房地产进行重新计量，并且公允价值计量要求企业能从市场上取得同类或类似房地产的价格。从税收角度看，投资性房地产采用成本模式可以计提折旧和摊销，减少账面赢利从而可以起到抵税作用。投资性房地产采用公允价值模式，因为房地产在会计计量时有明确的规定，投资性房地产后续计量模式确定后不能随意改动，一旦采用了公允价值模式就不得再改动，如果采用成本模式还可以转为公允价值模式。投资性房地产采用的公允价值模式，每年年末要调整其账面价值，差额计入当期损益。从税收角度看，企业采用了公允价值，能按照计提折旧或摊销进行处理，，企业调整利润的空间较小，不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担；从利润波动上看企业的会计利润会随着公允价值的波动而波动。特别是金融危机以来，投资性房地产价格波动大，采用公允价值的企业利润亏损严重还不利于调整；从成本角度看，目前我国的经济发展状况来说，企业采用公允价值不仅会增加其评估费用还会增加工作量。

四、公允价值模式在房地产实施运用的对策

（一）制定公允价值准则，完善理论体系

公允价值在我国还是个有待深入研究的领域，理论界对其研究大多是零星分散研究，因此应当完善公允价值准则的相关规定，完善理论体系。这需要明确规定公允价值的取得途径，例如，即何时必须采用专业资产评估机构出具的评估报告和何时可以由本企业自行确定公允价值、运用估值技术时估值模型的选定、估值参数的假设等。通过准则制定机构组织专门的研究小组、与理论界、实务界、监管机构等共同参与研究制定公允价值准则。结合我国当前的国情和房地产市场的实际情况，明确公允价值的确定方法，特别是投资性房地产后续计量的方法选择，不能限制太严，让投资性房地产公司能够自由选择。通过制定明确的会计准则去掉一些含糊的措辞，规范公允价值计量模式的运用，使公允价值理论更具操作性的指导投资性房地产企业在实务中的运用，健全和完善理论体系。主要从以下三个方面入手：首先，完善财务会计理论框架，明确公允价值计价的内涵；其次，修订相关法规以及现行一些相关会计准则，出台公允价值模式操作的具体的指导细则；最后，制定详尽的公允价值计量准则。

（二）完善市场评估体系，提高评估人员能力

为提高公允价值计量的可靠性，不仅要引入企业内部符合资格的人员，还要引入外部评估人员。外部的评估专业人员和企业内部的财会人员不仅仅熟悉会计、财务和审计方面的知识，还要能及时掌握价值评估最新方法和会计领域的最新动态。评估人员和财会人员要不断汲取新知识和提高其新技能。通过提高评估人员熟悉相关法律、法规和准则，提高对评估方法和会计计量的掌握水平，能深入把握市场评估体系。同时，我国需要继续深化改革开放、加快市场经济发展，建立全国市场价格信息数据网络，最终形成市场价格信息体系。为企业的财务人员以及专业评估人员进行资产估价提供具有价值的参考数据。

（三）鼓励性的免税优惠政策

目前，我国征收房地产税的标准采用以下两种形式：一种是税收等于租金收入乘以12%；另一种是投资性房地产原值乘以80%再乘以1.2%作为房产税。如果采用第二种标准征收房产税，因为是按投资性房地产原值计算，如果公允价值作为征税依据，他会与成本模式形成较大的差别。所以，投资性房地产在选择方法是会充分考虑到成本问题，这样也会对公允价值模式的推广产生一定的影响。

例如国家税务总局在2007年就出台了一项政策很好的鼓励了企业采用公允价值模式计量。因此在鼓励投资性房地产采用公允价值模式时，可以给投资性房地产在持有期间的公允价值变动免税。但是，投资性房地产企业在处理和结算房地产时，取得的价款扣除历史成本后的差额要计入到纳税金额当中。要推动公允价值在投资性房地产中的运用，税务机关应当制定更多税收优惠政策，解除企业的后顾之忧和税收负担。

（四）企业完善自身条件，准确评估相关信息

采用公允价值模式计量的投资性房地产公司加快公允价值信息数据库建设、完善相关内部控制制度、明确经理层、会计部门、审计部门等在公允价值计量与披露工作中的不同职责，从而降低采用公允价值模式去获取信息的成本。根据房地产业务类型，建立公允价值信息数据库，以方便房地产市场获得相关信息，为财会人员在提供公允价值的计量选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。（作者单位：长沙金信置业投资有限公司）

参考文献：

[1]张兴，徐文学等.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009（31）

[2]吴福忠，张军等.我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析[J].经济研究导刊，2008（4）

[3]李洁.公允价值在投资性房地产核算中的运用及其影响[J].财会月刊.2010（11）

房地产会计论文篇2

关键词：购房意向；前置因素；主观规范

近年来多地的房地产市场出现供大于求的现象，相当部分房企面临着巨大的生存压力。究其原因，很重要一点是大多数企业对消费者的研究和剖析还不够深入。在消费者的购房行为中，意向能够对行为做出预测，因此研究消费者购房意向的前置因素非常重要。目前现有的研究中，对房地产行业的研究有很多，但是有关消费者购房意向前置因素的理论研究则显得相对滞后。

一、相关文献述评

消费者的购房行为可以细分为四大阶段：购房需求认识阶段――找房阶段――选房阶段――正式购房阶段（田青青，2013）。消费者购买意向指的是，消费者购买行为发生时，所表现出来的倾向性，行为意向会对行为产生非常强大的预测作用（张辉，白长虹，李储凤，2011）。Menchik（1972年）研究了住房与住宅用地特点、交通便利性、自然形成环境、人工形成环境等消费者购房的偏好因素，并且重点研究了消费者的环境偏好等（李子蓉、郑亨淼，2008）。

计划行为理论已在多个行为领域的研究中得到了应用。该理论认为行为受到意向最直接的影响，而行为意向的主要影响因素主要有行为态度、主观规范和知觉行为控制（段文婷、江光荣，2008）。吸引很多研究者注意的另一模型是整合型用户接受与使用模型（UTAUT）（严安，2012）。UTAUT模型已出现在很多的研究报告中。

总结前人的研究，影响消费者购房意向的前置因素主要集中在以下三点：促成因素、主观规范、购房经验。笔者计划采用定量的研究方法对这三个因素进行分析，研究其对购房意向的相关性。

二、模型构建与假设

基于以上分析，本文提出了购房行为意向理论（如图1）的建立与关系假设，目的是检验消费者的购房意向的前置因素。

由图1可以看出，影响消费者购房行为意向的前置因素有三个，分别是促成因素、主观规范、购房经验。其中，促成因素的概念来自UTAUT模型，理由是，消费者的购房意向很大程度上受到客观条件影响；主观规范的概念来自计划行为理论模型，理由是，人不能独立于社会生存，他的意向以及决定会受到社会的影响，尤其是身边人的评价和建议；购房经验是笔者新增的前置因素，是否有购房经验以及购房经验的程度会极大地影响其之后的购房意向。这三个前置因素分别作用于购房行为意向。其假设关系依次用H1、H2、H3来表示。

H1：促成因素与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

H2：主观规范与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

H3：购房经验与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

三、研究设计

（一）问卷设计

本研究采用五分制的李克特量表。其中促成因素的量表根据Agarwal&Karahanna（2000）的研究而设计制定，主观规范的量表根据Koufaris（2002）的研究而设计制定。购房经验的量表根据何彦（2006）的研究而设计制定。最后问卷主要包括3部分内容：基本情况、消费者购房意向影响因素量表、购房意向量表。

（二）数据收集

本研究将样本锁定为宁波地区成年居民，年龄层在25～55岁区间。通过街头拦截调查方法来收集数据。总共发放了500份问卷，收回483份，其中有效问卷为473份，有效率为94.6%。

四、数据分析

（一）样本的描述性统计分析

在所调查的有效样本中，就性别而言，男性占比为55.2%，女性为44.8%；就年龄层而言，25～45岁的占比为72.1%；就教育程度而言，高中及以上学历占比为65%；就家庭月收入而言，10001元以上收入的占比为67.1%；而近期有意向购房的人群占比为46.9%。这些统计数字充分反映了本研究中购房计划行为模型的样本特征。

（二）信度与效度检验

1.信度检验

本研究以SPSS19.0软件作为信度分析的工具，Cronbach’sa检验结果如下：促成因素项0.8，3主观规范项0.84，购房经验项0.89，购房行为意向0.80。

表明本研究的整体测量指标具有良好的信度。

2.效度检验

本研究主要采用因子分析的方法对问卷进行效度检验。本研究的各个变量的KMO都高于0.65，Bartlett球形检验P值小于0.001，皆达到显著。

（三）模型与假设检验

1.整体模型拟合度分析

利用AMOS7.0，笔者对模型进行了拟合度检验。CMIN/DF（卡方值/自由度）=2.853，达到了标准；GFI=0.945、AGFI=0.964、CFI=0.913、NFI=0.935、IFI=0.944，都大于0.90的判断标准（Kline，2005）；RMR=0.123，大于0小于1，且符合越小越好的要求（Kline，2005）。RMSEA=0.039，小于0.05，达到了非常好的标准（Kline，2005）。从上述结果可以看出，本研究所建立的模型在整体上具有很好的拟合度。

2.假设关系检验

如下图2所示，假设1、假设2、假设3的标准化系数在ρ≤0.01显著性水平上分别是0.42、0.38、0.45，说明本研究模型的三个假设都因达到显著性水平而被支持。

五、结论与建议

本研究对消费者购房意向的前置因素进行了研究，在经过比较分析后，笔者确定了促成因素、主观规范、购房经验这三项因素作为影响购房意向的主要前置因素，建立了购房计划行为模型并进行实证研究。研究发现，本研究中的3个假设都因达到了显著性水平而被支持。

根据本文的研究，笔者就房地产营销提出以下几条建议。

1.精益求精，打造高质量的产品，促进消费者购买行为。从本研究可以看出，在促成因素这个前置因素里，住宅产品质量的影响力非常大。中国的房地产行业经过多年的快速发展，已经从过去的粗放朝着精益求精的方向发展。消费者越来越重视产品质量，房地产企业必须不断加强产品质量的把控，推陈出新。

2.注重口碑营销，加强口碑影响力。从本研究可以看出，在主观规范这个前置因素里，周围人的意见对消费者的意向会产生很大影响。企业一方面要引导社会舆论往有利的方面发展，另一方面可以积极维护老客户关系，提高老带新的成交比率，这样可以大大降低营销成本。

3.试着教育客户，提高消费者的主观经验。消费者的购房经验常常会对其购买意向产生影响，企业可以试着影响消费者的经验。比如，企业可以组织不同形式的交流活动、产品说明会等。

参考文献：

[1]中国统计年鉴编辑部.中国统计年鉴[M].中国统计出版社，2000～2014.

[2]田青青.住宅商品房市场消费者购房行为研究――以新余市为例[D].石河子大学，2013.

[3]张辉，白长虹，李储凤.消费者网络购物意向分析[J].软科学，2011（09）.

[4]李子蓉，郑亨淼.泉州中心城区商品住房购买行为分析[J].经济师，2008（01）.

[5]XiaoguLi，ChristopherD.Clark，KimberlyL.Jensen，StevenT.Yen，BurtonC.English.Consumerpurchaseintentionsforflexible-fuelandhybrid-electricvehicles.[J]TransportationResearchPartD：TransportandEnvironment，2013（18）.

[6]李庆玲.消费者购房决策影响因素差异研究[D].浙江大学，2006.

[7]段文婷，江光荣.计划行为理论述评[J].心理科学进展，2008（02）.

[8]王菲菲.基于UTAUT模型的大学生网络购物消费倾向研究[D].江南大学，2012.

房地产会计论文篇3

（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响

新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展

一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

（一）加强关注税收政策，采取相应对策

在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

（二）强化房地产对销售收入的税收筹划

房地产会计论文篇4

会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、会计核算在房地产中的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。

三、房地产会计核算中存在的问题

(一)会计核算的科目设置比较复杂

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。

(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足

新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。

(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩

房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。

(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题

土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析

针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。

五、结束语

房地产会计论文篇5

[关键词]盘锦；房地产市场；预警

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）48-0069-02

1盘锦市房地产预警体系

1.1指标体系

以国家政策为指导思想，根据房地产预警指标的选取原则，借鉴其他城市房地产预警指标体系的选取标准，结合盘锦市房地产市场的发展状况，本系统把指标体系分为三大板块。即第一块是房地产同国民经济的协调关系；第二块是房地产市场供求的协调关系；第三块是房地产业内部的协调关系。第一板块指标可以综合模拟为房地产业同国民经济协调关系指数，第二板块指标可综合模拟为房地产市场供求协调关系指数，第三板块指标可以综合模拟为房地产内部结构平衡指数，最后可根据以上三个预警指数综合模拟为房地产综合预警指数。

1.2统计数据

通过盘锦市住房和城乡建设委员会、盘锦市统计局等渠道，收集并经过计算整理，得到有关的指标数据。

2盘锦市房地产预警指标分析

2.1体系构建

本研究对以上数据进行了降维处理，采用主成分分析法，按照变量累计贡献率超过80%的提取原则，各板块分别提取了两个特征值。而每个板块的指数为上述两个主成分与贡献率乘积的累加，进而得到各板块的指数值。

2.2预警指数

3.2综合预警指数换算

把以上三个预警指数综合为房地产综合预警指数K，监测和预警房地产市场整体的发展状况。根据各个板块所占的权重，房地产业同国民经济协调关系指数K1的贡献率为0.35，房地产市场供求关系协调关系指数K2的贡献率为0.35，房地产内部结构平衡指数K3的贡献率为0.3。综合预警指数的计算公式为：

3.3预警区间

盘锦市房地产预警指标体系的设立原则是根据3δ理论，其原理是：各指标“正常”和“异常”的参考值不是一个单一的数值，而是一个范围，从概率角度，它服从正态分布规律，根据正态分布原理，数据x分布在中心值附近，离中心值越近，可能性P越高，越偏离中心值，可能性a越低。如果偏离超过1倍标准差，可能性有31.74%；如果偏离超过2倍标准差，可能性只有5%；如果偏离超过3倍标准差，可能性不足1%。因此，可以根据偏离中心值的标准差倍数来反映数据是否合理。不同的行业质量控制具有不同的选择标准。如果对质量要求严格的控制，选择偏离1倍标准差以上作为异常，一般的质量控制选择2倍标准差以上作为异常，宽松的质量控制选择3倍标准差以上作为异常。

3.4综合预警结论

通过分析房地产市场综合预警指数的走势，发现盘锦市房地产的发展基本正常，尤其是在2006—2008年，房地产市场综合预警指数基本均在正常区间运行；2009年，房地产市场出现异常，市场偏冷；2010—2012年，盘锦市房地产市场基本稳定，波动不大；总体来说，多数指标处于平稳发展，政府可以适当调控，促进稳定的基础上使其稳步上升。可以预计2013年及2014年盘锦市的房地产市场仍会保持平稳运行、多项指标有稳中略涨的空间。

盘锦市房地产市场综合预警指数图

4结论

通过以上的实证分析，可以看出，本文建立的盘锦市房地产预警界线可以比较准确地对盘锦市的房地产市场运行状况进行分析并对市场发出预报和警告，比较有效实用。事实证明，本文采取的预测方法所预测的2014年盘锦市房地产市场状况与实际发展情况基本相符。

参考文献：

[1]谭刚.房地产周期波动——理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001：9.

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